Сравнителният наем, обичайно място, става особено важен, ако трябва да се наложи увеличаване на наема. Тук можете да прочетете какъв е типичният местен сравнителен наем, как се определя и какви клопки можете да препънете.
Най-важните неща с един поглед
- Местният сравнителен наем показва кои цени на наема могат да се очакват в даден район.
- Има няколко начина да разберете.
- В случай на увеличение на наема до местния сравнителен наем, трябва да се спазват определени правила.
- Потребителите могат също така да получат общ преглед на местния наем.
Какво представлява местният сравнителен наем?
Местният сравнителен наем показва таксите за наем на апартаменти в съответната или съпоставима община през последните шест години за жилищна площ. Средната стойност на тези суми съответства на местния сравнителен наем. Това е регламентирано в раздел 558, параграф 2 от Германския граждански кодекс (BGB). Сравнението не се отнася за апартаменти, чийто размер на наема е определен от закона или въз основа на ангажимент за финансиране.
При определяне на типичния сравнителен наем за конкретен апартамент, който ще бъде нает за дадено място, е от съществено значение апартаментите, използвани за сравнение, да бъдат сравними по отношение на вида, размера, оборудването, състоянието и местоположението, както и по отношение на енергийните изисквания.
При определяне на местния сравнителен наем се използват само подобно построени къщи в района.
Какво е увеличение на наема до местния сравнителен наем?
В случай на увеличение на наема до сравнителния наем, обичайно за местоположението, наемодателят се позовава на факта, че средно се начисляват по-високи наеми за сравнима жилищна площ във въпросния район, отколкото той е искал досега.
Възможността за увеличението му предлага § 558, параграф 1 BGB. Там обаче се отбелязва също, че наемът трябва да е останал непроменен поне 15 месеца до момента на увеличение.
Какви условия се прилагат за увеличаване на наема?
Наемодателят трябва да обяви писмено увеличението на наема съгласно § 558а, параграф 1 BGB и също да го обоснове. Следователно в писмото си той ще сравни стойността на местния сравнителен наем с предварително наетия наем и ще поиска съответно увеличение на месечния наем. След това наемателят трябва да се съгласи с това в рамките на три месеца. Ако той не направи това, предварително договореният наем продължава да се прилага. Наемодателят обаче може да съди за одобрение на увеличението на наема.
В случай на увеличение на наема до местния сравнителен наем, в допълнение към горните условия, наемът не може да се увеличи с повече от 20 процента в рамките на три години. Следователно този така наречен лимит на ограничение се прилага и ако наемът се увеличи до стандартния местен наем. В някои региони като Берлин или Кьолн тази граница е малко по-ниска от 15 процента.
В случай на нови наеми, наемодателят трябва също да вземе предвид ограничението за цената на наема, което може да се прилага за съответния регион.
Увеличаването на наема трябва да бъде обявено и обосновано от наемодателя в писмена форма - местният сравнителен наем също играе основна роля тук.
Как се определя местният сравнителен наем?
Има четири различни начина за определяне на местната сравнителна рента:
- чрез наемния индекс,
- за сравними апартаменти,
- експертно мнение,
- чрез информация от база данни за отдаване под наем.
Тези четири процедури могат да се използват и от наемодателите в съответствие с раздел 558а, параграф 2 от Германския граждански кодекс (BGB) като оправдание за увеличение на наема до местния сравнителен наем.
Сравнителен наем, обичайно в района: Определяне с помощта на наемния индекс
Ако има индекс за наем за града или града, това улеснява много определянето на местния сравнителен наем. Индексът на наемите се публикува от съответния град или община в сътрудничество със сдружения на наематели и наемодатели. Той предоставя информация за наемите, които трябва да се плащат за жилищна площ в съответния район по време на анализа. Тук се прави разлика между простия и квалифицирания индекс на наемите:
- Индекс на опростените наеми : Простият индекс на наемите дава преглед на местните наеми или таксите, които трябва да се плащат в сравними области в съответствие с раздел 558в, параграф 1 BGB. Съответният град или място създава този преглед заедно с представители на наемателите и наемодателите. Простият индекс на наемите трябва да се адаптира към пазарните промени на всеки две години (раздел 558в, параграф 3 BGB).
- Индекс на квалифициран наем : Индексът на квалифицираните наеми също дава преглед на наемите, които трябва да бъдат платени на съответното място. Той също е съставен от града заедно с наемодатели и представители на наематели. С квалифицирания индекс за наем обаче това се прави в съответствие с признати научни принципи (§ 558d, параграф 1 BGB). Квалифицираният индекс на наемите трябва да се адаптира към развитието на пазара на всеки две години. След четири години е задължително да се създаде нов (§ 558г, параграф 2 BGB).
Ако са спазени всички законови изисквания за индекса на квалифициран наем, от правна гледна точка се приема, че стойностите, които могат да бъдат прочетени в него, всъщност отразяват местния сравнителен наем.
Изчислете местния сравнителен наем със сравнителни апартаменти
Ако няма индекс за наем в град или град, обичайният сравнителен наем може алтернативно да се определи, като се използват сравнителни апартаменти (раздел 558а, параграф 2, т. 4 BGB). Ако наемодателят иска да повиши наема за определен апартамент, той трябва да намери три различни апартамента, които са възможно най-подобни на неговия.
Освен всичко друго, тези фактори са решаващи:
- Размер : Квадратните метри на съпоставими апартаменти трябва да бъдат възможно най-близо до стойността на въпросния апартамент. Колкото по-голямо е отклонението, толкова по-трудно е да се използва този апартамент като валидно сравнение.
- Брой стаи : Броят на квадратните метри сам по себе си обаче не е решаващ. Също така е важно на колко стаи е разделено жилищното пространство. В крайна сметка апартамент от 70 квадратни метра с две стаи е по-удобен от апартамент със същия размер с четири стаи.
- Местоположение : Апартаментите също трябва да бъдат сравними по отношение на местоположението. Апартамент в квартал от средна класа не може да бъде приравнен на такъв в проблемен район и следователно е трудно сравним.
- Година на строителство : Възрастта на сравнимите апартаменти трябва приблизително да съответства на тази на въпросния апартамент, така че да е възможно смислено сравнение.
- Оборудване : Не на последно място, оборудването също е от съществено значение, за да се сравняват апартаментите помежду си. Ако висококачествените паркетни подове са монтирани върху подово отопление, ако има отлично оборудвана кухня или ако апартаментът има модерни прозорци, този стандарт също трябва да присъства възможно най-точно в сравнимите апартаменти.
Местният сравнителен наем може да бъде определен чрез сравнителни апартаменти. Решаващите фактори тук са размер, брой стаи, местоположение, година на строителство и оборудване.
В случай на увеличение на наема до местния сравнителен наем въз основа на три сравнителни апартамента, наемодателят трябва да избере апартаментите по такъв начин, че наемателят да може да провери точността на информацията. За това обикновено е достатъчно, ако наемодателят даде точния адрес с пода и местоположението на апартамента (вдясно, вляво, в центъра).
Важно: Ако стандартният местен наем трябва да бъде определен с помощта на три сравними апартамента, средната стойност на тези три апартамента не се брои. Тогава наемът може да бъде увеличен само до най-ниската стойност от трите определени наема.
Определете местния сравнителен наем с експертен доклад
Местният сравнителен наем може също да бъде определен с помощта на експертно становище (раздел 558а, параграф 2, т. 3 BGB). Според закона този експерт трябва да бъде публично назначен и положен под клетва (пак там) и да обоснове своето експертно мнение.
Например, той трябва да обясни как е определил стандартния местен наем. Като правило експертът също използва съпоставими апартаменти и определя наемите, необходими за това. Той не трябва да посочва конкретно тези апартаменти в доклада си, но трябва да посочва диапазоните на наемните цени, определени по време на работата му.
Експертното становище трябва също да покаже, че експертът е определил местния сравнителен наем с помощта на нови и съществуващи наеми и преди това е разгледал апартамента, за който наемът трябва да бъде увеличен. В по-големите жилищни комплекси също е допустимо експертът да огледа съпоставим апартамент.
Наемодателят трябва да приложи пълната формулировка на доклада на експерта към писмото си за увеличаване на наема.
Ако бъде извикан експерт, който да определи местния сравнителен наем, той или тя трябва да обоснове своето експертно мнение съгласно закона.
Обичайни местни сравнителни наеми: Изчисляване чрез база данни за наеми
Сравнителните наеми, обичайни в населеното място, също могат да бъдат определени с помощта на база данни за наеми в съответствие с раздел 558а, параграф 2, т. 2 от Германския граждански кодекс. В съответствие с раздел 558д от Германския граждански кодекс (BGB), това е „непрекъснато събиране на наеми, което се управлява съвместно или се признава от общината или представители на наемодателите и наемателите“.
За отделни апартаменти в разглежданата жилищна площ базата данни за наеми може да се използва, за да се направи заключение относно текущия местен сравнителен наем. Тъй като данните непрекъснато се записват в базата данни за наеми, те са по-актуални от индекса за наем.
Как да разбера местния сравнителен наем?
Не само бизнесмени, но и частни лица могат да разгледат местния сравнителен наем, тъй като съгласно раздел 558в, параграф 4, изречение 2 от Германския граждански кодекс, индексът на наемите и промените в него трябва да бъдат публикувани.
Ако има индекс за наем за съответното местоположение, той може да бъде видян в отговорната община или градска администрация.
Също така е възможно да се разгледат базите данни за наеми: Потребителите могат да имат право да разглеждат информацията в базата данни срещу заплащане. В зависимост от това кой поддържа базата данни за наеми, тя е достъпна за проверка от града или от групите по интереси на наемателя или наемодателя.