Наемодателите трябва да поддържат своите имоти. Можете да приспаднете разходите за това от данъка като разходи за поддръжка. Но има граници. Обясняваме какви опции имате и какво трябва да имате предвид.
Най-важните неща с един поглед
- Наемодателите могат да приспаднат разходите за поддържане на имот от данък.
- Така наречените разходи за поддръжка са един от рекламните разходи и намаляват данъчната тежест.
- Не всички мерки на сградата обаче се считат за разходи за поддръжка. След това те трябва да бъдат третирани по различен начин за данъчни цели.
- Ограничението от 15 процента ограничава данъчната приспадане като разходи за поддръжка през първите три години след покупката.
- Използвайки правилото за опростяване, наемодателите могат също да приспадат производствените разходи като разходи за поддръжка.
Какви са усилията за поддръжка?
Усилията за поддръжка описват финансовите ресурси, които се използват за поддържане на сграда. Наемодателите могат да приспаднат сумите, изразходвани в своята декларация за доходи като свързани с дохода разходи, да ги сравнят с доходи от наем и по този начин да намалят данъчната тежест през съответната година.
Ако сте подменили прозорците си, имате възможност да приспаднете разходите като разходи за поддръжка от данъка.
Примери за усилията по поддръжката
Мерките, които служат за обновяване на съществуващи части или оборудване или системи в или върху сградата, се считат за разходи за поддръжка в съответствие с Директива 21.1, параграф 1 от Директивата за данъка върху дохода (EStR).
Примери за мерки, които се считат за разходи за поддръжка, са:
|
Площ на сградата |
мярка |
|---|---|
|
Прозорци / врати |
Размяна на прозорци, размяна на врати Разширяване на един или Монтаж на брави за сигурност |
|
баня |
Ремонт на баня Подмяна на проточни бойлери чрез свързване |
|
нагревател |
Подмяна на печки на въглища чрез Подмяна на масления нагревател с Връзка към топлофикационната мрежа |
|
Електрическа инсталация |
Подновяване на инсталацията |
|
фасада |
Ремонт на фасадата за по-добра топло и Фасадно боядисване |
|
различни растения |
Връзка с широколентовата мрежа Инсталиране на частна широколентова система Инсталиране на измервателна технология за |
|
отгоре, покрив |
Ремонт на покриви Ново покритие Преобразуване, например, от плосък покрив или |
|
Обща зона |
Ремонти на асансьори Подмяна на дефектни плочки или килими |
Разходите за поддръжка трябва да се разграничават от разходите за придобиване или производство. Те също не са включени в производствените разходи почти до придобиване.
Какви са разходите за придобиване и (близо до придобиването) производствени разходи?
Във връзка със сграда и нейната поддръжка има три термина, които трябва да бъдат разграничени от усилията за поддръжка:
1. Разходи за придобиване
Разходите за придобиване се разбират в съответствие с раздел 255, параграф 1 от Търговския кодекс (HGB), за да означават разходите, "направени за придобиване на актив и за привеждането му в работно състояние (…)" придобиването струва покупната цена, включително допълнителните разходи като комисионна за посредничество, данък върху прехвърлянето на недвижими имоти и така нататък.
2. Производствени разходи
Значението на производствените разходи също се определя от закона. Съгласно раздел 255, параграф 2 от Германския търговски кодекс (HGB), това са „разходите, които (…) възникват за производството на актив, неговото разширяване или за (…) значително подобрение.“ Така че ако впоследствие една сграда е значително подобрена чрез мерки, например защото са прикрепени балкони направените разходи не се отчитат като разходи за поддръжка, а като производствени разходи. Същото важи и ако сградата е разширена, например с разширение.
Ако една сграда е видимо подобрена, например чрез разширение на покрива или балкон, тези разходи са част от производствените разходи и не могат да бъдат приспаднати от данъка като разходи за поддръжка.
3. Близо разходи за придобиване
В съответствие с раздел 6, параграф 1, номер 1а от Закона за данъка върху дохода (EStG), производствените разходи при покупката са тези разходи, направени за ремонт и модернизация в рамките на три години след покупката, ако те надвишават 15 процента от разходите за придобиване на сградата без данък върху продажбите.
Тези три разходни позиции трябва да бъдат отделени от разходите за поддръжка, тъй като те не могат да бъдат незабавно признати като разходи, свързани с доходите в данъчната декларация. Вместо това те трябва да бъдат амортизирани през полезния живот на сградата. Това обикновено е 50 години.
Каква е границата от 15 процента за усилия за поддръжка?
Ако сграда бъде придобита и широко модернизирана или ремонтирана в рамките на трите години след покупката, собствениците на имоти трябва да следят отблизо общите разходи за нея.
Разходите за това могат да се разглеждат като разходи за поддръжка и по този начин да се признаят директно в данъчната декларация като разходи, свързани с доходите, ако не представляват повече от 15 процента от разходите за придобиване. Ако те са по-високи, те трябва да бъдат амортизирани през полезния живот на сградата.
Пример: Г-жа Шмит купи етажна собственост на 1.7.2017 г. за 350 000 евро. 15 процента от покупната цена отговаря на 52 500 евро.
Веднага след покупката тя извършва модернизация и ремонтни дейности. Например, тя е поставила нов паркет, сменила прозорците и инсталирала домофонна система. Разходите за това възлизат на общо 65 000 евро.
По този начин г-жа Шмид надхвърля границата от 15 процента с 12 500 евро. Следователно той не може директно да отчете разходите в данъчната декларация като разходи за издръжка и следователно също не веднага като разходи, свързани с доходите, но трябва да ги отпише за период от 50 години.
Ако собственикът на имот иска да се възползва от възможността да приспада разходите за издръжка незабавно в данъчната декларация, той трябва да изчисли точно и да планира разходите. Ако дадена мярка може да бъде отложена с няколко години, така че границата от 15 процента да не бъде надвишена, това може да има положителни данъчни ефекти.
За да можете да приспаднете разходите като разходи за поддръжка от данъка, трябва да спазвате границата от 15 процента.
Кога не се прилага ограничението от 15 процента?
Важно е да знаете, че 15-процентното ограничение за разходи за поддръжка се прилага само ако имотът е закупен, т.е.придобит по отношение на данъчното законодателство. Например, ако сградата е дарена, не трябва да се спазва ограничението от 15 процента за направените разходи и данъчната декларация.
Какво е правилото за опростяване на усилията за поддръжка?
При определени условия наемодателите могат да приспадат мерки, които всъщност се отчитат като производствени разходи като разходи за поддръжка при поискване.
Единственото нещо, което трябва да се отбележи, е, че разходите за всяка отделна мярка, която води до значително подобрение или разширяване на сградата, не трябва да надвишават 4000 евро (без данък върху продажбите). Това е изложено в Директива 21.1, параграф 2, точка 2 EStR.
Това така наречено правило за опростяване обаче не е приложимо, ако извършената мярка служи за окончателното завършване на новопостроената сграда. Ако Your-Best-Home.net не може да бъде използван предварително, мярката винаги се отчита като производствен разход.
В случая с регламента за опростяване или лимита от 4000 евро обаче данъчните власти понякога гледат много внимателно: Ако стандартът на даден имот се подобри значително в рамките на пет години в резултат на такива мерки, разходите обикновено се третират като производствени разходи. Тогава наемодателите могат да приспадат сумите само през целия живот на сградата.