Парцелите за застрояване стават все по-скъпи и дори по-малки. Изграждането на къща с две отделни къщи е добро решение за ефективно използване на земя с висока цена и споделяне на фиксирани разходи. Your-Best-Home.net обобщи това, което трябва да имате предвид по-долу.
Изграждане на къща с две отделни къщи: най-важните неща с един поглед
- Рентабилност: При двуфамилна къща строителството и постоянните разходи могат да бъдат разделени между двама собственици; така че всяка страна спестява.
- Финансиране: Наета двуфамилна къща помага за финансирането на цялата къща.
- Разходи: Двуфамилната къща е с една трета по-евтина от еднофамилната къща.
- Одобрение: Планът за развитие предоставя информация дали двуфамилната къща е одобрена по несложен начин в процедурата за уведомяване или е необходима заявка за сграда в процедурата за одобрение, която в най-лошия случай може да бъде отхвърлена.
- Даване под наем: Възвръщаемостта на инвестицията определя дали отдаването под наем като апартамент за баба си струва. Ако процентът е твърде нисък, продажбата на двуфамилна къща може да бъде по-изгодна.
Какви видове полуфамилни къщи има?
Двуфамилните къщи са основно две самостоятелни еднофамилни къщи, които и двете стоят точно на границата на имота и - най-вече - са свързани помежду си в края на фронтона. Обикновено двете половини на къщата са огледални симетрично и образуват оптична единица.
През последните години се развиха и нови видове двойни къщи. Например няма разделяне на имота и двуфамилната къща е построена като самостоятелна къща с вътрешна преградна стена между жилищните единици. В допълнение, има възможност за споделяне на строителните услуги, като отоплителната система. Строго погледнато, вече не се говори за полуфамилна къща, а за двуфамилна къща или - в зависимост от разделението и съотношението на обитателите - за къща с отделен апартамент.
Двуфамилните къщи не трябва да бъдат „задушни“ - има много модерни видове.
Предимства и недостатъци на двуфамилната къща
Ползи
- По-малък размер на парцела, достатъчен в сравнение с две еднофамилни къщи
- Съвместните строителни услуги предлагат икономия на разходи
- Фиксирани разходи като земни работи или свързване на къщи се правят само веднъж - което е по-евтино и за двете жилищни единици
- По-ниска консумация на енергия от самостоятелна къща
- Вторият апартамент дава възможност за създаване на апартамент с няколко поколения
- Като апартамент за баба, двуфамилната къща генерира пасивни доходи след изплащането на заема
недостатък
- Когато се изгражда с друга страна, решенията могат да се вземат само заедно
- Повишени изисквания за звукоизолация
- По-малко поверителност, отколкото в самостоятелен семеен дом
- Windows са възможни само в три посоки
Какво трябва да се има предвид при планирането на къща, която се намира на две части?
В сравнение с еднофамилна къща, има повече въпроси, които трябва да се вземат предвид при планирането на двойна къща. Започва с имота: Дали ограничението на сградата достатъчно голямо ли е за еднофамилна къща и гаражи? Каква е ориентацията на имота? И двете страни трябва да имат достъп до светлина и нито една страна не трябва да бъде в неравностойно положение. И двамата строителни партньори, разбира се, също трябва да се споразумеят за формата на къщата. Започва с основите като формата на покрива или въпроса дали Your-Best-Home.net ще има 1,5 етажа или два пълни етажа.
Едно от най-важните решения се отнася до преценката дали Your-Best-Home.net трябва да бъде построена като оптична двуфамилна къща или дали всяка страна може да проектира своята половина от къщата напълно свободно. В този случай е необходим само консенсус по общата крайна стена.
Преди първата среща по планирането следва да бъдат дефинирани психически следните точки. С какво можете да се примирите и къде са личните проблеми със забраната:
- Желан имот: Подходящ ли е имотът за вашите собствени идеи?
- Трябва ли Your-Best-Home.net да бъде изграден върху подова плоча или мазе?
- Може ли архитектурният стил да се съгласува с формата на покрива и външния изглед?
- Хармонизират ли се етажните планове?
Когато избирате парцел, трябва да сте сигурни, че парцелът може да бъде разделен в посока север-юг.
Кой ще се нанесе в къщата?
И накрая най-важният въпрос: С кого да построя къща, която се намира в двойно състояние? Не забравяйте, че най-добрите приятелства могат да се скъсат, когато става въпрос за тухлена или фасадна боя. Винаги има няколко варианта за построяване на къща: От една страна, можете да построите къща в отделен дом като самостоятелен човек и след това да продадете или наемете втората половина на къщата. Клиентът поема своеобразна функция за разработчици и може свободно да вземе решение за дизайна. Той обаче поема и всички разходи, които от своя страна са по-високи, отколкото за чиста еднофамилна къща. Като алтернатива две партии могат да обединят усилията си и да изграждат заедно.
Чистото, договорно разграничаване на всички права и задължения е алфа и омега на това съзвездие. И накрая, но не на последно място, има възможност и предприемачът да построи къща с две отделни къщи и да продаде отделните единици поотделно. В повечето случаи обаче не знаете кой ще бъде бъдещият ви съсед.
Какви са разходите за еднофамилна къща?
Като цяло потенциалът за спестяване на еднофамилна къща в сравнение с еднофамилна къща е около 10 до 35 процента. При разходи от около 250 000 евро за еднофамилна къща, разходите за еднофамилна къща са около 350 000 евро. Това означава разходи от само 175 000 евро за всяка половина от къщата. Но трябва да отбележите, че цените варират значително в зависимост от къщата и не могат да бъдат определени общо.
Въпросът за допълнителните разходи винаги е последван от въпроса с какво да ги сравняваме. Измерен спрямо две еднофамилни къщи, дуплексът винаги е по-евтин, тъй като фиксираните разходи се правят само веднъж вместо два пъти. Ако сравните еднофамилна къща с еднофамилна къща с еднофамилна къща, разходите за двуфамилната къща винаги ще бъдат по-високи.
Има потенциал за спестяване в следните области:
- Разходите за земя се разделят на две
- Земните работи, особено оборудването на строителната площадка, трябва да се извършват само веднъж
- Разходи за чистата домашна обвивка като покрив, мазилка, споделена външна стена, прозорец, изолация
- Разходи за поддръжка на строителни услуги, например за отопление
Допълнителни разходи по отношение на еднофамилна къща:
- Отоплителна система: Разходите тук са с около 20 процента по-високи от тези на еднофамилна къща.
- Електричество: За еднофамилна къща са необходими две измервателни устройства.
- Входна врата: Ако техническо помещение е достъпно отвън, се изисква допълнителна входна врата.
Ако няма устройствен план, планираният тип сграда трябва да се вписва в околността.
Какво трябва да се има предвид при заявлението за строеж и разрешението за строеж?
От плана за застрояване можете да видите дали може да се построи къща на два етажа върху парцел земя. Предпоставката е тя да съществува изобщо. Освен ако няма план за развитие, строителният проект трябва да се вписва в околната среда. Ако тук вече са построени двуфамилни къщи, шансовете за получаване на разрешение са много добри.
В плана за застрояване различни маркировки показват възможността за двуфамилна къща:
O = отворена конструкция
G = затворена конструкция
D = двуфамилна къща
ED = единична или двойна къща (внимание, "E" показва само една къща)
Ако желаният дизайн не е в списъка, Your-Best-Home.net не може да бъде заявен в опростената процедура за уведомяване. В процеса на одобрение на планираната къща трябва да се подаде заявление за сграда. В най-лошия случай няма да бъде дадено одобрение и Your-Best-Home.net ще трябва да бъде пренасрочен.
Друг препъни камък е номерът на площ (GRZ) .Това показва какъв процент от имота може да бъде надстроен. Тъй като двуфамилна къща изисква по-голяма площ от еднофамилна къща, тя може да бъде надвишена.
Съвет: Направете предварително запитване за сграда, ако къщата, която искате, може да се сблъска с устройствения план. По този начин вие рано знаете дали Your-Best-Home.net може дори да бъде внедрен в планирания вариант.
Какво трябва да се има предвид по време на фазата на строителство на двуфамилна къща?
Като общо правило, клиентът трябва да бъде на място възможно най-често, за да може да провери отделните фази на строителство.
Съвет: По-добре е да измерите отворите на прозорците или вратите, ако измерванията изглеждат грешни.
Еднофамилна къща има голямото предимство, че две страни могат да се грижат заедно за строителния надзор. Присъствието на индивида не е необходимо за всяка строителна стъпка, тъй като отсрещната страна също го наблюдава - разбира се, това се отнася само ако комуникацията помежду си е правилна. Снимките и видео разговорите в WhatsApp сега правят това много лесно. И двете строителни партии трябва да знаят къде са специалните желания на другия. Ако например плочките трябва да лежат по определен модел, отклонение може да бъде разпознато и критикувано от строителния партньор на ранен етап.
Съвет: И двамата строители трябва винаги да присъстват за официално приемане на отделни фази на строителство или сделки. Четири очи виждат повече от две тук!
Най-добре е да изясните структурата на собствеността предварително, за да не се налага разходите да се споделят и компенсират по-късно. Освен това за цялата работа не е необходимо съгласието на съседите ви.
Granny flat: Така се отплаща двуфамилната къща
За да се финансира полуфамилната къща, отдаването под наем на втората половина на къщата е очевиден избор. Прилаганият наем трябва - ако е наличен - да съответства на местния индекс на наемите. Това не трябва да се надвишава. В най-лошия случай тя е толкова ниска, че не покрива строителните разходи на къщата. След това е препоръчително да препродадете имота, вместо да го наемете.
За да можете обективно да обмислите рентабилността на еднофамилна къща, са ви необходими следните данни за проекта:
- Общи разходи, разделени на собствен капитал и дълг
- Годишен доход от наем
- Направени текущи разходи (напр. Ремонт)
- Натрупани годишни лихви
Разделяте сумата от доходите от наем и лихвите на общите разходи и умножавате резултата по 100. След това получавате общата възвръщаемост на инвестицията на имота.
Обща възвръщаемост на инвестицията = (доход от наем + лихва - направени разходи) / (собствен капитал + дълг) x 100
Пример:
- Общи разходи: собствен капитал 80 000 евро и дълг 80 000 евро
- Доход от наем: 1000 евро на месец = 12 000 евро на година
- Лихва: 100 евро на месец = 1200 евро годишно
Примерно изчисление 1:
(12 000 евро + 1200 евро) / (80 000 евро + 80 000 евро) x 100 = 8,25%
Това означава, че използваният капитал печели 8,25 процента лихва. Правилото е: колкото по-висока е рентабилността, толкова по-добре.
При доход от наем от 1200 евро на месец, рентабилността се променя, както следва:
Примерно
изчисление 2: (14 400 евро + 1200 евро) / (80 000 евро + 80 000 евро) x 100 = 9,75%
Общата възвръщаемост на инвестицията може да се използва, за да се определи дали апартаментът за баби предпочита да бъде отдаден под наем или продаден.
Съвети за отдаване под наем на двуфамилната къща
Когато наемате къща, която се намира в двойна къща или апартамент, ако живеете в нея, има няколко неща, които
трябва да вземете под внимание: Отчитането на потреблението трябва да бъде обсъдено навреме с търговията с електричество и отопление / ВиК. За окупирана от собственик къща и втора, наета жилищна единица, за сметката за комунални услуги се прилагат опростени правила. Така че е позволено да се разпределят разходите за отопление и топла вода само според жилищната площ или жителите. Реалното потребление не трябва да се измерва. Този вариант обаче трябва да бъде изрично уговорен в договора за наем.
Ако направените разходи трябва да бъдат таксувани според действителното потребление, и двете сделки трябва да инсталират подходящи измервателни устройства. В случай на отопление / санитария тук се събират няколко брояча за топла и студена вода, както и топломери за (подово) отопление и топла вода.
Важно: Ако строите с член на семейството и искате да си изясните допълнителните разходи помежду си, помолете изпълнителя на отопление да инсталира резервоари, така че да можете да преоборудвате водомери по-късно.
За електротехника, от друга страна, е важно да се знае дали и двете страни на къщата получават свой собствен измервателен уред от енергийната компания, така че всяка страна да може да избере свой собствен доставчик на електроенергия. Ако случаят е такъв, трябва да се изясни как да се процедира с общото електричество, например за осветлението в техническото помещение или общо стълбище. Възможно е това да бъде присвоено към къщата и съответните линии да са прикрепени към допълнителен междинен метър. Ако за цялата къща е необходим само един метър, втората страна винаги зависи от избора на доставчик на електроенергия на другия жител. След това тук трябва да се настроят съответстващи междинни броячи, за да могат да се таксуват правилно.
Щастливи съседи, добър живот
Дългосрочните наематели, които се грижат за къщата внимателно, винаги са положителни за баба. В случай на нова сграда може да се постигне дългосрочна, емоционална връзка с бъдещите наематели, като им се позволи да участват в избора на отделните интериорни строителни продукти като ламинат, плочки и кухня.
