Правата на наемодателя често се пренебрегват в общите дискусии. Фокусът често е повече върху правата на наемателите. По принцип това има смисъл, но наемодателите също трябва да знаят в кои ситуации имат право на какви права. Тук сме събрали най-важните права на наемодателя, но също така и чести грешки.
Права на наемодателя в края на наема
Ако наемът приключи, защото наемателят напусне, това обикновено се случва без големи проблеми. Ако обаче наемодателят иска да прекрати, трябва да се прескочат някои препятствия, за да може прекратяването да съществува и в съда при спешни случаи и наемодателят да получи правата си.
В случай на лична употреба, наемодателите имат право да прекратят наема и след това сами да използват апартамента или да го оставят на близък роднина за ползване (повече за това по-долу). В допълнение, наемодателите имат право да прекратят наемателя, ако наемателят има просрочие, не е спазил правилата за дома, приел под наематели без разрешение или е нарушил по друг начин сериозно договора.
Правото на наемодателя да прекрати наемането на наемателя обаче включва задължението да изрази формално правилно прекратяване. Собствениците на имоти трябва да потърсят правен съвет тук, за да бъдат в безопасност.
Права на наемодателя за лично ползване
Вероятно най-непопулярното право на наемодателя за наематели на апартамент е правото на лична употреба. Съгласно § 573 BGB, наемодателят може да прекрати договора за наем и след това сам да живее в апартамента или да позволи на близки роднини да го използват. Тези, които са близки роднини, често са били обект на преговори в много съдилища и обхващат значително голяма група хора.
Съгласно действащата съдебна практика близките роднини включват например родители, деца, братя и сестри, племенници и племенници, разделени съпрузи, внуци, свекърве и деца на собственика на апартамента.
Също така е възможно член на партньорство, който е собственик на апартамента, или член на наследник или частично дружество да регистрира лични нужди.
Като наемодател трябва да се информирате изчерпателно по темата, за да не допускате формални грешки при прекратяване на договора за лична употреба и следователно да загубите ценно време в процедурата по прекратяване. Можете да намерите цялата основна информация, както и образец за известие за прекратяване в нашата статия за прекратяване на изискванията за услуга.
Права на наемодателя при продажба на недвижими имоти
Обикновено апартамент без наемател е по-лесен за продажба, отколкото имот, който в момента се наема. Ако искате да продадете къщата си и да постигнете максимална цена, имате много по-големи шансове, ако в момента никой не наема въпросния имот.
Причините за това са две: Един потенциален купувач са хората, които сами искат да живеят в апартамента. За тях пребиваващият е пречка. Всеки, който възприема апартамента като инвестиция, от друга страна също не се интересува от наематели, тъй като могат да се изискат значително по-високи наеми за нов наем (макар и в рамките на спирачката с цената на наема), отколкото за съществуващ наем, при който трябва да се спазва ограничението.
Ако обаче апартаментът се отдаде под наем, наемодателят не може просто да извади жителя от вратата. Ако иска да продаде апартамента, той трябва да го предложи на наемател, защото тогава се прилага § 566 BGB. Това казва: „Купуването не нарушава наема“. След това купувачът на имота би поел наемателя с всички права и задължения.
Ако обаче наемателят ще напусне апартамента, наемодателите имат само възможността да направят преместването по-привлекателно за наемателя, като заплатят определена сума пари.
Ако наемодателят иска да прекрати договора за наем, трябва да се преодолеят някои препятствия, за да съществува прекратяването в съда - за разлика от прекратяването от наемателя.
Правата на наемодателя в случай на увеличаване на наема
Наемодателите имат право да увеличат наема. Трябва обаче да се спазват определени ограничения. Основните са наемната спирачка и капачката. Тези две правни разпоредби, които са изложени в параграфи 556d BGB и 558 BGB, имат за цел да защитят наемателите от бързо нарастващи наеми, особено в столичните райони.
Права на наемодателя по време на ремонт
Има голямо невежество сред наемателите и наемодателите, когато става въпрос за обновяване на имот, както и козметични ремонти. Погрешно е схващането, че наемателят трябва да ремонтира при излизане от апартамента. Ако в договора за наем има съответна клауза, той е невалиден и наемателят изобщо не трябва да взима четка.
Много наемодатели също вярват, че имат право да влияят на цветовия дизайн на апартамента. Това също не е така. По време на наема, наемателят може да боядисва стените, отоплителните системи, тръбите и т.н., както му харесва. Тук можете да прочетете кои правила действително важат при смяна на наематели и предаване на апартамент.
Права на наемодателя за дребни ремонти
Малките ремонти могат да бъдат прехвърлени на наемателите в значителна степен от наемодателите. Настоящата съдебна практика счита за законно наемателите да плащат за индивидуални дребни ремонти съгласно договора за наем, ако те не струват повече от 75 до 100 евро и не възлизат на повече от осем процента от годишния нетен наем.
Права на наемодателя: кога наемодателят може да влезе в апартамента?
Наемодателите имат право да влязат под наемния апартамент. Това обаче изисква съгласието на наемателя. Може да се наложи инспекция на апартамента, ако се налага ремонт, нови наематели искат да инспектират апартамента или ако има съмнение за злоупотреба с имота под наем.
По принцип наемодателите трябва да се регистрират предварително. Съдилищата смятат, че времето за изпълнение от 24 часа до 14 дни е подходящо. Наемодателите имат право да отварят апартамента при спешни случаи само ако има непосредствена опасност, например защото има спукана тръба.
Съгласно действащото законодателство наемателят трябва да толерира посещенията на апартаменти от следващите наематели до три пъти месечно, при условие че те не продължават повече от 45 минути и се провеждат между 19 и 20 часа. (LG Frankfurt / Main, решение от 24 май 2002 г., Az. 2/17 S 194/01).
Наемодателите също имат право да влизат в апартамента, ако апартаментът трябва да бъде измерен или трябва да се прочетат измерените стойности.
Като вид рутинна проверка, наемодателите също имат право да инспектират апартамента на всеки пет години без особена причина. Мюнхенският окръжен съд постанови, че на собственика на апартамента трябва да се даде възможност да проверява състоянието на имота си на определени интервали (AG Munich, решение от 8 януари 2016 г., Az. 461 C 19626/15).