Често съществува мнението, че наемодателите прехвърлят всички разходи, направени по какъвто и да е начин, на наемателя с фиксирана ставка. Това обаче не е така. Кои разходи могат да бъдат прехвърлени на наемателите и до каква степен е точно определено от закона. Наемодателят сам плаща някои от разходите. Искахме да разберем от експертите по проверка на разходите кои разходи са пропорционални и какво всъщност трябва да платят наемателите.
Въпрос: Кои разходи могат да бъдат прехвърлени на наемателите?
Експерт за проверка на разходите: Това е регламентирано много подробно. Наредбата за оперативните разходи (BetrKV) е определяща за това.
По принцип за разпределението на наемателите се прилага следното: Всички текущи и редовни разходи, произтичащи от собствеността върху имота . Типични разходи за това са например годишният данък върху имуществото, разходите за извозване на боклука и разходите за почистване на улици или експлоатационните разходи за асансьора, включително годишна поддръжка при проверка от специализирана компания. Разходите за отопление и топла вода, разходи за заплати и допълнителни разходи за заплата за служебно лице, за сградна застраховка и за осветление на общата система също могат да бъдат разпределени.
Еднократни разходи
По принцип се изключват всички еднократни разходи (напр. Инсталирането на пунктове за вземане на проби за задължителния тест Legionella). С някои еднократни разходи пропорционалността често е граничен случай: например, когато наемодателят закупи по-голяма косачка. Ако това намалява натоварването на наетите помощници и по този начин намалява действителните разходи за работно време, разходите за придобиване на косачка могат да бъдат пропорционални в отделни случаи. Тук обаче трябва да обърнете голямо внимание на пропорционалността. Ако е необходимо, наемодателят може също да фактурира и разпредели собствената си работа, която сам изпълнява на разумна цена, ако това включва редовна работа (например косене на тревата, градинарство).
Поправка и поддръжка
По-специално разходите за ремонт и поддръжка не са оперативни разходи и следователно не са пропорционални. Разходите за ремонт и поддръжка се определят от закона като разходи, направени за поддържане на предназначението на имота и са причинени от износване, стареене и атмосферни влияния като структурни дефекти.
При модернизацията ситуацията е различна: тук наемодателят може да прехвърли разходите на наемателите до фиксиран процент годишно (обикновено от 8% до 11%) чрез увеличение на наема . Това е възможно при инсталиране на димни аларми в апартамента. Въпреки това не е възможно да се разпределят разходите за модернизация чрез отчитане на оперативните разходи.
Практически примери
Разглеждаме някои от натрупаните наскоро разходи и обмисляме кои от тях ще намерим в следващата ни сметка за комунални услуги.
| Разходна точка | пропорционално? |
|---|---|
| Инсталационни разходи за кабелна връзка | Не |
| текущи такси доставчик на кабели | Да |
| Подновяване на приготвянето на топла вода (беше остаряло) | Не |
| Инсталиране на точки за вземане на проби за тестване на легионела | Не |
| Разходи за задължителния тест за легионела на всеки 3 години | Да |
| Услуга за разчистване и настъргване, поръчана от наемодателя | Да |
| Специално почистване след ремонтни дейности в къщата | Не |
| текущи разходи за почистване почистваща компания | Да |
| текущи разходи за градинаря | Да |
| Редизайн на градинската площ | Не |
| административни разходи | не, със съответно споразумение, понякога с фиксирана годишна сума |
| Загуба на наем, застраховка за правна защита на наемодателя | Не |
| Застраховки на сгради, пожарна застраховка | Да |
| коминочистач | да (чрез фактуриране за отопление) |
| Коминочистач със съществуващо отопление на газ | да (за общата система, отделна сметка за вашето отопление) |
| Контрол на вредителите | Не |
Винаги какво се дължи в отделни случаи и кое не винаги може да се оспори. Тук винаги си струва първо независим, компетентен орган (напр. Консултантски център) да провери отчета за оперативните разходи, изготвен от наемодателя Ако са таксувани неразпределими разходи, съответният специализиран офис ще Ви посъветва относно възможните по-нататъшни стъпки.
Въпрос: Какъв е обхватът на оперативните разходи, които трябва да бъдат платени?
Не всички разходи могат да бъдат прехвърлени на наемателя.
Експерти за проверка на разходите: наемателите в Германия плащат средно 2,16 евро на m² оперативни разходи. Това може да варира в зависимост от вида и оборудването на къщата и регионално. До 2,80 EUR на m² и повече е напълно възможно (и допустимо) в отделни случаи.
Разходите за отопление и топла вода съставляват средно за страната 1,03 EUR на m² , останалите разходи са общи оперативни разходи. В зависимост от съществуващата отоплителна система тези разходи също могат да варират значително - диапазонът тук е между около 0,75 EUR на m² и 1,90 EUR на m² ,
Въпрос: От какво зависи дали могат да се разпределят разходите?
Експерт за проверка на разходите: Ключът е:
- дали това са редовни разходи (основно изискване)
- Дали разпределението на разходите е допустимо според BetrKV (административните разходи са например законно изключени)
- дали има споразумение в договора за наем за разпределение на тези разходи
- дали има споразумение с наемодателя или съответно съдебно решение в спорни случаи
Независимо от това, може да се спори за пропорционалността на индивидуалните разходи. Сравнително скорошен пример е отдаването под наем на димни аларми. Наемодателят може да сключи договор с фиксирана ставка с доставчика, който включва не само наемането на димната аларма от доставчика, но и разходите за годишна поддръжка и инспекции.
От правна гледна точка само частта от разходите за поддръжка всъщност трябва да се прехвърли на наемателите - но разбира се можете да се споразумеете за нещо друго с наемодателя. Ако разходите за поддръжка дори не са показани от доставчика, наемодателят не може просто да прехвърли всички разходи за наем на наемателите с фиксирана ставка. Наемодателите и наемателите обаче могат да видят това по различен начин. Все още предстои ясно юридическо решение за всички случаи.
Въпрос: Възможно ли е като наемател да се приспаднат оперативните разходи, платени за данъчни цели?
Разходите за зимна служба са пропорционални.
Експерт за проверка на разходите: По принцип това е възможно - но само с определени части от спомагателните разходи. Това са:
- разходите за почистване на сгради
- разходите за градинарство
- разходите за почистване на път през зимата
- разходите за почистване на улиците
- разходите за услуги на майстори (тук само разходи за труд без ДДС, пътни разходи, разходи за машини и консумативи)
Първите четири елемента се считат за услуги, свързани с домакинствата, които са с данъчни привилегии. 20% от разходите за услуги, свързани с домакинствата и платените части от услугите на майсторите, могат да бъдат приспаднати до максимум 1200 евро годишно. По-подробна информация можете да получите от данъчния съветник или от данъчната служба.