Правото на достъп на наемодателя многократно създава несигурност както за наемателите, така и за собствениците на имоти. В края на краищата той е един от обитателите на имота под наем, има домакинство в апартамента и следователно е в много личен район. От друга страна, наемодателят е собственик на имота и има легитимен интерес да посещава апартамента от време на време. Но кога наемодателят има право да влезе в апартамента? Колко често може да прави това? По какви причини? И за колко време? Имаме всички отговори по темата „Право на достъп на наемодателя“.
Има ли право на достъп за наемодателите?
Правата на наемодателя, които са обхванати от общата съдебна практика, дават някои възможности на собствениците на имоти. Въпреки това наемодателите обикновено нямат право да проверяват апартамента си под наем.
Ако обаче има основателна причина, поради която влизането или разглеждането на апартамента е абсолютно необходимо, наемодателят има право на достъп до апартамента. След това наемателят трябва да му позволи да влезе в апартамента. Ако съществува една или повече от тези причини, на наемодателя не може да бъде отказан достъп до апартамента:
- Апартаментът се продава или преотдава и показва на заинтересовани страни.
- Трябва да се има предвид щетите в апартамента, за да можете да го поправите.
- Има подозрение, че щетите са неизбежни. За да се предотврати това, апартаментът трябва да бъде проверен.
- Планира се модернизация или поддръжка или трябва да се провери дали те са необходими.
- Предстои измерване на апартамента.
- Трябва да се отчитат показанията на измервателния уред (газ, вода, електричество …).
- Предстои ремонт.
- Наемодателят подозира, че апартаментът не се използва в съответствие с договора.
Ако нито една от тези причини не съществува, наемодателят няма право на достъп до апартамента. Това се потвърждава и от решение на Федералния съд (BGH, решение от 4 юни 2014 г., Az. VIII ZR 289/13): В него се посочва, че наемодателят няма право на достъп до апартамента, дори ако това е посочено в договора за наем. Тъй като подобна наредба противоречи на член 13, параграф 1 от основния закон (неприкосновеност на дома), такава клауза е невалидна.
Но дори да съществуват посочените по-горе причини, наемодателят е длъжен да упражнява внимателно правото си на достъп до апартамента. Той трябва да поддържа нисък брой инспекции на къщи, като разглежда няколко въпроса на едно назначение. Ако апартаментът трябва да бъде измерен през следващите няколко седмици и показанията на измервателния уред трябва да се отчитат едновременно, тези две дати трябва да се комбинират.
От съществено значение е наемодателят предварително да обяви достъпа до апартамента. В идеалния случай това трябва да стане в писмена форма и с достатъчно предизвестие. Съдилищата считат съобщението между 24 часа и 14 дни преди срещата за подходящо. Примерно писмо, което обявява проверка на апартамент, можете да изтеглите от тук:
Колко често наемодателят може да влезе в апартамента?
Колко често наемодателят има право на достъп до апартамента, не може да се отговори ясно, тъй като не може да се посочи конкретен номер. Ако има повтарящи се причини за разглеждане на апартамента, наемодателят може да има достъп до апартамента няколко пъти годишно. Както вече беше споменато по-горе, на наемателя трябва да се обърне внимание, че наемодателят обединява няколко срещи, ако е възможно.
Ако апартаментът трябва да бъде преотдаден или продаден, настоящите наематели трябва да позволят огледи до три пъти месечно съгласно действащото законодателство. След това тези срещи не трябва да продължават повече от 45 минути и трябва да се провеждат в „нормално време“ (LG Frankfurt / Main, решение от 24 май 2002 г., Az. 2/17 S 194/01). Обичайните часове са:
- делнични дни от 10 до 13 часа
- делнични дни от 15:00 до 18:00
- делнични дни от 19 до 20 часа
Събота обикновено е работен ден, така че наемателите трябва също да позволят посещения в техния обикновено безплатен уикенд ден. Наемодателят има достъп само в неделя и официални празници, ако има непосредствена опасност (например, защото има спукана водопроводна тръба).
Между другото, наемодателите могат да създават и публикуват снимки за експозиция само с разрешение на наемателя, тъй като това засяга поверителността на наемателя. Снимките на повреди или дефекти обаче обикновено са разрешени, дори ако наемателят не се съгласи.
Независимо от гореспоменатите основателни причини, които дават на наемодателя право на достъп до апартамента, той също има право да проверява собствеността си на всеки пет години без конкретна причина. Това реши Мюнхенският местен съд (AG Мюнхен, решение от 8 януари 2016 г., Az. 461 C 19626/15). Според съда собственикът на имота трябва да има възможност да проверява състоянието на имота си на редовни интервали.
Ако няма основателни причини за проверка, наемателят може да откаже на наемодателя правото на достъп.
Могат ли наемателите да откажат влизане на наемодателя?
Ако няма основателни причини или ако гледането на срещи трябва да се проведе извън обичайното време, наемателят може да откаже на наемодателя правото на достъп. Тук обаче се препоръчва повишено внимание: Ако наемателите отхвърлят искането на наемодателя да разгледа имота без основание, наемодателят има право да получи достъп чрез съдебно разпореждане и разпореждане. От друга страна, наемодателят има право да прекрати договора без предизвестие (BGH, решение от 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Ако наемателят откаже достъп до апартамента, наемодателите не трябва при никакви обстоятелства да получат достъп до апартамента без съгласие. Вместо това е препоръчително да се потърси правен съвет и адвокатът да определи краен срок за евентуални предложения за назначение. Само когато това няма полза, трябва да се извърви пътят до съда.
Непосредствена опасност: кога наемодателят може да влезе в апартамента?
Ако съществува значителен риск в наетия апартамент, наемодателят може да влезе в апартамента без съгласието на наемателя. Такъв би бил случаят, например, ако има спукана водопроводна тръба, пожар е избухнал или газ изтича.
Дори и на такива места е препоръчително предварително да се получи съгласието на наемателя за влизане в апартамента - но ако това не е възможно, наемодателят има право да отвори и да премине през апартамента без предизвестие.
Може ли наемодателят да влезе в апартамента без съгласието на наемателя?
Влизането в апартамента от наемодателя без предварителното съгласие на наемателя е разрешено само в извънредните ситуации, споменати по-горе. Ако наемателят откаже да позволи на наемодателя да влезе в такава ситуация, той може да бъде подведен под отговорност за произтичащите от това щети.
В същото време обаче наемодателите винаги трябва да се уверят, че наистина е извънредно положение, което налага задължително влизане в апартамента. Ако случаят не е такъв, наемателят може да подаде сигнал за собственика на имота за нарушение в съответствие с § 123 StGB.
Каква е правната ситуация, ако наемодателят влезе тайно в апартамента?
Ако наемодателят получи достъп до апартамента без съгласието на наемателя, той извършва нарушение, което може да бъде съдебно преследвано. В допълнение към уведомлението, наемателят има възможност да прекрати договора за наем без предизвестие.
Може ли наемодателят да запази ключ от апартамента?
Разпространено е погрешното схващане, че наемодателят има право да запази дубликат на ключа за апартамента. Това обаче е позволено само с изричното разрешение на наемателя. Ако той все още държи ключ и по този начин получи достъп до апартамента без разрешение, наемателят може да го докладва за нарушение, да прекрати договора за наем без предизвестие и дори да замени ключалката на вратата.
Право на достъп на наемодателя: Какво се променя след прекратяването?
Ако наемателят или наемодателят отмени договора, но наемателят все още не се е изнесъл от апартамента, същите правила се прилагат за правото на достъп на наемодателя, които се прилагат и за текущия договор за наем.
Ако, от друга страна, все още не е ясно дали прекратяването (например поради лична употреба) е законно и кога може да стане валидно, това ще окаже влияние върху възможните дати на гледане. Тъй като те трябва да бъдат толерирани от наемателя само когато прекратяването е в сила и е ясно от кога апартаментът може да бъде отдаден под наем на друга страна или също да бъде продаден.
