Всеки, който притежава имот и не живее в него, но го дава под наем, трябва да плати данък върху доходите от наем. Дори ако мнозина биха предпочели незабавно да делегират темата на своя данъчен съветник, струва си да се задълбочите малко по-дълбоко в въпроса. Защото колкото по-добре се ориентирате, толкова повече трикове можете да използвате и да спестите много данъци.
Кой трябва да плаща данък върху доходите от наем?
Трябва ли изобщо да плащате данък върху доходите от наем като частно лице? Да - дори и да не отдавате търговски наем, вие сте длъжни да платите данък върху доходите си от отдаване под наем или лизинг. Това е регламентирано в раздел 21 от Закона за данъка върху доходите (EStG). Всеки, който дава недвижим имот под наем, трябва да плати данък върху доходите от наем.
За да отчетете правилно доходите си в данъчната служба, трябва да въведете доходите си от наем в Приложение V за наемане и лизинг във вашата данъчна декларация. За вас е важно да знаете обаче, че не е нужно да плащате данък върху целия доход от наем, но можете да приспаднете амортизацията си, лихвите по дълга и други такси от доходите си от наем. И: ако го направите хитро, можете дори да получите данъчен бонус в крайна сметка.
Колко са данъците върху доходите от наем?
Вашата данъчна ставка върху личния доход определя размера на данъка, който трябва да платите върху дохода си от наем. Загубите, които получавате от наема, също могат да имат положително въздействие върху данъчното облагане на другите ви доходи. Така че, ако направите загуба с наема си, това ще бъде компенсирано спрямо иначе облагаемия ви доход. Това може значително да намали вашата данъчна тежест.
Ако обаче постоянно посочвате в данъчната си декларация по-големи загуби за имота си под наем, това също може да има отрицателни ефекти за вас. След това данъчната служба говори за хоби и приема, че не управлявате наема си с намерение да реализирате печалба. В такъв случай вече не можете да компенсирате загубите с положителния доход от други източници на доход.
Ако бизнесът за отдаване под наем е отрицателен за вас, трябва да говорите с вашия данъчен съветник. Може да намерите начин да облагате отрицателния си доход от наем, който се приема от данъчната служба. Като цяло обаче, разбира се, трябва да се стремите да реализирате печалба с наема си.
Доход от данъци от наем: има ли надбавка?
Трябва да платите данък върху доходите от наем само ако той, заедно с другите ви доходи, надвишава основната необлагаема помощ от 8 500 евро.
Ако имате по-високи общи доходи, но не печелите повече от 520 евро годишно, като наемате стая или отделен апартамент, в който иначе живеете, не е нужно да плащате данък върху този доход от наем. Пример: Живеете в Мюнхен и наемате стая в апартамента си за кратко време по време на Октоберфеста. Ако не печелите повече от 520 евро годишно, доходът е необлагаем.
Данъчно облагане на доходите от наем: какво е амортизация?
Когато купувате имот и го отдавате под наем, можете да приспаднете два процента от стойността на сградата и два процента от разходите за сградата от данък за 50 години.
За стара сграда, построена преди 1925 г., можете да приспаднете два процента и половина от разходите за 40 години. Можете да приспаднете дори по-високи суми за обновяване на изброените имоти, което може значително да намали данъчната Ви тежест.
Можете също така да посочите в данъчната си декларация ремонт и поддръжка на наетия от вас имот за по-кратки периоди от една до пет години.
Когато наемате имот, имате право да приспадате два процента от стойността на сградата и два процента от строителните разходи от данък за период от 50 години.
Данъчно облагане на доходите от наем: Какво трябва да взема предвид при отпускане на заем?
Като наемодател можете също да приложите данък върху кредита си за наетия апартамент, като при намаляване на данъка се взема предвид само плащането на лихви, а не и изплащането. Тъй като при обичайните анюитетни заеми, размерът на изплащането остава един и същ през целия срок, но лихвеният компонент винаги е по-нисък при непрекъснатото изплащане, вашето данъчно предимство също намалява с годините.
Пример за изчисление:
Получавате заем от 100 000 евро от вашата банка. В началото се договарят два процента лихва с три процента изплащане. Следователно вашата погасителна вноска е 5000 евро.
При анюитетен заем процентът на погасяването се увеличава с всяка месечна вноска. Причината за това е, че лихвите се натрупват само за сумата на кредита, която все още не е изплатена и по този начин непрекъснато пада.
Така че през първата година вече не плащате 2000 евро лихва, а само 1970 евро и връщате 3030 евро едновременно. След десет години ще платите само 1380 евро лихви, докато вашата погасителна част вече е 3 620 евро. Към този момент можете да поискате само 1380 евро за лихвения компонент във вашата данъчна декларация.
Данък от доход от наем: примерна фактура
Г-жа Зомер купува малка, новопостроена кооперация в Мюнхен-Нойхаузен за 400 000 евро. Тя финансира това главно чрез домашната си банка и го дава под наем на млада двойка. Месечният наем е 1200 евро, т.е. 14 400 евро годишно. Покупната цена на апартамента без стойността на имота е 320 000 евро. Тя може да отпише два процента от това годишно.
Доход от наем: 14 400 евро
- лихва по кредита за недвижим имот: 6 000 евро
- амортизация: 6 400 евро
- текущи разходи (напр. Управление на имоти): 900 евро
- ремонт на повредени плочки за баня: 200 евро
облагаем доход от наем: 900 евро
Благодарение на текущите си разходи, включително амортизация, г-жа През лятото само 900 евро (вместо 14 400 евро) се облагат с доход от наем.
Ако г-жа Сомър има значително по-високи разходи за ремонти в рамките на една година или по-малко доходи поради загуба на доходи, например поради наемане на номади, нейният облагаем доход може дори да бъде отрицателен. Следващият пример: Г-жа Сомър получава 2400 евро по-малко наем, защото апартаментът й е свободен от два месеца или наемателят не е платил. В този случай няма излишък, а минус от 1500 евро. Сега тя може да приспадне тази сума от облагаемия си доход.
Когато заемът за апартамента бъде изплатен изцяло за един ден, облагаемият доход се увеличава. След 50 години амортизацията дори ще изтече. От този момент нататък г-жа Сомър трябва да плаща данък върху значително по-висок дял от доходите си от наем. Тогава обикновено се приспадат само разходите за поддръжка и всички разходи за управление на собствеността.
За стара сграда, построена преди 1925 г., можете да приспаднете два процента и половина от разходите за 40 години.
Дължи ли се данък върху продажбите върху дохода от наем?
Като наемодател вие всъщност сте предприемач, защото искате да реализирате печалба. Обикновено всеки предприемач трябва да събира 19% данък върху продажбите. Това правило обаче не се прилага за частни наеми. По-скоро се прилага:
- Наемодателите на апартаменти не трябва да начисляват или да плащат данък върху продажбите.
- Наемодателите на търговски имоти могат сами да решат дали искат да бъдат оценявани като бизнесмени. Ако отдавате под наем на компания, която е обект на ДДС за дългосрочен план, можете да изберете дали искате да наемете със или без ДДС.
Ако като частен наемодател искате да бъдете третирани като предприемач, трябва да спазвате няколко условия, които костят време и усилия, но носят и значителни предимства: Ако са направени високи разходи за обновяване на търговските помещения под наем, можете например да добавите сумите на ДДС Подайте фактурите на търговеца във вашата авансова декларация за ДДС.
Ако вашият имот се състои от няколко единици, някои от които отдавате под наем и други апартаменти без данък върху продажбите, можете да включите фактури само за цялата сграда във вашата декларация за авансов данък върху продажбите.
Краткосрочните наеми, като ваканционни апартаменти или конферентни зали, обикновено се облагат с данък върху продажбите. Друг специален случай е гаражът: Ако това се дава под наем заедно с апартамента, не е нужно да начислявате данък върху продажбите. Ако обаче искате да наемете гараж поотделно, вие подлежите на данък върху продажбите. Ако обаче доходът ви от наем на гаражи не надвишава годишната сума от 17 500 евро, като т. Нар. Собственик на малък бизнес не е нужно да плащате ДДС.
Данъчен доход от наем: Къде трябва да декларирам дохода от наем?
Трябва да посочите облагаемия си доход от наем в допълнение V към вашата декларация за данък върху доходите. Формата е дълга, но в основата си разбираема. Има обаче няколко съвета, които трябва да имате предвид.
Приходи от данъци от наем: Как да попълня правилно приложение V?
В приложение V към декларацията за данък върху доходите предоставяте цялата информация, която е от съществено значение по отношение на наема. След това данъчното ви задължение се изчислява въз основа на вашите записи. Ако наемате апартамент, трябва да въведете следните записи:
Ред 1: Вашето фамилно име
Ред 2: Вашето собствено име
Ред 3: Данъчен номер и сериен номер на системата
Линия 4: Улица и домашен номер на наетия имот / дата на покупка
Ред 5: Пощенски код и град на наетия имот / дата на завършване
Ред 6: Номер на файла със стандартна стойност и евентуално дата на продажба или прехвърляне. (Това позволява на данъчната служба да провери дали ви използват за данък спекулации.)
Ще намерите номера на файла, който ще бъде въведен във вашата данъчна оценка. Можете обаче да предадете прикачения файл и без този номер на файл.
Ред 7: Във всеки случай 2 за „Не“
Ред 8: Вляво добавете жилищното пространство. Оставете полетата отдясно и в средата празни.
Трябва да влезете в жилищната площ, като използвате официалното изчисление на жилищната площ. Височината на тавана и пропорционалното изчисляване на балкони и тераси също са от значение тук. Така че не е достатъчно просто да съберете базовите области. Жилищната площ трябва да бъде правилно изчислена както в договора за наем, така и в данъчната декларация.
Ред 9: Въведете нетния месечен наем тук. Трябва да приспаднете всички разпределения за допълнителни разходи за това поле.
Разпределението на доходите от наем по етажи е предназначено за отдаване под наем на жилищни сгради. Дори ако отдавате мезонет под наем, въведете доходите си от наем само в едно поле.
Редове 10-12: не е необходимо да се попълват.
Ред 13: Тук сумирате всички вноски, които наемателят ви е превел на вас.
Ако в годината на данъчната декларация през сметката за комунални услуги е настъпило възстановяване на разходите за вашия наемател, това ще бъде приспаднато. Ако вашият наемател трябваше да плати по-късно, сумата ще бъде добавена.
Ред 14: Няма да бъде попълнен.
Ред 15: Тук въвеждате приходите от наем, които сте получили от наемателя като авансови плащания или като допълнителни плащания. Ако трябва да удържите част или дори целия депозит под наем поради щети или просрочени задължения по наема, тази сума ще бъде добавена тук.
Ред 16: Няма да бъде попълнен.
Ред 17: Няма да се попълни, ако не облагате данък върху продажбите.
Ред 18: Няма да се попълни, ако не събирате данък върху продажбите.
Ред 19: Тук въвеждате безвъзмездни средства съгласно Закона за насърчаване на жилищата, както и приходи от лихви от договори за изграждане на общество.
Ред 20: Няма да бъде попълнен.
Ред 21: Тук въвеждате сумата от всички приходи. Ако има загуба; напишете минус пред сумата.
Ред 22: Прехвърляне на всички разходи, свързани с доходите от ред 50 (виж по-долу)
Ред 23: Резултат от доходите минус
разходи, свързани с доходите Ред 24: Ако е необходимо, разпределение на доходите (от ред 23) на съпрузите според съответната структура на собственост
Редове 25-29: Тези редове са попълва се само ако сте член на сдружение на строители или акционер в затворен фонд за недвижими имоти.
Редове 31-32: Не са попълнени.
Редове 33-34: Тук става въпрос за амортизация. Въведете амортизация за нормални недвижими имоти в ред 33. Ако сте собственик на имот от списъка, амортизацията се въвежда на ред 34.
За нови сгради можете да отпишете два процента от производствените разходи за 50 години. За сгради, построени преди 1925 г., това е два процента и половина годишно за 40 години.
Що се отнася до амортизацията, е важно да се въведе само стойността на сградата. Ако разделянето на дяловете на покупната цена между земя и сграда изглежда приемливо за данъчната служба в договора за продажба, вашето въвеждане обикновено ще бъде прието. Когато продава имота, продавачът не се интересува от състава на цената. Като купувач обаче трябва да разгледате отблизо договора и да се уверите, че делът за сградата е възможно най-висок, тъй като по този начин можете да се възползвате повече от данъка.
Ако в договора за продажба се появява само обща цена, цената на имота се определя, като се използва стандартната таблица със стойността на земята на града или общината. След това стойността на имота се приспада от покупната цена, за да се определи стойността на сградата. Методът от 20 процента често се използва за изчисляване на стойността на имота. От покупната цена се приспада фиксирана ставка от 20 процента и тази стойност се прилага към земята.
Ред 36: Тук въведете лихвените си такси за имота.
Ред 37: Посочете тук всички разходи, направени за получаване на финансирането. Например разходи за извлечения от поземления регистър, оценители и нотариуси.
Ред 38: Обикновено не се попълва.
Ред 39: Тук въведете всички разходи за поддръжка на имота.
Ред 40: Ако и вие сами живеете в имота под наем, можете да приспаднете само това, което е похарчено за апартамента под наем. Можете обаче да поискате пропорционални разходи за обновяване на цялата сграда.
Редове 41-45: Въведете тук разходите за поддръжка, ако не искате да ги прилагате директно в годината, в която възникват, а по-скоро ги отписват за пет години. За да поддържате собствеността си, можете или да приложите разходите за ремонт веднъж - а именно през годината, в която възникват разходите, или пропорционално до пет години подред като продължаваща данъчна тежест.
Ред 46: Тук въвеждате всички разходи, направени за данък върху имуществото, сметосъбиране, почистване на улици, вода, канализация, осветление, отопление, застраховка, асансьор и др. Този ред включва и разходите, които можете да прехвърлите на наемателя си. Вече сте въвели допълнителните разходи на наемателя в редове 12 и 13.
Ред 47: Поле за административните Ви разходи.
Ако сами се грижите за управлението на вашия имот, не можете да претендирате за разходите, само ако наемете някой да го направи. Собственият ви принос не ви носи никакви данъчни предимства.
Ред 48: Този ред е уместен само ако подлежите на данък върху продажбите. След това въведете данъка върху продажбите, платен или начислен тук.
Ред 49: Тук можете да поискате други разходи, свързани с доходите.
Всички текущи разходи за наетите ви имоти намаляват доходите ви. Всички разходи, които не можете да прехвърлите директно на наемателя си, като управление на собствеността, разходи за посредничество или разходи за реклами, се обобщават под термина рекламни разходи и се записват в този ред.
Ред 50: Съберете всички направени рекламни разходи и въведете стойността в ред 50. След това прехвърляте това в предната част на приложение V на ред 22.
Ред 51: Този ред е уместен само ако можете да приспаднете данъка върху входа. Това обикновено се случва само с търговски имоти или ваканционни наеми.
Ред 52: Това поле трябва да се попълни само ако сте получили финансова субсидия за разходите за придобиване и производство на вашия имот в списъка.
В приложение V към декларацията за данък върху доходите предоставяте цялата информация, която е от съществено значение по отношение на наема.
Данък от доход от наем: Можете да приспаднете тези разходи
Почти всички разходи, които правите във връзка с отдаването под наем на вашето имущество, подлежат на данъчно облагане. С други думи: Вашият доход от наем се сравнява с разходите, направени във връзка с имота. Трябва само да платите данък върху печалбата от приходите от наем. Така че, ако получите отрицателна печалба тук, това ще намали данъчната ви тежест.
За да запазите данъчното си задължение възможно най-ниско, има няколко трика, които трябва да имате предвид. Защото в края на годината в джоба ви ще има повече пари.
- Касови бележки
Винаги пазете внимателно всички касови бележки за разходите за наетия апартамент. Това може да ви е необходимо като доказателство за данъчната служба. - Загуба на наем
, разпределете изрично, когато декларирате доходите си от наем върху загуби от наем или свободно място в дома си. Свободното работно място се признава за намаляване на данъците само ако можете да направите правдоподобно на данъчната служба, че всъщност сте искали да отдавате имота си под наем и че вакантното място не е било умишлено. - Минимален
наем Ако наемете апартамента си на приятели или членове на семейството на много достъпна цена, трябва да сте абсолютно сигурни, че никога няма да начислявате по-малко от 66 процента от местния наем. Можете да приспаднете всички разходи за реклама на имота от данък само ако наемът е най-малко 66 процента. - Смяна на наемател
Във вашата данъчна декларация посочете също така всички разходи, възникнали в случай на промяна на наемателя. Това включва, наред с други неща, комисионните на брокера, вашите реклами и пътни разходи, но също и разходи за ремонт на майстори и художници, възникнали преди новото отдаване под наем. - Допълнителни разходи
Ако сте наели адвокат за финансиране на действие за изселване или дори не много евтино изваждане на имот, можете да посочите всички разходи, направени в данъчната декларация.
Важно: По-добре е първо да посочите всички разходи. Ако данъчната служба не приеме част от това, е по-малко лошо, отколкото ако оставите разписки, които може да са ви помогнали да постигнете значителни данъчни спестявания.
Доход от данъци от наем: какво могат да приспадат наемодателите от данъка?
Както вече беше описано в предишните раздели, можете да приспаднете всички разходи, свързани с вашия имот, от данъци. Те включват подробно:
- Реклами под наем във вестници или в Интернет
- Брокерски такси
- Лихва за финансиране на имота
- Разходи за придобиване като годишна амортизация
- Данък върху имуществото
- Такси за управление на сметки
- Ремонти и ремонти
- Домашни такси
- Разходи за офис консумативи и пътни разходи
- Хонорар на вашия адвокат
- Разходи за вашия данъчен съветник
- Членски внос за асоциацията на собствениците
Не забравяйте внимателно да запазите всички разписки. Ако данъчната служба ви проверява, трябва да можете да представите всички разписки без пропуски.
Като наемодател се уверете, че пазите всички разписки внимателно. Ако данъчната служба ви проверява, трябва да можете да представите всички разписки без пропуски.
Доход от данъци от наем: каква е разликата между производствените разходи и разходите за модернизация?
Можете да включите всички разходи за мерки за ремонт и модернизация като разходи за реклама. С тези разходи се прави разлика между разходи за модернизация и (последващи) производствени разходи. Тук има данъчна разлика.
Решаващият фактор за разликата между производствените разходи и разходите за модернизация е дали инсталацията вече е присъствала в апартамента и ще бъде само подновена, или е инсталирано нещо изцяло ново, което преди това не е било в апартамента. Например, ако замените стара вана с нова, плащате разходи за модернизация за нея. Ако, от друга страна, инсталирате джакузи в банята, надграждате собствеността си и направените разходи се наричат производствени разходи. В зависимост от продължителността на употреба, тези разходи могат да бъдат амортизирани за 20 или дори 50 години.
През първите три години след закупуването на имота обаче разходите за обновяване не могат да надвишават 15 процента от разходите за придобиване. В противен случай се говори за усилия, свързани с придобиването. Трябва да отпишете така наречените разходи за покупка, точно както цената на вашия имот, когато го купувате през полезния живот на жилищната сграда.
Тази наредба може да бъде много сложна във всеки отделен случай. Поради това е въведено ограничение от 4000 евро, за да се опростят нещата. Ако разходите не надвишават 4000 евро, включително данък върху продажбите, можете да ги декларирате като разходи за поддръжка.
Тук могат да се спестят много пари в отделни случаи. Данъчен съветник може да ви даде индивидуални съвети как най-добре да декларирате мярката си за преструктуриране и да извлечете максимума от нея.
Данък от доход от наем: Не ставайте неволен търговец!
Ако ви е харесало да купувате, наемате и продавате недвижими имоти, рискувате да бъдете разглеждани от данъчните власти като агент за търговски недвижими имоти. Следователно винаги трябва да спазвате ограничението за три имота: Всеки, който купува, модернизира, наема и препродава повече от три имота в рамките на пет години, се счита за търговец. Това може да има отрицателни последици за вас:
- Веднага щом се считате за търговски агент по недвижими имоти, всяка амортизация, която е била предоставена преди това, ще бъде обърната със страничния ефект, че ще трябва да платите данък върху много по-голяма печалба от доходите си от наем.
- Също така не трябва да пренебрегвате факта, че може да се дължи данък върху спекулациите и че вашата община също може да начисли данък върху търговията.
Ако се съмнявате, говорете своевременно с вашия данъчен съветник, за да се предпазите от лоши грешки.
Какво трябва да се има предвид в данъчно отношение при продажба на недвижими имоти?
Ако искате да продадете имот в рамките на десет години след закупуването му, трябва да платите т. Нар. Спекулационен данък. Това се изчислява от ставката на личния ви доход върху печалбата от продажбата и следователно може да бъде доста голяма.
Ако искате да продадете нает апартамент, обикновено е препоръчително да изчакате десетте години. Защото апартамент под наем е по-труден за продажба. Следователно вашата печалба е по-ниска и след това се намалява допълнително поради данъка върху спекулациите.
Ако, от друга страна, вашият наемател току-що е уведомил и ви се предлага цена до 30 процента по-висока за вашия имот, когато продавате дома си, може да си струва да обмислите продажбата на имота преди изтичането на спекулационния период от десет години. Цената на имота може да бъде толкова по-привлекателна, особено на някои места, че трябва да приемете данъка върху спекулациите като малък спад.
Данъчно облагане на доходите от наеми: вълнуваща тема и не само за данъчните съветници
Разбира се: Има специални случаи, в които определено се препоръчва данъчен съветник. Но дори като неопитен досега наемодател, можете да спестите много, ако трябва да платите данък върху доходите от наем. Надяваме се, че с нашите съвети сме направили темата „Доход от данъци под наем“ малко по-прозрачна за вас и ви пожелаваме успех в попълването на приложение V.