Оперативните разходи са значителна тежест в еднофамилното жилище - те често са подценявани. В интервю експертът по проверка на разходите обяснява подробно какви оперативни разходи трябва да очаквате за типично еднофамилно жилище и какво се брои за оперативни разходи.
Въпрос: Какво всъщност се брои за оперативни разходи - и защо е важно винаги да ги държите под око?
Експерт за проверка на разходите: В еднофамилна къща оперативните разходи включват всички основни и комунални разходи, които не могат да бъдат избегнати .
Това включва:
- данъкът върху имуществото
- разходите за почистване на улици и извозване на боклука
- разходите за коминочистача
- разходите за задължителна застраховка (сградна застраховка, домакинска застраховка, отговорност)
- Резерви за поддръжка и ремонт на къщи
- Основни разходи за телефонна и интернет връзка
Съществуват и разходи за доставка, които най-вече зависят от потреблението:
- Разходи за електричество
- Разходи за отопление
- Разходи за газ (ако е налична газова връзка)
- Разходи за водоснабдяване и канализация
Оперативните разходи включват разходи за енергия и разходи за вода и канализация
GEZ, който по принцип всяко домакинство трябва да плаща в Германия, все още не е включен в оперативните разходи. От една страна, в действителност в отделни случаи може да няма задължение за GEZ; от друга страна, има възможност за освобождаване от задължението за GEZ при определени обстоятелства. Това зависи от обитателя на къщата - така че GEZ не е един от фиксираните разходи за сграда във всеки случай.
Винаги е важно да следите допълнителните разходи. В много случаи нивото на оперативните разходи също се подценява - особено месечното им ниво. Оперативните разходи обаче са постоянна тежест, която трябва да платите и която не можете да избегнете. Като собственик на жилище можете да го приспаднете практически веднага от доходите си.
Това е особено важно, когато става въпрос за финансиране на къщата. В допълнение към месечните вноски на вноски трябва да бъдат платени и оперативните разходи - ако съберете двете заедно, често възникват суми, които изведнъж се оказват изключително голяма тежест. За да можете да планирате внимателно и предвидливо, определено трябва да знаете размера на оперативните си разходи.
Ако следите оперативните си разходи, можете също така по-добре да прецените кои мерки за намаляване на разходите все още си заслужават - това се отнася както за мерките за изолация, така и за съоръженията за спестяване на електричество или намаляване на консумацията на вода. Не всичко, което се предлага на пазара, всъщност си струва в отделни случаи.
Въпрос: Какви са общите оперативни разходи на еднофамилното жилище?
На месец могат да се очакват поне 400 евро оперативни разходи
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, това е трудно да се каже като цяло - всяка къща е различна по отношение на размера, местоположението и обзавеждането си.
Като цяло обаче трябва да очаквате поне 400 до 600 евро на месец оперативни разходи за типично еднофамилно жилище.
Често се допуска грешката, че допълнителните разходи за наем или етажна собственост се използват като основа за оценка. Дори при сравними размери, еднофамилната къща винаги причинява значително по-високи разходи от апартамента.
В случай на еднофамилна къща, това възлиза на поне 4800 до 7200 евро оперативни разходи годишно - не маловажна сума.
Това обаче трябва да се разглежда само като минимална сума , с която трябва да се съобразите в повечето случаи. В зависимост от къщата разходите лесно могат да бъдат два до три пъти по-високи.
Пример с малка цена от практиката:
Веднъж изброихме оперативните разходи за доста типично, малко еднофамилно жилище. За по-голяма яснота посочихме разходите като месечни разходи. Къщата е в селски район в малък град.
| Елемент на разходите | цена |
|---|---|
| Данък върху имуществото | 63 EUR |
| разходи за отопление | 86,89 EUR |
| Такси за канализация | 47,50 евро |
| разходи за електроенергия | 82,30 евро |
| Извозване на отпадъците | 22 EUR |
| Почистване на улици | 28 EUR |
| коминочистач | 9,83 |
| Основна такса за телефон и интернет | 36 EUR |
| Домакинска застраховка | 18,77 евро |
| Застраховка на собствениците на жилища | 14,50 евро |
| Застраховка за природни щети | 19 EUR |
| Застраховка "Гражданска отговорност" | 8,20 евро |
| Резерви за поддръжка, обслужване и ремонти | 150 евро |
| крайна цена | 585,99 EUR на месец |
| годишни разходи | 7031,88 евро |
Експлоатационните разходи до 7000 евро годишно са съвсем нормални
Разбира се, това е само еднократен пример за малка, доста типична еднофамилна къща в малък град.
В зависимост от площта, размера на къщата и други обстоятелства, оперативните разходи за други къщи, разбира се, могат да бъдат значително различни. В нашия пример за разходи това също е много енергийно ефективна и сравнително млада къща - в противен случай ще трябва да се прилагат значително по-високи разходи за резервите за поддръжка и ремонт.
Въпрос: От какво зависят общите оперативни разходи на еднофамилно жилище?
Експерт за проверка на разходите: Тук трябва да вземете предвид цяла поредица от фактори, някои от които могат да имат значителен ефект върху оперативните разходи на еднофамилното жилище:
- местоположението на къщата (по-точно местоположението)
- единичната стойност
- размера на къщата
- Възраст, техническо състояние и оборудване на къщата
- вида на отоплителната система и нейната ефективност
- броят на жителите в къщата
- избраните застраховки (по отношение на обхвата на покритието и цените на застрахователя)
Това са поне най-съществените фактори, които трябва да се имат предвид, когато се опитвате да оцените текущите разходи на една къща.
В отделни случаи специални обстоятелства също могат да доведат до допълнителна работа. Например с пасивна къща спестявате много енергия, от една страна, поради високата енергийна ефективност - от друга страна, използваните високотехнологични решения често причиняват много високи усилия за поддръжка и ремонт в новата къща, които много често отчитат твърде малко. С остаряването на къщата тези разходи също се увеличават значително.
Въпрос: Защо местоположението на къщата играе роля в оперативните разходи?
Местоположението на къщата също играе роля
Експерт за проверка на разходите: Цяла гама от разходи зависи до голяма степен от общината, в която се намира къща.
Това се отнася за данъка върху имуществото, където всяка община използва своя така наречена данъчна ставка за данък върху имуществото. Фиксираната единична стойност на къщата се умножава по ставката на общинския данък - резултатът е данък върху имуществото.
Ефектът от данъчната ставка не бива да се подценява: Данъкът върху имуществото често е значително по-висок, особено в столичните райони. Данъкът върху имуществото в Берлин може лесно да бъде два пъти по-голям, отколкото например в малка община в Бавария.
Но разходите за почистване на улици, такси за смет и канализация също варират в зависимост от общината. За канализационните асоциации разходите за тръбопроводите, разбира се, са изключително скъпи, ако между няколко пръснати къщи се изискват дълги трасета на тръбопроводи, които не само трябва да бъдат построени, но и трябва да бъдат обслужвани и поддържани. След това тези по-високи разходи се прехвърлят на домакинствата, които често трябва да плащат значително по-високи такси за отпадъчни води от собствениците на жилища в гъсто застроени райони. Освен това често има разлики между федералните провинции.
Въпрос: Затова ли играе роля и единичната стойност - поради размера на данъка върху имуществото?
Експерт за проверка на разходите: Точно така. В крайна сметка единичната стойност и данъчната ставка се умножават заедно - къща с двойна единична стойност следователно струва и два пъти повече данък върху имуществото.
Въпрос: Как изобщо се определя единичната стойност?
Експерт за проверка на разходите: Процедурата за изчисляване на единичната стойност е сложна. С прости думи, стойността на къщата се изчислява до 1964 г. - това е стандартната стойност.
От друга страна, в новите федерални провинции за изчисляване на единичната стойност се използва 1935 г. Това компенсира разликите между Федералната република и бившата ГДР.
Въпрос: Възрастта на къщата причинява от една страна по-ниска стойност и по този начин по-малък данък върху имуществото - но от друга страна разходите се увеличават, нали?
Колкото по-стара е къщата, толкова повече разходи възникват
Експерт за проверка на разходите: Точно така. Тогава данъкът върху собствеността може да бъде по-нисък, но други разходи могат да бъдат значително по-високи.
По-стара къща се нуждае от повече ремонти и поддръжка и в един момент трябва да бъде технически модернизирана. Това може да доведе до неимоверно високи разходи - които от своя страна трябва да бъдат покрити от значително по-високи месечни резерви (или, ако е необходимо, погасяване на заем за ремонт).
Поради това експлоатационните разходи на стара къща могат да се увеличат значително поради това голямо усилие за поддръжка. Определено трябва да вземете това предвид при покупката на къща.
Освен това в старите къщи обикновено е така, че отоплителната система е по-малко ефективна и обикновено пести само малко енергия, а топлинната защита (изолация) обикновено не е особено добра. Това означава, че разходите за отопление също могат да се увеличат значително.
Въпрос: До каква степен разходите за отопление могат да се различават между къщите?
Експерти за проверка на разходите: В тази област има огромен диапазон - не напразно изолацията и ефективната отоплителна система днес се считат за толкова важни.
В нашия пример разходите за отопление са малко над 5 евро на м² годишно . В по-старите къщи с остарели отоплителни системи и почти никаква изолация разходите лесно могат да бъдат три пъти по-високи .
За къща с размерите на нашата примерна къща това прави разлика до 140 EUR допълнителни разходи на месец или 1680 EUR годишно само за разходи за отопление.
Ако къщата също има лошо запечатани или много стари прозорци, разходите за отопление могат да бъдат дори по-високи. Това се отнася и за напълно неизолирани сгради и особено за много стари конструкции (като изброените къщи).
Въпрос: Може ли консумацията на енергия също да е по-висока, отколкото в горния пример?
Тези, които пестят електроенергия, плащат значително по-малко оперативни разходи
Експерт за проверка на разходите: Да, дори е вероятно. В нашата примерна къща живеят много пестеливи хора, които очевидно също не са много у дома.
В домакинство, в което живеят 4 или 5 души, потреблението на електроенергия от 6000 кВтч годишно е напълно възможно - това би довело до разходи за електроенергия от около 130 евро на месец - значително повече, отколкото в нашия пример за разходи. Там това е само 80 EUR на месец .
Въпрос: Отново да се върнем към по-старите къщи: Такива къщи често са много по-евтини за закупуване от нова сграда - това компенсира ли по-високите експлоатационни разходи?
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, винаги трябва да гледате това във всеки отделен случай. Техническото състояние на съхранение и необходимостта от ремонти естествено винаги играят основна роля при оценката.
Ако сте готови да инвестирате малко пари, често можете да компенсирате по-високите разходи за отопление с по-малки инвестиции. Подмяна на котела може да се извърши за по-малко от 10 000 EUR , а подмяната на прозорец означава само разходи от няколко 100 EUR на прозорец , ако обърнете внимание на разходите и ако се възползвате максимално от възможните субсидии.
Ако в резултат енергийното състояние на къщата значително се подобри, разходите често се амортизират в рамките на няколко години.
При ремонтите обаче ситуацията е различна: Разходите понякога могат да бъдат огромни - независимо дали става дума за течащото мазе, което причинява проблеми с влагата и плесени в къщата или покрива, който трябва да бъде заменен.
Къщи на възраст над 30 години = "" обикновено се нуждаят от ремонт. Съществува грубо правило за възможните разходи за обновяване: Къщите от 70-те и 80-те години обикновено причиняват разходи за обновяване от около 20% до 30% от покупната цена , а за къщи от 50-те и 60-те може да бъде до 50% от покупната цена бъда. Това обаче са само много груби показания - ако къщата се нуждае от специален ремонт, тя може бързо да стане още по-скъпа - понякога къщите също са добре обгрижвани и поддържани и има по-малко разходи.
Ако вземете предвид тези разходи и ги финансирате заедно с покупната цена, това обикновено има по-малко влияние върху оперативните разходи. Ако обаче започнете да обновявате и ремонтирате по-късно, може да се наложи да се съобразите с големи допълнителни месечни тежести. Тогава оперативните разходи, включително разходите за ремонт, често могат бързо да надхвърлят 1000 евро на месец .
