Намаляване на наема: Това е позволено, това не е - Your-Best-Home.net

Влажността, изсъхналите прозорци или повредите в отоплението са често срещани причини за намаляване на наемите. Но не единствените. Можете да разберете в кои случаи имате право да плащате по-малко наем и кои законови изисквания трябва да спазвате в нашето ръководство.

Кога е оправдано намалението на наема?

Наемодателят трябва да отстрани дефекти в наетия апартамент, които ограничават използването му в съответствие с договора. Докато това не се случи, наемателят може да намали наема. Трябва обаче да има дефект, който оправдава намаляването на наема и не е причинен от собственика. Такива дефекти са:

неправилна информация за жилищното пространство
Влага или плесен
течащи покриви или повредени прозорци
Неизправност или дефекти в отоплението
Неизправност на захранването с топла вода
запушени канали, неизползваеми тоалетни, повредени вани
балкон, който се нуждае от ремонт
Неизправност на електрическата система, дефекти в асансьора, камбаната или осветлението на къщата
Мазето, градината или гаражът не могат да се използват
износен килим, повреден паркет

Но екологичните щети отвън също се считат за причина за намаляване на наема:

Замърсяване с прах и мръсотия
шум от строителството
Шумово замърсяване от съседи поради неадекватна звукоизолация
Смущения от съседи
Воня от съседния апартамент, например поради неподходящо животновъдство
Нападение от паразити
Проституция в къщата

Добре е да знаете : Шумовото замърсяване отвън не винаги ви позволява да плащате по-малко наем - съдилищата обикновено решават това за всеки отделен случай. Наемателите могат да претендират за това като намаление на наема, само ако са се споразумели за качеството на апартамента при настаняване или ако наемодателят може да изиска компенсация от тревожната трета страна (както в случая на съседна строителна площадка или спортно игрище).

Обещани функции

Също така имате право на намаление на наема, ако апартаментът не
отговаря на гарантиран имот . Ако наемодателят обещава писмено да замени прозорците например, но след това не успее да го направи
в рамките на посочения период, можете да намалите наема. Липсата на имот
не трябва да влияе върху използването на апартамента, за да се счита за причина за намаляване на наема.

Кога се изключва намалението на наема?

Нямате право да плащате по-малко наем в случай на енергичен ремонт, въпреки влошеното използване, шумовото замърсяване или мръсотията. Те включват мерки за подобряване на топлоизолацията, нова отоплителна система или нови прозорци. През първите три месеца от ремонта трябва да изтърпите строителната площадка, без да можете да извлечете намаление от наема от нея.

Намаляването на наема поради шумово замърсяване не е напълно безпроблемно: Това зависи от причината за шума.

Дори ако недостигът на квартира води само до леко увреждане, нямате право да намалявате наема - все пак имате право да накарате наемодателя да поправи дефекта. Типични незначителни дефекти са:

дефектно осветление в стълбищната клетка
Незначително шумово замърсяване от съседи, например от измиване на тоалетни, отваряне и затваряне на прозорци и врати след 22:00.
Пукнатини на косата в старата сграда
Водно петно в банята
Пукнатина в прозореца на прозореца

По принцип, като наемател, трябва да проверите щателно апартамента, преди да подпишете договор. Дефекти, които не са били признати поради груба небрежност, не са причина за намаляване на наема по-късно. Всеки, който наема апартамент в новострояща се зона или близо до детска площадка, не трябва да се оплаква от строителни шумове или писъци на деца. В стари сгради също трябва да се очакват дефекти като стари прозорци или неясни стъкла.

Как прилагате намаляване на наема?

Не е нужно да кандидатствате за намаление на наема от наемодателя - но трябва предварително да го уведомите за това, като съобщите за дефект. Защото само когато знае за дефекта, той може да го отстрани и да възстанови апартамента в правилно състояние. Като наемател можете да намалите наема в периода между началото на влошаването на жилищната стойност и отстраняването на дефицита.

Уведомяване за дефекти: Как да продължите

Ако искате да наложите намаляване на наема, трябва да можете да подадете писмено уведомление за дефекти като доказателство. Независимо дали с писмо или имейл: Достатъчно е, ако опишете симптомите на дефицита - не е нужно да обяснявате причината или степента на използваното увреждане, това се вижда от решение на Федералния съд (BHG, Az. Уведомяването за дефекти по телефона е разрешено само в аварийни ситуации, като отказ на отопление през зимата. Свидетелят има смисъл и тук.
При определени обстоятелства вие като наемател носите отговорност за вреди, ако не съобщите за дефект и той с течение на времето се превръща в големи щети.

Ако уведомяването за дефекта е направено и наемодателят не се мести или дори отказва да възстанови правилното състояние на апартамента, наемателят може да съди за отстраняване на дефекта. Тъй като искът за поправка принадлежи на правата на наемателя. Няма давност, докато наемателят живее в апартамента.
Добре е да знаете : Ако наемодателят използва неквалифицирани работници, за да отстрани липсата на квартира или ако е готов само да извършва недостатъчно ръчна работа, вие като наемател можете да отхвърлите тази работа като „неподходяща“. В този случай можете сами да уредите ремонта за сметка на наемодателя.

Колко високо може да бъде намаляването на наема?

Размерът на намалението зависи от конкретния случай. Зависи от това колко сериозен е недостигът на жилища и колко дълго е бил там. Размерът на намалението на наема трябва да бъде подходящ, реши Федералният съд (Az. VIII ZR 19/14). Затова внимавайте да не зададете прекалено високо намаление. Ако се съмнявате, като наемател трябва да изчислите твърде ниско. Или плащате пълния наем, подлежащ на възстановяване, докато размерът на допустимото намаление не бъде изяснен с помощта на юрисконсулт.

Адвокат или служител на сдружението за защита на наемателите ще ви обясни до каква степен можете да намалите наема и каква част можете да задържите изцяло.

Как изчислявате размера на намаление на наема?

Размерът на намалението на наема може лесно да бъде изчислен само в случай на неправилно изчисляване на жилищната площ: Например, ако апартаментът е с 15 процента по-малък от посочения, можете да платите с 15 процента по-малко наем.
Става по-трудно да се определи степента на друго увреждане на жилищната стойност и да се изведе размерът на намалението на наема от това. За да направите това, трябва да вземете предвид дали всички стаи в апартамента са засегнати от дефицита или какъв размер и качество на живот има стаята - и разбира се колко дълго е продължил дефицитът. Така че, преди да решите сами да намалите наема, препоръчително е да потърсите съвет от местната асоциация на наемателите или адвокат.

Каква е разликата между намалението на наема и правото на задържане?

Ако намаляването на наема се отнася главно до получаване на компенсация за влошаване на качеството на дома, правото на задържане е реално средство за упражняване на натиск върху наемодателя: то позволява на наемателя да удържи по-висока сума. И двете права на наематели могат да се упражняват едновременно.

Намаляване на наема	Право на задържане
Част от наема, съответстваща на дефекта, ще бъде намалена, докато дефектът бъде отстранен.	Наемателят задържа три до пет пъти намалението на наема, докато наемодателят не отстрани дефекта.
Размерът на намалението на наема се губи за наемодателя.	Наемателят плаща задържания наем със задна дата.
	Задържаната сума не може да бъде по - висока от цената на пълното отстраняване на дефекти.

Може ли наемодателят да откаже намаление на наема?

Самият факт, че наемателят намалява наема, не дава право на наемодателя да прекрати наема. Ако обаче наемателят плаща по-малко наем въпреки неясната правна или фактическа ситуация, той виновно е в неизпълнение на плащането. За целта той трябва да има просрочие с наем за повече от един месец на две последователни дати или двумесечен наем за по-дълъг период. След това той дава възможност на наемодателя да прекрати наемането без предизвестие (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Ако обаче намаляването на наема е било оправдано, наемодателят естествено няма право на прекратяване.