Отказът от данък върху имуществото е законово регламентирана възможност за данъкоплатците да получат част от освободения данък върху имуществото. При успешно кандидатстване, наемодателите, например, могат да спестят 25 процента или 50 процента от данък върху собствеността, в зависимост от обстоятелствата. Условията за това са посочени в раздел 33 GrStG (закон за данъка върху земята).
Раздел 33 GrStG: Условия за опрощаване на данъка върху имуществото
Текстът на Закона за данъка върху недвижимите имоти гласи:
„(1) Ако (…) нормалната брутна печалба на облагаемата стока е намалена с повече от 50 процента в случай на застроена земя и данъчният длъжник не носи отговорност за намаляването на брутната печалба, данъкът върху недвижимите имоти ще бъде 25 процента постановявам. Ако намалението на нормалната брутна печалба е 100 процента, данъкът върху имуществото от 50 процента трябва да бъде освободен. (…) Нормалната брутна печалба е (…) (2) в случай на развита земя, обичайният годишен брутен наем, изчислен според обстоятелствата в началото на периода на освобождаване. "
По този начин основните аспекти на параграфа за наемодателите са а) размерът на възможното освобождаване от данък върху имуществото и б) термините „нормална брутна печалба“ или „годишен брутен наем“ и в) условието данъчният длъжник да не носи отговорност за намаляването на брутната печалба. По-конкретно последната точка е доста неясна в закона и вече е обект на правни спорове.
Намалена брутна печалба и размер на освобождаване от данък върху собствеността
Нормалната брутна печалба е прогнозната обичайна годишна брутна рента, която се прави в началото на периода на освобождаване. Какво е част от годишния брутен наем е дефинирано в раздел 79 BewG (Закон за оценка):
„(1) Годишният брутен наем е общата такса, която наемателите (наемателите) трябва да плащат за една година въз основа на договорни споразумения въз основа на статуса към момента на определяне. Вноските и всички други услуги на наемателя трябва да бъдат включени. "
Допълнителни ограничения и по-точни разпоредби регламентират как точно да се определя годишният брутен наем. Това е важно: Ако брутната печалба, т.е. постигнатият брутен годишен наем, се намали с повече от 50 процента, 25 процента от данъка върху имуществото може да бъде отказан. Ако брутната печалба е намалена със 100 процента (т.е. не са получени плащания за наем), възможното освобождаване от данък върху имуществото е 50 процента. Това важи само ако намалението не е по вина на наемодателя.
Регламентът в § 33 GrStG съдържа известна несправедливост, тъй като при загуба на доход от 99 процента се отказва идентична част от данъка върху имуществото, както при 50,1 процента. Освобождаването от данък върху имуществото е само 50 процента, ако има 100 процента недостиг на доходи. Законът познава само тези две нива и по този начин удря силно някои наемодатели.
Кога намалението на брутната печалба не е отговорно?
За успешно кандидатстване за освобождаване от данък върху собствеността данъкоплатците трябва да представят доказателства за намаляването на доходите от собственост, както и че те сами не носят отговорност за загубата на доход. Възможно обяснение за по-ниския доход е, че наемателите не са изпълнили задълженията си за плащане, въпреки факта, че са били отдадени под наем през цялото време. В такъв случай властите обикновено признават намалението като своя вина.
По същия начин има случаи, в които природни бедствия като мълнии и пожар или наводнение са причина за загуба на наем. Защото подобни събития, които водят до неотдаване под наем, също не са отговорност на наемодателя.
Облекчението върху данъка върху собствеността също е опция в случай на структурно причинена загуба на доходи: По-специално в селските райони на Източна Германия е регистриран понякога драстичен спад на населението, което води до прекомерно предлагане на жилищна площ и пълзящ спад на наемите.
Във всички случаи, в които свободната длъжност е посочена като причина, наемодателят трябва да документира непрекъснатите си усилия за постигане на наем. Такива усилия включват реклами във вестници, наемане на брокери, известия и публикуване на оферти за наем в Интернет. Висшият административен съд на Рейнланд-Пфалц обаче постанови, че по-големите и добре известни портали трябва да се използват поради техния обхват, а не само частни начални страници или страници на брокери (OVG Rhineland-Palatinate, решение от 02.05.2016 г., AZ 6 A 10971/15) . Дори в структурно слаб регион наемодателите са задължени да търсят възможни наематели по всички тези начини, в противен случай освобождаването от данък върху собствеността е изключено.
В някои селски региони се наблюдава драматичен спад на населението. Това може да доведе до освобождаване от данък върху имуществото.
Кога наемодателят е отговорен?
Ако обаче причините за частичната или пълната липса на наемни плащания са от страна на наемодателя, не е възможно освобождаване от данък върху имуществото. Такъв е случаят например, ако наемодателят не е положил достатъчно усилия да намери наематели.
Друга причина за отхвърлянето на заявление за освобождаване от данък върху собствеността е посочена, ако необходимият наем е надценен и поради това не могат да бъдат намерени наематели. Наемодателят не е длъжен да предлага имота си на дъмпингови цени. Той обаче трябва да остане в обичайния пазарен ценови диапазон.
Собственикът на имот също отговаря за свободните работни места поради строителни работи (модернизация, обновяване). И ако апартамент не може да се наеме поради лошото му състояние на съхранение, тази свободна позиция също е отговорност на наемодателя и не оправдава освобождаването от данък върху земята.
Заявление за освобождаване от данък върху собствеността: срокове и лица за контакт
Органът, който изготвя данъка върху имуществото, получава заявлението за освобождаване от данък върху имуществото. В повечето случаи това е общината, в Берлин, Бремен и Хамбург това е данъчната служба. Крайният срок е винаги до 31 март всяка година, за да кандидатствате за освобождаване от данък върху имуществото за предходната година. По това време трябва да е получено поне едно неформално заявление, в противен случай правото на освобождаване от данък върху собствеността отпада. Причината и подробните доказателства могат да бъдат представени по-късно. Препоръчително е обаче предварително да документирате как точно са възникнали неизправностите и какво сте направили, за да ги смекчите или предотвратите.
Има обаче едно изключение от крайния срок: Ако данъкоплатецът не получи своевременно оценка на данъка върху имуществото или известие за изменение, срокът за кандидатстване приключва до датата, посочена в правните средства за защита.
Без освобождаване от данък върху имуществото, ако данъкът върху имуществото се намали чрез актуализиране на единичната стойност
Данъкът върху собствеността се изчислява, наред с други неща, на базата на единичната стойност на имота. Ако тази стойност намалее, например поради пожар в част от сградата, данъкът върху имуществото също се намалява. Това изисква екстраполация на единичната стойност. Ако намаляването на брутната печалба би могло да бъде взето предвид чрез екстраполация за период, за който се кандидатства за освобождаване от данък върху собствеността, освобождаването от данък върху имуществото съгласно описаните по-горе разпоредби се изключва (раздел 33 (5) GrStG). Следователно единичната стойност трябва да се актуализира.
