Когато апартаментът е предаден, често възниква спор: щети, козметични ремонти и изплащане на депозитното пристанище имат много потенциал за конфликт. Събрахме за вас най-важните факти от наемното право, така че предаването на апартамента да протича гладко.
Към края, когато наемът е уреден и се дължи предаването на апартамента, дори най-добрите отношения между наемател и наемодател могат да се преобърнат. Всъщност и двете роли се разбират изненадващо добре - това се доказва многократно от проучвания (като например индекса на удовлетвореност на наемателите за 2019 г. от Института за демоскопия на Allensbach). Но нова работа в друг град, раздяла или развод или дори смърт неизбежно водят до смяна на наемател и по този начин до предаване. Много конфликти обаче могат да бъдат избегнати или поне уредени полюбовно, ако двете страни разговарят помежду си рано.
За да може смяната на наемателя и предаването на апартамента да премине безпроблемно, трябва да вземете предвид няколко точки. Като наемодател, например, нямате право да предявявате недопустими искове срещу наемателя, но в същото време не е нужно да приемате, че апартаментът ще бъде предаден в неприемливо състояние. Като наемател сте задължени да извършвате козметични ремонти само ако договорът съдържа ефективна клауза. Следователно в протокола за предаване на апартамента и двете страни трябва да бъдат щателни, за да отбележат дребни неща.
Изтегляне: Протокол за предаване на апартамент като PDF
Каква информация трябва да бъде включена в протокола за предаване?
За документация, а също и за вашата собствена правна защита, трябва да направите протокол за предаване на апартамент, когато предавате апартамента. По този начин можете да изключите възможността наемателят по-късно да отрече причинените от него щети и вие ще останете с разходите за поправката му. Следователно е абсолютно важно да записвате дребни неща в дневника и да не пренебрегвате нищо по време на проверката на апартамента. Вече не можете да обвинявате наемателя за щети, които забелязвате едва по-късно. Уверете се, че документът е подписан както от наемателя, така и от наемодателя и че дубликатите са винаги на разположение.
Тази информация трябва да бъде включена в протокола за предаване:
- Дата и час на предаването
- Име и адрес на наемател и наемодател
- Ако е приложимо, информация от свидетели
- Адрес и местоположение на апартамента
- Показания за електромери, газ и вода
- Брой ключове, получени от наемателя
- Всички дефекти и повреди
- Препратка към стаи, в които всичко е наред
- Споразумения за работа, която тепърва ще се извършва от наемателя с дата на завършване
Предаване: ремонт и козметични ремонти
Когато наемателят се промени, апартаментът обикновено се предава наскоро реновиран. Но дали вашият наемател е длъжен да боядисва цветни стени при изнасяне и да извършва козметични ремонти зависи до голяма степен от договора за наем. Клаузи обаче не могат да се поставят там по желание, дори и в договор за наем, удобен за наемодателя. Регламентите, договорени там, трябва да са законово допустими, за да бъдат наистина ефективни. Ако случаят не е такъв, наемателят не трябва да ремонтира, когато се изнесе.
Ако обаче наемателят е длъжен да извърши ремонт, това задължение в съответствие с раздел 28 от „Наредбата за жилищните изчисления по Втория жилищен закон“ включва само „тапети, боядисване или вариране на стени и тавани, боядисване на подове, радиатори, включително отоплителни тръби и вътрешни врати както и прозорците и външните врати отвътре. "
А също и по отношение на козметичните ремонти при изнасяне, наемателят е длъжен да поеме разходите само ако в договора за наем е посочено, че те не надвишават 100 евро в отделни случаи и не възлизат на повече от 8 процента от основния наем през годината. Ако клаузата в договора за наем предвижда по-високи стойности или ако изобщо няма максимален лимит, може да се получи проблем при смяната на наемателите и апартаментът да бъде предаден без извършване на по-малки ремонти.
Предаване: Неефективни клаузи за обновяване
За да не закъсате вие като наемодател при предаването на апартамента, трябва по всякакъв начин да избягвате няколко капана при съставяне на договора за наем. Тъй като това обикновено означава, че наемателят е напълно освободен от задължението за ремонт. Трябва да избягвате тези грешки:
- Твърди срокове
Ако в договора за наем е посочено точно след кой период една стая трябва да бъде реновирана (например „боядисване на жилищното пространство на всеки 5 години, боядисване на кухнята на всеки 3 години, боядисване на банята на всеки 8 години“), тогава тази клауза е неефективна. Причината за това е единствено разумна: Няма смисъл да се изисква ремонт след тези периоди от време, ако действителната степен на износване не налага обновяване (BGH, решение от 5 април 2006 г., Az. VIII ZR 178/05). Следователно клаузата трябва да бъде формулирана по такъв начин, че да е допустимо отклонение от строгите срокове, например ако апартаментът се използва внимателно или само пестеливо.
Добре е да се знае: Ако клаузата за ремонт в договора за наем е недопустима, наемателят вече не е задължен да извършва ремонт. Ето защо е от съществено значение внимателно да проучите договора за наем!
- Твърде голямо ограничение на наемателя
Абсолютно обичайно е и изрично се иска от много наемодатели апартаментът да е боядисан в неутрални тонове и накрая да бъде предаден. Когато избират цвят, много наемодатели избират бял цвят, тъй като това е най-лесният за използване цвят: той може лесно да бъде боядисан и дава неутрално първо впечатление. В договора за наем обаче се посочва, че наемателят може да използва бяла боя или лак само за козметични ремонти, като боядисване на рамките на вратите, вътрешната страна на вратата, крилата и рамките на прозореца, го ограничава твърде много. В крайна сметка това изискване се отнася за него, дори ако все още живее в апартамента. Според решение на BGH (решение от 20 януари 2010 г., Az. VIII ZR 50/09), тази клауза следователно също е невалидна.
- Назовете обхвата на ремонтите
Много наемодатели искат да осигурят възможно най-точно договор по отношение на ремонтните дейности и да формулират подробно работата, която трябва да бъде извършена при лизинга най-късно при изнасяне. Това обаче често се връща и означава, че наемателят изобщо не трябва да обновява. Това се отнася, например, ако е посочена работа, която не е включена в раздел 28 от „Наредба за изчисленията на жилищата по Втория жилищен закон“. Така че, ако поискате капаците да бъдат боядисани, например, наемателят изобщо не трябва да използва четка.
Но дори твърде небрежната формулировка може да означава, че наемателят не трябва да извършва ремонтни дейности, когато предава апартамента: Ако договорът за наем гласи, че прозорците трябва да бъдат боядисани, няма индикации, че това трябва да се направи само отвътре. И тук наемателят е прав и всъщност изобщо не трябва да обновява.
- Клауза за окончателно обновяване
Ако договорът за наем съдържа клауза за окончателен ремонт, това обикновено започва с информация за състоянието, в което наемателят е поел апартамента (например „Стените и таваните са пребоядисани в бяло, отоплението и отоплителните тръби са пребоядисани, интериорните врати и касите на вратите, както и прозорците отвътре ново боядисани в бяло "). Това обикновено е последвано от известие, че наемателят трябва да предаде апартамента в това състояние, когато се изнесе. Но това не е допустимо, тъй като наемателят би бил длъжен да ремонтира във всеки случай, независимо дали е необходимо отново или не (BGH, решение от 18 февруари 2009 г., Az. VIII ZR 166/08).
- Процент на разходите за обновяване
Често ще намерите разпоредби и в договорите за наем, в които наемателят е длъжен да поеме разходите за всеки ремонт след изнасяне. Наемодателите искат да се предпазят от риска наемателят да се изнесе след четири години живот и да не предприема никакви ремонтни дейности, тъй като в договора се посочва, че стаите трябва да се боядисват на всеки пет години като правило. Често човек чете фрази като „Ако жилищната площ се използва повече от две години, наемателят плаща 25 процента от разходите за бояджийски работи според разчета на разходите“. Тези квотни клаузи също са неефективни, както BGH реши (решение от 18 март 2015 г., Az. VIII ZR 242/13).
Между другото, предимство за вас като наемодател е, че много наематели не признават неефективни клаузи в договора като такива и все още обновяват. Много наематели също смятат, че рисуването винаги е задължително при изнасяне. За да действате законно, трябва да изпратите формуляра за договор за наем на специалист юрист по правото под наем и да го адаптирате, преди да сключите следващия договор за наем. Освен това, разбира се, трябва да кажете истината, ако предишният наемател трябва да разбере от вас дали трябва да ремонтира или не.
За да се избегнат проблеми при предаване на апартамента, помага да се знаят точно приложимите и неефективни клаузи на договора за наем.
Предаване: Какво се случва с кухнята и Ко?
Ако апартамент е отдаден под наем с определено оборудване, но наемателят извършва и собствени тела, това често води до спор при предаването на апартамента. Най-вече става въпрос за кухня, но често са представени и поставени дървени подове, душ стена, дървени плочки на балкона или терасата, окачени тавани и други неща.
По принцип наемателят трябва да премахне приспособленията, които е направил, когато се изнася. При определени обстоятелства обаче тези приспособления също добавят стойност към апартамента, така че наемодателят може да поиска по-висок наем за следващия наем. Важно е обаче да запомните пределните стойности, които могат да бъдат зададени от спирачната цена на наема! В такъв случай трябва да разгледате приспособленията особено критично и също така да проверите колко качествени са материалите и колко професионално е извършен монтажът. В края на краищата, при следващото наемане вие носите отговорност за поддръжката или ремонта на осветителните тела по време на наемния период съгласно § 535 BGB.
Между другото, вие като наемодател също се интересувате от факта, че внесените неща, които се считат за „съществени компоненти на имот или сграда“ съгласно раздел 94 от Гражданския кодекс на Германия, не могат просто да бъдат премахнати от предишния наемател. Това включва „неща, здраво закрепени за земята“, като врати и прозорци или дори мивки. Според закона те стават собственост на собственика на имота. Ако можете да очаквате увеличение на стойността от осветителните тела, останали в апартамента, трябва да компенсирате наемателя по подходящ начин.
Уговорете час предварително
Срокът за предаване на апартамента често означава стрес и за двете страни - за наематели и наемодатели. Точно както наемодателят се надява апартаментът да бъде предаден по такъв начин, че да може да бъде отдаден под наем веднага, наемателят се надява, че е помислил за всичко и може да затвори стария апартамент.
Но при предаването на апартамента често възникват проблеми, които биха могли да бъдат изяснени предварително с уговорка. Следователно трябва да уредите съвместна среща за проверка, за да изясните какво точно трябва да направи наемателят. В идеалния случай трябва да определите и дата, до която тази работа трябва да бъде извършена. Обикновено това е датата на действителната предаване на апартамента.
Документирайте възможните щети на апартамента точно при тази предварителна среща и обсъдете с наемателя дали той сам ще го поправи или може да се наложи да бъде информиран за застраховката му за отговорност. В уговорката можете също да отбележите към кои неща трябва да се обърнете като наемодател преди следващия нов наем.
Логично е и двете страни да запишат съвместно признатата работа, която трябва да бъде извършена, в протокол, който двете страни подписват. Наемодателите не могат да задължат предишния си наемател да го направят - но те също ще имат интерес да предадат апартамента, без да се налага да спорят с наемодателя относно отделни точки. И ако възникнат правни спорове, и двамата имат доказателство за обсъденото.
Как се справяте с щетите при предаване на апартамента?
Ако живеете в апартамент, винаги можете да очаквате незначителни щети и износване. Съгласно § 538 BGB, наемателят не трябва да плаща за това, при условие че тези щети и признаци на износване са причинени от договорното използване на апартамента. Ако например фугите в банята между подовите плочки са по-тъмни на местата, където обикновено се ходят, това е признак на износване поради договорна употреба. Това не е вреда. Много от не е ясно изяснено в наемното право. Може да се спори дали драскотините в паркета (например от офис стол) са признаци на употреба или повреда. Тук можете да се ориентирате само към местната юрисдикция.
Дали наемателят наистина е бил толкова добър наемател, понякога става ясно едва когато се изнесете.
Ситуацията е различна, ако например душовата глава е счупена и вече не може да се използва правилно. В този случай наемодателят обикновено отговаря за осигуряването на заместител. Освен ако наемателят не е задължен да извърши малки ремонти в договора за наем. Ако те са ограничени по договор до максимален размер от 100 евро за отделен случай и до максимум 8 процента от годишния наем без наема, наемателят ще трябва да замени душа.
Връщане на ключове: вашите права като наемодател
Особено важен момент при предаването на апартамента е, че предишният наемател връща всички ключове, които принадлежат на апартамента. Това включва ключовете на апартамента, както и тези за пощенската кутия, входната врата или гаража. Ключовете за заключващите се прозорци и врати, които могат да присъстват, също трябва да бъдат предадени. Същото се отнася и за ключовете на вратите на стаята.
За да можете да разберете кои ключове сте дали на наемателя да се нанесе, когато той е предал апартамента, трябва да разгледате протокола за предаване, който е бил съставен по това време. Наемателят трябва да може да представи всички ключове, отбелязани там.
Ако наемателят не може да върне всички ключове, например защото е загубил един, той трябва да осигури замяна и, ако е необходимо, да плати за произтичащата щета. Това бързо става скъпо, особено ако в къщата е инсталирана заключваща система, която трябва да бъде заменена поради загубата. Това обаче е само в случай, че изгубеният ключ може да бъде свързан с къщата (например защото е прикачен таг с името или адреса на наемателя). Ако случаят е такъв, логично можете да поискате от наемателя да плати разходите за новата заключваща система само ако действително сте заменили старата.
Важно: Ако наемателят има повече ключове, отколкото сте му дали, защото е копирал някои, той също трябва да ги предаде. В този случай можете да купите ключовете от наемателя или да представите доказателство, че ключовете са унищожени. Във всеки случай има смисъл наемателят да подпише, че няма други ключове от апартамента, къщата или гаража.
Състоянието на апартамента при предаването на апартамента
От само себе си се разбира, че наемателят не може просто да събере вещите си, да ги отнесе и да напусне апартамента в същото състояние, в което е. Три неща са от съществено значение при предаването на апартамента:
- Чиста метла
Ако наемателят се изнесе, той трябва да предаде почистения апартамент. Но какво означава това? Това означава, че апартаментът трябва да бъде в прилично, чисто състояние. За тази цел подовете трябва да бъдат почистени с прахосмукачка или пометени, прозорците да бъдат почистени, а санитарните помещения и кухнята възстановени до състояние, отговарящо на хигиенните стандарти. - Щети
Ако има повреда на апартамента, която не се счита за признаци на износване, причинени от договорна употреба, наемателят или по правило неговата застраховка за отговорност трябва да ги плати. Повреда възниква, например, когато ламинатът е повреден от изтичане на вода (например от сеялка).
В случай на всички щети обаче вие като наемодател носите тежестта на доказване. В случай на правен спор ще трябва да можете да докажете, че вредата не е възникнала, защото не сте изпълнили задълженията си за поддържане на имота под наем. - Износване
Като нормално износване, което може да се случи и при договорна употреба, обаче, включват малки драскотини в ламината или разпадащи се фуги на задната стена на душа. По принцип наемателят е отговорен за тези аномалии, но не е необходимо да ги поправя или да плаща за корекция.
Изтегляне: Контролен списък за предаване на апартамента
Предаване: изплащане на депозита
След като апартаментът бъде премахнат, наемателят е напуснал апартамента и е предал всички ключове, като цяло липсва само едно нещо, което е особено важно за наемателите: изплащането на наемния депозит.
Като наемодател обикновено не сте длъжни да изплащате депозита веднага след предаването на апартамента. По-скоро имате право да го задържите, ако щетите, причинени от наемателя, не са отстранени от наемателя или той не е извършил правилно ремонта. Удържаният депозит може да се използва за плащане на тези вещи. Можете също така да използвате задържаните пари, за да компенсирате просрочените задължения по наема.
И дори да се очаква, че на наемателя ще бъдат начислени допълнителни оперативни разходи, засега можете да задържите депозита. В този случай обаче правилото е, че може да не бъдете удържани изцяло, но само до степента, до която очакваните разходи могат да бъдат покрити (BGH, решение от 18.1.2016 г., Az: VIII ZR 71/05).
Само когато всички неуредени вземания наистина са уредени, трябва да изплатите депозита, включително лихвите на бившия наемател.
Кога се извършва сетълмент за такса за услуга?
След като предаването на апартамента и смяната на наемателя преминаха добре, уреждането на допълнителните разходи все още предстои. Наемодателите трябва да ги създадат малко след като предишният наемател се е изнесъл - но съгласно раздел 556 от Гражданския кодекс на Германия вие не сте задължени по закон. С период на фактуриране, който съответства на календарната година, за наемател, който се изнася през януари, в най-лошия случай той трябва да изчака добри две години за уреждането на спомагателните си разходи (тъй като уреждането на спомагателните разходи трябва да се извърши най-късно в края на дванадесетия месец след края на отчетния период ). И по принцип вие като наемодател дори бихте могли да удържите част от депозита за този период.
Важно е обаче да знаете, че сте длъжни да записвате енергийните разходи въз основа на потреблението, когато наемателят се изнесе. Можете да направите това чрез отчитане на показанията на измервателния уред, т.е. чрез така нареченото междинно отчитане. Ако има разходи за това, например, тъй като измервателните уреди за отопление трябва да се отчитат по електронен път, не можете да ги предадете на наемателя, а трябва да ги поемете сами (BGH, решение от 14 ноември 2007 г., Az. VIII ZR 19/07).
Предаването мина добре? След това се забавлявайте в новия си дом!
Как да постъпите, ако само един наемател се премести от няколко?
Ако сте отдали имота си под наем в общ апартамент, това законно означава за вас, че тази РГ носи солидарна отговорност пред вас в съответствие с раздел 421 от Гражданския кодекс на Германия. Това означава, че всеки от тази група трябва да плаща финансовите задължения на останалите, ако вече не е в състояние да плати сам.
Ако само един човек се изнесе от споделения апартамент, няма нужда да го предавате, тъй като наемът ще продължи да съществува. Само когато договорът за наем е прекратен, трябва да се следват описаните по-горе стъпки и да се спазват съществени неща.
Между другото: Ако в договора за наем е посочено, че някой от наемателите може да се откаже от договора за наем, там също трябва да се отбележи как трябва да се обработва депозитът в такъв случай.
Ами ако наемателят умре?
Ако наемателят на вашия апартамент или къща умре, това не прекратява автоматично наемането. Напротив: по правило той отива при законните наследници, които след това трябва да решат дали искат да продължат или да го прекратят. В последния случай предаването на апартамента ще се извърши заедно с наследниците, които ще бъдат отговорни за всякакви щети и ще трябва да предприемат необходимите ремонтни дейности.
