При по-големите жилищни сгради винаги трябва да се свърши много административна работа и собствениците, които дават под наем няколко жилищни единици, така или иначе знаят как да изпеят песен за това. Цялата тази работа също може удобно да бъде делегирана на компания за управление на имоти. Експертът за проверка на разходите обяснява подробно в интервю кои са направените разходи.
Въпрос: Какви задачи обикновено поема мениджърът на имоти?
Експерт за проверка на разходите: Управителите на имоти обикновено се грижат за всички административни дейности, възникващи в многопартийна къща. Въпреки това не се включват ръчни дейности като тези, извършвани от назначен надзирател .
Управителите на имоти основно са активни в две области:
- В случай на къща с кооперация, те изпълняват всички административни задачи на сдружението на собствениците на апартаменти (WEG)
- в сграда с апартаменти под наем те извършват голяма част от административната работа за наемодателя
И в двата случая зоните на отговорност са сходни в някои области и много различни в други.
Като цяло, компания за управление на собственост се грижи само за административни, технически и търговски въпроси, свързани с общата система на къщата, но не и за интересите на отделните наематели или собственици.
Единственото изключение от това е, ако например собственик на апартамент отдава апартамента, който му принадлежи в рамките на WEG и наеме управител на имот, който да управлява отделно наетите апартаменти. Но това не е твърде често.
Задачите на компания за управление на имоти за WEG включват:
- организацията и провеждането на годишното събрание на собствениците
- подготовката на точките от дневния ред за заседанието
- записване на резолюциите на събранието
- Получаване на оферти за структурни промени, преустройства или необходими обновления на общата площ (стълбище, зелена площ и др.)
- наблюдението на извършената работа и изготвянето на доклади и сметки за WEG
- записването и разпределението на допълнителните разходи и разпределението на отделните собственици
- управлението на резервите за ремонт
- планирането и бюджетирането на разходите за WEG и счетоводството
Не винаги се изискват всички услуги - това винаги е подробно регламентирано в договора за управление.
Управлението на собствеността може да спести на собственика на жилище много работа
Разбира се, цялата тази работа може да бъде извършена и от един собственик от името на цялата WEG. На практика обаче това изисква високо ниво на специализирани познания и известен опит, подходящи предпазни мерки, ако се допуснат грешки и не трябва да има конфликт на интереси между интересите на собственика и административните интереси на WEG, което не винаги е лесно.
Ако собственик на жилищен блок наеме управление на собствеността, зоните на отговорност са много сходни - но често има и създаване на сметки за комунални услуги и като цяло донякъде по-изчерпателно техническо управление на всички общи системи в къщите. В много случаи се предлага и цялостно управление, включително управление на договори за наем.
В тези случаи наемодателят често е освободен от задълженията си и трябва да се притеснява за значително по-малко - особено при по-големи къщи под наем или няколко имота, това определено си заслужава като наемодател.
Броят на компаниите за управление на собственост, активни на пазара, е много голям и определено има разлики в качеството. Като правило трябва да се уверите, че компания за управление на имоти има референции , е била активна на пазара от дълго време и управлява успешно някои имоти.
Също така е важно компанията за управление на собствеността да може да осигури застраховка за отговорност за имуществени щети и застраховка за вярност (в случай на неразрешени действия на служители, които водят до щети). Услугите, предлагани от дружеството за управление на собствеността, и условията в договора за управление трябва да бъдат представени ясно и прозрачно - разходите също трябва да бъдат управляеми и разбираеми.
Въпрос: Това вече е един от най-важните моменти: Какво струва управлението на собствеността?
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, винаги е трудно да се каже с общи думи - разходите могат да варират значително в зависимост от предлаганите услуги и въпросната сграда.
В повечето случаи обаче можете да приемете, че фиксираните основни разходи за управление на жилищен имот са в диапазона от 20 до 30 евро на месец на жилищна единица .
В по-големите градове разходите, особено за къщи с няколко жилищни единици, могат да достигнат до 45 EUR на жилищна единица на месец или повече .
За повечето къщи под наем се изисква основна такса от 20 до 25 евро на месец и жилищна единица .
В допълнение обаче могат да възникнат допълнителни разходи, ако управлението на собствеността трябва да извършва специални дейности с големи усилия - като организиране на цялостно енергийно ефективно обновяване на сградата.
Тогава допълнителните разходи, които могат да възникнат за такава работа, винаги се регулират индивидуално в договора за управление. Това могат да бъдат фиксирани такси за отделни дейности, но също и фиксирана почасова ставка. Пътните разходи също често се плащат отделно и не са част от основното възнаграждение.
Пример с малка цена от практиката:
Имаме сграда под наем с 18 кооперации и възлагаме на фирма за управление на имоти с пълното управление на къщата. Трябва да се гледат и 16 гаража.
| Публикувай | Месечни такси |
|---|---|
| Управление на жилищната къща | 22,50 EUR на жилищна единица = 405 EUR на месец |
| Управление на гаражите | 3,50 евро на гараж = 56 евро на месец |
| крайна цена | 461 евро на месец |
Разбира се, това са само разходите, изчислени от конкретна компания за управление на собствеността за конкретна сграда.
Разходите също могат да варират значително в зависимост от вида на сградата и местоположението. Това са само основните разходи според договора за управление - ако управлението на собствеността предоставя и специални услуги, това също ще бъде таксувано отделно.
Въпрос: От кои фактори обикновено зависят разходите за управление на собствеността?
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, тук трябва да се вземат предвид някои фактори:
- ценообразуване на управление на собствеността
- вида на обекта, който ще се управлява и вида на управлението
- местоположението на имота
- структурното състояние на имота
- включените услуги (обхват на услугите съгласно договора за управление)
Цената на управлението на собствеността зависи от вида и състоянието на сградата
Всички тези фактори винаги оказват влияние върху цената - поради тази причина е трудно да се сравнят цените за две сгради.
Това, което човек може много добре да сравни, са различни оферти за една и съща сграда. Това трябва да се направи на практика - но предлаганите услуги също трябва да бъдат проверени във всеки случай и да се обърне внимание на качествените характеристики, които вече бяха споменати в началото (отговорност за финансови загуби, отговорност за прецизност, продължителна дейност на пазара, препоръки).
Относителната локална близост на управлението на собствеността до управляващия имот също може да бъде важен критерий - ако служителят по управлението на имота може да бъде на място бързо и лесно, ако е необходимо, това често значително увеличава качеството на управлението и в същото време намалява разходите.
Въпрос: Каква е разликата между административните разходи за жилищен имот и за къща под наем като правило?
Експерт за проверка на разходите: Цените и офертите, разбира се, винаги са различни, но можете да разберете общо, че управлението на жилищен имот обикновено е малко по-скъпо от управлението на сграда под наем.
Разликите в месечните основни разходи на жилищна единица обикновено са малки и в почти всички случаи са само няколко евро на месец.
Въпрос: Какво влияние има броят на жилищните единици върху основните разходи?
Експерт за проверка на разходите: Обикновено с увеличаване на броя на жилищните единици нарастват и основните разходи на жилищна единица.
В случай на много големи сгради с много апартаменти, основните разходи често са по-ниски, но има и обратен случай: администрациите на WEG за дву- или трифамилни къщи често са значително по-скъпи, отколкото за многопартийни къщи с по-голям брой собственици на апартаменти.
Въпрос: Защо състоянието на сградата има значение?
Експерти по проверка на разходите: Управителите на имоти естествено винаги изчисляват цените въз основа на собствените си усилия.
С по-стара, донякъде изтъркана и изтъркана сграда със сигурност има още какво да се направи и повече усилия - особено ако вече има малък „изоставащ ремонт“. Една компания за управление на имоти може, разбира се, да компенсира това по-голямо усилие с по-високи цени.
Въпрос: Местоположението на сградата също играе роля?
Експерт за проверка на разходите: Да, определено. Като краен пример може би можете да си представите къща в истинска гореща точка в голям град - проблемни наематели, много проблематично място и чести разрушения или проблеми.
Ако компания за управление на имоти изобщо ще се грижи за такава сграда, разбира се, тя ще има само значително по-високи разходи от приличната жилищна сграда в тих, луксозен жилищен район.
Въпрос: Кои други фактори все още могат да играят роля в отделни случаи?
Трудните първоначални ситуации увеличават цената за управление на собствеността
Експерт за проверка на разходите: Специалната ситуация на къщата със сигурност винаги ще бъде отразена в административните разходи по един или друг начин.
Ако например това е WEG с безнадеждно кавгащи се собственици, които едва ли някога се съгласяват за нещо, разходите за управление на собствеността обикновено се увеличават значително. И тук това по-голямо усилие ще се отрази в цените, които се изчисляват по различен начин.
Основата за изчисляване на цената винаги е индивидуалното усилие, което управителят на имота полага със сградата - например в сравнение с напълно безпроблемна сграда, в която едва ли трябва да се притеснявате за нищо. Разликата в цената между едната и другата може да бъде значителна в отделни случаи.
Въпрос: Колко време обикновено се изпълняват договори за мениджъри?
Експерти по проверка на разходите: Договорите за управление обикновено се сключват за период от 5 години. Има и определени срокове за предизвестие, които трябва да се спазват, ако не сте съгласни с услугите на компания за управление на имоти.
Има някои специални разпоредби за администриране на WEG: В случай на новосъздадена WEG, договорът може да продължи само 3 години, в противен случай максимум 5 години.
WEG трябва - независимо от срока на предизвестие - да спре управлението на собствеността на място, ако има "важна причина". Не е възможно да се прекрати договорът във всички случаи - разходите трябва да продължат да се плащат поне до редовния срок за предизвестие. Действията на управлението на собствеността от името на WEG могат да бъдат предотвратени незабавно поради такива важни причини.
Такава важна причина би била например, че дружеството за управление на собственост фактурира неправилно или че отделните собственици явно и очевидно предпочитат. Тогава това разрушава отношенията на доверие между управлението на собствеността и WEG и има важна причина.
Такива специални разпоредби обаче не се прилагат за управлението на жилищни сгради. Тук трябва да прекратявате редовно.