С прекратяване поради лична употреба, собственикът има възможност да се премести в собствения си, нает преди това апартамент. Предпоставката е самият собственик, близък роднина или член на домакинството да се нуждае от жилищната площ и това е ясно посочено в известието за прекратяване.
На практика винаги има правни проблеми поради прекратяването за лична употреба. Например наемателите често отричат, че съществува някакъв реален интерес за собствена употреба. Те подозират, че този вид прекратяване на лизинг е само аванс, за да може да се използва имота по-ефективно. Законът за информационните услуги и данъците на LBS събра няколко решения за прекратяване на личната употреба за допълнителното му издание.
Прекратяване поради лични нужди, ако сте твърде възрастни
Много напреднала възраст може да предпази наемателите от прекратяване поради лична употреба, според решението на Берлинския окръжен съд (файл номер 67 S 345/18). Един собственик не успя с искането си да изведе двойка на 87 и 84 години от апартамента си. Засегнатите посочиха, че не може да се очаква да се изселят поради здравословното си състояние, старостта си и социалните си корени в района. Берлинският окръжен съд прие тези причини за трудности. Ако наемодателят не претърпи особено сериозни недостатъци от своя страна, ако не може да се премести в имота, тогава той трябва да направи без. Тук не беше така, в края на краищата той дори не възнамеряваше да го използва през цялата година.
Прекратяване поради лична употреба само след кратко време
По време на отдаването под наем собственикът трябва внимателно да обмисли дали може сам да го използва в обозримо бъдеще. Прекратяването поради лична употреба може да бъде правно неефективно, ако следва сключването на договора твърде бързо и причината вече е била очевидна по това време. Федералният съд (дело номер VIII ZR 233/12) трябваше да проучи дали това може да е така след три години. Съдиите отрекоха това, но също така ясно посочиха, че проблемният период е по-малък от три години.
Предварително прекратяване поради лична употреба
Прекратяването поради лична употреба не е оправдано, ако собственикът може да покаже упълномощено лице, но това очевидно се използва само като заместител. В дело пред Федералния съд (досие номер VIII ZR 214/15) става дума за такова съзвездие. Наемателите обвиниха собственика, че е възнамерявал да продаде и е оставил апартамента само на племенника си, за да улесни продажбата на имота по-късно. BGH успя да разбере тези аргументи.
Прекратяване поради лична употреба с разбираемо намерение за използване
Професионален футболист, който е работил в чужбина, е искал да живее със семейството си в свободното си време (особено по време на зимната пауза, продължила няколко месеца) в кооперация, която той е притежавал и следователно е уведомил наемателя поради собствената й употреба. Последният счете искането за направено и не освободи апартамента. Окръжният съд в Мюнхен (преписка № 473 C 7411/714) изслуша съпругата (майка на съвместно дете, родено малко преди това) и стигна до заключението, че действително е имало разбираема употреба.
Прекратяване поради лични нужди след пространствено разделяне на съпрузите
Необичайна форма за лично ползване се случва, когато причината е раздялата със съпрузите. Един мъж - женен с две деца - е уведомил наемателите си с мотива, че иска да се премести в собствения си апартамент поради продължаващи проблеми в отношенията. Той успя да докаже това пред Хайделбергския окръжен съд (преписка номер 5 S 42/12) с изявление на все още съпругата. Това потвърди, че съвместният живот е „трудно поносим“. Освен това съдът прие аргумента на собственика, че апартаментът под наем му е донесъл малко под 400 наема на месец, но той самият може да получи сравнима жилищна площ само за значително повече пари.
Прекратяване поради лична употреба: Писмен отказ в договора за наем
Напълно възможно е наемодателят да се въздържи да отстоява собствената си употреба на наемателя от самото начало. В този случай обаче този отказ, подобно на самия договор за наем, трябва да бъде ясно записан в писмена форма. Във всеки случай Федералният съд постанови (досие номер VIII ZR 223/06), че това би било необходимо за период, по-дълъг от една година, ако правото на прекратяване бъде изключено.
Прекратяване поради лична употреба: Задължението на наемодателя да предложи
Ако собственикът има друг апартамент в същата къща или същия комплекс, който в момента е свободен, той трябва да предложи това на наемателя, който е прекратен поради собствените му нужди. По принцип съществува такова „задължение за предлагане“, реши Федералният съд (досие номер VIII ZR 311/02). Това важи поне ако такъв апартамент се освободи до края на редовния срок за предизвестие. Точно това не е направил собственикът и вместо това е отдал имота под наем на някой друг. Това доведе до неефективността на прекратяването за лична употреба.
Прекратяване поради лични нужди поради член на семейството
Сватът или снахата на собственика всъщност не принадлежи към групата на роднините, които оправдават прекратяване за лична употреба. Това включва близки роднини като деца, родители или братя и сестри. Ако обаче наемодателят има особено тесни контакти със своя шурей, Федералният съд (преписка № VIII ZR 247/08) е убеден, че иск за лична употреба може да се направи по изключение.
Фалшиво прекратяване поради лична употреба: обезщетение
Понякога страните постигат споразумение в контекста на процедура за собствено използване. Но какво се случва, ако след подобно сравнение първоначално споменатата причина за прекратяването се окаже фалшива? Според окръжния съд в Мюнхен (преписка номер 474 C 19752/11) тогава зависи от това дали сравнението всъщност трябва да очертае черта, без да се отчита истинността. Ако това е било предвидено, по-късно исковете за вреди от прекратения наемател се изключват.
Тест за издръжливост след прекратяване поради лична употреба
Наемателите могат да се защитят срещу прекратяване поради лични нужди по отношение на случай на затруднение. Ако не може основателно да се очаква да се преместят, например защото са много стари или сериозно болни, те могат да останат в наетия апартамент, въпреки че са били уведомени. Съгласно настоящата съдебна практика на Федералния съд, съдилищата сега трябва да проучат по-точно дали има случай на трудности. Например може да бъде извикан експерт, който да проучи действителното физическо и психическо състояние на наемателя. В бъдеще трябва да се избягват схематични решения, при които в зависимост от възрастта на наемателя или вида на заболяването на едната страна автоматично се възлага по-голям интерес към имота под наем (номера на файлове: VIII ZR 180/18 и VIII ZR 167/17).
