Цъфтящи лавандулови полета, изискана кухня, добри вина и оживена култура: това са само няколко неща, които правят Франция популярна дестинация за почивка. Не е необичайно хората да мислят за закупуване на къща във Франция. Но бъдете внимателни: различни държави, различни обичаи - в тази статия сме обобщили всичко, което трябва да знаете, включително важни адреси и преводи.
Купуване на къща във Франция: как да намерите имота си
Като начало, разбира се, трябва да помислите къде бихте искали да живеете във Франция или къде бихте искали да ходите редовно на почивка. И: трябва ли да е малка къща, апартамент или вила с басейн? Ако искате да прекарате ваканцията си например в Прованс, тогава разбира се има смисъл да си купите къща и там. В най-добрия случай вече познавате района и може би вече познавате някои от местните жители - те винаги са добра помощ, когато търсите имот.
Брокер: Брокерството е предмет на строги разпоредби във Франция - изучаване на право или икономика или четири до десет години опит в индустрията. Едва тогава префектурата издава „професионалиста по карте“.
Препоръчва се: Членове на асоциацията на брокерите на FNAIM (Féderation Nationale des Agents immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce). Комисионната е въпрос на преговори, но обикновено е седем до осем процента от покупната цена плюс ДДС.
Вестник: Ако искате да търсите сами, редовно ще намирате оферти за недвижими имоти в чужбина в раздела за недвижими имоти на националните ежедневници или на техните уебсайтове.
Нотариус:Нотариусите имат няколко функции във Франция: нотариално удостоверяване на договори за продажба, съвети по недвижими имоти, имущество и въпроси, свързани с недвижими имоти (важно за чуждестранните купувачи), както и посредничеството при сделки с недвижими имоти. Поради тяхната квалификация, нотариусите имат широки познания за местния пазар на недвижими имоти и следователно не само ще ви помогнат с посредничеството, но и с подготовката на договора за покупка.
Кметство: Кметствата във Франция предоставят информация за строителни площи, планове за развитие, градоустройствени разпоредби, други строителни разпоредби и актуални цени на имотите.
Архитект:Архитектите стават под въпрос при планирането и надзора на отделни строителни проекти и са организирани в “Ordre des Architectes” (Камара на архитектите).
Предприемачи на имоти: предлагат домове и кооперации до ключ. Принадлежността към професионална асоциация обикновено говори за сериозност и компетентност. Най-известните асоциации са: "Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs" / FNPC и "Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles" / UNCMI.
Празници по поръчка: това е възможно със собствения ви имот. Прованс е на върха в списъка за мнозина.
Закупуване на къща във Франция: Внимавайте с предварителните договори
Внимание: предварителен договор е законно валиден във Франция! Там това се счита за обещание за взаимни продажби и следователно е обвързващо! Затова не правете необмислени ангажименти от ваканционно настроение. Преди да подпишете т. Нар. "Avant-Contrat" или "Compromis des Vente", е от съществено значение да получите нотариус за помощ.
След като намерите избрания от вас имот, съгласувайте се с продавача за всички подробности в предварителния договор, ако е възможно. Той служи като основа за нотариалния договор за покупка. Поради правните последици, свързани със сключването на такъв предварителен договор, силно се препоръчва той да бъде съставен от нотариус и, ако е възможно, да се осигури финансирането дори преди подписването му.
Нотариусите в германско-френската гранична зона (Елзас / Лотарингия) обикновено предоставят двуезични съвети, например също и по въпроси, свързани с наследството, и могат да заверят нотариално договори за покупка и ипотечни нареждания в цяла Франция. За нотариусите в останалата част на Франция ще се изисква заверен превод на германския договор за заем. Това обаче отнема много време и е скъпо.
Ако искате да избегнете пътуване до Елзас специално, за да поръчате ипотеката, елзаският нотариус ще ви изпрати пълномощно на немски език при поискване, което след това можете да подпишете пред немски нотариус или в най-близкото френско консулство. Разходите, направени за това, се поемат от Вас.
Съгласно закона за солидарността и обновяването на градовете (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain), период на отмяна от седем дни след подписването на предварителния договор за покупка важи и за използвани имоти. В този срок не могат да се извършват първоначални вноски и договорът не може да бъде нотариално заверен.
Съгласно френския Потребителски кодекс в предварителния договор трябва да се посочи дали и ако да, до каква степен покупната цена ще бъде финансирана с кредит. Законът предвижда период от най-малко четири седмици след сключването на предварителния договор за възлагане на финансирането. Ако съответната молба за кредит бъде отхвърлена от банката в този срок, обикновено можете да се откажете от предварителния договор безплатно. Трябва обаче да потвърдите това писмено. Ако е необходимо, може да се договори с продавача удължаване на срока. Договорените първоначални вноски върху покупната цена трябва да се извършват само по сметка на нотариуса, възложен с покупката.
Във Франция също има определени строителни разпоредби, които трябва да се спазват, като план за развитие (plan d'occupation des sols / POS) и градоустройство (документирано в "Certificat d'Urbanisme" / CU). Общините издават разрешителни за строеж .
изграждане на семейство до ключ къщи , предмет на специално правно регулиране (Contrat де изграждането де Maison индивидуална / CCMI). сключения с разработчиците работят договори при спазване на строги правила за защита на купувача, конкретния индивид, издадена за гаранцията им завършване строителството на проекта под формата на банкова - или застрахователна гаранция осигурява.
В имотния регистърсе регулира по различен начин във Франция. В Елзас и Лотарингия има така наречения „livre foncier“, който се води като германския поземлен регистър (раздели от I до III). В останалата част на Франция се водят регионални ипотечни регистри (Bureaux de Conservation des Hypothèques), които регистрират както имуществени права, така и ипотеки.
Собственият им ваканционен рай: Много хора изпълняват тази мечта, като купуват къща във Франция.
Финансово имущество във Франция: кредит и данъци
Изплащане на заема
Тъй като договорената покупна цена обикновено вече трябва да е налична при нотариуса по време на нотариалното удостоверяване на сделката с недвижими имоти, кредиторите плащат заема директно на нотариуса като част от доверителен мандат.
Ако вече сте собственик на имота, заемът може да бъде изплатен според вашите указания без доверителен мандат веднага след като ипотеката бъде вписана в правилното класиране. Поради сравнително дългото време за обработка във френските служби за поземлени регистри или ипотечни служби, това може да отнеме няколко седмици. Доколкото в такива случаи са необходими предсрочни изплащания на заем (например за плащане на сметки на търговец), те обикновено могат да бъдат извършени чрез отговорния нотариус - като част от отговорността му за правилната регистрация на ипотеката.
Така че, ако искате да финансирате имот, трябва да имате предвид, че очакваното време за обработка, от подаване на заявлението за заем до изплащането на заема, е около два до три месеца.
Ефекти от използването на средства за изграждане на обществото
Използването на жилищни заеми и спестовни фондове в чужбина в периода на ангажимент се счита от данъчната служба като вреда за премии или данъци. Основно изключение се отнася само за служители от Европейския съюз: Според решенията на BFH те могат да използват спестовни фондове за изграждане на обществото за семейни домове в държавата си на пребиваване.
Другите данъчни ефекти на имот в чужбина - като третирането на доходи / загуби от отдаване под наем и лизинг в чужбина за данъчно облагане на доходи в Германия - се основават на споразумението за двойно данъчно облагане между Федерална република Германия и Франция. Тук трябва да участва данъчната служба, отговорна за данъчното облагане на данъкоплатеца.
Текущи разходи
Данъкът върху собствеността се предефинира всяка година от общината. Освен данък върху имуществото (taxe foncière), във Франция трябва да се плати и така нареченият данък върху жилищата (taxe d'habitation) . Всеки, който има апартамент, независимо дали е собственик или наемател, трябва да го плати. Сумата се основава на кадастралната наемна стойност и общинската оценка. Данъкът върху имуществото и жилищата, взети заедно, обикновено са по-високи от германския данък върху имуществото. Текущите разходи като сметосъбиране, почистване на улици, вода и канализация обикновено са по-евтини, отколкото в Германия. Създайте френска текуща сметка за текущите разходи.
Традиционна френска фермерска къща с градина в Бордо.
Финансов имот във Франция
Капитал
Винаги използвайте най-малко 40 до 50 процента собствен капитал, когато финансирате имот в чужбина. Недвижими имоти или други активи в Германия, които могат да бъдат взети назаем, ако е необходимо, също се считат за заместител на собствения капитал.
Допълнителни разходи за покупка
Брокерски такси: седем до осем процента, включително ДДС от покупната цена. Кой поема тази такса е въпрос на преговори, обикновено купувачът.
За земя за строителство и сгради, които не са на възраст под пет години и сменят собствениците си за първи път, се начислява 19,6 процента данък върху добавената стойност (TVA) - често вече включен в покупната цена: включва данъците върху данъка (ttc).
За използвания имот има допълнителни разходи от около осем процента:
- Отдел данък (taxe départementale) 3,6 процента
- Общински данък (taxe communale) 1,2 процента
- Плюс такса за събиране от 2,5 процента върху данъка на отдела
- Поземлената книга струва 0,1 процента
- Нотариусът и съдът струват 2 до 3 процента.
Финансирането
Домашните заеми и спестовни фондове могат да се използват и за финансиране на жилищни мерки във Франция. Заемът може да бъде обезпечен с ипотека върху френския жилищен имот. Домашните обекти и обезпеченията за замяна могат, разбира се, също да се използват като обезпечение.
Документи за финансиране
- Доказателство за доход (три най-нови фишове за заплащане на всеки кредитополучател и др.)
- Последна оценка на данъка върху дохода
- Доказателство за други доходи (плащания за издръжка, доходи от наем и т.н.)
- Потвърждение на други заеми, които ще бъдат включени във финансирането (размер, продължителност, лихвен процент, погасителни вноски)
- Доказателство за собствен капитал
- Доказателство за застраховка на сграда
- Текущ извлечение от поземления регистър / извлечение от ипотечния регистър
- Официален план на сайта
- Копие на лична карта
- Извлечение от FICP
3 съвета за обновяване на вашата селска къща
1. Осъществи мечтата на селската къща
Изоставеният двор насред лозята на Прованс, идиличната селска къща, изработена от естествени камъни - къщи-мечти, които сякаш чакат да бъдат събудени. Старите къщи често имат добра структура и все още са евтини в отдалечените региони. Нуждаете се от много чувствителност и търпение при справянето с тях. Дори преди да купите къща, трябва да се обадите на специалист по строителството. Френски архитект, който се специализира в ремонти, познава най-добре регионалните строителни разпоредби и изискванията за стари селски къщи за стилна реставрация.
Първо се запознайте с тъканта на вашата къща. Ако няма наличен строителен план, архитектът трябва да запише текущото състояние в проучване. Важно е да се регистрират и отстранят повредите от влага или нападение от вредители върху носещите дървени части. Такива части обикновено трябва да бъдат заменени изцяло. Ако откриете гнезда на термити, трябва да съобщите за тях във Франция. Ще имате по-малко проблеми със зидарията. Варовикът, например, не абсорбира почти никаква вода.
Под мазилката на къщата ви биха могли да се скрият красиви стенописи, украшения или мазилки. Може да бъде вълнуващо и забавно да търсите улики тук, да снимате и описвате находките.
Район La Petite France в Страсбург
2. Подновете според съвременните нужди
След инвентаризацията започва практическото обновяване: подреждане и разчистване, премахване на стари слоеве боя и мазилка, всякакви добавки и преместване на строителните услуги.
Обновяване на покриви: Глинените керемиди са широко разпространени в средиземноморските страни. За да възстановите покрива по стария начин, внимателно покрийте и повторно използвайте керемидите в добро състояние. Ако това не е достатъчно, можете да намерите търговци на строителни материали в Прованс, например, които се специализират в стари керемиди. За да се предпазите от вятър и дъжд, трябва да поставите дишащ филм под тухла.
Отопление :Дори в къща в южната част на Франция не минавайте без централно отопление, дори ако големият хол разполага с атмосферна открита камина, както често се случва. Капацитетът му за отопление не е достатъчен през зимата, което може да стане неприятно студено. Отоплението е от съществено значение, особено в банята. Централното отопление също помага да се предотврати проникването на влага в дървените греди.
3. Открийте типичното
Що се отнася до вътрешната работа, има възхитителни начини да създадете онзи нюх, който възприемате и обичате като типичен френски начин на живот.
Стаи, прозорци и врати:Жилищната площ и оформлението на стаята често са достатъчни в старите френски ферми. Ако е необходимо удължаване, съществуващия етажен план и фасадните отвори трябва да бъдат внимателно адаптирани. Ако са инсталирани нови прозорци и врати, старите фитинги и дръжки могат да запазят стила на къщата. Трябва да боядисате прозорци и капаци в типичните за страната цветове. В Прованс е известният, ярък сиво-син. Всеки, който купи стара къща във Франция, трябва да я обнови и модернизира с необходимото уважение към нейната история и култура. Структурните промени винаги подлежат на одобрение от отговорния строителен орган и офиса на паметника. В някои райони съществува риск от строги наказания и дори заповеди за разрушаване, ако строителните разпоредби не се спазват.
Съживете атмосферата : теракота и естествен камък са задължителни. И до днес Прованс е крепост за производството на такива плочки и плочки в традиционни шарки и цветове.
Когато изграждате интериора, е по-добре да оставите къщата си в недовършено, временно състояние за малко по-дълго и първо да я обзаведете пестеливо. Защото си струва да се търсят парчета от регионално майсторство и красиви стари отделни мебели в селата и на битпазарите. Много стари реновирани къщи дължат своята уникална атмосфера на такива съкровища.
Прозорец на полета на Прованс и лавандула
Важни адреси и преводи
| CCMI | Contrat de construction de maisons | индивидуален договор за работа за самостоятелни еднофамилни къщи |
| CEA | Caisse d'Epargne d'Alsace | Елзаска спестовна каса със седалище в Страсбург |
| CU | Certificat d'Urbanisme | Градоустройство |
| FNAIM | Fédération Nationale des Agents immobiliers | Френска асоциация на брокерите |
| FNPC | Fédération nationale des promoters constructeurs | Професионална асоциация за предприемачи |
| POS | План за заетост | План за зониране |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée | ДДС |
| UNCMI | Union nationale des constructeurs de maisons individuales | Професионална асоциация на строителите на имоти |
| Стара сграда | Неизмерим античен |
| Апартамент / 1-стаен апартамент | Студио / F1 |
| Банкова банка | |
| Разрешение за строеж | Разрешение за строеж |
| строителен терен | Изграждане на терен |
| Изграждане на общество | Caisse d'Epargne Construction |
| Ефективен лихвен процент | TEG - Taux Effectif Global |
| Кондоминиум | апартамент |
| Данък общ доход | Impôt sur le revenu |
| Вписване на ценни книжа в поземления регистър | Надпис des garancies au livre foncier |
| Разрешение за директен дебит | Разрешение за разрешаване |
| Поземлен регистър | Livre Foncier |
| Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти | Taxe sur la mutation de la propriété im-mobilière |
| Основна резиденция | Принцип на обитаване |
| Къща | Maison |
| Къща, самостоятелна | Maison индивидуално |
| Ипотечно нареждане | Конституция на хипотека |
| Кадастър | Кадастър |
| Купувачи | Ахетьор |
| Обект на покупка | Objet |
| Покупна цена | Prix d'achat |
| Договор за покупка | Contrat de vente |
| извлечение от сметката | Външен портрет |
| Оферта за заем | Offre de pret |
| Обезпечение на кредита | Гаранции |
| Документи за заем | Justificatifs |
| агенти за недвижими имоти | Агент недвижим / придворен |
| Брокерска такса | Frais d'agence |
| ДДС | TVA (Taxe à la Valeur Ajoutée) |
| Нова сграда | Строителство nouvelle |
| нотариус | Нотариус |
| Нотариален договор за покупка | Контратен нотариус |
| Нотариални такси | Frais de notaire |
| градска къща | Maison accolée |
| Срок застраховка живот | Осигуряване-съревнование |
| Обезпечение | Сурета |
| Спестовна каса | Caisse d'épargne |
| Срок на погасяване | Durée d'amortissement |
| Продавач | Vendeur |
| Обещание за продажби | Promisse de vente |
| Пазарна оценка | Оценка на търговската търговия |
| Данък върху богатството | Impôt sur la fortune |
| Заем за предварително финансиране | Кредитно предвиждане |
| Жилищен данък | Taxe d'habitation |
| Приспадане на лихви от данъчното задължение | Дедукция fiscales des intérêts des emrunts |
| Втори дом | Пребиваване вторичен |
| Междинен заем | Кредитно реле |
Цялата информация, дадена тук, е предоставена доколкото ни е известно. Въпреки това не може да се даде гаранция за коректността или пълнотата на информацията.
