Сключва се договор за строителство за различни строителни проекти между работодател и служител - независимо дали ново строителство, ремонт или индивидуални услуги на сграда. Обясняваме кои варианти на договора и разлики в съдържанието съществуват тук.
Когато решавате да сключите договор за строителство с компания, трябва да си позволите достатъчно време - дори ако осъществяването на мечтата да притежавате собствен дом най-накрая е на обсег и всъщност не може да върви достатъчно бързо. Но има големи разлики в зависимост от това коя версия на строителния договор сте избрали. Възможни са тези три вида договори: договор за строителство съгласно BGB, VOB договор и потребителски договор за строителство.
Договор за строителство съгласно гражданския кодекс
Какво е договор за строителство съгласно Германския граждански кодекс?
Дефиницията на договор за строителство съгласно Германския граждански кодекс (BGB) гласи следното:
„Договорът за строителство е договор за строителство, възстановяване, премахване или преустройство на сграда, външно съоръжение или част от него.“ (BGB § 650a (1 ))
От 1 януари 2018 г. договорът за строителство е юридически стандартизирана, специална форма на договора за работа и услуги съгласно германското задължително право. Сключва се договор за строителство между клиент (клиент) и изпълнител (предприемач) за производство (ново строителство), възстановяване (ремонт) , Разрушаване (разрушаване или демонтаж) или реконструкция на конструкция, външно съоръжение или част от него (напр. Тухлена зидария, боядисване, санитарни съоръжения, електрическа инсталация, отоплителна конструкция) затворени.
Законът разбира, че терминът сградна структура включва гражданско строителство: Освен сгради, мостовете, тунелите и пътищата също са засегнати. Външните съоръжения са зони на собственост (например паркинг или зелено пространство). Договорът за строителство винаги е предназначен за конкретен резултат, известен като работа в технически жаргон.
Как се сключва договор за строителство съгласно Германския граждански кодекс?
Няма изрични формални изисквания за сключване на договор за строителство съгласно Гражданския кодекс на Германия. По този начин това може да бъде направено устно или чрез убеждение (окончателно действие) с предложение и приемане.
Изключение: Изисква се нотариална заверка, ако договорът за строителство е придружен от покупка на имот (договор за покупка) (раздел 311 б (1) изречение 1 BGB).
Какво трябва да има в договора?
Съдържанието на договора за строителство трябва да дефинира конкретните строителни работи (от § 650а BGB). В обобщение това означава: договарящи се страни, строителни работи, време за строителство, приемане, възнаграждение, план за плащане (вноски), депозит (обезпечава изпълнението на строителните работи плюс претенции за дефекти) и гаранция.
Във всеки случай услугата трябва да бъде записана подробно в договора за строителство. Описанието на услугите уточнява какво клиентът може да поиска от изпълнителя. В контекста на обществените поръчки VOB формира основата за строителни работи (правила за поръчки и договори за строителни работи, виж по-долу).
Договорът за строителство урежда правоотношенията между клиент и изпълнител по отношение на ново строителство, ремонт, разрушаване или преустройство на сграда.
Крайни срокове за приемане
Клиентът е длъжен да извърши приемането на изпълнената по договор работа. Клиентът не може да предотврати приемането чрез незначителни дефекти (раздел 640 (1) BGB).
Творбата също се счита за приета, ако изпълнителят е определил на купувача разумен срок за приемане след завършване и купувачът не е отказал приемане в този период, като посочва поне един дефект (раздел 640 (2) BGB). Фазата на изпит за приемане на произведение се различава от отделния случай.
Ако клиентът предотврати приемането поради дефекти, той трябва, по искане на изпълнителя, да присъства на съвместна проверка на работата (раздел 650g (1) BGB). Ако откаже отново, изпълнителят може също да извърши проверка на състоянието самостоятелно (раздел 650g (2) BGB). За целта той трябва да изпрати на работодателя подписано копие от здравния си преглед с датата на подготовката.
Възнаграждение за строителните работи
Под възнаграждение се разбира възнаграждението за извършените строителни работи. Докато служителят се задължава да произведе произведението без дефекти (§§ 631 и 633 BGB), работодателят трябва да гарантира договореното възнаграждение (§ 632 BGB).
Договарящите се страни имат избор между фиксирана ставка и единична цена. Фиксираната ставка включва всички услуги, посочени към момента на сключване на договора - с изключение на допълнителни или намалени услуги. Цената за единица се отнася до завършена единица услуга. Това е описано в спецификация на услуги, обичайни в строителството. Спецификацията на услугата изброява описанията на услугите, разделени на частични услуги. В случай на частични услуги, възнаграждението се генерира от общата стойност на единичните цени.
Кога се дължи възнаграждението? Ако клиентът е приел успешно работата и изпълнителят е издал на клиента с проверима окончателна фактура (раздел 650ж (4) BGB).
Крайна фактура за окончателното плащане
Неизбежно е да има налична окончателна фактура за окончателното плащане: В хода на окончателната фактура се извършва окончателно уреждане на парично вземане. Това сетълмент включва предплащания и плащания по сметка.
Окончателната фактура се счита за проверима, ако, от една страна, предоставяните услуги са ясно представени на клиента и, от друга страна, клиентът не е възразил срещу нейната проверимост през следващите 30 дни след получаване на окончателната фактура (раздел 650ж (4) BGB).
Веднага след като клиентът приеме работата и окончателната фактура е проверима, не може да се извърши ретроспективно плащане по сметка.
Прекратяване на договор за строителство
Прекратяването на договор за строителство съгласно BGB трябва да се извърши в писмена форма (§ 650h BGB).
Какво да правим в случай на дефекти в конструкцията?
По принцип изпълнителите са длъжни да представят на своите клиенти перфектна работа. Ако обаче клиентът открие строителни дефекти в работата, той може да поиска законовите гаранционни права след приемането в рамките на давностния срок (§ 634a BGB). Изключение тук са скритите дефекти, които изпълнителят съзнателно е скрил по време на приемането.
Като клиент, какво можете да направите, ако откриете дефекти след приемането? Откажете да платите разумна част от възнаграждението (право на задържане), а именно в двоен размер на разходите, необходими за отстраняване на дефекта (раздел 641 (3) BGB). Освен това клиентите имат следните права:
- Раздел 635 BGB: Работодателят може да поиска допълнително изпълнение. По този начин служителят е длъжен да поеме необходимите за това разходи, особено разходите за транспорт или материали.
- § 637 BGB: Ако служителят не е отстранил дефектите в срока за последващо изпълнение, клиентът има право сам да коригира дефекта. Като алтернатива той може да наеме друг предприемач и да поиска компенсация за неизбежните услуги.
- Раздели 636, 323 и 326 Параграф 5 BGB: При определени условия клиентът може да се откаже от договора. Като алтернатива той може да намали възнаграждението (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: При определени условия клиентът може да иска щети или обезщетение за неуспешни услуги (§ 284 BGB).
В нашето ръководство ще намерите информация за съдържанието, сроковете за приемане, възнаграждението за строителните работи и прекратяването на договор за строителство.
VOB договор: Договорът за строителство съгласно VOB
Наредбите за обществени поръчки и договори за строителни работи (VOB) са набор от клаузи, разделени в три раздела. Публикуван е от името на Германския комитет за обществени поръчки и договори за строителни услуги (DVA) и е задължителен за строителни договори от публичния сектор в Германия.
VOB не е нито закон, нито наредба: Произведението е „само” договорно условие и следователно трябва да се използва като общо бизнес условие съгласно BGB (§ 305). С други думи, VOB става част от договора за строителство само ако двете страни изрично заявят това. Поради тази причина в договорите за строителство често се чете следния параграф: „VOB се прилага във версията, която е валидна към момента на подписване на договора.“ По-голямата част от времето VOB се отбелязва под заглавието „Компоненти на договора“.
Целта на VOB е да осигури прозрачност, равно третиране и лоялна конкуренция между доставчиците. Трябва да се избягват корупцията и непотизма.
VOB / A: Общи разпоредби за възлагане на строителни работи
VOB / A се отнася за възлагане на строителни поръчки от публичния сектор и клиенти от сектора (публични клиенти, физически или юридически лица от частното право, които работят например в областта на енергийните доставки и транспорта). VOB / A са публикувани като DIN стандарт през 1960 г. и са разделени на три раздела:
- Национални процедури за обществени поръчки
- Търгове на ЕС
- Процедури в секторните възлагащи органи, за които се прилагат различни процедурни правила
VOB / A регулира потенциалните видове награди и съответните процеси за тези области. Наборът от клаузи показва инструкции за възлагане на строителна работа, т.е.: Какво трябва да бъде включено в офертата и как?
Части B и C са интересни за строителите на частни къщи, тъй като много строителни компании и клиенти ги използват като основа за своите договори. Те са общите условия на договор за строителство.
VOB / B: Общи договорни условия за изпълнение на строителни работи
VOB / B разглежда в 18 параграфа общи договорни условия за правото на частната сграда, тъй като законът за договорите за работа и услуги в BGB не отчита в достатъчна степен сложните характеристики на търговията с частни сгради. Регламентите на BGB не винаги предлагат решения за проблемите, които възникват в ежедневието. Поради тази причина VOB / B съдържа разпоредби, които от една страна разширяват правните правила, а от друга също ги променят и ограничават.
VOB / B са публикувани като DIN стандарт през 1961 г. Съдържанието на VOB / B е изпълнението на строителните работи, включително обхват, възнаграждение, срокове, приемане, процедури за фактуриране и бъдеща гаранция. Ако договарящите се страни са подходящи за VOB / B, VOB / C автоматично също е част от договора, тъй като част В обяснява по-точни спецификации за изпълнение и фактуриране.
VOB / C: Общи технически условия на договора за строителни работи
VOB / C е колекция от Общи технически договорни условия (ATV), публикувана също като 65 DIN стандарти: В допълнение към DIN 18299 за общи правила за строителни работи от всякакъв вид, има много специални правила за отделни занаяти: DIN-18300 описва, например, земни работи, DIN 18459 работа по разрушаване и демонтаж. Тези договорни условия се отнасят предимно до технически регламенти за това как трябва да изглеждат услугите на дадена професия. Също така ще намерите правила за това как да таксувате услуги.
Потребителски договор за строителство
Какво е потребителски договор за строителство?
На свой ред съществува договор за потребителска сграда, ако изпълнителят е задължен от частен клиент да построи нова сграда или да извърши основен ремонт на съществуваща сграда (раздел 650i BGB). Потребителският договор за строителство, който трябва да бъде представен в писмена форма, беше въведен в хода на реорганизацията на договорното право за строителство през 2018 г. Той значително укрепи позициите на частните строители на домове и подобри защитата на потребителите.
Смисленото описание на сградата е задължително
Оттогава частните строители имат право на подробно описание на сградата от изпълнителя преди сключването на договора. В него строителните компании трябва ясно да опишат основните свойства на имота (конкретно описание на услугите): например строителната конструкция, шумоизолацията, вътрешното обзавеждане и строителната технология. Изискват се и планове с точна информация за стаята и района. Всички неясноти в описанието на сградата в бъдеще ще бъдат за сметка на компанията (раздел 650k (2) BGB). Но това все още е проблем на практика: „Много нови строителни спецификации все още не отговарят на действащия закон за сградите“, оплаква се Холгер Фрайтаг, доверен адвокат в Асоциацията на частните строители. Например, описанията на дизайна често остават толкова неясни, че в крайна сметка клиентът не знае какво точно получава за парите си.„Строителите не трябва да разчитат сляпо на новия закон, а да проверяват договора от експерт“, съветва Фрейтаг. Потребителите вече имат малко повече време за това: след подписване на договор за строителство те могат да го оттеглят в рамките на две седмици - без да посочват причина.
Завършването на строителните работи трябва да бъде определено
Освен това има край на избягването на строителната компания: строителните компании трябва да направят обвързваща декларация за завършване в бъдеще. Ако точното време за приключване на работата не може да бъде посочено при сключване на договора, трябва да се посочи продължителността на строителните работи. Ако в потребителския договор за строителство няма информация, информацията, дадена в преддоговорната спецификация в описанието на сградата, ще бъде включена в договора по време на приключване на работата или по време на строителните работи (раздел 650k (3) BGB). Ако има закъснения, строителите могат да предявят искове за щети по-лесно.
Между другото, строителите имат право на важни документи: документите, от които строителят се нуждае за официалното приемане на сградата или за представяне на орган или неговата банка, например за кандидатстване за промоционален заем, трябва да бъдат предадени от строителната компания преди започване на строителството. Това също така позволява на клиента да провери по-добре строителния проект с помощта на оценител.
Договорът за потребителски сгради укрепи правата на частните строители на домове и подобри защитата на потребителите.
Плащайте само по план
В допълнение към съществуващата претенция за сигурност на изпълнението на договора (пет процента от общите разходи), частните строители вече получават допълнителна гаранция: Изпълнителят може да подава само частични фактури за общо 90 процента от общото възнаграждение (раздел 650m, параграф 1 BGB). Последното обаче не се отнася за договора за разработчици.
Оттегляне на договора за потребителско строителство
От 2018 г. клиентите могат да отменят потребителски договор за строителство, който не е заверен от нотариуса в срок от 14 дни след подписването на договора. Това означава, че частните строители са много по-добре защитени. Ако строителният предприемач забрави политиката за анулиране или направи грешки, срокът за анулиране приключва една година и 14 дни след сключването на договора. Ако искате да се откажете от договора за строителство, трябва да го направите бързо, тъй като това ще обезсили всички претенции за гаранция. Важно: Правото на отказ се отнася само за частни строители, а не за договори за строителство на имоти, които са нотариално заверени.