Всеки, който иска да построи сграда според собствените си идеи, не може да избегне услугите на архитект. Дори когато трябва да се подаде заявление за сграда, обикновено се нуждаете от архитекта за предписаното планиране. В нашето интервю експертът по проверка на разходите обяснява подробно какви разходи могат да направят архитектите и как са съставени.
Въпрос: Архитектът работи ли само като строител на сгради?
Експерт за проверка на разходите: Това е основната му задача - или призванието му, ако щете - но не е задължително единствената му дейност.
В допълнение към проектирането на сгради, архитектите са активни и в много други области на строителството:
- те извършват не само структурно, но и техническо и икономическо планиране на сградите
- те могат да извършват статични изчисления
- те помагат при търгове на строителната площадка и при избора на входящи оферти
- Те работят като строителен надзор в функция за наблюдение и също така са лице за контакт по всички важни строителни въпроси
- те координират работата на отделните занаяти и създават и следят графици, така че сградата да може да бъде завършена в планираното време
- те помагат за проследяване, документиране и утвърждаване на всички възможни строителни дефекти
- те могат да помогнат за намиране на потенциални икономии на енергия и също така да действат като енергийни консултанти
- те могат да извършат всички необходими технически изчисления за сграда (като например потребление на топлина или енергия) и да помогнат за оптимизиране на сградата икономически или по отношение на оперативните разходи
- Те създават юридически валидни доказателства, че всички законови разпоредби (като EnEV) са спазени за сграда
Следователно областите на отговорност са изключително разнообразни - почти винаги можете да говорите с архитект за всеки строителен проблем.
Всяко изпълнение на архитекта, разбира се, е свързано със съответните разходи.
Въпрос: Какво струва работата на архитект? Може ли да определи колко иска?
Архитектът е обвързан от графика на таксите за архитекти и инженери
Експерт за проверка на разходите: Не. Що се отнася до разходите, които един архитект може да начисли, той винаги е обвързан от така наречения HOAI , график на таксите за архитекти и инженери.
Разходите на архитекта по същество се основават на вида на сградата и колко сложен е проектът на сградата.
За изграждането на нормална еднофамилна къща можете приблизително да изчислите около 10% от общите строителни разходи като архитектурни разходи , а за жилищна сграда можете приблизително да изчислите около 8% от общите строителни разходи .
Разбира се, това може да варира леко нагоре и надолу, в зависимост от това колко работи архитектът и какви услуги поема. Ако той е възложен за пълния набор от услуги, в повечето случаи вече сте доста добре с тези приблизителни ориентировъчни стойности за вашето планиране.
Пример с малка цена от практиката:
Наемаме архитект, за да построим донякъде еднофамилен дом, чиято обща цена е 350 000 EUR.
| мощност | цена |
|---|---|
| Общи разходи за всички услуги на архитекта (среден процент) | 42 115,63 евро |
Имайте предвид, че това е само пример за единична цена за конкретен случай. В зависимост от вида на сградата и възложените услуги разходите също могат да бъдат по-високи или по-ниски.
Обхватът, който архитектът би имал с нашата сграда, не е твърде голям: Ако той беше таксувал според минималната ставка, разходите
щяха да бъдат 38 250,50 евро , но в нашия случай той би могъл да таксува най-много 45 710,75 евро .
След това към тези суми се добавя данък върху добавената стойност .
С всичко това трябва да се отбележи, че таксата за архитект, разбира се, не се дължи наведнъж и предварително: тя се плаща на отделни вноски в зависимост от напредъка на строителството.
Въпрос: От какво точно зависят разходите за архитекта?
Експерт за проверка на разходите: Ето няколко фактора:
- вида на сградата и трудността при планирането
- обхвата на поръчаните услуги
- усилията, които архитектът има при планирането и
- така наречените "изискуеми строителни разходи" на сградата като уговорка за уреждане на таксата
Разходите за архитекта в крайна сметка зависят от всички тези фактори - въпреки „стандартизираните“ такси, все още може да има големи разлики в индивидуалните разходи.
Въпрос: Как се оценяват вида на сградата и трудността на строителството?
Разходите за архитекта зависят от сложността на конструкцията
Разходите проверка експерт: Така наречените такси зони се използват за това в Hoai . Има общо 5 зони за усъвършенстване, от I - V.
Сградата винаги има различно ниво на трудност при планирането, в зависимост от нейния тип.
Тъй като е сравнително лесно да се планира обикновен склад, такива сгради се причисляват към зона I на таксите.
Еднофамилната къща е много по-трудна за изграждане - в зависимост от сложността на строителния проект, такива сгради са в зони с такси III до IV.
Силно сложните сгради, като научни институти с високотехническо оборудване, тогава представляват горния клас предизвикателства при планирането и следователно са в зона V.
Всяка зона за такси има свои собствени таблици с разходи за отделни строителни услуги. Както в нашия пример, за всяка таблица има по един
- Минимална ставка
- Средно движение и
- Максимална ставка
След това архитектът може да приложи тези изречения според усилието, което възниква. Има разбира се правила и насоки и за това - архитектът не може просто да приложи максималната фиксирана ставка навсякъде, за да оптимизира хонорара си. Посочените предпоставки по отношение на усилията му вече трябва да бъдат изпълнени.
Въпрос: Видът на сградата в основата определя коя таблица с разходи за HOAI се използва - кои услуги можете да поръчате, когато строите къща, например?
Експерт за проверка на разходите: Тук HOAI предоставя отделни подзони, които са разделени на общо 9 фази на обслужване :
| Фаза на изпълнение | Дейности на архитекта | Процент от общите разходи на архитекта |
|---|---|---|
| 1 | Първоначална консултация, основни изследвания | 2% |
| 2 | Предварителен проект | 7% |
| 3 | Подробен проект, оценка на разходите | 15% |
| 4-ти | Кандидатстване за разрешение за строеж | 3% |
| 5 | Създаване на планиране на строителна площадка, планиране на времето, търговско планиране | 25% |
| 6-то | Анонс на отделните творби | 10% |
| 7-ми | Разглеждане на офертите и съдействие за наградата | 4% |
| 8-ми | Строителен надзор, надзор на строителните работи | 32% |
| 9 | Последваща поддръжка, документация, идентифициране на строителни дефекти, помощ при претенции за гаранция на строителя | 2% |
Не е необходим архитект във всички фази на планиране и строителство
Разбира се, клиентът трябва да плати само за обхвата на услугите, които е възложил.
Ако имахме архитекти в нашите разходи, само с фазите на работа 1 - поръчани 4, бяха декларирани само 24% от разходите , така че 10 100 EUR, направени за разходи на архитекти.
Като правило не се избягват първите 4 фази на обслужване, освен ако вече не са направени подробни планове.
За фаза 4 на обслужване след това трябва да добавите и официалните разходи за приложението на сградата, обикновено 0,5% до 0,7% от общите строителни разходи.
От фаза 5 по принцип имате свободен избор за кои услуги искате да използвате архитекта - но трябва да имате предвид, че като лаик е трудно да оцените много неща - и че по-късно можете, разбира се, да държите архитекта отговорен за услуги, който всъщност е възложил.
Въпрос: Какво всъщност се случва, ако архитект допусне грешки или възникне грешка при изпълнението, което наблюдава? Кой тогава понася щетите?
Експерт за проверка на разходите: В много случаи тук се прилага така наречената отговорност на архитектите .
По принцип, с договора на архитекта, архитектът дължи безупречна и безупречна сграда. Архитектът не носи пряка отговорност за изпълнението на работата, а само за планирането. Така че, ако търговията (като дърводелците) сгреши, въпросната компания също трябва да направи подобрения за своя сметка. Това обаче се отнася само до ограничена степен.
Архитектът носи отговорност само за всичко, което е в неговата спецификация на услугите - юридически това е „позволяване на сградата да възникне“, но не и „изграждане на сграда“. Тази малка езикова разлика представлява важна разлика за съдебната практика.
Във всеки случай архитектите носят отговорност за:
- Грешки при планирането (често също неправилно основно определяне)
- Грешка в изчисленията
- Грешки при планирането на одобрението (напр. Ако одобрението не е дадено)
- Грешки в строителното планиране (например неспазване на специални характеристики на строителната площадка, като високо ниво на подпочвените води)
- изборът на неикономични решения и следователно по-високи строителни разходи от необходимото (архитектът е длъжен да планира евтино)
В този случай клиентът винаги има право да поиска ремонт. Ако архитектът откаже последващо подобрение или ако грешката вече не може да бъде отстранена чрез преработка, клиентът има право да намали съответно разходите на архитекта .
Малко по-сложен момент е отговорността, която също е разгледана във въпроса, в случай на грешки, причинени от отделни сделки. Както казах преди, изпълняващата компания носи главна отговорност.
Архитектът може да носи отговорност за грешки в строителството
Ако обаче архитектът поеме строителния надзор и не полага достатъчно грижи, той също може да бъде подведен под отговорност. По принцип той е задължен по закон винаги да се намесва незабавно, ако забележи признаци на дефекти. Ако не направи това или ако не забележи признаци на строителни дефекти, които е трябвало да забележи, той носи отговорност и в много случаи.
Като част от надзора си върху строежа, той също трябва да гарантира, че безопасността и здравето при работа са налице - това също е част от задълженията му.
Съдът също така постанови, че архитектът носи отговорност, дори ако клиентът на сградата промени плановете за сградата по свое усмотрение. (OLG Хам, 12 U 117/93)
Също така не трябва да има изключване на отговорност в случай на собствена работа на клиента - стига архитектът да е длъжен да контролира, той не може просто да вмъкне клауза за отказ от отговорност в договора поради собствената си работа.
Въпрос: Какво се случва, ако вие като клиент забележите грешки само по-късно?
Експерт за проверка на разходите: По принцип имате право да държите архитекта отговорен за грешки в рамките на 5 години .
Този период обикновено започва след като собственикът на сградата е приел сградата. Ако няма приемане чрез доклад за приемане, започва петгодишният период; например пълното плащане на хонорара на архитекта може да се разглежда като начало на периода.
Дори ако клиентът се премести в сградата и не подаде жалба, приемането се счита за „мълчаливо извършено“ 6 месеца по-късно , като законовият срок за това е „подразбиращ се“.
В рамките на петгодишния период архитектът може да поиска „обезщетение за неизпълнение“ или „обезщетение за положително нарушение на договора“, в зависимост от това коя грешка е налице.
Компенсация за положително нарушение на договора се дава само ако щетите са причинени от грешки в планирането, но не възникват директно върху самата сграда. Такива искове за вреди също са изключени от петгодишния период - искове за обезщетение могат да бъдат предявени до 30 години по-късно.
В допълнение към исковете за обезщетение има и възстановяване на хонорара на архитекта.
В отделни случаи такъв въпрос за обезщетение вероятно винаги ще се отнася до компетентния съд, който след това трябва да реши съответно.