Какво е разрешено кога и какви видове договори за наем има? Независимо дали сте наемател или наемодател: Има няколко неща, които трябва да имате предвид, за да избегнете неприятни изненади. Кои срокове за предизвестие, причини за прекратяване и изключения се прилагат във вашия случай? Поясняваме това в списък с често срещани видове договори за наем.
Безсрочен лизинг
Безсрочният лизинг е най-често срещаната форма на лизинг. При безсрочен лизинг лизингът работи за неопределен период (раздел 542 (1) BGB). Всяка договаряща страна може да прекрати наемането в съответствие със законовите разпоредби. Наемателят може да даде тримесечно предизвестие, без да посочва причина. Ако наемодателят иска да прекрати, той се нуждае от законово призната причина за прекратяване, например за лична употреба. Срокът му за предизвестие се основава на периода на пребиваване на наемателя и е между три и девет месеца (до пет години три месеца, след пет години шест месеца, след осем години девет месеца).
Временен наем
Фиксиран договор за наем определя предварително края на периода на наема. Наемодателят и наемателят не могат да се откажат преди края на периода на наема. Изключение е прекратяването без предизвестие.
Наемодателят може да ограничи периода на наема в така наречения квалифициран лизинг, само ако може да посочи основателна причина. Пример: Самият той се нуждае от апартамента или планира обширен ремонт или разрушаване (раздел 575 BGB). Ако договорът приключи, наемателят трябва да се изнесе само ако първоначалната причина за определения срок все още е налице.
Наемодателят и наемателят трябва винаги да се съгласяват писмено с квалифицирани срочни договори за наем, като посочват причината за ограничението - в противен случай договорът за наем се счита за безсрочен договор за наем.
Специална форма на временния договор за наем е правото да живеете до живот. Наемът е „ограничен“ доживот.
Стар срочен наем
До 31 август 2001 г. наемодателите и наемателите също могат да сключват прости срочни договори за наем без ограничение във времето. За тях се отнася следното: Ако наемателят поиска продължаване на наема два месеца преди края на договора, той може да остане в апартамента за неопределен период - освен ако наемодателят няма причина за прекратяване, например за лична употреба. Старият срочен договор за наем се прилага за договори за наем, сключени преди 1 септември 2001 г. Днес наемодателите и наемателите вече не могат да се споразумеят за това.
договор за пренаем
Ако наемателят сключи договор за наем с наемател, има договор за поднаем (§§ 540, 535 BGB). Често се говори и за наем на второ ниво.
Дипломиран лизинг
С постепенно отдаване под наем, наемодателят не само определя първоначалния наем, но и бъдещия наем се увеличава. Трябва да има поне една година между две завършени наеми. Годишното увеличение на наема или съответната сума в евро трябва да бъдат изрично посочени в договора. Ако в договора за наем пише, че наемът се увеличава с пет процента годишно, споразумението е неефективно. Ако местният наем се увеличава по-бързо от мащаба, наемодателят все още няма право да увеличава наема.
Дипломираните лизингови договори често са времеви лизинг. Наемодателят не може да прекрати договора по време на срока на договора. Наемателят има специално право на прекратяване. Той може първо да прекрати в края на четвъртата година, след това винаги със законоустановения срок за предизвестие.
Индекс под наем
При наем на индекс наемодателят свързва цената на наема с индекса на цената на разходите за живот за частни домакинства в Германия от Федералната статистическа служба. Ако индексът се промени, наемът не се увеличава автоматично. На първо място, предишният наем трябва да е бил непроменен поне една година. Тогава наемодателят трябва да информира писмено наемателя за стария и настоящия индекс, да преобразува разликата в процент и да покаже новия наем в евро. По-високият наем се заплаща за първи път два месеца след писмената декларация на наемодателя.
Пример: Ако наемодателят уведоми писмено ефективно увеличение на наема на 15 януари, наемателите ще плащат повече наем от март. Увеличенията на наемите преди края на едногодишния период са възможни само ако оперативните разходи се повишат или наемодателят направи структурни промени, за които той не носи отговорност, например преминаване от градски газ към природен газ или технически необходимо модернизиране на асансьорната система.
Формуляри за договори за наем
Германската асоциация на наемателите, сдруженията и издателите на къщи и собственици издават валидни формуляри за договори за наем. Наемодателите могат да закупят формулярите в магазина за канцеларски материали, да ги поискат от асоциацията или да ги изтеглят от Интернет. Можете също да напишете или да сключите договори за наем сами. Договорът за наем е валиден, ако в него се посочва кой е наемател и кой е наемодателят, кой апартамент се дава под наем, на каква цена и кога трябва да започне наемането.
Да се провери специалист
Писмените договори за наем са често срещани. Правата и задълженията на договорните партньори са изброени на няколко страници в договора за наем. Въпреки това се установява, че много договорни клаузи са излишни и не всички са ефективни. Ако наемодателят извлече искове от формуляр за договор за наем, наемателите трябва първо да проверят клаузата от специалист, например в сдружението за наем.