Многофамилните къщи могат да покрият жилищните нужди на няколко семейства, но могат да представляват и капиталова инвестиция. В интервю експертът по проверка на разходите обяснява подробно какви разходи и цени трябва да изчислите за строителството, сглобяемото строителство или използваната покупка на жилищни сгради.
Въпрос: Все още ли си струват многофамилните къщи като капиталова инвестиция?
Експерт за проверка на разходите: В много случаи да - но в никакъв случай не във всички случаи.
Винаги е важно наемът да е възможно най-оптимален - това е основният критерий. За да може сметката да се получи, разходите или цената на жилищната сграда, разбира се, трябва да съответстват на постижимия доход от наем. И двата фактора могат да бъдат оценени само за всеки отделен случай.
Освен това каква възвръщаемост всъщност искате да постигнете, ако виждате жилищната сграда като инвестиция.
Въпрос: Какво общо струват жилищните сгради?
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, няма общ отговор на това - това зависи от къщата и от това дали сами строите къща, купувате сглобяема къща или я използвате използвана.
Когато строите, обикновено можете да очаквате разходи от около 1500 евро на m² . На практика обаче разходите обикновено ще бъдат значително по-високи - определено трябва да започнете от 1800 EUR на m² до 2000 EUR на m² .
Строителството в града може да бъде значително по-скъпо, отколкото в страната
Що се отнася до строителството, обаче, това също зависи много от това къде строите. В градските райони строителните разходи вече могат да бъдат значително по-високи - през последните няколко години строителните разходи в някои строителни обекти са се увеличили до 3000 EUR на m² или дори повече. Разбира се, оборудването и конструкцията винаги играят важна роля тук.
От друга страна, строителната индустрия често изчислява с така наречената кубатура: 400 EUR на m³ затворено пространство се използва като основно правило в този случай - тук, разбира се, може да има също толкова значителни отклонения нагоре или надолу.
Като цяло същата рамка на разходите се отнася за сглобяемите къщи - но и тук цените на квадратен метър могат да бъдат доста скъпи.
Ако купите жилищна сграда от предприемач, тя може да бъде дори по-скъпа в отделни случаи - в зависимост от местоположението. Тук обаче трябва да вземете предвид, че в този случай е включен и имотът - този коефициент на разходи все още не е бил взет предвид при определяне на строителните разходи.
Ако купувате жилищна сграда втора ръка, цената често се основава на постижимите наеми.
Пример с малка цена от практиката:
Жилищна сграда в масивна конструкция се строи на удобно място в близост до голям град. Общата използваема площ е 400 м², тя се строи съобразно разходите. Следователно строителните разходи в този случай са 1880 EUR на m². Разходите за имота от 1100 m² са 170 EUR на m².
| Публикувай | цена |
|---|---|
| Имот, 1100 m², струва 170 EUR на m² | 187 000 EUR |
| Многофамилна къща в солидно строителство | 752 000 евро |
| крайна цена | 939 000 евро |
| Общи разходи за м² наемна площ | 2 934 EUR на м² |
Разбира се, това е само пример за цената на конкретна къща на определено място. Разходите за други многофамилни къщи, особено на други места, също могат да варират значително.
В нашия пример за разходи не се вземат предвид допълнителни строителни разходи и все още не сме включили проектирането на външната площ и изграждането на необходимите паркоместа в тези разходи.
Въпрос: От кои фактори обикновено зависят разходите за жилищна сграда?
Експерт за проверка на разходите: Тук действително влизат в сила редица фактори:
- Вид и размер на къщата
- Строителство и оборудване
- Местоположение, местоположение и околностите на къщата
- постижими наеми на място при покупка на къща
- Доставчик (за сглобяеми къщи)
Както видяхме обаче, разликите в разходите, които тези фактори могат да причинят, са значителни.
Въпрос: Споменахте, че цената понякога се основава на постижимия доход от наем - как работи на практика?
Често отнема повече от 20 години, за да се плати цената на сградата чрез наеми
Експерт за проверка на разходите: При договаряне на цени за сграда, която вече е построена и вече е наета, постижимите наеми често са отправна точка.
В миналото ценовият критерий обикновено беше между 10 и 12 годишни наема - днес началната цена може да варира от над 20 годишни наема до почти 30 годишни наеми, особено в добри и нововъзникващи места.
До каква степен това все още е изгодно като капиталова инвестиция, всеки купувач трябва да прецени сам.
Въпрос: Какво ще кажете за рентабилността изобщо - как можете да изчислите това?
Експерт за проверка на разходите: Ами - нека да разгледаме нашия пример за разходи:
Ние сме изчислили разходи от около 3000 евро на м² наемна площ . Винаги трябва да бъдете внимателни с площта, която действително може да бъде наета: тя не съответства на общата използваема площ на сградата, тъй като допълнителни съоръжения като стълби трябва да бъдат премахнати.
От друга страна, това са постижимите наеми - за това трябва да разгледаме по-отблизо индекса на наемите в Германия. Като основа за това използвахме данните от 2018 г.
| Местоположение / стойност | Наем на m² на месец | Годишен наем за м² |
|---|---|---|
| Средна Германия | 7,50 EUR на m² на месец | 90 EUR на m² годишно |
| търсени места | 10 EUR на m² - 12 EUR на m² на месец | 120 EUR на m² - 144 EUR на m² годишно |
| Топ местоположения (напр. Мюнхен) | до 17,50 евро на m² на месец | до 210 EUR на m² годишно |
С 320 м² действително отдаваема площ, както в нашия пример за разходи, можем да приемем доход от наем от средно 28 800 евро годишно, ако сградата се наема непрекъснато.
На добри места доходът е до 46 000 EUR годишно , а на топ място сградата ни може да генерира до 67 000 EUR приходи от наем годишно .
Ако добавите 3000 EUR на m² строителни разходи към около 120 EUR приходи от наем на година и m² , строителните разходи биха били покрити от приходите от наем в рамките на около 25 години. Разходите за финансиране и лихви не се вземат предвид.
В този случай все още може да се говори за полезна инвестиция, която все пак ще генерира много възвръщаемост в дългосрочен план.
Въпрос: Не трябва ли да се има предвид и увеличението на наемите тук?
Увеличаването на наемите не винаги може да се предвиди
Експерт за проверка на разходите: Обикновено да, но повишаването на цените на наемите винаги е малко трудно да се предвиди. През следващите няколко години експертите предполагат, че наемите за най-добрите места ще се увеличат с до 10% - но за повечето наеми увеличението ще бъде не повече от около 5%. В селските райони дори може да се предположи, че наемите ще останат горе-долу на същото ниво.
Кои темпове на нарастване ще се случат в действителност през годините, по същество ще зависи от местоположението и ситуацията.
Въпрос: До каква степен трябва да вземете предвид и последващи разходи при покупка или строителство?
Експерт за проверка на разходите: Последващите разходи са дори много важни. В зависимост от това кой метод на строителство сте избрали за къща, последващите разходи могат да бъдат значително различни. В продължение на много години след това тези разходи могат да се увеличат значително.
Като правило е по-добре да се приемат малко по-скъпи строителни разходи при строителството и да се избягват високи последващи разходи.
Нека да разгледаме например фасадата: ако изберете фасадна облицовка - например с клинкерна тухла - може да имате по-високи строителни разходи в началото, но след това да избегнете високи последващи разходи за обновяване и боядисване на фасадната повърхност. Изчислени за 30 или 40 години, тези разходи сами по себе си биха били значителни и значително надвишаваха разликата в разходите между клинкерната фасада и фасадата от гипс.
Често популярният плосък покрив води до постоянни разходи за поддръжка и обслужване в много висока степен само след няколко години. Непрекъснато необходимите проверки и уплътнения струват значително повече пари от разликата спрямо друга покривна конструкция (например класически двускатен покрив или монокрилен покрив) - при тези форми на покрива обаче, ако се извърши правилно, обикновено нямате усилия в продължение на десетилетия.
Въпрос: Какво се разбира под спомагателните строителни разходи - и колко високи са тези разходи като правило?
Експерт за проверка на разходите: Спомагателните строителни разходи включват голям брой разходни позиции:
- всички архитектурни и инженерни услуги, включително разходите за строителния инженер
- всички разрешителни за строителство и разходи за приемане
- Разходи за нотариус и поземлен регистър
- разходите за обществени поръчки за ипотечно кредитиране
- Такси за обработка и такси за внедряване, както и лихви по време на строителната фаза
- Застрахователни премии за необходимата строителна застраховка
Около 8% от общите строителни разходи трябва да бъдат платени на архитекта
Освен това може да има допълнителни разходи, които могат да варират в отделни случаи.
Не е възможно да се направи общо становище за размера на спомагателните сградни разходи, тъй като те се различават от сграда до сграда. Като правило обаче трябва да поемете около 10% до 20% от строителните разходи .
Като правило, разходите на архитекта обикновено са 8% от общите строителни разходи. Използваните ставки на таксите обаче са еднакви за всички архитекти: архитектите и конструкторите винаги плащат според HOAI, графика на таксите за архитекти и инженери. Това е да се гарантира, че съпоставими услуги също струват една и съща сума.
Въпрос: На какво трябва да обърнете внимание, когато строите или купувате жилищен блок?
Експерт за проверка на разходите: Когато купувате или строите жилищна сграда като инвестиция, най-важният критерий трябва да бъде възможно най-добрата възможност за отдаване под наем. Вторият важен критерий може да се разглежда като възможно най-ниските последващи разходи.
Всичко останало трябва да е подчинено на тези два критерия. Започва с избора на място и парцел и завършва с изграждането на къщата с възможно най-ниски последващи разходи. Добрият архитект, който е запознат със строителството на жилищни сгради, може да бъде много полезен и за двете точки.
Изчислението на рентабилността и възвръщаемостта трябва да се направи предварително, така че всъщност да създадете значима капиталова инвестиция.
Всеки, който построи само двуфамилна къща за собствена употреба, разбира се, ще се възползва от възможно най-ниските последващи разходи - но наемането тук няма значение - тоест, когато избирате място, можете да се съсредоточите главно върху разходите за имота.