Има различни причини за предварителен договор при покупка на къща. Прочетете тук, когато има смисъл за купувачи и продавачи, какво трябва да се отбележи в предварителния договор, как се различава от споразумението за резервация и към кой формуляр трябва да се спазва.
Предварителен договор не се изисква при покупка на къща. Въпреки това може да има смисъл да се подпише такъв договор, преди действително да се закупи имотът. Тъй като предварителният договор при покупка на къща може да осигури както на купувача, така и на продавача сигурност при покупка или продажба на къща.
Какво представлява предварителен договор при покупка на къща?
Договорът за предварителна покупка е писмено споразумение между купувача и продавача на имот. С този документ двете страни се задължават да подпишат договор за покупка на въпросния имот на по-късна дата. Това задължение, произтичащо от предварителния договор, се нарича още задължение за сключване на договор.
Кога предварителен договор има смисъл при покупка на къща?
Предварителен договор винаги се препоръчва при продажба на къща, ако действителният договор за продажба все още не може да бъде сключен. Причините за това могат да бъдат различни, например:
- Финансирането на сградата все още не е окончателно изяснено от купувача.
- Все още има правни аспекти в начина на покупка или продажба на имота.
В тези случаи може да си струва да се сключи предварителен договор за покупката на къщата, така че и двете страни да са сигурни, че желаният договор ще бъде сключен с известно забавяне.
Какви предимства има продавачът чрез предварителен договор?
За продавача сключването на предварителен договор означава, че потенциалният купувач има сериозен интерес да закупи къщата или апартамента. След подписването на предварителния договор той не трябва да се притеснява за популяризиране на имота или търсене на други потенциални купувачи, тъй като предварителният договор не е просто декларация за намерение - той задължава двете страни да сключат действителния договор за покупка по-късно.
Какви предимства има купувачът чрез предварителен договор?
За купувача подписът означава, че той може да закупи имота на по-късна дата при договорените условия. Той също така може да бъде сигурен, че никоя друга заинтересована страна няма да „изтръгне предмета под носа му“.
Каква форма трябва да бъде предварителният договор?
Съгласно раздел 311б от Германския граждански кодекс (BGB) в Германия има нотариално задължение за сделки с недвижими имоти като продажба на имот или къща. Това означава, че предварителният договор за покупка на имот също трябва да бъде заверен от нотариус, за да бъде правно обвързващ.
Само писмено споразумение между купувача и продавача или неговия брокер нито задължава заинтересованата страна да купува, нито собственика на имота да продава на долуподписания.
Подобно на договора за покупка, предварителният договор за покупка на къща не трябва да се сключва само между купувач и продавач. Нотариус трябва да завери договора.
Какво трябва да има в предварителния договор за покупка на къща?
За да може предварителният договор да изпълни функцията си и да изключи по-късните спорове при продажбата на къщата, той трябва да съдържа определена минимална информация. Те включват:
- Споменаване на договарящите се страни: информация за потенциалния купувач и собственика на имота
- Точно обозначение на имота: За да се идентифицира ясно имота за продажба, в допълнение към адреса трябва да бъдат отбелязани и номерът на парцела и номерът (ите) на поземления регистър.
- Точно описание на продадените предмети : Ако предмети или предмети, принадлежащи на имота, ще бъдат продадени (например оборудвана кухня), те също трябва да бъдат точно посочени в предварителния договор.
- Покупна цена
- Начини на плащане: В идеалния случай в предварителния договор вече е посочено кога и как трябва да се извърши плащането на покупната цена.
- Срок за сключване на договора: За да не се проточи продажбата безкрайно, има смисъл да се определи дата, до която договорът за покупка трябва да бъде подписан от двете страни и заверен най-късно от нотариус.
- Предпоставки, които ви дават право да се откажете от предварителния договор : Тук често се договаря, че не трябва да се сключва договор за покупка, ако заинтересованата страна не може да намери начин да финансира сграда. Тук също може да се отбележи, че покупката няма да се осъществи, ако Вашият-Best-Home.net или апартаментът са били унищожени междувременно.
- Клауза за обезщетение: Тази точка определя какво обезщетение трябва да бъде изплатено, ако договорът за продажба не се сключи. Сумата често се определя като процент от договорената покупна цена.
Какво струва предварителен договор?
Тъй като предварителният договор трябва да бъде нотариално заверен, той неизбежно е свързан с разходи. Според Закона за съдебните и нотариалните такси (GNotKG) те се основават на продажната цена на имота, която между другото може значително да се различава от пазарната стойност. Колкото по-висока е продажната цена, толкова по-значителни са нотариалните такси, направени за предварителния договор. При продажна цена от 300 000 евро например те са около 600 евро.
Между другото, не е законово предвидено кой трябва да поеме тези разходи. Така че тук си струва да преговаряте с продавача или брокера.
Как се различават предварителният договор и споразумението за резервация?
Често на потенциалните купувачи се предлага да резервират имота от продавача или брокера. За тази цел и двете страни подписват споразумение за резервация и обикновено се начислява такса за резервация, която заинтересованата страна трябва да плати незабавно. „Исканата такса може да възлиза само на около десет до 15 процента от комисионната на брокера за въпросния имот“, обяснява Холгер Фрайтаг, доверителен адвокат на Асоциацията на частните строители eV (VPB). В замяна продавачът или брокерът гарантира, че няма да продава допълнително апартамента или Your-Best-Home.net и със сигурност няма да го продава на друго лице.
Ако договорът за продажба най-накрая бъде подписан и къщата действително бъде продадена, таксата за резервация ще бъде компенсирана спрямо покупната цена или - в зависимост от сключеното споразумение - срещу комисионната на брокера. Ако обаче заинтересованата страна реши срещу апартамента или Your-Best-Home.net, вече платената сума няма да бъде възстановена.
За разлика от договора за продажба, споразумението за резервация не е правно обвързващо. Не може да задължи нито една от страните да купува или продава имота. Това е резултат от липсата на заверка от нотариус. Тъй като споразумението за резервация пропуска действителната цел за закупуване на имот - а именно осигуряване на сключването на договор за покупко-продажба между двете страни за продажба на къщата до определен момент от време - полезността му е под въпрос.
Подходящ ли е устен договор или писмено потвърждение по имейл като предварителен договор?
Поради задължителното нотариално удостоверяване на договорите за сделки с недвижими имоти не е възможно да се сключи предварителен договор за покупка на къща устно. Ако заинтересованата страна и собственикът взаимно потвърдят в разговор, че се интересуват от сключване на договор за продажба на къща, т.е.искат да купят или продадат, това е валидно волеизявление в юридически смисъл, но това не ги задължава да сключат задължително договора за покупка на имот. Няма задължение за сключване на договор от устно сключения договор. Това важи и ако се съгласите да купите къщата по имейл. Препоръчва се обаче повишено внимание: „Продавачът може при определени обстоятелства да предяви искове за щети срещу клиента,Например, ако той направи допълнителни разходи в резултат на анулирането или имотът по-късно постигне по-ниска цена “, отбелязва Холгер Фрайтаг.