Пренаемането е чудесно решение за наематели, които живеят в друг град или дори в друга държава за определен период от време, без да се налага да прекратяват наемането си. За да не пострада доброто ви наемане с наемодателя, има няколко неща, които трябва да се вземат предвид при договора за поднаем. С нашето ръководство ще разберете как да продължите правилно.
Всеки, който отсъства за известно време по работа или си почива, не е задължително да иска да се откаже от апартамента си. Тук договорът за пренаем предлага чудесно решение за наемателите междувременно да станат наемодатели. Понякога апартаментът става твърде голям и прекалено скъп поради раздяла, като в този случай договорът за поднаем също е добро решение, докато не намерите нещо подходящо. Поради недостига на жилища и скъпите наеми, отдаването под наем на жилищна площ вече не е проблем само за студентски общи апартаменти.
За да не пострада доброто ви наемане с наемодателя, има няколко неща, които трябва да се вземат предвид при договора за поднаем. Защото това може да бъде изпълнено само ако наемодателят се съгласи. Ако случаят е такъв, трябва да го информирате предварително за кого ще предавате под наем. Той обаче няма думата, тъй като наемът ще продължи да се плаща изключително от вас като основен наемател.
Добре е да знаете : Ако отдадете под наем жилищна площ, наемодателят може да увеличи разходите за наем с до двадесет процента. Апартаментът е по-взискателен поради няколко жители, което означава, че наемодателят може да се наложи да създаде по-високи резерви.
Съгласие на наемодателя: наемателите трябва да помислят за това!
По някаква причина искате да дадете под наем част от наетия апартамент. Тогава няма начин да говорите с наемодателя си. Защото законът регламентира, че наемодателят трябва да се съгласи на субаренда. За да направите това, обяснете на наемодателя си по правдоподобен начин защо искате да дадете жилище под наем - за ограничен или неограничен период. Ако причината е разбираема, наемодателят едва ли има каквато и да е възможност да откаже да се съгласи с договора за поднаем.
В тези случаи можете да сте сигурни в ДА на договора за пренаем
Като наемател, след като сте се разделили с партньора си или поради внезапно по-ниски доходи, вече не можете да плащате сами разходите за наем и следователно искате да предавате под наем? Дори тези, които се нуждаят от грижи и се нуждаят от болногледач, обикновено имат право да отдават жилища под наем.
Ако нямате цент в джоба си след раздяла или развод, тогава обикновено можете да предавате под наем.
В тези случаи наемодателят може да каже НЕ на поднаема
Като наемател на апартамента бихте ли искали да прекарате цяла година в чужбина и временно да съхранявате мебелите си в гараж? В този случай вече няма препратка към апартамента. Добре е да знаете: ако не отдадете под наем целия апартамент и запазите стая за себе си, можете да възстановите хода.
Дори ако поднаемателят вече е забелязан от наемодателя чрез нарушения на домашните правила, наемодателят може да забрани отдаването под наем. Ако поднаемателят е планирал търговското използване на жилищната площ, това не може непременно да се очаква от наемодателя.
НЕ от наемодателя често е трудно да се задържи в съда. Бъдете упорити и направете проучванията си, преди да говорите с наемодателя си. Неоправданият отказ на съгласието на наемодателя може дори да го накара да носи отговорност за вреди.
Запишете писмено съгласието на наемодателя
След като всички въпроси са обсъдени с наемодателя, трябва да изготвите писмена декларация за съгласие. По същество той трябва да съдържа следните точки:
- Адрес на имота под наем
- Лични причини, поради които апартаментът се дава под наем
- Име и дата на раждане на наемателя
Правилно изгответе поднаема
Преди наемателят да се премести при вас, определено е трябвало да сключите писмено споразумение за поднаем. Решаващата разлика между нормалния лизинг и субаренда е двете страни, които сключват договора помежду си - а именно основния наемател и наемателя. Той съдържа задълженията, но и правата на двете страни.
Като основен наемател трябва да вземете предвид, че сте еднакво способни да изпълнявате задълженията по договора за наем с наемодателя. Освен това, като основен наемател, вие винаги сте лице за контакт с наемодателя, дори в случай на проблеми или спорове с вашия наемател.
Преди наемателят да се нанесе, трябва да се сключи писмен договор за сигурността на всички участващи страни.
Съвети за пренаемане
1. Въведете пълните лични данни за вас като основен наемател и за вашия поднаемател (име, фамилия, точен адрес на наетия апартамент).
2. Опишете подробно имота под наем (етаж на апартамента, коя стая е наета, кои общи стаи могат да се използват и т.н.). Също така е важно да имате точно описание на начина, по който трябва да се обработват предметите, които се използват съвместно, и инвентара на апартамента. В случай на нова покупка на споделени кухненски уреди или ремонт на съдомиялна машина, трябва ясно да регламентирате в договора за пренаем кои частични разходи трябва да поеме наемателят. Всички изисквания, като например редовно боядисване на стаята, не са валидни.
3. Разходите за наем и допълнителните разходи трябва да се изчисляват точно от вас като основен наемател, за да се отчете справедливостта както за вашите собствени интереси, така и за наемателя.
4. Депозитът е особено важен за основния наемател. Тъй като носите отговорност към наемодателя, трябва да поискате разумен депозит от един до три месеца наем от вашия наемател.
5. Срочен или постоянен - определете точния старт на сублизинга. Ако договорът за пренаем е ограничен във времето, трябва да се включи точната причина. Важно е да поддържате връзка с апартамента в случай на постоянно отсъствие, например чрез мебелите в апартамента. Ако наемът е ограничен, можете да добавите препратка към лична употреба тук.
6. Можете да зададете срока за предизвестие съгласно действащото законодателство за наемане. Това обикновено е три месеца и съответства на срока на предизвестие в собствения ви основен договор за наем. В случай на договор за пренаем могат да бъдат договорени по-кратки срокове в съответствие с опростеното право на прекратяване. Ако отдавате само под наем обзаведена стая, можете да анулирате без да посочвате причина до 15-о число на месеца. Ако имате нужда от специална наредба относно срока на предизвестието, ако се съмнявате, винаги потърсете съвет от специализиран адвокат по наемното право.
7. Приложете копие от основния договор за наем и домашния ред към договора за пренаем, така че споразуменията могат да бъдат направени ясно. В правилата за дома субарендаторът може да намери цялата важна информация относно времето за почивка, времето на затвора и времето, когато се използват сушилнята и пералното помещение. Забраните за посещение или разпоредби от страна на по-лизингодателя не са разрешени, докато се спазват правилата за дома. Също така, получете писмено съгласието на наемодателя за пренаемане, за да можете да го добавите към договора за пренаем.
Добре е да се знае: Ако отдавате под наем обзаведена стая или обзаведена част от апартамента си, трябва да създадете приемо-предавателен протокол в допълнение към договора за поднаем. В допълнение към състоянието на имота под наем, тук се записват всички щети върху инвентара. Това има предимството и за двете страни, че състоянието на имота под наем е записано при нанасяне и могат да бъдат взети предвид предишни щети.
Договор за пренаем: ограничен или неограничен?
Ако вашият наемодател е дал одобрението си и вече сте намерили под наем, тогава трябва да помислите дали искате да давате под наем за определен период от време или за неопределено време. Не на последно място, това е важно за определяне на периода на предизвестие.
Това става ясно чрез посочване на периода на наема. Ако зададете само началната дата на договора за пренаем, той се сключва за неопределен период. За да се приложи срок, трябва да посочите началната дата и точния час на края на наема в договора. Специална екстра при срочния договор за пренаем е, че причината за срока трябва да бъде записана.
Най-важните въпроси относно договора за поднаем
Даване под наем - може ли наемодателят ми да увеличи основния наем?
Ако искате да предавате под наем, определено трябва да вземете предвид, че наемодателят може да се възползва от така наречената субарендна такса (Раздел 553 (2) BGB). Това се отнася главно до фиксираните таксувани допълнителни разходи като електричество и вода, ако повече хора живеят в апартамента от преди. Ако допълнителните разходи се таксуват индивидуално веднъж годишно, аргументът от наемодателя не се прилага. В този случай наемодателят може да начисли разумна надбавка за наем само при по-голямо износване на жилищната площ. Няма обаче законово изискване за точното изчисление.
Какво да направя, ако наемодателят ме прекрати като основен наемател?
Сложен случай може да възникне, когато наемодателят прекрати наема. Основният наемател обаче трябва да се съобрази със задълженията по договора за пренаем, поради което е особено важно да следи сроковете за предизвестие за основния наем и поднаем. Ако се наложи да уведомите преждевременно арендатора си поради тази причина, той или тя може да поиска компенсация от вас, например за разходи за преместване.
Мога ли да предавам празна стая на туристи под наем?
Много вълнуваща тема за наемателите е временното отдаване под наем на туристи. Защото наемателите очевидно могат просто да спечелят джобни пари, които не бива да се подценяват. Краткосрочните наеми за туристи обаче са еквивалентни на търговското използване на жилищната площ и поради това са забранени. Внимание: Рискувате прекратяване без предизвестие, а също и нарушение на забраната за присвояване, която сега е в сила във все повече градове.
Всеки, който отдаде стая под наем на туристи като наемател, рискува прекратяване без предизвестие.
Мога ли да се споразумея за изпитателен период, когато сключа поднаем?
Като цяло не е предвиден пробен период за поднаемателя, дори ако основният наемател може да има легитимен интерес от тази защита. Като цяло, ако отдавате обзаведена стая, винаги можете да прекратите договора до 15-о число на месеца в края на месеца. По този начин срокът за предизвестие е две седмици. В противен случай все още имате възможност да посочите специални причини, като например прекратяване за лична употреба, в договора за субаренда.
Като наемател, мога ли да уведомя рано, ако има мухъл в апартамента?
Независимо дали сте основният наемател или поднаемател, здравословното състояние на апартамента е неразумно и следователно може да позволи прекратяване без предизвестие. Колко здрава е плесента, трябва да се проверява от експерт във всеки отделен случай. В такъв случай е препоръчително да потърсите възможна подкрепа от специалист адвокат или сдружението на наемателите след разговор с наемодателя.
Контролен списък: от наемател до наемодател
- Проверете основния си договор за наем за ограничения.
- Получете писменото съгласие на наемодателя си за отдаване под наем.
- Помислете дали искате да дадете под наем обзаведени или необзаведени и сами определете кои общи помещения може да използва наемателят.
- Не бързайте с избора на наемател и информирайте наемодателя си кой ще се наеме да ви даде под наем.
- Подредете писмен договор за пренаем и приложете копие от основния договор за наем и домашния ред.
- Преди да се нанесете, създайте отчет за предаването с вашия наемател за състоянието на апартамента, когато се нанесете. По този начин вие и вашите наематели сте оптимално оборудвани за съвместен живот.
- Издайте на поднаемателя удостоверение за наемодател за регистрацията на жителите.
