Лихвите от ангажимент могат да направят ненужно скъпо строителство или покупка на недвижим имот. Можете да разберете какво представлява интересът за ангажираност и как можете да го избегнете в това ръководство.
Когато строите къща или купувате имот, обикновено трябва да изчислите много точно: Колко собствен капитал има? Колко пари трябва да бъде набран заем за жилище? Много от спомагателните разходи при закупуване на недвижими имоти са взети под внимание, но евентуалният интерес за ангажимент често се забравя.
Ангажимент лихва: какво е това?
Лихвата по ангажимента винаги се дължи, ако заем за сграда не бъде изискан изцяло или частично в рамките на определен период и не се използва за планираната цел.
Лихвата по ангажимента се начислява от банката, която поема финансирането на строителството, ако има по-дълъг период между възможното изплащане на сумата на заема и действителното изплащане, отколкото е уговорено в договора за заем. Следователно тази лихва се дължи за предоставената сума пари, която е на разположение в противоречие с договорното споразумение, но не се използва своевременно. Лихвата, необходима за това, се нарича още лихва или комисионна за ангажимент.
Важно:Ключов аспект на жилищния заем е, че заемът е предназначен. Кредитополучателят не може да извика парите в рамките на срока и например да ги „паркира“ в сметката си, за да избегне лихвите по ангажимента.
Защо банките начисляват лихва за ангажимент?
Ако е сключен договор за заем за жилищен заем, банката трябва да държи договорената сума готова за кредитополучателя. Вече не можете свободно да се разпореждате с него и по този начин вече не инвестирате изгодно парите. В същото време банката не получава лихви по кредита от кредитополучателя по време на предоставянето. Това води до загуби за тях, които те компенсират с лихвата по ангажимента. Следователно лихвата по ангажимента може да се разглежда като вид компенсация за банката.
Кога започват лихвите за ангажимент?
От това кога кредитополучателят трябва да плати лихви по ангажимент винаги зависи от индивидуалния договор за заем. В това е записано така нареченото време за непровизиране. Едва когато това изтече, кредитополучателите трябва да плащат лихва за ангажимент.
Колко е безлихвен период?
По принцип времето, в което кредитополучателите не трябва да плащат лихва за предоставянето, е свободно договаряне. Строителите или купувачите на имоти определено трябва да използват тази опция, за да избегнат лихвите, тъй като при някои кредитни институции този период е изключително кратък.
При някои банки това е само един месец, при други - четвърт от годината, при трети дори е възможен период на безлихвен провизионен период от дванадесет, 15 или в отделни случаи дори 24 месеца. При определени обстоятелства лицето за контакт на банката може да бъде убедено да удължи стандартното време. Струва си да попитате за тази точка, за да избегнете интереса към ангажираността.
За да не ви потопят лихвите по ангажимента в неочаквани парични притеснения, трябва да проверите условията на вашия договор за заем по време на периода на неангажираност.
Какви ефекти оказва безлихвеният период върху лихвения процент по кредита?
Това, което трябва да се вземе предвид при договаряне на свободното време за предоставяне на провизии, обаче е следното: Обикновено по-продължителното свободно време без провизии оказва влияние върху лихвения процент, отпуснат по кредита. Колкото по-дълго е позволеното време, толкова повече се добавя към лихвения процент, така че заемът за жилище като цяло поскъпва.
Добре е да знаете: При някои кредитни институции безлихвеният период започва с получаването на заявлението за заем, а не със сключването на договора за заем. Ако има няколко седмици между заявлението и заключението, това вече може да доведе до разходи с много кратко свободно време.
Колко високи са процентите на ангажираност?
Лихвеният процент, който банките начисляват след изтичане на крайния срок, обикновено е по-висок от лихвения процент, начисляван за ипотечно кредитиране. В резултат на това заемът, който всъщност е много евтин, може изведнъж да стане значително по-скъп.
Банките често начисляват лихва по ангажименти от 3 процента годишно, което съответства на 0,25 процента на месец и по този начин увеличава разходите месец след месец. Ако например средствата за заем за строителство над 400 000 евро не бъдат изискани навреме, могат да възникнат допълнителни месечни разходи от 1000 евро (12 000 евро годишно).
Съвет : Не бъдете заслепени от ниските лихвени проценти при сравняване на предложения за финансиране. Препоръчваме точно сравнение на всички условия преди подписване на договора за заем.
Как се изчислява лихвата по ангажимента?
За да изчислите лихвата по ангажимента, първо трябва да изясните кой вид лихва трябва да се приеме:
- Платима лихва за ангажимент
- Не се начислява лихва за ангажимент
В случай на дължимата лихва за провизия, само сумата от заема се начислява с лихви, които все още не са били достъпни след изтичане на периода без провизии. Благодарение на плана за плащане и графика на строеж на даден имот може да се случи например, че някакъв напредък в строителството вече е платен, но не и други. Ако банката е договорила с кредитополучателя кредит с лихви за провизии, само сумата, която все още е на разположение за плащане, ще бъде начислена с лихва. Този вариант е особено привлекателен за заемополучателите, които строят имот.
В случай на некредитни лихви по ангажимент, надбавката винаги се изчислява въз основа на пълната сума на кредита, независимо от това колко пари е поискал кредитополучателят.
Пример: Въз основа на невъзстановимата лихва за провизии, примерното изчисление на евентуално направените разходи за заем от 400 000 евро, който се изиска след шест месеца, изглежда така.
|
Заем I. |
Заем II |
|
|---|---|---|
|
Заета сума |
400 000 евро |
400 000 евро |
|
Безлихвен период |
3 месеца |
12 месеца |
|
Време за извличане след |
6 месеца |
6 месеца |
|
Процент на ангажимент на година |
3% (0,25% на месец) |
3% (0,25% на месец) |
|
натрупване на лихва за провизии на месец |
1000 евро |
1000 евро |
|
Общо направени лихви по ангажимента |
3000 евро |
0 евро |
Поради по-краткото време без предоставяне на провизии, Заем I генерира допълнителни разходи от 3000 евро в рамките на три месеца, които заем II не носи поради договорения по-дълъг период.
Въпреки това, в примера, показан по-горе, не се вземат предвид разликите в лихвените проценти при условията на заема. Тъй като обаче кредитните институции обикновено начисляват надбавка за лихва, ако свободното време е по-дълго, това също трябва да се вземе предвид при сравняване на заемите, тъй като месечният лихвен процент зависи от лихвения процент и по този начин автоматично общата сума, която трябва да бъде набрана за заема.
В следващия пример се приема сума на заем от 400 000 евро, както и фиксиран лихвен процент от десет години и лихвен процент съответно от 1,3 процента и 1,4 процента.
|
Заем I. |
Заем II |
|
|---|---|---|
|
Заета сума |
400 000 евро |
400 000 евро |
|
Лихви по заеми |
1,3% |
1,4% |
|
месечна вноска от плащане (погасяване 2%) |
1100 евро |
1133,33 евро |
|
Разходи за лихви |
46 616,44 евро |
50 182,89 |
|
Безлихвен период |
3 месеца |
12 месеца |
|
Време за извличане след |
6 месеца |
6 месеца |
|
Процент на ангажимент на година |
3% (0,25% на месец) |
3% (0,25% на месец) |
|
натрупване на лихва за провизии на месец |
1000 евро |
1000 евро |
|
Общо направени лихви по ангажимента |
3000 евро |
0 евро |
|
крайна цена |
49 616,44 евро |
50 182,89 евро |
Става ясно, че в този конкретен случай финансирането на строителството с по-кратък период на наличност би било по-евтино. Ако обаче плащането на заема беше забавено само с още един месец, Заем II щеше да е по-евтин.
Съвети за това кой вариант е по-подходящ не могат да бъдат дадени изобщо. По-скоро трябва да се проверява много внимателно във всеки отделен случай. Бързането за сравнение е всичко друго, но не и добро ръководство.
Също така е важно да се има предвид, че лихвата по ангажимента, ако е била начислена, когато сумата по заема е била предоставена само частично до момента, трябва да се изплаща успоредно с месечната ставка. Следователно месечното натоварване е значително по-голямо през това време. В нашия пример допълнителната месечна такса е 1000 евро.
Как можете да избегнете интереса към ангажираност?
Тъй като лихвите по ангажименти така или иначе се дължат точно когато парите обикновено са тесни, струва си да знаете съвети как да избегнете допълнителни разходи под формата на лихви по ангажимент.
Има следните опции:
- Договорете времето за готовност възможно най-евтино
- Ако е възможно: договорете лихвения процент
- Договаряйте кредитна лихва за ангажимент
- Договорете използването на дълговия капитал преди собствения капитал
- Дръжте времето за строителство възможно най-кратко
Ако преговаряте евтино при сключването на договора за заем, имате голям шанс да избегнете лихвите по ангажимента или поне да се наложи да платите по-малко. Опитайте се да договаряте времето за готовност възможно най-дълго, без да начислявате значителна лихва. Рядко е възможно, но си струва да опитате, да намалите нивото на лихвите по ангажиментите (например 2,5 процента вместо 3 процента). Ако изграждате и постепенно извиквате парите, препоръчително е също така да уговорите допустим лихвен процент.
Ако след това успеете да накарате банката да позволи заемният капитал да бъде използван преди собствения ви капитал, става все по-лесно, особено за собствениците на сгради, да избегнат лихвите по ангажименти.
Не на последно място, препоръчително е времето за изграждане на имота да бъде възможно най-кратко. Това може да се постигне например със сглобяема къща, но и с надежден разработчик на имоти. Ако последните могат разумно да координират различните компании, участващи в строителството, рискът от забавяния и натрупване на лихви по ангажименти намалява значително.