Номадите под наем се опитват да останат в откраднатия апартамент възможно най-дълго, без никога да плащат наем. Има няколко начина да се предпазите от такива измамници под наем. След като се уредят, трябва да сте последователни и да започнете процедура по зашеметяване при първото просрочие на наема.
Номадите под наем са кошмарът на всеки наемодател и за съжаление не са толкова редки. В Германия има около 10 000 до 15 000 номади под наем. Това се разбира като наематели, които се настаняват в апартаменти, но след това не плащат наема според уговореното.
Първоначално типичните номади под наем отговарят на напомняния с извинения и утехи, но веднага след като хазяинът упражни засилен натиск, номадите под наем често изчезват в кампания за нощ и мъгла, за да търсят нов апартамент. Те често оставят наетите имоти в катастрофално състояние.
В допълнение към загубата на наем, наемодателят често е изправен пред високи разходи за почистване и обновяване. В никакъв случай не бива да бъркате наемателите с наематели, които плащат наема си редовно от дълго време, но които изведнъж не са в състояние да отговорят на изискванията си за наем поради лични удари на съдбата. Номадите под наем обикновено продължават със системата от самото начало.
При уговорката за гледане измамниците често правят много симпатично, дори сериозно впечатление. Добре поддържаният костюм или бизнес костюм не са необичайни. Като наемодател сте щастливи, че сте намерили неусложнени, приятни, прилични и платежоспособни наематели. Но след кратко време за съжаление ще бъдете научени по друг начин: Договореният депозит и плащанията за наем не се получават или не се получават изцяло. Вашият наемател реагира с крехки обяснения и утешения или изобщо не. На този етап най-късно се изискват бързи и добре обмислени действия, за да се поддържат щетите, причинени от наетите номади, в граници.
Как разпознавате номадите под наем?
Номадите под наем са трудни за разпознаване на пръв поглед. Често те изглеждат особено приветливи и учтиви и често успяват да се представят пред наемодателя като идеалния наемател чрез доказани съчетания, дори и при силна конкуренция. Трябва да станете подозрителни, ако документите, които сте поискали, не са предоставени с желание и изцяло. Дори последното място на пребиваване да не е ясно и недвусмислено проследимо, трябва да обърнете внимание и да не вярвате веднага на всяко предполагаемо правдоподобно обяснение.
Отначало номадите изглеждат приятелски настроени и надеждни - не се заблуждавайте и поискайте всички документи.
Как мога да се предпазя от номади под наем?
Дори онези, които обикновено имат добри познания за човешката природа, не са непременно имунизирани да внасят номад под наем в собствения си апартамент. Ето защо е по-добре да покажете малко здравословно недоверие, преди да подпишете договора за наем. Разберете колкото е възможно повече за предпочитания от вас наемател предварително. Във всеки случай нека бъдещите ви наематели попълнят самооценка на наемателя. Тук бъдещият ви наемател трябва да разкрие цялата важна информация, като се започне от ситуацията с личните доходи, работодателя до влизането в Schufa. Можете също така да попитате за производства по несъстоятелност в миналото.
Ако наемателят изневери при саморазкриването или ако остави съществена информация, това може да има неприятни последици за него по-късно. Като наемодател можете да оспорвате договора за наем и да прекратите апартамента без допълнителни причини.
Преди да сключите договор за наем, не забравяйте да разгледате отблизо личната карта и настоящия адрес за регистрация, фишовете за заплата и информацията за Schufa на вашия бъдещ наемател. Изследванията в Интернет, където можете да поискате информация за кредитоспособността и данни за поведението под наем срещу заплащане, също могат да бъдат полезни. Това обаче не е гаранция, че няма да попаднете на номад под наем, тъй като базите данни не са юридически безобидни. От съображения за защита на данните много наемодатели избягват да публикуват информация в интернет, за да не станат уязвими.
Също така е възможно да поискате от заинтересованата страна сертификат за освобождаване от дълг под наем или кратко препоръчително писмо от предишния наемодател. В самооценката на наемателя поискайте името и адреса на предишния лизингодател. Много наемодатели не предоставят никаква информация за своите наематели по причини, свързани с Общия регламент за защита на данните, но всички тези предпазни мерки могат ефективно да възпре потенциалните наематели.
Кои апартаменти предпочитат номадите под наем?
Не бъркайте, но бъркайте: Номадите под наем често предпочитат големи и ексклузивни апартаменти на атрактивни първокласни места. Тъй като те вземат предвид, че не плащат наем от самото начало, не ги интересува колко скъп е един апартамент. Не бъдете заслепени от градското поведение и добре поддържаните дрехи на бъдещия наемател, но внимателно проверете кредитоспособността на кандидата и правдоподобността на неговата информация.
Номадите под наем обичат да се концентрират върху частни и за предпочитане по-стари хазяи, защото те често са неопитни и лековерни. Те често разчитат единствено на своите инстинкти на червата и по този начин лесно стават жертви на хитри измамници. Опитните агенти за недвижими имоти и професионалните наемодатели, от друга страна, разглеждат отблизо какво често пречи на номадите да наемат домовете си. Така че, ако не сте сигурни, може да ви изплати наемането на опитен брокер, който да наеме имота ви.
Номадите под наем имат особено лесно време в райони, където много апартаменти са празни. Когато наемодателите отчаяно търсят наематели, документите понякога се проверяват по-малко внимателно - основното е заинтересованата страна да подпише договора за наем. Особено фатално е, когато не само не влезе наем, но и апартаментът е осеян и оставен необитаем. Въпреки целия ентусиазъм е препоръчително най-накрая да се намери наемател, така че винаги първо да се упражнява разумът. Проверете щателно всички документи и уговорете среща за предаването на ключовете само след като депозитът бъде изплатен изцяло.
За да се предпазят от номади, наемодателите трябва да разгледат отблизо своята лична карта, настоящ адрес за регистрация, фишове за заплащане и информация за Schufa на бъдещите си наематели.
Как да се отърва от номади под наем?
Ако въпреки всички предпазни мерки, номад под наем се е настанил при вас, трябва да действате бързо и последователно.
Закъснява ли вашият наемател с един месец? След това можете да му изпратите предупреждение с десетдневен срок за плащане. Ако той не реагира, можете да уведомите за обикновеното прекратяване.
Дължи ли номадът под наем вече два или повече месеца наем? В този случай можете да го прекратите без предизвестие. След това той има 14 дни да освободи апартамента.
Ако вашият наемател все още не реагира, трябва само да подадете известие за изселване. Това често задейства продължителен процес, който в зависимост от компетентния съд и поведението на наемателя може лесно да отнеме до една година. Дори да сте прав като наемодател, възможно е вашият наемател пак да не освободи апартамента. Едва след това се осъжда, така нареченото изселване.
Как работи изпълнението?
Ако трябва да се извърши изгонването, съдебният изпълнител определя краен срок от три седмици на наемателя-наемател. Сега той има последната възможност доброволно да напусне наетия имот. Ако нищо не се случи след крайния срок, съдебният изпълнител наема ключар и спедиторска компания и апартаментът се освобождава.
Това струва на наемодателя най-малко 3000 евро, които той може да съди от наемателя в съответствие с раздел 788 от Гражданския процесуален кодекс (ZPO) - ако разполага с парите.
В допълнение към съдебния изпълнител, фирмата за отстраняване, замяната на брави и съхранението на имуществото на наемателя също трябва да бъдат платени. В зависимост от размера на имота можете да очаквате значително по-високи суми.
Специална форма на действие за изселване е така нареченото изселване в Берлин: Тук само съдебният изпълнител е на място и поставя наемателя пред вратата. Сменя ключалката и отново напуска апартамента. Това е много по-евтино за наемодателя на около 300 до 500 евро. Останалият имот на наемателя остава в апартамента и по този начин на грижата на наемодателя. Наемателят може да остави мебелите на наемателя в апартамента или сам да намери алтернативен вариант за съхранение. Много е важно да документирате имота, който сте оставили в присъствието на съдебния изпълнител, така че наемателят да не ви изненада с искания по-късно - например за ценна монета или колекция от марки, които той уж е оставил в чекмеджето на дясното бюро.
Номадът под наем: Когато разглеждат имота, измамниците често правят много симпатично, дори сериозно впечатление. Но след кратко време за съжаление ще бъдете научени по друг начин.
Споразумение за изселване вместо действие за изселване
Алтернативата на изселването е така нареченото споразумение за изселване. Дори да ви е трудно емоционално: откажете се от непогасения наем за вашия наемател и, ако е необходимо, дори му предложете компенсационно плащане, ако той освободи апартамента навреме в уговорено време. В много случаи споразумението за изселване е по-рентабилно за вас, отколкото продължително действие за изселване - от една страна, защото можете да наемете апартамента отново по-рано, от друга страна, тъй като разходите за ремонт може да не са толкова високи.
Едно просто, писмено споразумение за евакуация може да бъде нещо подобно:
„Г-н Макс Мустерман, понастоящем наемател на апартамента на Ванда Вераухимер на Musterstrasse 111 в 12345 Мустерщад, декларира, че е готов да се изнесе до 01.01.2019 г. и ще предаде освободения апартамент с всички ключове на наемодателя Ванда Вераухимер или един от нея на посочената дата упълномощено лице. Счита се, че досега неограниченият наем е приключил от този момент във времето. Наемодателят освобождава г-н Мустерман от непогасените дългове под наем, след като апартаментът е бил предаден навреме и в съответствие със споразумението, а също така декларира, че е готова да му плати обезщетение от 1000 евро в рамките на 14 дни след предаването на апартамента. "
Важно: От съществено значение е споразумението за изселване да бъде проверено или съставено от адвокат и подписано от другата страна, като се посочат мястото и датата, само тогава ще имате необходимата правна сигурност. Договорената в него дата за преместване може да бъде отложена, дори по съдебен ред, само ако има основателни причини - например наемателят е тежко болен.
Допълнителни точки и въпроси, които могат да бъдат фиксирани в писмена форма в споразумение за изселване:
- Състояние на апартамента при предаване (пометено, почистени тела от страна на наемателя, боклукът е изхвърлен правилно)
- Заплащане на допълнителни разходи / определяне на показанията на брояча
- По-ранен достъп до апартамента за наемодателя за извършване на модернизации
- Може ли наемодателят да компенсира наемния депозит срещу вземания срещу наемателя?
- Уредени ли са всички искове срещу наемателя с навременното връщане на апартамента (напр. Непогасени допълнителни разходи)?
- Получава ли наемателят сертификат за освобождаване от дълг под наем?
Ако е сключено споразумение за изселване, докато е в ход дело за изселване, то обикновено се нарича споразумение за изселване. По отношение на съдържанието обаче двата варианта едва ли се различават.
Когато номадите под наем изчезнат: какво следва?
В идеалния случай номадите под наем ги няма, апартаментът е празен и можете да потърсите нов, надявам се платен наемател, без основен ремонт. За съжаление, в много случаи оценката на изоставения апартамент е доста шокираща за наемодателя.
Номадите под наем често са така наречените бъркотии и могат да превърнат апартамента в пусто състояние в рамките на няколко месеца. След това могат да се предприемат обширни мерки за реновиране и дезинфекция, за да може апартаментът отново да се отдаде под наем. Като наемодател имате право да изисквате разходите за почистване, съхранение на мебели и ремонт на апартамента от наетия номад, но обикновено те не могат или няма да ги платят сега.
Специална застраховка за правна защита на наемодателя за отделни апартаменти може да предложи определено ниво на защита. Това е относително скъпо, но може да си струва да вземете съответната полица, преди да я наемете отново. За съжаление нормалната застраховка за правна защита не се прилага за щети, причинени от номади под наем. Най-добре е да разберете от асоциацията на вашия отговорен наемодател или специализиран адвокат какви са възможностите за ограничаване на щетите за вашия индивидуален случай.
Ако решите да продадете имота си въз основа на опит, трябва внимателно да прецените кои работи по обновяване и обновяване имат смисъл. Нов ремонт на кухня или баня прави добро впечатление и също така ще доведе до по-висока продажна цена - но тогава тя ще трябва да бъде толкова висока, че да компенсира инвестицията.
Ако искате да наемете отново, може да се почувствате по-сигурни с професионален агент по недвижими имоти.
Какво е документален процес?
За да съкрати относително дългата процедура на действие за изгонване, наемодателят може да използва т. Нар. Документален процес. Това е бърза версия на нормалния съдебен процес, при който наемателят не може да изтегли процеса чрез свидетели. Всичко се доказва само с документи. Наемодателят трябва да представи на съда договора за наем и пълно банково извлечение, за да докаже, че плащанията за наем не са получени. След това бързо идва съдебно решение. Документалният процес обаче е все още доста непознат и досега рядко е иницииран, защото наистина всичко трябва да бъде доказано абсолютно въз основа на документи.
Регистрирани ли са номади под наем някъде?
Можете да намерите редица доставчици на бази данни за номади под наем онлайн. Поради Общия регламент за защита на данните обаче, те трябва да бъдат третирани със значително внимание. Добре известно е, че събирането и предаването на лични данни без съгласие не е разрешено. Ако името на вашия наемател не се появи в съответните портали, това в никакъв случай не е индикация, че той не би могъл да бъде измама под наем. Обратно, може да се появят и имена, които са попаднали в базата данни по други причини и дискредитират надеждни наематели.
Как мога да предупредя други хазяи за номади?
Всеки, който е имал лош опит с номади под наем, би искал да изрази гнева си навсякъде и да предупреди останалите хазяи за измамниците. Въпреки това, поради съображения на закона за защита на данните, не е препоръчително да регистрирате наемателя в база данни на номади под наем в Интернет. Единственият правно сигурен начин е да подадете сигнал за наемателите в полицията за измама и да предприемете правни действия срещу тях. С други методи вие се поставяте в правна сива зона и дори рискувате да се превърнете в лично престъпник.
Здравословното недоверие се отплаща
Дори да има голяма несигурност сред мнозина - най-голям брой наематели редовно плащат договорения наем и се грижат за имотите си под наем почти като за собствените си имоти. Но разбира се навсякъде има черни овце. Ако следвате горните съвети, вече сте направили много, за да защитите имота си от номади под наем. Винаги, когато потенциално много персонализиран бъдещ наемател внезапно се държи по странен начин и не предоставя лесно и напълно всички документи, трябва да дадете шанс на следващия. Обикновено задълбоченият преглед на всички документи, запитванията от предишния наемател и доброто усещане са най-добрата защита срещу номадите.