Има много причини за предупреждение към наемателя: Те включват например повтарящи се нарушения на мира, но също и просрочени задължения за наем или неоторизирано отдаване под наем. Тук можете да прочетете как наемодателите действат правилно в тези случаи и правилно да издават предупреждението.
Кога се дължи предупреждение за наемателя?
Предупреждение към наемателя винаги е необходимо, ако той наруши договора. С предупреждението той е помолен да се въздържа от поведение, противоречащо на договора, и да изпълнява задълженията си отново в бъдеще. В такъв случай предупреждението действа като предупреждение за сериозни последици, ако наемателят не промени поведението си.
Наемодателят прави първата и важна стъпка, като отправя предупреждение до наемателя си, което е предпоставката за всяко бъдещо прекратяване на договора за наем без предизвестие по важна причина в съответствие с раздел 543 BGB.
Тъй като в идеалния случай трябва да има приятелски и доверителни отношения между наемател и наемодател, винаги е препоръчително да се свържете с наемателя, преди да издадете предупреждение и да разберете причините за поведението, противоречащо на договора. Често пъти това е просто грешка или временен проблем, който скоро ще бъде разрешен. Предупреждение към наемателя може да причини лоша кръв тук, което се отразява на бъдещите отношения на доверие.
Какви са причините за предупреждение към наемателя?
Ако опитът за постигане на приятелско споразумение не успее, наемодателите определено трябва да действат и да издадат предупреждение. Това е възможно и оправдано по следните причини:
1. Предупреждение за нарушения на домашните правила
Домашните правила съдържат множество правила, които имат за цел да позволят на наемателите да живеят заедно спокойно и внимателно. Наемателят се задължава да спазва домашните правила, когато подпише договора за наем. Ако наруши правилата, залегнали в него, наемателят рискува с предупреждение.
Най-честите точки в домашния ред, които се нарушават и изискват предупреждение, са:
- Шум: Всеки иска да има своя мир у дома. Шумът от останалите жители на къщата може да доведе до значителен стрес и раздори в домакинството. Предупреждението поради постоянно правене на музика, сондажи извън разрешеното време или поради силни купони до късно през нощта често са причини за предупреждение.
- Задължение за почистване: По-специално в южна Германия обичайно е наемателите да се редуват да почистват коридора или стълбището. Ако наемател не спази това задължение, това също може да е причина за предупреждение.
- Използване на съоръженията на открито: деца, които играят на топка, барбекю в двора или договорена градинарска работа - има и права и задължения извън апартаментите. Веднага след като наемателят пренебрегне това, той може да получи предупреждение.
- Отопление и вентилация: Наемателите са длъжни да се грижат внимателно за договорния елемент, т.е. за апартамента. Ако наемателят рискува растеж на мухъл в апартамента чрез неправилно отопление и вентилация, това също може да доведе до предупреждение.
2. Предупреждение за незаконно отглеждане на
животни Наемодателят може да уточни в определена рамка дали животните могат да се държат в нает апартамент. Въпреки че не може да забрани на малки животни като хамстери или птици, той може да забрани отглеждането на кучета например. Ако наемателят наруши това и все още има куче, също има заплаха от предупреждение.
3. Предупреждение за просрочие при наем
Наемателят е длъжен да плаща месечния наем навреме. Ако не направи това и по този начин изпадне в просрочие с наема, първоначално го заплашват с предупреждение, а в случай на по-нататъшно неплащане дори с иск за изселване или изселване. Ако наемателят намали наема без причина, това също е причина за предупреждение.
4. Предаване
под наем Ако наемателят остави апартамента на трета страна, без да се консултира с наемодателя, това е неоторизирано отдаване под наем. Тогава наемодателят има право да издаде предупреждение.
Как трябва да изглежда предупредителното писмо до наемателя?
Предупреждението обикновено може да бъде дадено устно или писмено. За да може да се докаже при извънредна ситуация, кога е издадено предупреждение поради какви обстоятелства, е абсолютно препоръчително да предупредите наемателя писмено.
Често няколко души са посочени като наемодатели в договора. Важно е всички да подпишат предупреждението, в противен случай то е неефективно. Ако има няколко наемодатели, например общност на наследници, другите наемодатели също могат да имат издадено пълномощно. Важно: Това пълномощно трябва да бъде приложено към предупреждението и подписано от всички наемодатели. Освен това играйте на безопасно място при изпращане: за да може наемодателят да докаже доставката на предупреждението в случай на спор, то винаги трябва да се изпраща с препоръчана поща.
Каква информация трябва да съдържа предупредителното писмо до наемателя?
- За да не възникнат недоразумения, в писмото трябва да се появи думата „предупреждение“.
- Посочете ясно поведението на наемателя в противоречие с договора. Например напишете: „Пробивни работи на 15 април 2018 г. след 22 часа в наетия апартамент“. Важно: Посочете датата, часа и, ако е приложимо, свидетелите за нарушението.
- Опишете правилото, нарушено от неправомерното поведение (например „Дейности, които нарушават тишината, могат да се извършват само в делнични дни от … до … и изобщо в неделя и официални празници“.
- Определете краен срок, до който неправомерното поведение трябва да бъде разрешено.
- Посочете последиците, които ще има по-нататъшно нарушение (например прекратяване на договорните отношения).
За да не се налага да продължават договорни отношения с нежелан наемател по спешност в съда поради малки формални грешки, наемодателите трябва да потърсят правна помощ при въпроси относно предупрежденията.
Към кого трябва да бъде отправено предупреждението?
За да бъде предупреждението законово правилно, то трябва да бъде адресирано до всички наематели, подписали договора за наем на наетия имот. Ако например е известно, че смущаването през нощта идва само от един наемател на апартамента, предупреждението все пак трябва да бъде адресирано до всички наематели, които са изброени в договора за наем и с които следователно съществуват договорните отношения.
Кога не е необходимо предупреждение?
В някои случаи наемодателят не е длъжен да изпрати предупреждение на наемателя, но може незабавно да прекрати договорните отношения. Такъв е случаят в тези случаи:
- Не може да се очаква от наемодателя да продължи договорните отношения. Такъв е случаят например, ако той е бил физически нападнат от наемателя.
- Наемателят има просрочени задължения и не е платил наема изцяло от два поредни месеца.
- Наемателят плаща наема си само нередовно, така че се натрупват общо просрочени наеми от два месеца наем.
- Наемателят е отдал апартамента под наем без разрешение.
- Наемателят използва апартамента в противоречие с договора, като управлява бизнес в него.
Какви са последиците от предупреждението на наемателя?
Ако наемател е получил предупреждение, то не трябва да се приема лекомислено. Както бе споменато по-горе, предупреждението е първата стъпка към равномерно прекратяване без предизвестие. Колкото по-често наемателят нарушава договора и колкото повече предупреждения трябва да изпрати наемодателят, толкова по-големи са шансовете им да получат право при процедура по прекратяване.
Ако наемателят е само в моментна извънредна ситуация, е абсолютно препоръчително да се свържете с наемодателя и да изясните как е възникнало нарушението на договора и как всичко може да протича отново съгласно правилата в бъдеще.
Ако обаче наемателят продължи поведението си в противоречие с договора въпреки определения срок, наемодателят може дори да поиска щети. Това важи по-специално, ако лизингодателят прави разходи в резултат на поведението на наемателя, което не би възникнало, ако той действа правилно. Ако например наемателят изхвърля неоторизирани обемисти отпадъци в помещенията за боклук, наемодателят може да прехвърли разходите за тяхното изхвърляне на отговорния наемател в съответствие с раздел 280 BGB.