Отдаването под наем на апартамент е добра инвестиция и е подходящо и като пенсионен план. Ако обаче планирате да наемете апартамент, трябва да се информирате задълбочено, защото има много неща, които трябва да имате предвид. Даваме общ преглед и съвети.
Започва с изчисляването на наема и продължава с намирането на реномирани наематели. Данъчните въпроси и други подробности също трябва да бъдат изяснени предварително, за да се избегнат проблеми.
Въпреки тези приготовления, наемането на апартамент е много сложен и следователно популярен вид инвестиция. Следващите обяснения трябва да ви помогнат да се ориентирате, ако искате да наемете и апартамент.
Отдаване под наем на апартамент: задачите на наемодателя
Ако искате да наемете апартамент, първо трябва да проверите дали имате необходимите изисквания. От една страна е важно да се вземат предвид необходимите ресурси.
Всъщност отдаването под наем на кооперация отнема известно количество работа. Типичните загуби на време сред задачите на наемодателя са:
- годишната подготовка на сметката за комунални услуги за наемателя,
- годишното изчисление на рентабилността за данъчните власти,
- появяване на срещите на собствениците и свързаните с тях споразумения относно предстоящите ремонтни дейности, домашния ред и други въпроси на собственика,
- ако е необходимо, ремонт или отстраняване на повреди в апартамента или въвеждане в експлоатация на майстори,
- Търсене на наематели, смяна на наемател и ново отдаване под наем,
- Изясняване на всякакви правни спорове с наемателя, съсобствениците и сдружението на наемателите.
Част от тази работа, като например създаването на сметката за комунални услуги, може да бъде извършена от надежден администратор, който начислява месечна фиксирана ставка за нея. Трябва да се погрижите сами за други неща.
Даване под наем на апартамент: има ли смисъл?
От този период нататък наемането на апартамент си струва
За наемодателите е важно да знаят, че когато наемат апартамент, са отдадени на дългосрочен план. Това е особено случаят с безсрочен лизинг. Освен това, колкото по-дълго наемателят живее в апартамента, толкова по-трудно става прекратяването на договора за наем. Този дългосрочен ангажимент е свързан и с капиталовите инвестиции, тъй като апартамент под наем е по-малко доходоносен за продажба, отколкото празен.
В повечето случаи закупуването на апартамент под наем си струва само ако наемодателят запази имота поне десет години. Едва след този период не се дължи данък върху спекулациите за имота, който се изчислява въз основа на печалбата от стойността. Затова обмислете внимателно дали сте готови да поемете такива дългосрочни ангажименти.
Каква е възвръщаемостта от наемането на апартамент?
Отдаването под наем на апартамент може да генерира доста добри доходи, но доходността от наем, която може да бъде изчислена точно преди покупката, обикновено не е над средната. В много градове има недостиг на жилища, така че наемодателите са обвързани от наемната спирачка. Това ограничава печалбата на собственика на имота и има за цел да помогне на наемателите да получат жилища на достъпни цени. Ограничението също така гарантира, че наемът не може да бъде увеличен по желание.
Като цяло, следователно има смисъл само да отдавате апартамент под наем за дълго време. Това е така, защото имотът обикновено губи стойност само след като бъде отдаден под наем, тъй като потенциален купувач ще трябва да поеме този апартамент заедно с наемателя. Тъй като обаче много купувачи искат сами да използват закупения имот, свободният апартамент би постигнал по-висока цена.
Могат да се изготвят интересни планове за финансиране, особено при дългосрочни или безсрочни договори за наем. Те могат да помогнат за спестяване на данъци или да гарантират надеждна възвръщаемост в дългосрочен план. С постепенен лизинг или индекс с лизинг можете също да определите кога наемът трябва да се увеличи, когато сключите договора и по този начин да получите повече печалба за себе си.
Наемете апартамент: изчислете цената за наема
Ако искате да наемете апартамент, трябва да разберете какви точно приходи можете да постигнете. Погледът към сегашния пазар на жилища помага. Сравнението на местните наеми и, ако е необходимо, поглед към местния индекс на наемите също помага за по-добрата оценка на вашия собствен апартамент. Местоположението, размерът, годината на строителство и оборудването са много важни критерии при това изчисление. Също така трябва да проверите колко време отнема средно наемането на апартаменти под наем. Може да си струва да инвестирате малко пари за модернизиране на оборудването, така че след това да се иска по-висока цена на наема и апартаментът да може по-бързо да намери заинтересовани страни.
Подходящ наем може да се определи доста добре въз основа на наемния индекс. Въпреки това, наемната спирачка, която може да присъства, също играе роля. Ако спирачната цена на наема се прилага в засегнатия жилищен район, наемната цена може да бъде с максимум десет процента над местната сравнителна рента. Ако няма да се спазва ограничение за наемна цена, вместо това се прилага ограничението. Според това наемът може да бъде увеличен с максимум 20 процента за период от три години, а в някои федерални провинции само с 15 процента. В няколко изключения може да се поиска повече. Има обаче само изключение, ако наемодателят може да докаже, че ще трябва да поеме загуби, ако наемът е по-нисък.
Ако местният сравнителен наем е надвишен с 50 или повече процента, законодателят говори за лихварство и може да накаже наемодателя съгласно закона за наемането. А отдаването под наем на апартамент на прекомерни цени също не е добра идея поради друга причина: Наемодателите обикновено се справят по-добре, ако изчисляват цената справедливо и по този начин изграждат отношения на доверие с наемателя. Това може да се изплати в дългосрочен план, в крайна сметка наемодателите се интересуват от дълги договорни отношения, тъй като те означават най-малко усилия.
Между другото, предплащането на допълнителни разходи също е актуална тема. Не бива да се изчислява прекалено стегнато, в противен случай съществува риск, че вие като наемодател ще трябва да преследвате обратно плащанията на наемателя. Изчислете справедливо, но възможно най-удобно за себе си.
Справедливата цена при наемане на апартамент не само създава отношения на доверие, но също така може да защити наемодателя от възможни санкции.
Наемете апартамент: съставете договор за наем
По този начин договорът за наем става благоприятен за лизингодателя
Когато съставяте договор за наем, трябва да разгледате отблизо, а не просто да използвате безплатен стандартен формуляр, тъй като трудностите могат да възникнат по-късно. Асоциацията за защита на наемателите предоставя предимно формуляри на договори, които са предназначени да бъдат удобни за наемателите. Следователно трябва да изберете шаблон от асоциацията за защита на наемодателя или да изтеглите нашата извадка, която сме ви предоставили в нашия текст, относно всичко свързано със споразумения за наем, подходящи за наемодателите.
Разликите между договори за наем, подходящи за наематели и за наемодатели, често се отразяват в регулирането на въпроси извън чисто условията за наемни цени. Например, това включва следните точки:
- Домашни любимци разрешени или не,
- Задължения за почистване на наемателите в общинската зона,
- Извършване на дребни ремонти,
- Предаване под наем разрешено или не е разрешено без съгласието на наемодателя
Кога се препоръчва срочен лизинг?
Даването под наем на апартамент за определен период от време винаги има смисъл, когато наемодателите действително използват собствеността си сами, но ще живеят на друго място за ограничен период от време. Например, ако работите в друг град или дори в друга държава за една година, можете да наемете кооперацията си на някой друг за този период.
Но фиксиран лизинг също си струва, когато планирате по-късна продажба. Това улеснява продажбата на свободния впоследствие апартамент. Откритият наем от друга страна би затруднил продажбата, тъй като в този случай купувачът ще трябва да поеме текущия лизинг.
Фиксираният лизинг също си струва, ако периодът на спекулация от десет години все още не е изтекъл и поради това не се желае предсрочна продажба. И тук си струва да го наемете за ограничен период до края на десетте години, така че апартаментът да е свободен в рамките на изтеклия срок на спекулация и да може да бъде продаден на съответно по-висока цена.
Даването на апартамент под наем за ограничен период от време обаче не винаги е лесно. Освен всичко друго, договорът за наем трябва да съдържа точна причина за временния наем. Съгласно законодателството (раздел 575 BGB), допустими причини са мерки за модернизация и строителство, лични нужди или експлоатационни изисквания, ако става въпрос за работен апартамент.
Като наемодател трябва да знаете, че в случай на съмнение трябва да докажете законността на определения срок. Ето защо трябва внимателно да обмислите причината за срока, преди да сключите договор. Например причината за модернизация е валидна само ако продължаването на наемането значително ще затрудни предстоящите мерки.
Не може да се очаква твърде висока възвръщаемост от наемането на апартаменти.
Наемете апартамент: имате ли нужда от посредник?
Даването на апартамент под наем звучи достатъчно просто, но в зависимост от града или жилищния район може да бъде трудно да се намерят надеждни наематели.
Ако трябва да бъде намерен наемател, винаги има смисъл да рекламирате апартамента във вестника или на онлайн портал за недвижими имоти. Със смислени снимки, спретнато начертан план на етажа и точно описание, апартаментът под наем може да предизвика интерес. Но не всички наемодатели искат да се погрижат за подготовката на такова изложение и да се обърнат към агент по недвижими имоти. Това може да бъде полезно, защото той знае как правилно да организира предлагания апартамент.
Брокерите не само помагат за подготовката на конспекта и установяването на контакт между наемодателя и наемателя, но също така са запознати с договорните проблеми, които възникват отново и отново. Те изясняват нерешените въпроси и осигуряват удовлетворение и на двете страни.
Другите задачи на брокера са:
- Съдействие за намиране на наематели,
- професионално определяне на наемната цена,
- Създаване на законосъобразен договор за наем, адаптиран към желанията на наемодателя,
- професионален преглед на сериозния наемател и неговата платежоспособност,
- Обработка на административни задачи и предаване на апартамента
Брокерът разбира се получава заплата за работата си. Ако наемът е успешен, комисионната на брокера възлиза на максимум две нетни наеми плюс ДДС. От 2015 г. дали наемодателят или наемателят поема тези разходи се определя от това кой е наел брокера. Обикновено наемодателят трябва да плати разходите.
Ако искате да рекламирате апартамента си под наем в Интернет, има смисъл да го опишете подробно - със смислени снимки и изчистен план на пода.
Даване под наем на апартамент: какво принадлежи на експозицията?
Експозицията съдържа основните ключови данни за апартамента като размер в квадратни метри, оборудване, нетен наем и комунални услуги. Освен това съответните ключови цифри от енергийния сертификат вече трябва да бъдат въведени в обявата за недвижими имоти, ако са налични. Това е годината на построяване на имота, енергийният източник, видът на енергийния сертификат, крайното енергийно изискване или потреблението на енергия и, ако е приложимо, класът на енергийна ефективност.
За да отдавате апартамента под наем и да го представяте по атрактивен начин, трябва подробно да изброите предимствата на вашия имот. Ексклузивните подови настилки, висококачествената арматура за баня, вградената кухня или оборудването без бариери са добра основа за изискване на съответно по-висока цена на наема.
Не е необичайно наемодателите да заявят няколко квадратни метра твърде много в своето изложение. Собствениците на имоти обаче трябва да бъдат внимателни с това, защото наемателите могат да поискат обратно част от наема в такъв случай. Типични неволни грешки при изчисляване на жилищната площ възникват, когато се поеме подовата площ, но действителната жилищна площ трябва да бъде съответно намалена поради наклонени тавани и използваеми площи във външната зона. И тук брокерът може да предостави експертни съвети.
Наемете апартамент: намерете наематели
Съвети за разглеждане на апартамента
Преди да отдавате апартамента си под наем, гледането трябва да бъде планирано заедно със заинтересованите страни. Начинът, по който се разглежда предлаганият апартамент, обикновено зависи от това колко потенциални наематели се интересуват от него и кой подход е най-подходящ за наемодателя.
Когато посещават група, много заинтересовани страни минават през апартамента едновременно. След тази проверка кандидатите могат да представят самооценката си с придружително писмо и, ако е необходимо, допълнителни документи на наемодателя. Той преглежда „приложенията“ едно след друго и след това може да вземе решение. При този метод на гледане често са достатъчни две срещи, но наемодателите едва ли имат шанс да опознаят правилно потенциалните наематели и да им създадат впечатление.
Индивидуалните посещения отнемат повече време, но са и много по-лични. Въпреки това, като наемодател, тогава трябва да очаквате повече срещи, защото само рядко първите потенциални купувачи вземат решение за апартамента и се съгласяват с наемодателя. Ако в момента апартаментът все още е зает от предишния наемател, това може да доведе до проблеми. Въпреки че правата на наемодателя предвиждат, че имате право да влезете в кооперацията си като наемодател по основателна причина, безброй гледания не са разрешени.
Въпреки че ангажиментите един на един са повече работа, си струва усилията. Това е единственият начин вие като наемодател да имате шанса да говорите със заинтересовани страни и да усетите вътрешността. И това може дори да ви предпази от неприятни изненади като номади под наем.
Как да намерите уважавани наематели за вашия апартамент
Ако искате да наемете апартамент, наемателят трябва да е сериозен и финансово силен. Това е особено вярно, ако се планира дългосрочен или безсрочен лизинг. В допълнение към собствените ви познания за човешката природа, подробната проверка на платежоспособността винаги е полезна. Това предоставя информация за това колко надежден е всъщност потенциалният наемател. Със сертификат за освобождаване от информация за Schufa и / или наем за дълг, съчувствието може да бъде подкрепено с доказателство за платежоспособност.
Ако се чувствате несигурни като наемодател, можете да потърсите помощта на агент по недвижими имоти, който ще предприеме съответните стъпки, за да провери кредитоспособността на бъдещия наемател:
- Получаване на самооценка на наемателя,
- Кредитна проверка (информация за Schufa),
- Поискайте сертификат за освобождаване от дълг под наем,
- Проверете дали това е номад под наем (брокерите понякога имат добри контакти тук, които могат да предоставят решаваща информация),
- Получаване на последното доказателство за доход
- Контрол на личната карта
Когато избирате наемател, трябва да разчитате на чувствата си в червата - но не само!
Наемете апартамент: определете размера на депозита
С депозита под наем наемодателят гарантира, че не трябва да гони парите си. Той защитава наемодателя срещу липсата на наем за апартамента му или плащания за ремонт. Този депозит е максимум три нетни наема и се приема като паричен депозит или под формата на застраховка или гаранция за депозит. Наемателят може да депозира паричния депозит на три равни вноски. Така че, ако наемателят не може веднага да плати парите за целия депозит, наемодателят не може да ги откаже. От гледна точка на наемодателя обаче е препоръчително да се подбират само онези наематели, които вече не се провалят с депозита поради ограничените си финансови ресурси.
Отдаване под наем на апартамент: Предаване на апартамента на наемателя
Ако сте намерили наемател за вашия апартамент и искате да предадете апартамента, наемният депозит и първото наемно плащане вече трябва да са във вашата сметка. Ако наемателят все още не е извършил това плащане, това може да е индикация за лошо поведение при плащане.
Преди да се настани новият наемател, вие като наемодател трябва да направите снимки на апартамента. Това улеснява разбирането на промените или щетите, настъпили по време на периода на наема. Ако наемателят се изнесе на по-късна дата, условието за предаването, което трябва да бъде записано в протокола за предаване на апартамента, е основата за изплащане на наемния депозит. Този протокол за предаване на апартамента документира състоянието на апартамента, включително тавана, мазето и гаража. В него се записват и показанията на брояча (електричество, газ, вода). Измервателният уред в апартамента трябва да бъде отчетен от помощната програма навреме, за да се гарантира правилното таксуване. В случай на междинно четене, наемодателят трябва да заплати разноските.
Ако искате да сте на сигурно място, при предаването на апартамента трябва да присъства свидетел, така че в случай на спор да можете да се обърнете към някой, който може да потвърди вашата версия за състоянието на апартамента при предаването. Това може да е брокерът например.
Да започнем да даваме апартамента под наем! Има няколко неща, които трябва да имате предвид при предаването на апартамента.
Отдаване под наем на апартамент: Какви данъци плащам върху доходите от наем?
Отдаването под наем на апартамент може да бъде сигурен източник на доходи. Но това означава и известна административна тежест, особено що се отнася до облагането на доходите от наем. Никой наемодател не може да го заобиколи, тъй като жилищният имот като капиталова инвестиция изисква да посочите дохода от наем при подаване на годишната си данъчна декларация. Приложение V, което трябва да се попълни, се отнася до доходи от наем и лизинг и следователно е задължително за наемодателите.
Данъчното облагане на доходите от наем се основава на индивидуалната ставка на данъка върху доходите. Във връзка с изчисляването на данъка обаче загубите и амортизацията също играят роля, тъй като намаляват данъчната тежест на наемодателя.
Ако искате да наемете апартамент, трябва да знаете, че не само наемът и допълнителните разходи се използват за данъчно облагане. Много други подробности играят роля във връзка с данъчната декларация, която може да увеличи или намали данъчната тежест. За да можете да докажете всички разходи и приходи за данъчната служба, препоръчително е да съхранявате всички доказателства, свързани с разходите. Те включват сметки на търговец, разписки за материали, застраховки, лихви по заеми. Трябва да се пазят сетълментите на къщите и други документи на управлението на собствеността.
За да се изяснят подробни въпроси и да се запази данъчната тежест възможно най-ниска, има смисъл да се свържете с данъчен съветник. Той е експерт, когато става въпрос за коригиране на данъчни декларации и спестява на наемодателите много време и пари. Разбира се, данъчен консултант струва нещо, но той също така ви помага да спестите данъци и гарантира, че законно сте на сигурно място.
Наем на апартамент: проблеми с наемателя
Всеки, който отдели време да потърси уважаван наемател за своя апартамент, има добри шансове за доверителни и справедливи договорни отношения. Но колкото и усилия да полагате в търсенето: Никой не е имунизиран срещу ослепители. Тук-там винаги има проблеми с наемателите, в най-лошия случай стигате до номади-наематели, които не плащат наема си и изведнъж изчезват.
Настоящата правна ситуация предоставя на наемателите относително добра защита, но наемодателите искат и справедливо отношение. Следователно е важно като наемодател да се информирате за точните разпоредби в случай на проблем.
За наемодателя е трудно да прекрати неограничен наем. Човек чува отново и отново за прекратяването на личните изисквания, но това важи само в определени случаи и се проверява стриктно. Прекратяването поради лична употреба е разрешено само ако наемодателят или близък член на семейството иска да се нанесе във въпросния апартамент.
Съществува обаче и друга възможност за прекратяване, ако наемателят наруши договора. Тогава наемодателят на апартамента има възможност да изпрати предупреждение до наемателя и да го информира за неправомерните действия. Ако нищо не се промени в ситуацията, той може окончателно да бъде прекратен. Причината за прекратяване се признава предимно в съда с просрочие, но нарушенията на задълженията също могат да направят прекратяването законосъобразно. Тези нарушения на задължения включват:
- неразрешено прехвърляне на наетия апартамент на трети лица,
- Нарушения на домашния ред,
- неразрешено животновъдство,
- Просрочени задължения
При спешни случаи наемателят може да загуби апартамента си поради това нарушение на задълженията. Ако той не се изнесе по собствена воля след прекратяването, ще бъде предприето действие за изселване и накрая изселване.
Наем на апартамент: заключение
Собственикът на имот, който иска да наеме апартамент, трябва да помисли за много подробности и да направи задълбочено проучване. Брокерите и данъчните съветници помагат да се регулира цялата организация и данъчните въпроси. Дори ако се планира дългосрочен или безсрочен наем, наемодателят винаги трябва да обмисли възможността да продаде апартамента отново на по-късна дата. Трябва да бъдете още по-внимателни при избора на реномиран наемател и при инвестиции, ориентирани към бъдещето в имота. С добро планиране и професионална подкрепа обаче наемането на апартамент може да бъде надежден и безпроблемен източник на доходи.