Наемете бизнес и печелете много пари в процеса - възможно ли е това? Да, с много опит, правилното местоположение, подходящия наемател и малко късмет, всъщност работи.
Търговският лизинг обаче е специален случай в не винаги лесната джунгла под наем. Защото тук някои неща са различни, отколкото при наемане на частни апартаменти. Преди да се впуснете в приключението на търговския лизинг, трябва да се справите внимателно с всички разпоредби за съставяне на договори.
Какво представляват търговските имоти?
Търговските имоти са всички онези помещения, които се използват предимно с търговска цел. Това могат да бъдат производствени халета и складове в селски район, но също така и супермаркети или магазини в търсени локации в центъра на града. Офис сградите и развлекателните имоти, които се използват например като фитнес центрове, също са част от търговското отдаване под наем.
Наистина ли толкова доходоносен е търговският наем?
На добри места и при богати наематели всъщност можете да спечелите много, като отдадете бизнес под наем. Редица търговски имоти обаче се намират в бизнес паркове, които са по-слабо свързани по отношение на трафика. Тогава може да се окаже, че имот, който ви се предлага за продажба на разумна цена, остава празен за дълго време и причинява огромни разходи, без да генерира съответния доход от наем. Като заинтересован купувач и бъдещ наемодател, определено трябва да потърсите компетентна подкрепа и съвет в началото.
Търговски лизинг: не винаги е лесно
Има много повече неща, които трябва да се имат предвид при наемане на търговски имоти, отколкото при наемане на жилищни имоти. Понастоящем в търговските зони в покрайнините са свободни много атрактивни нови сгради. Освен ако нямате първокласно местоположение в центъра на града, може да не е лесно да намерите подходящия наемател.
Търговският лизинг, договарянето на адекватна наемна цена и общите условия също изискват много опит и добри преговорни умения.
За да не се спънете в някоя от правните клопки, препоръчително е да вземете на борда опитен брокер и / или адвокат, специализиран в търговския лизинг, ако искате да отдавате бизнеса си под наем.
На какво трябва да обърнете внимание?
Отдаването под наем на офис, производствена зала или магазин в търговски център ви представя напълно различни предизвикателства от наемането на частни апартаменти.
Наемането на производствени халета и складове, например, често изисква инсталиране на технология на по-късна дата. Понякога се изисква и специална инвентаризация. В случай на офис пространство, може да се наложи да се погрижите за индивидуално подвижни леки строителни стени и обширно окабеляване, за да отговорите на високите изисквания, поставени пред офисите от агенции или управленски консултации.
Търговските наематели често поставят по-високи изисквания към вас като наемодател, отколкото частният наемател. В зависимост от вида на бизнеса, който отдавате под наем, може да се наложи да се заемете с някои ремонтни дейности.
Ако наемателят на вашето търговско пространство се промени, почти винаги ще трябва да правите обширни промени в стаите си. Може да се наложи да направите големи инвестиции в този процес. Поради тази причина вашият най-голям интерес като наемодател е да се стремите към дългосрочно и стабилно наемане при вашия търговски наемател.
Ако искате да отдавате производствени или складови помещения под наем, трябва да очаквате, че след това ще трябва да инсталирате нова технология.
Финанси
Преговорите относно поемането на разходите за ремонтни дейности, структурата на наемната цена и срока на договора за наем могат да се проточат, изискват много опит и хладнокръвие при изчисляването. Професионалните действия са от съществено значение, особено когато има изобилие от търговско пространство. В противен случай рискувате да оставите имота си доста под цената или изобщо да не го оставите.
Разбира се, трябва много внимателно да проверите кредитоспособността на наемателя си с търговски имоти. На първо място, обърнете внимание на типа компания. GmbH предлага акционерния капитал като обезпечение. Това не е задължително за други видове компании. Във всеки случай, представете ви най-новите годишни финансови отчети на вашия бъдещ наемател и поставете всички документи през техните темпове (за предпочитане заедно с вашия данъчен съветник).
Кой плаща на брокера?
В деловия живот обикновено се тръгва от така наречения принцип на поръчване: Това означава, че който наеме някого, плаща и таксата му. Това общо правило обаче не се прилага за търговски наеми. Ако вие като собственик наемете агент за недвижими имоти за търговски отдаване под наем, можете по договор да уговорите, че вашият наемател ще плаща комисионната на брокера. Дали можете или трябва да си позволите това отново зависи от това колко популярен е вашият търговски имот.
Даване на реклами под наем: Как да увеличим наема
Класическата защита на наемателите не се прилага за търговски лизинг. За да можете да наложите увеличение на наема, вие като наемодател трябва да включите правилните клаузи в договора за наем или да изберете вида на договора, който е най-подходящ за вас. Налични са ви следните опции:
Завършва договор за наем - Ако сте се договорили с различна степен на договор за наем с търговска наемател, въпросът е ясно регламентирано: Когато се подписва договора, вече е ясно, когато наемът ще се увеличи с какъв размер и какво наем се заплаща от този момент нататък. Договореното доплащане може да бъде или фиксирана сума, или процентно увеличение на наема. Единственото важно нещо е, че договорът за наем определя сумата, която трябва да бъде платена от съответната дата (т.е. сума в евро).
Увеличение на наема за модернизация - В случай на модернизация на вашето търговско пространство, можете да увеличите наема в съответствие с разпоредбите, договорени в договора за наем. Изключително важно е да изготвите договор за наем по такъв начин, че възможността за увеличаване на наема в случай на модернизация да е изрично посочена в договора.
Продажбен наем - При така наречения търговски наем размерът на наема се основава на продажбите на вашия наемател. Така че може да се увеличи, но и да намалее, в зависимост от икономическата ситуация. Поради това е абсолютно препоръчително да се съгласите с минимален наем за вашия търговски наем. В противен случай рискувате да имате търговски наемател с ниски продажби срещу неикономичен наем през оставащия срок на наема във вашите стаи.
Спира ли се цената на наема?
Спирането под наем е глупост за много наемодатели в големите германски градове. Защото това означава, че те се подчиняват на точни правила за структуриране на наемната цена и не могат да надвишават определени законови ограничения. Това правило обаче не се прилага за търговски наеми.
Като наемодател можете свободно да определяте наема за вашия имот. Това е много положително за вас като инвеститор, но винаги трябва да имате предвид, че рискът от свободни места е много по-висок при търговските недвижими имоти, отколкото при нормалните апартаменти. Тук се изисква много опит. Никой не трябва да влиза в бизнеса с търговски недвижими имоти само заради перспективата за изключително високи доходи от наеми.
С търговско отдаване под наем можете сами да определите наема. Но имайте предвид, че рискът от свободни места е много по-висок при търговските имоти в сравнение с жилищните имоти.
Какви са клаузите за запазване на капитала?
Клаузите за задържане на стойност ви позволяват като наемодател на търговски имот да променяте наема според различни критерии. Клаузите гарантират, че наемът може да бъде адаптиран например към инфлацията.
Договорните клаузи определят границите, в които могат да се правят корекции на наемите. Например, бихте могли да включите в търговския лизинг, че наемната цена трябва да се увеличава пропорционално на индекса на потребителските цени и след това да се държите като индекса под наем в закона за наемане на жилища.
До 2007 г. защитните клаузи често се приемаха само с одобрението на Федералната служба за икономика и контрол на износа. Днес нещата изглеждат по различен начин: в момента те се превърнаха в общ инструмент за увеличаване на наема извън договорените мащаби в случай на наети предприятия.
Тъй като обаче е много трудно да се формулират перфектно клаузите за запазване на капитала, вие като наемодател на търговски имот трябва да работите с адвокат или опитен брокер.
Можете ли да приложите данък върху продажбите?
Когато наемате стаи и земя, обикновено не начислявате данък върху продажбите. Изключение от това обаче е краткосрочното наемане на стаи и апартаменти, какъвто е случаят с ваканционните апартаменти и хотелските стаи. Данък върху продажбите се начислява и при наемане на паркоместа и гаражи, които не се наемат директно с апартамента. По принцип обаче се прилага следното: Не е нужно да прилагате данък върху продажбите.
Ако отдавате търговско помещение под наем, обаче, в повечето случаи можете - ако си струва за вас - да начислите данък върху продажбите върху наема. Това ви дава решаващото предимство, че можете да приспадате данък върху всички фактури за вашия имот. Ако се планират по-обширни инвестиции за преустройства и ремонти, това може да бъде много полезно. Но внимавайте: можете да наемате само на наематели с данък върху продажбите, които сами са задължени за данък върху продажбите. Много професионални групи, които наемат практика или офис площи, обаче не са. Те включват лекари, банки и застрахователни компании, както и професии (като журналисти). Можете да им наемете стаите си с ДДС само ако делът на услугите на вашия наемател, които се предоставят без данък върху продажбите, е максимум пет процента.
Ако искате да отдавате търговския си имот под наем с ДДС, трябва изрично да посочите това в договора за наем. Това обаче усложнява изискванията за вашите фактури, сметката ви за комунални услуги и други административни дейности. Опитният данъчен съветник определено е полезен при съставяне на договори и за редовно таксуване. Достатъчно е данъчната служба да докладва, че отдавате търговския си имот под наем с ДДС.
Какъв е периодът за наем?
За разлика от частните договори за наем, при които ограничението на срока е разрешено само ако вие като наемодател посочите причина за ограничението, която е призната в съдебната практика, можете основно да сключите търговски лизинг с предварително определена продължителност.
Това също е много по-често при търговския лизинг, отколкото при безсрочен лизинг. Защото това означава, че и двамата наематели знаят къде се намират и могат да планират по-добре.
И това е важно, защото когато става въпрос за отдаване под наем, както наемателят, така и вие като наемодател често инвестирате значителни суми, за да обзаведете имота по представителен начин. Ето защо е важно договорът за наем да съществува за по-дълъг период от време, така че направените разходи да са си стрували и за двете страни. Освен това вашият наемател трябва да планира своя бизнес и обикновено приема, че той ще бъде на разположение на клиентите си на добър адрес в дългосрочен план.
Важно: Такъв срочен договор може да бъде прекратен само по важна причина (като просрочени задължения по наема или повреда на наетия имот).
Какви са сроковете за предизвестие за търговски наеми?
Ако все пак сключите безсрочен договор за наем за вашия търговски имот, и двете страни могат да прекратят „не по-късно от третия работен ден от календарно тримесечие до края на следващото календарно тримесечие“. Това е предвидено в раздел 580а от Гражданския кодекс на Германия (BGB) и следователно означава, че срокът за предизвестие е малко по-малък от шест месеца.
Можете ли да уведомите за прекратяване за лична употреба?
Законът за търговския лизинг обикновено изключва прекратяването за лична употреба. Въпреки че можете да уведомите наемателите на апартамент при определени условия поради лична употреба, това не е възможно за търговски имоти. Като наемодател вие сте обвързани с наемателя си в търговския лизинг, стига това да е уговорено по договор, в зависимост от срока.
Дори ако вие като собственик искате да използвате имота си за собствен бизнес, трябва да изчакате до края на лизинга и не можете да анулирате наемателя си предварително. Ето защо е препоръчително да планирате много внимателно, преди да съставите договор за наем.
Търговски лизинг в BGB
Законът за търговския лизинг не е отделна правна област. Основите обаче могат да бъдат намерени в параграфи Раздели 535 до 580а BGB.
Основната разлика между търговското право на наемане и законът за наемане на жилища е преди всичко, че защитата на наемателя не е фокусът тук. Такъв е случаят със закона за наемане на жилища, за да се укрепят жителите на имот, които обикновено имат по-слабите позиции в договорните отношения.
В случай на търговски лизинг обаче BGB вижда договорните партньори на същото ниво. Това дава повече свобода на двете страни и може да договаря условията на договора на много индивидуална основа.
Колкото повече точки включвате в лизинга, толкова по-сигурно е планирането за различните страни.
Това трябва да е в договора за наем
За да бъде вашият търговски лизинг валиден пред закона, той трябва да съдържа определена информация. Това са:
- Информация за имота под наем (адрес, местоположение в къщата, размер и др.)
- Цел на наема
- Продължителност на наема
- Сума за наем
Важно: Ако една от тези подробности липсва, не е сключен правно обвързващ договор!
Не са абсолютно необходими, но препоръчителни са и пасажи относно наредбите за депозит, модернизация, възможни модификации, оперативни разходи и защита срещу конкуренция. По принцип, колкото повече точки включвате в договора за наем, толкова по-голяма е сигурността на планирането за двете договарящи страни. В същото време обаче става още по-критично, ако плановете, които все още са били актуални към момента на подписване на договора, се променят през годините и отделните клаузи сега ви пречат.
Поради тази причина при съставянето на договора винаги е препоръчителен професионален съвет.
Какво е важно при продажбата?
Макар че е огромно предимство за частни апартаменти и къщи за продажба, ако имотът е свободен, ситуацията е различна за търговските имоти: Можете да зададете продажната цена много по-висока за жилищни имоти, които не се отдават под наем, тъй като голяма част от потенциалните купувачи планира сама да се премести в апартамента. Съвсем различна е ситуацията с търговските недвижими имоти: обикновено можете да продавате търговски площи много по-добре, ако са отдадени под наем за дългосрочен план и с печалба. Всеки инвеститор изчислява доходите от наем, които новият имот ще генерира за него, и знае за сложността, която предполага новият наем. Вече съществуващ наемател прави много неща по-лесни и по-лесни за планиране.
Заключение
Ако местоположението е правилно и се намери икономически успешен наемател, можете да спечелите добри пари с търговски наем. Ако обаче имотът ви е празен за дълго време, рискувате огромни загуби. За новодошлите се препоръчва във всеки случай да се възползват от компетентни, експертни съвети.
