Смъртта на наемателя също е предизвикателство за наемодателя. Прочетете тук как вие като наемодател можете най-добре да продължите след смъртта на наемателя и какви права имате.
Какво се случва след смъртта на наемателя?
По принцип договорът за наем не приключва автоматично, когато наемателят умре. Ако лизингът се извършва по договор с няколко наематели - т.е. има няколко души като наематели в наема - той трябва да продължи с останалите хора.
Също така е важно да се знае, че след смъртта на наемателя, всички лица, живеещи в домакинството, дори и да не са вписани в договора за наем, имат право да поемат наема. За наемодателя това означава продължаване на наема с останалите членове на домакинството. От съществено значение е предишните условия да продължат да съществуват. Например наемът не може просто да бъде увеличен след смъртта на наемателя.
Ако няма сънаематели, наследниците трябва да плащат за все още дължимите наеми, както и за допълнителни разходи и просрочени задължения по наема. Наследниците също сключват договор за наем за починалия. Съгласно членове 564 от Гражданския кодекс на Германия и 580 от Гражданския кодекс на Германия имате специално право на прекратяване: Можете да прекратите договора в рамките на един месец от смъртта на наемателя при спазване на законовите срокове (т.е. три месеца).
Ако апартаментът не бъде поет от наследниците, те трябва да се погрижат за разчистване и предаване на имота или да заплатят разноските. Наследниците обаче не трябва да отговарят за пасивите с активите си, но могат да ограничат отговорността до наследството.
Освен това оцелелите лица на издръжка имат възможност да отхвърлят наследството в рамките на шест седмици. Ако това се случи, те не могат да носят отговорност от наемодателя след смъртта на наемателя.
Какво регулира законът за наемането след смъртта на наемателя?
Законът за наемането се занимава широко със смъртта на наемателя. По принцип лизингът не приключва автоматично, когато наемателят умре, а е част от наследството. В зависимост от това дали има няколко наематели, членовете на семейството живеят в домакинството или апартаментът е обитаван само от наемателя, има различни разпоредби, които трябва да се спазват.
Можете да сключите договор за наем като наследник, член на домакинството, съпруг или партньор и като сънаемател, което означава, че старият договор за наем остава в сила и не трябва да се сключва нов договор за наем с нови условия.
Раздел 563 от Германския граждански кодекс (BGB) предвижда кои лица могат да сключат договор за наем след смъртта на наемателя. По-долу обобщихме кои права и задължения са от съществено значение в различните случаи:
Случай 1: И двамата съпрузи (или партньори) са били наематели
Съвместното домакинство на съпрузи или граждански партньори, където и двамата партньори са изброени в договора за наем, е особено разпространено. В този случай наемането продължава автоматично след смъртта на един от наемателите в съответствие с раздел 563а, параграф 1, BGB. Наследниците и другите членове на семейството не играят никаква роля тук.
Дори ако договорът за наем не е подписан от двамата партньори и наемателят умре, възможно е партньорът вече да е издигнат до статут на наемател. Това е възможно, например, ако единият партньор представлява другия в съответствие с раздел 164 BGB, когато е бил сключен договорът. Дори ако наемодателят е изпратил писмо за увеличение на наема до двамата партньори, когато партньорът се премести на по-късна дата, това на практика е сънаемател.
Ако такъв случай съществува, наемът се прехвърля на останалия партньор. Той обаче има право в рамките на един месец след като е узнал за смъртта да претендира за своето специално право на прекратяване в съответствие с раздел 563а, параграф 2, BGB със законоустановен срок от три месеца. В този случай обаче наемодателят няма специално право на прекратяване.
Ако съпругът или партньорът в живота умрат, наемът се прехвърля на живия партньор.
Случай 2: Само починалият съпруг или партньор е бил наемател
Съгласно раздел 563, параграф 1, BGB, съпругът или партньорът, който е живял в едно домакинство с починалия наемател, сключва договора за наем като наемател, дори ако той не е подписал договора за наем, а също и не е статут на преди Наемателят е получил. И тук членовете на семейството и наследниците са изключени и договорът за наем продължава да съществува в първоначалния си вид.
Ако съпругът или партньорът реши да не сключва договор за наем след смъртта на наемателя, той трябва да информира наемодателя за това в рамките на един месец след като е узнал за смъртта в съответствие с раздел 563, параграф 3, точка 1, BGB.
Препоръчително е да предоставите писмено изявление. Ако това се случи, правата и задълженията преминават към наследника. След това последният може да прекрати или продължи наемането в съответствие с раздел 564, параграф 1, BGB.
За наемодателите е важно еднополовият партньор да има същия статут като съпруг / съпруга съгласно Федералния вестник (BGBl.) I 2001, стр. 266.
Ако партньорът не сключи договор за наем, децата им, живеещи в домакинството, могат да го направят. Това е регламентирано в § 563, параграф 2, изречение 1, BGB.
Случай 3: Само починалият съпруг е наемател и в апартамента живеят допълнителни членове на семейството
Ако в жилището има допълнителни членове на семейството в допълнение към оцелелия съпруг и ако съпругът не иска да поеме наема, другите роднини, живеещи в апартамента, могат да се присъединят към наема и да го продължат.
Както е регламентирано в раздел 563, параграф 3, BGB, съпругът трябва да информира наемодателя, че не желае да продължи наемането. Останалите роднини, живеещи в домакинството, също имат възможност да се въздържат от продължаване на наемането. Те обаче трябва също да информират наемодателя за това. Ако нито съпругът, нито другите членове на семейството, живеещи в домакинството, продължават наема, договорът отново преминава към наследниците.
Случай 4: Покойникът е бил наемател заедно с трето лице и е държал предмети от бита в апартамента заедно със съпруга и / или членовете на семейството си
След смъртта на наемателя, който е управлявал домакинство заедно със съпруга си в имота под наем, но е сключил договора за наем заедно с друго лице, се прилага и раздел 563, параграф 1, BGB. В този специален случай съпругът може да поеме длъжността като сънаемател. Отново това се прави с изключване на други членове на семейството и възможни наследници.
Случай 5: Други мнозинства наематели
Ако даден имот е бил нает заедно с няколко души, както е обичайно например в споделените апартаменти, смъртта на наемателя всъщност не се променя много в наема. Останалите наематели просто продължават наема с наемодателя. В този случай сънаемателите също нямат специално право на прекратяване.
Други правила се прилагат за поднаематели, които не са сключили договор за наем с наемодателя на имота, а само с починалия наемател. В този случай се смята, че наемодателят е починал. Съответно, след смъртта на наемателя, наследниците придобиват статута му на наематели и по този начин също като наемодатели на поднаемателите.
Случай 6: Покойният наемател е живял с членове на семейството или членове на домакинството (без съпруг)
Ако роднините, живеещи в домакинството, са подписали договора за наем, той ще продължи да съществува дори след смъртта на сънаемател. Ако случаят не е такъв, можете да поемете наемането в съответствие с раздел 563, параграф 2, изречение 2, BGB. Ако са засегнати няколко членове на семейството, те също могат да сключат договор за наем заедно и след това са солидарно длъжник съгласно раздел 421 от Германския граждански кодекс (BGB).
Важно е да знаете, че наемът трябва да бъде продължен при първоначалните условия. Съответно задълженията и правата на роднините продължават да се основават на договора за наем на наемателя.
Клаузите, които ограничават или изключват правото на влизане на преживели лица на издръжка и членове на домакинството, не са валидни съгласно § 563, параграф 5, BGB.
Също така е важно да се знае, че определението за членове на семейството и членовете на домакинството е широко и следователно внуци или приемни деца също могат да се броят сред хората, живеещи в едно и също домакинство. Винаги е важно общото домакинство да е проектирано да бъде постоянно, както се вижда от раздел 563, параграф 2, изречение 3, BGB.
Регламентите се прилагат и за социални жилища, но се изисква удостоверение за право на пребиваване, за да се поеме наемането след смъртта на наемателя.
Ако починалият е живял сам в имота под наем или ако съпругът и членовете на семейството, които са живели в апартамента, не влизат в наема, тогава всички права и задължения се прехвърлят на наследниците.
Смърт на наемателя: какви права имат наследниците?
Ако починалият е живял сам в имота под наем или ако съпругът и другите членове на семейството, които са живели в домакинството, не са влезли в отношенията под наем, тогава правата и задълженията съгласно §§ 1922 и 1967 BGB преминават към наследника.
Изключение се отнася за самотните наематели, които са подписали договор за доживотен договор: след това наследниците могат или да се възползват от специалното право на прекратяване, или да се преместят сами в апартамента.
Съгласно § 2087 BGB, наетия апартамент може също да се счита за наследство, ако апартаментът може да се разглежда като основен актив след смъртта на наемателя. Освен това, след смъртта на наемателя, наследниците могат да прехвърлят своя дял от наследството на трето лице, което след това да влезе в наема.
Важно е наследниците да нямат право пред членовете на семейството, които живеят в домакинството. Едва когато всички членове на домакинството декларират, че не желаят да поемат наема, правото преминава към наследника.
Колко време е предизвестието след смъртта на наемателя?
След смъртта на наемателя лицата, имащи право на влизане, или наследниците имат един месец да се възползват от своето специално право на прекратяване. Ако наследниците не научат за смъртта на наемателя по-късно, срокът се прилага само от момента на знанието. Ако наследниците не използват специалното право на прекратяване, те автоматично наследяват починалия наемател, така че не се изисква нов договор за наем.
Специалното право на прекратяване на наемодателя след смъртта на наемателя също трябва да бъде упражнено в рамките на един месец след като е узнал за смъртта, в противен случай договорът за наем ще продължи. Специалното право на прекратяване на наемодателя се отнася за наследниците. Той не може да го използва срещу лица, които имат право да влязат (тези, които вече са живели в домакинството).
Кой трябва да освободи апартамента след смъртта на наемателя?
Дори след смъртта на наемателя, наемът приключва едва след като прекратяването е дадено своевременно и апартаментът е предаден.
Ако специалното право на прекратяване се упражни след смъртта на наемателя, наследниците са длъжни да освободят апартамента своевременно и при необходимост да го реновират. Те също така трябва да извършат непогасените плащания като наем и допълнителни разходи.
Въпросът за наемодателите е какво се случва, ако няма наследство след смъртта на наемателя. В такива случаи съдът назначава куратор, който да се опита да намери потенциални наследници. Ако това не успее, федералната държава, в която наемателят е имал местожителство, наследява. В случай на свръхзадължен имот, наемодателят в крайна сметка ще остане с отворени предмети и също така трябва да се погрижи за ликвидацията на домакинствата и обновяването на апартамента.
Смърт на наемателя: кой получава депозита под наем?
След смъртта на наемателя възниква и въпросът за депозита, защото ако наемът бъде прекратен, депозитът се дължи и след успешно предаване на апартамента (публикуване в „протокола за предаване на апартамента“?). По принцип депозитът трябва да бъде изплатен на наследниците. Ако обаче последният отхвърли наследството, депозитът преминава към следващия от наследствения ред.
За наемодателите е препоръчително да представят удостоверение за наследство, преди да изплатят депозита под наем. Това избягва плащането на неупълномощени лица. Това се отнася и за изплащането на всеки съществуващ кредит след уреждане на спомагателните разходи.
Депозитът под наем трябва да бъде изплатен на наследниците. Ако обаче последният отхвърли наследството, депозитът преминава към следващия от наследствения ред.
Отговорност на правоприемника
Като правоприемник след смъртта на наемателя, вие не само поемате неговите права, но и задълженията му. Ако останалият съдружник, роднините или наследниците сключат договора за наем, те също ще носят отговорност пред наемодателя съгласно раздел 563б, параграф 1, BGB.
Правоприемникът съответно носи отговорност за щети върху имота под наем, дългове под наем, дължими козметични ремонти и допълнителни разходи. Въпреки това, наследствената отговорност може да бъде изключена по договор през целия живот. Ако това се желае, препоръчително е да говорите със специалист адвокат.
Наследяване
Ако наследникът отхвърли наследството, той не може да бъде подведен под отговорност, нито трябва да прекрати договора за наем. В случай на погрешно приемане на наследство или неспазване на краен срок се прилагат правилата на наследственото право съгласно § 119, § 1954 и § 1956 BGB.
Прекратяване от наследника
След смъртта на наемателя наследникът има право да прекрати апартамента или да го използва сам. Ако реши да прекрати, той може да го произнесе в рамките на един месец след като е узнал за смъртта и неявяването на друг роднина. Ако го направи, наемът приключва след тримесечен срок за предизвестие.
Прекратяването в рамките на един месец е много важно, тъй като при срочен договор за наем последствието от не прекратяване във времето би било, че договорът трябва да бъде изпълнен до края.
Ако има няколко наследници, трябва да се гарантира, че писмото за прекратяване е подписано от всички наследници.
Прекратяване от наемодателя
Прекратяването без законна причина след смъртта на наемателя е възможно от 1 септември 2001 г. Ако наследникът реши да продължи наемането след смъртта на наемателя, наемодателят може да прекрати договора със законоустановен срок от три месеца. Подобно на наследника, наемодателят има един месец да уведоми за прекратяване, след като узнае за смъртта. Това обаче важи само ако никой от роднините, живеещи в домакинството, не сключи договор за наем (раздел 564, изречение 2, BGB).
След като знае смъртта на наемателя, наемодателят може, разбира се, да уведоми за прекратяване само ако познава наследника. За това е достатъчно, ако той е информиран за наследника - не е необходима проверка на свидетелството за наследство. Наемодателят обаче трябва също да се опита да разбере кой ще поеме наследството, в противен случай може да загуби правото си да прекрати.
Ако наемодателят иска да упражни своето специално право на прекратяване, той трябва да уведоми за прекратяването на всички наследници на общност от наследници. Той също така трябва да предаде известието за прекратяване на тези наследници, а не, например, да ги адресира до починалия наемател.
Ако съпрузите, роднините или членовете на домакинството желаят да сключат договора за наем, наемодателят може да прекрати договора само в кратки срокове с основателна причина, например защото влизащите са в несъстоятелност или са нападали физически наемодателя в миналото. Тук е препоръчително да се прибегне до професионален съвет, така че малките грешки да не пречат на правно обвързващо прекратяване.