Дори тези, които вече са платили къщата си, не живеят безплатно - също като наемателите, собствениците на жилища също трябва да вземат под внимание текущите разходи. Тези разходи често се подценяват. Експертът за проверка на разходите обяснява подробно в интервю кои разходи могат да се очакват на практика.
Въпрос: Защо текущите разходи са толкова често подценявани - и защо е важно да имате общ преглед?
Експерт за проверка на разходите: В много случаи фактурите пристигат само на нередовни интервали - приблизително на всеки шест месеца или годишно. Тогава по-големите сметки се третират като непланирани разходи и могат да пробият дупка в домакинския бюджет. Ако имате общ преглед от самото начало на това какво струва къщата ви като цяло, лесно можете да избегнете подобни ситуации. Цената на къщата е част от преките разходи за живот - разходите за жилище обикновено не могат нито да бъдат избегнати, нито спасени (с няколко малки изключения). Така че винаги трябва да сте твърдо планирани.
Добрият преглед на по-късните разходи също е важен, когато става въпрос за ипотечно кредитиране. Често те гледат само размера на вноската, но всъщност има допълнителни текущи разходи, които също трябва да бъдат поети от къщата. Ако пренебрегнете тези разходи или ги прецените твърде ниско, къщата ще бъде значително по-скъпа всеки месец, отколкото първоначално планирахте. Те винаги се добавят към погасителните вноски по заема за строителство.
Следователно добрият преглед на всички текущи разходи е важен от самото начало - и има смисъл. Винаги трябва да знаете какви тежести носи една къща със себе си.
Въпрос: Колко високи са на практика текущите разходи за еднофамилна къща?
Експерт за проверка на разходите: Това разбира се зависи до голяма степен от самата къща, а също и от нейното местоположение. Следователно общата информация винаги е трудна.
За повечето еднофамилни къщи обаче трябва да поемете текущи разходи от поне 5000 до 8000 евро годишно. В случай на по-стари къщи, това често може да бъде значително повече.
Пример с малка цена от практиката:
Подробно разгледахме и изброихме разходите за типична еднофамилна къща на обикновено голям имот:
| Публикувай | направени годишно разходи |
|---|---|
| Данък върху имуществото | 780 EUR на година (това може да бъде повече в определени области) |
| разходи за отопление | 800 EUR на година (нашата къща е енергийно ефективна, сравнително нова сграда - това може да бъде значително повече) |
| Такси за канализация | 525 EUR на година |
| разходи за електроенергия | 570 EUR на година |
| Такси за смет | 240 EUR на година |
| Почистване на улици | 300 EUR на година |
| коминочистач | 100 EUR на година |
| Основна такса за стационарен и интернет | 480 EUR на година |
| Домакинска застраховка | 200 EUR на година |
| Застраховка на собствениците на жилища | 150 EUR на година |
| Застраховка за природни щети | 180 EUR на година |
| GEZ на година | 210 евро |
| Резерв за поддръжка | 1680 EUR на година (това е значително повече за по-стари къщи) |
| Общи разходи за година | 6 215 евро |
| разпределени месечно | 517,91 евро на месец |
Дори текущите разходи за едно икономично еднофамилно жилище обикновено са над 500 евро на месец
Разбира се, това са само примерни разходи за типично, модерно еднофамилно жилище. Разходите могат да бъдат и значително по-високи за други къщи, особено в случай на местоположение в столични райони или къща, построена по-стар начин.
В нашия пример за разходи вече можете да видите, че къщата е оптимизирана за потребление и доста икономична в много области - но направените разходи вече са значителни. По-високите разходи за отопление, високите разходи за електричество или многобройните ремонти в по-старите къщи могат да доведат до значително увеличаване на тези разходи.
Ако към това добавите средна вноска по заема, разходите за жилище се увеличават до висока сума, която трябва да се повишава всеки месец.
Въпрос: От какви фактори зависят текущите разходи за къщата?
Експерт за проверка на разходите: Тук трябва да вземете предвид много фактори:
- местоположението на къщата (местоположение)
- единичната стойност на къщата
- Възраст и техническо състояние на къщата
- енергийното състояние на къщата
- оборудването на къщата
- подробно размера на застрахователните премии
- Всички допълнителни разходи, които все още трябва да бъдат взети под внимание (например поддръжка на външните съоръжения, годишна поддръжка на плосък покрив, снегопочистване и др.)
Всеки от тези фактори може да причини доста различни разходи от къща на къща - съответно общите разходи, които трябва да се вземат предвид за къщата, са различни.
Въпрос: Защо местоположението на къщата е толкова решаващо за разходите?
Експерт за проверка на разходите: Тук трябва да имате предвид две неща:
- местоположението на сградата по отношение на държавата и общината
- действителното местоположение на сградата по отношение на височината и местоположението на имота
Действителното местоположение на къщата оказва влияние върху разходите за отопление: при по-високите етажи обикновено е по-студено и се изисква повече отопление. Самостоятелна къща с големи прозорци, обърнати на юг, често се нуждае от значително по-малко енергия за отопление, защото често се отоплява и от слънчевите лъчи през зимата.
Местоположението по отношение на федералната държава и общината е особено решаващо за таксите, които могат да бъдат доста различни от общината до общината:
- Данък върху имуществото
- Такси за канализация
- Общностни такси за изхвърляне на боклука и почистване на улици
Данъкът върху собствеността често е значително по-висок в столичните райони, отколкото в селските общности. Има до два пъти повече разлики - например между Берлин и малка община в Бавария.
Таксите за отпадъчни води се определят от съответното сдружение за отпадъчни води, към чийто район принадлежите. Разходите, които асоциацията има за изхвърляне на битови отпадъци, често играят основна роля в разходите.
Таксите за отпадъчни води варират значително в зависимост от местоположението
Ако, както в някои райони на изток, само много малки села с няколко къщи са свързани с отдалечени пречиствателни станции, това може да доведе до значително по-високи разходи, отколкото в гъсто населените райони. Дължината на тръбопроводите причинява не само високи строителни разходи, но и високи разходи за поддръжка, които след това се прехвърлят на малкото участници в свързването.
Следователно има големи колебания в годишните такси за отпадъчни води - в сравнение с Германия, те могат да бъдат между около 250 EUR и 1000 EUR за средна еднофамилна къща - това са разлики в разходите от почти четири пъти.
Застрахователните компании също изчисляват своите премии според индивидуалния риск от щети - в райони с чести проливни дъждове или други възможни заплахи застраховката е съответно по-скъпа. И тук местоположението и местоположението на сградата винаги играят роля.
Въпрос: Значи ли единичната стойност тогава и за общинските данъци?
Експерт за проверка на разходите: Да, особено за данък върху имуществото. Единичната стойност на къщата е важна за изчисляване на данъка върху имуществото.
Изчисляването на стандартната стойност може да бъде сложно - грубо казано, стойността на къщата е намалена до стойност от 1935 г. (или 1964 г. в новите федерални провинции). Тази стойност се използва, когато става въпрос за данък върху имуществото.
С помощта на това намаляване на миналите стойности стойността на една къща трябва да бъде сравнима, независимо от годината на построяване и покупната цена.
Въпрос: Може да има големи разлики в разходите за отопление и електричество, нали? Защо така?
Експерт за проверка на разходите: Да - преминава от много евтин в много скъп.
От една страна, това се дължи на типа отоплителна система: дори при едно и също изискване за отопление (приемаме за пример 10 000 kWh / година), разходите за отопление могат да бъдат между около 3,5 цента / kWh и над 10 цента / kWh , в зависимост от вида на отоплението . Ако трябва да се отоплявате само с електричество (което никой не прави), разходите за отопление биха били между 20 цента / kWh и 28 цента / kWh .
Ако екстраполирате това накратко, разходите за отопление могат да бъдат или 350 евро, или 1000 евро за конвенционалните отоплителни системи, а за електричество това би било от 2000 до 2800 евро годишно . Това са огромни разлики - дори при едно и също изискване за отопление, само поради вида на отоплителната система.
След това трябва да изчислите ефективността на отоплението. Съвременните системи с кондензна технология често се нуждаят от до 15% - 20% по-малко енергия за отопление, тъй като се използва и отпадъчната топлина от отработените газове. Следователно разходите за отопление могат да бъдат намалени със същия процент.
Ако слънчевата топлинна енергия също се използва за подпомагане на отоплението, допълнителни 15% - 20% от разходите за отопление могат да бъдат спестени на благоприятни места .
Колко може да се очаква за разходите за отопление зависи преди всичко от вида на отоплителната система
Ако използвате всички налични опции - все още със същите изисквания за отопление - разходите за отопление могат да бъдат около 180 EUR или 1000 EUR годишно. В единия случай това е повече от пет пъти повече, отколкото в другия - разбира се, това също оказва значително влияние върху месечната финансова тежест на къщата.
Намаляването на разходите за отопление толкова много е свързано със съответните инвестиции, но в дългосрочен план може да си струва, особено ако имате по-високи изисквания за отопление от много икономичните 10 000 kWh годишно. Освен това можете да се възползвате от съответните субсидии за надграждане до такива енергоспестяващи отоплителни технологии.
Най-евтината отоплителна технология обикновено е биомаса (пелети, дървесни стърготини), последвана от природен газ, който все още е доста евтин при около 6 цента / kWh . Цената на петрола може да предизвика колебания в отоплителните системи - в зависимост от цената на петрола, разходите варират между около 6.5 цента / kWh и 10 цента / kWh . Втечненият нефтен газ също има подобен диапазон на колебания, докато централното отопление обикновено се нарежда в горния край на този ценови диапазон.
Въпрос: Тук обаче дори не се обмисля изолация или енергийно ефективно обновяване, нали?
Експерт за проверка на разходите: Не - показаните по-горе разлики в разходите се основават единствено на вида отопление.
Ако разгледате ефектите от съвременната изолация, можете да видите колко ефективна може да бъде тя:
| Енергиен стандарт | Изискване за отопление на m² на година |
|---|---|
| Построен преди 1977 г., не обновен | 300 kWh / m² годишно или дори повече |
| Наредба за термична защита 1977г | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² годишно |
| съгласно наредбата за топлоизолация от 1995г | приблизително 100 kWh / m² годишно |
| EnEV 2009 | приблизително 60 kWh / m² - 100 kWh / m² годишно |
| текущ EnEV (нова сграда) | приблизително 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Къща с ниска енергия / къща с ефективност | приблизително 20 kWh / m² - 50 kWh / m² годишно |
| Пасивна къща | по-малко от 20 kWh / m² годишно |
Това показва колко големи могат да бъдат разликите поради изолацията.
Къща от 140 m² от 60-те години има изискване за отопление от поне 42 000 kWh / годишно, докато съвременната къща според сегашния стандарт EnEV има само 7 000 kWh - 10 000 kWh / година със същия размер.
Това отново води до значителни разлики в разходите за отопление.
Ако добавите както вида на отоплението, така и стандарта на изолация, старата къща със стара, скъпа отоплителна система струва до 4200 евро годишно, докато еднопосочната сграда с ефективна отоплителна система, изолирана според действащия стандарт, струва 180 евро - 250 евро Разходи на година. Има огромни разлики.
Въпрос: Как изчислявате разходите за поддръжка?
Работите по санирането обикновено са много скъпи, особено на стари сгради
Експерт за проверка на разходите: При по-стари сгради в невъзстановено състояние, разбира се, трябва да се очакват значително по-високи разходи за поддръжка, отколкото при модерна, новопостроена сграда.
Всъщност изчисляването на резерва за поддръжка се изисква само за наемодателите на многофамилни къщи - поради същия проблем с еднофамилните къщи, а именно, че ремонтите, поддръжката и ремонтните дейности трябва да се плащат на редовни интервали, изчислението има смисъл и там.
Няма и законово предписан метод за изчисляване на наемодателите - законът говори само за „подходящ резерв“.
На практика обаче човек може да използва добре така наречената формула на Питърс .
Производствени разходи (строителни разходи) на сградата на m² x 1,5 / 80 = годишни разходи за поддръжка на m²
Ако умножите този резултат по квадратурата и разделите на 12, ще знаете каква месечна сума да заделите за бъдещи ремонти. Можете да разберете производствените разходи за m² от строителните планове за сградата. Това изчисление обаче трябва да се използва с повишено внимание в къщи на повече от 80 години.
Формулата се основава на статистически определена средна стойност, което означава, че ремонтите и поддръжката трябва да се извършват на сгради приблизително 1,5 пъти производствената стойност в рамките на 80 години.
Формулата на Питърс често е съвсем правилна за по-стари сгради; често коефициент 1,5 е малко твърде нисък поради разликите в разходите за работа в отделни райони. Така че позволете си резерв за безопасност тук, ако строителните работи са по-скъпи във вашия район, отколкото другаде (например в градските райони).
С нова сграда можете също да улесните себе си:
Просто вземете 0,8% до 1% от покупната цена или строителните разходи след завършване като годишен резерв за поддръжка и вие винаги сте на сигурно място и можете да платите почти всички ремонти, дължими от резерва.
