Номерът на основната площ (GRZ) определя максималния процент от вашия имот, върху който може да се надгражда. Обясняваме как се изчислява броят и какво да се има предвид.
Изчисляване на номера на основната площ: най-важните неща с един поглед
- Номерът на основната площ, накратко GRZ, описва връзката между максималната застроима площ и общата площ на имота. Той се съдържа в Наредбата за ползване на сгради.
- В случай на спомагателни системи без директна връзка с основната сграда, GRZ може да бъде надвишен с максимум 50 процента до стойност 0,8.
- Броят на подовите площи е решаващ фактор за определяне стойността на имота. Той също така определя плътността на сградите в дадена зона.
Какво означава номерът на основната площ (GRZ)?
Като собственик на имот, обикновено нямате право да строите върху цялата площ. По екологични причини е важно достатъчно незапечатани площи да останат свободни, за да може дъждовната вода да се просмуква. Освен това твърде високата плътност на застрояване оказва негативно влияние върху качеството на живот и естетиката.
GRZ изразява степента на използване на имотната площ: На какъв процент от площта може да се надгражда? Той се изчислява от максималния размер на застрояващата се площ от размера на имота и се дава с десетична стойност, варираща от 0,2 до 1.
GRZ = максимална застроима площ (m²) / размер на парцела (m²)
Информация за изчисляване на основната площ може да се намери в раздел 19 от Наредбата за използване на сгради (BauNVO), която влезе в сила през 1962 г. Последната, в момента валидна версия датира от 2017 г. GRZ на даден имот зависи от вида на неговото структурно използване, който е посочен в първия раздел на BauNVO. Например, основната площ на земята в селски район е 0,6, докато в градските райони е 0,8. GRZ от 1.0 е налице само за основните области. Това означава градска среда, в която има предимно магазини, офиси или културни институции.
Какъв е номерът на подовата площ?
В допълнение към номера на етажната площ, номерът на етажната площ (GFZ) също е важен параметър на регламента за използване на сградата. Той се изчислява от общата площ на всички пълни етажи през цялата площ на имота и, подобно на GRZ, се дава като десетична стойност.
В имот от 1000 квадратни метра с GFZ 1,2 общата площ на пълните етажи може да бъде 1200 квадратни метра. Това означава например, че могат да бъдат построени три етажа с по 400 квадратни метра всеки или два с по 600 квадратни метра.
GFZ не посочва броя на разрешените етажи. Така нареченият брой етажи се съдържа като римско число в устройствения план, който се определя от общината или града.
Каква е разликата между GRZ I и GRZ II?
При определени обстоятелства е възможно цифрата на основната площ да бъде надвишена с 50 процента. Това изключение обаче не засяга основната сграда, а само спомагателните конструкции като градински къщи и гаражи, както и подземни съоръжения.
Номерът на основната площ за спомагателните съоръжения се нарича GRZ II, номерът на основната площ от плана за развитие е GRZ I. Сумата от GRZ I и GRZ II никога не трябва да надвишава абсолютната граница от 0,8.
Основните системи (GRZ I) са:
- Главна сграда
- Автомобилни навеси, гаражи и подземни гаражи, свързани с основната сграда
- Зимни градини и басейни, свързани с основната сграда
- Тераси, балкони, еркери, аркади
- Надземни външни стълби, входни стълби
Спомагателните системи (GRZ II) са:
- Слънчеви системи
- свободно стоящи гаражи и подземни гаражи, паркоместа и навеси за автомобили
- Градински къщи, конюшни
- Детски площадки, басейни
- Шахти, ями, нефтени резервоари, пречиствателни станции
За спомагателни конструкции като басейни строителите могат да надвишават GRZ с до 50 процента.
Изчислете допустимата основна площ с номера на основната площ: примери за изчисление
Ако искате да изчислите максималната площ на вашата бъдеща къща с броя на етажните площи, се прилага следната формула:
максимална застроима площ (m²) = размер на имота (m²) x GRZ
Купете имот от 900 квадратни метра с GRZ от 0,6 , максимално допустимата площ на основната сграда е:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Ако планирате гараж, басейн и градинска къща, вашата площ е изчислена от GRZ II, което е половината от GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
В този случай обаче сумата на основната сграда и спомагателните съоръжения би надвишила абсолютната граница от 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Поради тази причина максималната площ на спомагателните съоръжения е:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Защо базовият номер е важен?
Изчисляването на GRZ е от значение както за купувача, така и за продавача на имот. Купувачът иска да знае върху какъв процент от имота може да строи. Ако една или повече сгради вече са на място, GRZ определя дали могат да се планират допълнителни спомагателни съоръжения като гаражи или градински къщи.
Като купувач трябва да отбележите, че броят на подовите площи по никакъв начин не е същият като жилищната площ на къща. Районът включва и външните стени и всички външни стълби. Освен това, за разлика от жилищната площ, не всички подови площи се събират заедно.
За продавача голям брой подови площи увеличава стойността на имота му. За парцел в градска зона с GRZ от 0,8 може да се постигне по-висока цена, отколкото за парцел в малко населено място с GRZ от 0,2.
