Самооценката на наемателя е винаги важна, когато предишният жител се изнесе и трябва да се намери нов, надежден наемател. Наемодателите биха били добре да научат повече за възможните кандидати, тъй като това ще избегне неприятни изненади. Правото на информация обаче има ясни граници. Открийте тук какво можете и какво не можете да поискате като наемодател в самооценката на наемателя. Ние също така предоставяме примерни документи за изтегляне.
За какво служи самооценката на наемателя?
Чрез самооценката на наемателите собствениците на имоти могат да получат съществена информация за потенциалните наематели в навечерието на отдаването под наем на апартамента или къщата си. Те са от решаващо значение за вас като наемодател, тъй като предоставят информация за това с кого имате работа с потенциалните си нови договорни партньори.
Трябва ли заинтересованите страни да попълнят самооценка на наемателя?
От чисто правна гледна точка бъдещите наематели не са длъжни да предоставят самооценка. Като наемодател обаче трябва да внимавате, ако кандидатът откаже да предостави информация за себе си. Въпреки че поведението не е задължително да посочва потенциални финансови затруднения или дори номад под наем, едно е сигурно: заинтересованата страна има причина да държи нисък профил. Не можете да знаете дали те просто внимават с данните си или зад тях има нещо сериозно, което може да ви създаде проблеми. Ако има на разположение достатъчно други кандидати, които са по-склонни да попълнят самооценката на наемателя, следователно трябва да се концентрирате върху тях.
Какво могат да задават наемодателите при самооценката на наемателя?
Могат ли тези, които се интересуват от жилища, да плащат наема месечно? Колко души ще живеят в апартамента? Довеждате ли животни? От гледна точка на наемодателя, първата точка със сигурност е най-важната, за да се намерят подходящи наематели. Други аспекти обаче също са важни, за да може в къщата да бъде възможно внимателно и приятно общуване. Следователно някои неща могат да бъдат разглеждани при самооценката на наемателя, но не и други.
Не трябва да поискате свободно информация, която смятате, че може да представлява интерес. Имате право да използвате самооценката на наемателя, за да разберете неща, които са от съществено значение за наемателя.
Също така не е легитимно да разберете цялата информация, която ви интересува едновременно. В зависимост от това дали наемателят е на път да инспектира апартамента за първи път или разглежда апартамента, решил ли е да наеме апартамента междувременно или вече се е срещнал с вас, за да сключите договор - през всички тези времена можете да задавате само определени въпроси или заявка за самооценка на наемател.
Каква информация могат да поискат наемодателите преди гледането?
Преди потенциалният нов наемател да посети апартамента, вие като наемодател имате право да поискате следната информация от наемателя:
- Първо и последно име
- необходими данни за контакт
- Имате ли удостоверение за право на жилище?
- Смятате ли да отглеждате домашни любимци?
Запитването за собственото и фамилното име, както и телефонен номер или имейл адрес е очевидно, в крайна сметка като наемодател искате да знаете в кореспонденцията си на кого пишете и как можете да се свържете с тях, например да уредите или отложите срещата за гледане на апартамента.
Ако апартаментът, който наемате, е апартамент, който се субсидира от социални жилища, от съществено значение е заинтересованата страна да има необходимия сертификат за право на жилище. Ако има други условия, които значително ограничават избора на наематели, можете и трябва също така да попитате за изпълнението на тези условия сега. По този начин избягвате да отказвате подходящи кандидати, само за да разберете, че любимата ви перспектива не отговаря на законовите изисквания за живот в имота.
Можете също така да попитате сега дали наемателят планира да отглежда животно в апартамента. В крайна сметка, задържането на котки или кучета в наетия апартамент може да накара други наематели или собственици да се чувстват обезпокоени в къщата. За да се избегнат конфликти от самото начало, въпросът за домашния любимец трябва да бъде изяснен възможно най-рано. Можете да попитате дали наемателят планира да отглежда малки животни, но той може да държи ниско тук. В крайна сметка не можете да му забраните да отглежда птици или риби например.
Какви въпроси може да съдържа самооценката на наемателя след проверката при иницииране на договора?
Ако потенциалният нов наемател се интересува от апартамента след разглеждане, можете да получите допълнителна информация от него в самооценка на наемателя веднага след това. Тогава допустимите въпроси са следните:
- Какъв е предишният адрес?
- Каква е ситуацията с доходите на перспективата?
- Коя работа има при кой работодател?
- Колко души трябва да се нанесат в апартамента?
- Има ли разрешение за изселване на просрочени задължения по наеми?
- Подаден ли е несъстоятелност на потребителите?
Въпросът за финансовото състояние на перспективата е от съществено значение. В края на краищата той трябва да може да плаща наема редовно и навреме в дългосрочен план. Отговорът на този въпрос обикновено води директно до следващия в самооценката на наемателя: За кой работодател работи лицето и коя работа работи там? Моля, имайте предвид обаче, че нямате право да правите запитване за продължителността на трудовото правоотношение! Ако наемът се плаща от Федералната агенция по заетостта, имате право на информация за него. След това обаче вече нямате право да поискате информация за по-нататъшното финансово състояние на наемателя.
Информацията, която наемодателите могат да поискат при самооценката на наемателя, когато потенциалните наематели са там, за да разгледат имота и накрая да проявят интерес, е доста обширна.
Настоящият адрес е необходим, например, за да се изпратят документи на бъдещия наемател, като договор за наем, ако той не бъде предаден директно. Предишният адрес може също така да ви посочи кой е бил предишният наемодател на бъдещия наемател. Нямате право да питате изрично за това (вижте по-долу).
Оправдано е и искането за информация за това колко души трябва да се нанесат в апартамента. В крайна сметка, по-голям брой хора обикновено означава повече износване на апартамента. Следователно като наемодател имате право на тази информация.
Другите два въпроса относно известие за изгонване или несъстоятелност на потребителя имат за цел да ви предпазят като наемодател от попадане на наемател, който няма да може да плаща месечния наем. Следователно тези въпроси също са допустими.
Услуга: Формуляр за самооценка на наемателя, който да изтеглите след прегледа:
Кои въпроси може да съдържа самооценката на наемателя малко преди сключването на договора?
Ако сключването на договор за наем предстои, вие като наемодател можете да поискате допълнителна информация от бъдещия наемател. Това са:
- Доказателство за условията на доходи
- Доказателство за кредитоспособност
- Детайли за акаунта
Досега трябваше да вярвате на информацията на наемателя, която той е дал в самооценката на наемателя относно доходите му. След като договорът е на път да бъде сключен, можете също да поискате доказателства за него. Това могат да бъдат фишове за заплащане, както и данъчни оценки на самостоятелно заети лица или регистрация на данък върху входящия данък.
Допълнителната сигурност предоставя на наемодателите информация за кредитоспособността на наемателя от кредитна агенция като Schufa (асоциация за защита за обща кредитна защита). Ако вие като наемодател поискате такава информация от наемателя, трябва да знаете, че нямате право на отбелязаните там стойности на резултатите, банкова или кредитна информация. Тук е разрешена само информация, която съдържа информация, от която вие като наемодател имате законен интерес.
Вече можете да поискате и банковите данни на договорния партньор. Това е така, защото се нуждаете от това, за да можете да изплатите на наемателя всички кредитни салда, които могат да възникнат по време на наема (например след сметката за комунални услуги).
Услуга: Формуляр за самооценка на наемателя, който да изтеглите малко преди подписването на договора:
Какво не е позволено на наемодателите при самооценка на наемателя?
Никога не трябва да поискате някаква информация от заинтересованите страни в самооценката на наемателя. В обобщение, това е цялата информация, която не е свързана с планирания наем. Ако все пак поискате тази информация, рискувате глоба.
Тези въпроси са табу при самооценката на наемателите:
- Какво е семейното положение?
- Планирате ли да имате деца? / Бременна ли си?
- Кой е предишният наемодател?
- Член ли сте на партия?
- Член ли сте на сдружение?
- Имате ли криминално досие или сте под разследване?
- Към коя религия принадлежиш?
- Какъв сте по националност?
- Имате ли някакви хронични заболявания?
- Свирите ли на инструменти? (и други хобита и предпочитания)
Всички тези въпроси не са пряко свързани с планираното наемане и поради това не са разрешени. Те се отнасят и до информация от поверителността на наемателя. Разбира се, за вас като наемодател е интересно да разберете дали потенциалният нов жител на имота планира да има деца. Вие обаче нямате право на тази информация. Между другото, това се отнася и за всяка партия, сдружение или религия. Тази информация също не е свързана с наемането.
Въпросът, задаван особено често при самооценката на наемателите за музикални инструменти, които са свирили, също не е разрешен. Тъй като тази информация е част от поверителността на наемателя.
Ако наемателите открият въпроси за своята партия или религия или други частни въпроси, когато завършват самооценката на наемателя, те не трябва да им отговарят.
Какви са последиците от недопустими въпроси при самооценката на наемателя?
Ако при самооценката на наемателя се изисква информация, която не е законово допустима, това може да има сериозни финансови последици. В най-лошия случай наемодателите, които задават подобни въпроси, могат да очакват глоба до 300 000 евро. Това високо наказание обаче вероятно няма да бъде наложено на частен наемодател, който отдава само един апартамент. Тук обаче трябва да се очаква и глоба от около 100 евро.
Трябва ли наемателят да казва истината при самооценката на наемателя?
Наемателят винаги трябва да предоставя достоверна информация при самооценката на наемателя, ако въпросът е пряко свързан с планираното наемане. Тук наемодателят има легитимен интерес от фактическа информация. Такъв е случаят например с въпросите за платежоспособността на наемателя. Важно е обаче да се вземат предвид изброените по-горе моменти, от които могат да се задават определени въпроси. Само тогава наемателят е длъжен да предостави достоверна информация.
Какво се случва, ако наемателят лежи в самооценката на наемателя?
Дали лъжата в самооценката на наемателя има последици за наемателя, зависи от въпроса, на който той е отговорил с неистината: Ако въпросът е бил недопустим (вж. По-горе), лъжата няма последствия. Що се отнася до допустимите въпроси обаче, е наложително той да се придържа към истината, в противен случай в най-лошия случай той е заплашен от незабавно прекратяване на наема.
Ако например наемателят твърди в самооценката на наемателя, че е в значително по-добро финансово състояние, отколкото е в действителност, това може да даде право на наемодателя да прекрати договора за наем без предизвестие. И това важи, дори ако той плаща наема редовно и точно, въпреки че доходът му всъщност е значително по-нисък. Според решение на Мюнхенския окръжен съд (LG Мюнхен, решение от 25.03.09, Az. 14 S 18532/07), не може да се очаква наемодателят - който никога не би сключил договора за наем при тези условия - първо да понесе финансова вреда преди да може да прекрати договорните отношения. По-скоро има измама по смисъла на раздел 123 от Германския граждански кодекс (BGB), който оправдава прекратяването без предизвестие.
Ако наемателят е излъгал за допустими въпроси при самооценката на наемателя, можете да прекратите договора без предизвестие съгласно § 123 BGB.
В допълнение към самооценката на наемателя има ли смисъл сертификатът за освобождаване от дълга на наема от предишния наемател?
По принцип, колкото повече доказателства получавате от бъдещите наематели, които доказват своята надеждност, особено когато плащате наема, толкова по-сигурни можете да бъдете, че сте намерили уважаван наемател за вашия апартамент.
В допълнение към самооценката на наемателя, следователно може да има смисъл да поискате от предишния наемател сертификат за наем без дълг. От правна гледна точка нямате законно право да изискате тази разписка, но потенциалният наемател може да я представи и да докаже, че в миналото винаги е плащал наема навреме, говори за него и ви дава малко повече сигурност.
Моля, имайте предвид обаче, че не е задължително да е отрицателен знак, ако не може да бъде представен сертификат за освобождаване от дълг под наем. Тъй като наемодателите не са задължени да издават такива, липсата им не може непременно да се тълкува като отрицателен сигнал по отношение на бъдещите наематели.
Какво общо има GDPR със самооценката на наемателите?
Общият регламент за защита на данните (GDPR), който е в сила от май 2018 г., също е от съществено значение по отношение на самооценката на наемателите. Това е така, защото той предвижда, че исканата информация може да бъде „събирана само за конкретни, ясни и легитимни цели“ (член 5, параграф 1б от ОРЗД). Освен това трябва да сте „ограничени до това, което е необходимо за целите на обработването“ (член 5, параграф 1б от ОРЗД). Ако вие, като наемодател, поискате данни от бъдещи наематели, следователно трябва да се уверите, че принципите на GDPR се спазват стриктно при събирането и съхраняването на данните.