Тези, които наемат на роднини, трябва не само да знаят клаузата от 66 процента, за да спестят данъци. Обясняваме какво трябва да се спазва в договора за наем за деца на издръжка или за обзаведени апартаменти и какво друго е важно.
Закупуването на имот и отдаването му под наем е привлекателно за мнозина, особено след като парите са безопасно инвестирани и данъците могат да бъдат спестени. Случайните разходи за покупка като нотариус и такса за земя, както и лихви по заеми, амортизация на къщи и разходи за обновяване, са данъчно признати разходи, свързани с доходите. По-малките покупки като градински инструменти или текущи артикули като електричество и канализация също могат да бъдат приспаднати от данъци.
Но внимавайте: ако искате да приспаднете пълния размер на разходите си за имота под наем от данъка си, трябва също да начислите роднини най-малко 66 процента от пазарния наем. Ако наемът е по-нисък, например само 50 процента от местната ставка, само половината от лихвите, разходите и амортизацията могат да бъдат приспаднати от данъка.
Следователно наемодателите трябва винаги да следят местното ниво на наемите. Ако това се увеличи, наемът за роднините също трябва да се коригира. В противен случай данъчните предимства са съответно по-ниски.
Наем с отстъпка: Определете местния сравнителен наем
За да знаете колко наем можете да поискате от роднини да платите, трябва да знаете местните наеми. Можете да се консултирате с индекса за наем за това или да наемете експерт. Ако няма индекс за наем за съответното местоположение, може да се използва и този на съседна община, според Федералния съд.
Предимство при отдаване под наем на роднини: Индексът на наемите включва и наемите на стари договори, които обикновено са доста под наемите за нови договори. Въпреки това остава неясно в съда дали изчисляването на 66-процентната граница трябва да се основава на горната или долната стойност на наемния диапазон. Ясно е обаче, че топлият, а не студеният наем е определящ.
Това се регулира от решение на Федералния фискален съд: Мъж наел апартамент на майка си, за което поискал месечен наем от 2900 евро. Данъчната служба бързо установи, че наемът е само около 62 процента от местния съпоставим наем и иска наемодателят да намали данъчните спестявания. Но той настоя, че с годишните спомагателни разходи от 1800 евро ще бъде постигнат топъл наем от 4700 евро, който той достига до 80 процента. В последната инстанция Федералният фискален съд даде право на мъжа (Виж: IX R 44/15).
Искате ли да наемете имота си под наем на роднини? Тогава определено трябва да използвате местните наеми или индекса за наем за сравнение.
Наем на деца на издръжка
Студентите обичат да се нанесат под наем на родителите си и да компенсират наема с тяхната издръжка. Но данъчните власти разглеждат по-отблизо: Ако не открият движение на сметки, подобни на наеми, те отменят данъчните предимства на родителите. Защото дори със собствените си деца трябва да подпишете писмен договор за наем, който отговаря на обичайните условия.
Изслушан е случай, при който родителите на дъщеря им са отдали апартамента в къщата им под наем. Подписва се договор за наем и се записва наемът, но дъщерята не извършва месечни преводи. Когато данъчната служба проследи, беше казано, че дъщерята плаща наема от паричната издръжка на родителите си. Тъй като обаче не е имала собствен доход като студентка, тя всъщност е покривала разходите си за издръжка от издръжката. Твърденото прихващане на парична издръжка и наем не може да бъде доказано, така че Федералният фискален съд се съгласи с данъчната служба.
От това следва, че данъчната служба трябва да признае договорите за наем на роднини с пълнолетни деца само ако те определят размера на наема и издръжката и сумите се плащат отделно и проверимо. Това важи и ако потомството плаща наема си от паричната издръжка на родителите си (BFH, Az. IX R 28/15 и BFH, Az. IX R 30/98).
Ако искате да избегнете неприятности с данъчните власти, можете да използвате и друга алтернатива: Ако на децата се даде по-голяма сума пари (освобождаване от данъци до 400 000 евро), те могат да ги използват за плащане на наема. Но бъдете внимателни: Дори тогава наемът не трябва да се плаща ежегодно или в общ размер в продължение на няколко години, а трябва да се плаща ежемесечно, така че лизингът да бъде признат от данъчните власти (решение на BFH от 19.6.1991 г., BStBl 1992 II, стр. 75).
Отдаване под наем на обзаведени апартаменти на роднини
Бъдете внимателни с обзаведени или частично обзаведени апартаменти: Тук трябва да посочите допълнителна такса за обзавеждане, дори ако отдавате под наем на роднини. Само ако тази надбавка може да бъде определена от местния индекс на наемите или от надценки, които могат да бъдат реализирани на пазара - други източници не са разрешени.
По дело, договорено пред Федералния фискален съд, родителите наели на сина си апартамент с нова вградена кухня, пералня и сушилня и начислили 66 процента от местния наем. Но тъй като данъчната служба увеличи местния сравнителен наем с допълнителна такса за обзавеждане на вградената кухня, пералня и сушилня в размер на месечната амортизация, 66-процентовото препятствие падна под и претендираните данъци бяха намалени.
Ако отдавате обзаведен или частично обзаведен апартамент на свои близки, трябва да посочите допълнителна такса за обзавеждане.
BFH се съгласи с данъчната служба, тъй като: Наемодателите могат да прилагат наема без мебели, само ако стойността на полезността за предоставените мебели не може да бъде получена от индекса за наем или от местната надбавка за мебели на база наем (решение на BFH от 6.2 2018, IX R 14/17).
Съвет: Не е разрешено - дори ако данъчната служба понякога не е съгласна - да се изплаща допълнителна такса за мебели от месечния размер на линейното приспадане за износване на мебели или мебели. Това е видно и от горното решение.
За да избегнете неприятности и да запазите ниската цена на наема, е по-добре да оставите празни жилищни имоти на роднини. Ако искате да бъдете щедри, можете, разбира се, да дадете екипировката на членовете на семейството.
