С предварителна заявка за сграда можете да изясните преди заявлението за сграда дали проектът може да бъде одобрен по принцип и дали е съвместим със строителното законодателство. Тук ние обясняваме кой отправя искането и какво трябва да съдържа.
Предварителната заявка за сграда е добър начин да разберете дали е разрешено изграждането на желания имот. Въпреки че не е абсолютно необходимо, предварителното проучване на сградата може да има смисъл в определени случаи. Вземащият решение е отговорният орган за сгради, който проверява дали вашият проект е съвместим със закона за обществените сгради и дали може да бъде изпълнен. Въпреки че предварително проучване на сградата може да бъде направено без външна помощ, има смисъл да се потърси съвет от архитект поради неговия опит в областта на планирането и строителните разпоредби и оценката на възможността за застрояване на имот.
Кога има смисъл предварително строително запитване?
Ако имотът е в район, за който няма устройствен план, обикновено се препоръчва предварително проучване на сградата. Това се отнася за почти всички области, които вече са били частично застроени преди Федералният закон за строителството да влезе в сила през 1960 г. Друг важен критерий е дали парцелът, който трябва да бъде построен, е в това, което е известно като външната зона - това е терминът, използван за описване на всички области извън съседното застрояване. Специално проектирана предварителна заявка за строителство създава най-добрите условия за окончателно разрешение за строеж, тъй като всички одобрени частични аспекти са юридически валидни.
Ако притежавате свободна партида без съществуващ устройствен план и обмисляте да я продадете, предварителното запитване за сграда може да увеличи цената. Ето как се създава законно валидно разрешение за частични аспекти на даден строителен проект за потенциални купувачи. Ако искате сами да си купите парцел, предварителното запитване за сграда вече може да изясни кои опции за сграда са на ваше разположение. Въз основа на тази информация може да се договори цената на имота.
Как да направите заявка за строителство
Предварителното запитване за сграда винаги се изпраща в писмена форма до отговорната служба за строителни норми или надзорния орган на сградата. Не е нужно да сте архитект или проектант. Необходимо е само лихва за покупка и по този начин пълномощно от собственика на имота. Някои органи предоставят съответната форма, която улеснява „заявлението за предварително решение“.
Можете да подадете предварителната заявка за сграда неформално, както и официално. В случай на неформално заявление, обикновено се представят само план на обекта и скици на проект на сграда. Моля, имайте предвид обаче, че отговорът на неофициална молба няма правно обвързващ ефект. Ако обаче подадете официално заявление, подробните образци са задължителни. Но колко обширен е този обвързващ ефект отново зависи от съответната федерална държава. Обикновено предварителното строително запитване се признава като обвързано административно решение. Въпреки това, в някои федерални щати искането се оценява само като „уверение“, при което властите продължават да си запазват правото да отменят обвързващия ефект на предварителното разрешение за строеж в определени случаи.
След като представите документите си, властите могат да поискат допълнителни документи. Няма да получите отговор, докато всичко не бъде проверено внимателно. Бъдете търпеливи - може да се очаква време за обработка до три месеца.
Преди пристигането на строителната площадка: Винаги се препоръчва предварителна заявка за сграда, ако няма план за застрояване на имот.
Как изглежда заявката за строителство и какво трябва да съдържа?
Предварителното запитване за сграда обикновено се състои от каталог с въпроси и други документи, които обаче са по-малко обширни, отколкото в случай на заявление за сграда. От съществено значение е на въпросите да се отговори с „да“ или „не“. Тъй като няма точни спецификации по въпросите, архитект или проектант на сграда могат да помогнат при разработването.
По-долу има няколко примерни въпроса, които ще ви помогнат да получите груба идея. Уверете се, че твърде общите въпроси като: „Допустим ли е проектът за сграда за одобрение?“ Не са достатъчни.
Примерни въпроси за предварително строително запитване
- За проекта се планира следното използване: (…) (вж. Също описанието на компанията). По отношение на вида употреба, допустим ли е проектът съгласно закона за планиране като (…) съгласно § 34 BauGB?
- Допустим ли е проектът с основна площ от (…) и височина на билото от (…) съгласно закона за планиране по отношение на степента на използване?
- Проектът надвишава южната граница на сградата с (…) м. Може ли да се обещае освобождаване за строителния проект, тъй като проектът на сградата надвишава лимита на сградата с (…) m с (…) m? Превишаването е необходимо от гледна точка на планирането, защото (…).
- Може ли да бъде обещано разрешение за сеч на дърветата, защитени съгласно Наредбата за защита на дърветата (…) съгласно плана за популация на дърветата? Дърветата трябва да бъдат премахнати, защото (…). Сменителни насаждения могат да бъдат направени другаде в имота.
Документи за предварително строително запитване
Обхватът на документите за предварителна заявка за сграда е дефиниран в съответната наредба за образец на сграда (BauVorlVO) на федералната държава. Той може да съдържа следните документи:
- Формуляр за кандидатстване на съответната федерална държава (ако е предложен и поискан от строителния орган) в една версия
- Извадка от официалната земна карта
- Подробен въпросник
- Описание на сградата: неофициално описание на планираната конструкция
- Описание на употребата (за търговски обекти като магазини или ресторанти)
- Строителни чертежи:
- План на обекта и етажен план: Моля, представете всички етажни планове, засегнати от строителния проект, и всички други етажни планове, свързани с оценката на цялостния проект с предвиденото използване на стаите, и ги изчертайте в плана на обекта на имота.
- Раздели и изгледи : Покажете всички раздели, които са необходими за оценка на проекта. Това включва също надлъжни участъци и участъци, от които може да се види връзката, основата и, ако е приложимо, границата на съседни сгради.
- Чертежи за отводняване и водоснабдяване
- Чертежите трябва да бъдат в мащаб. Достатъчно е ниско ниво на детайлност.
- Снимки на парцела
- Копие от извадка от търговския регистър / асоциация (ако представлявате юридическо лице или партньорство)
- Пълномощно : Клиентът може да упълномощи друго лице да извършва действия, свързани със заявлението за сграда.
- Копие от строителни товари: Разберете предварително дали на вашия имот има строително натоварване. Ако случаят е такъв, моля, приложете извлечение от индекса на натоварване на сградата.
- Извадка от удостоверението за собственост : Съдържа обозначението на парцела за строителство и съседните парцели в поземления регистър и кадастъра на недвижимите имоти.
- Заявление за изключения / освобождавания (§ 31 BauGB) и / или отклонения (§ 63 HBO) BAB10: Ако вашият сграден проект не отговаря на публичноправните разпоредби, като например изискванията на законовите разпоредби за интервали или планиране, и вие задавате въпроси по тези теми като част от заявката за сграда , съответните заявления за освобождаване, изключение или отклонение трябва да бъдат приложени към предварителното строително запитване.
- Изчисляване на брутния обем на помещението: При изчислението брутният обем на помещението за различните цели трябва да бъде посочен отделно.
Съвет: Подпишете всички документи и планове, представени с мястото, датата и подписа.
Разлики в приложението на сградата
Предварителната заявка за сграда обхваща само частични аспекти на бъдещ строителен проект, докато разрешението за строеж потвърждава, че проектът, представен в заявлението за сграда, отговаря на всички законови изисквания и може да бъде изпълнен. И двете приложения обаче са валидни само за ограничен период от време. В някои случаи предварителното искане за строеж вече може да се разбира като подход за разрешение за строеж. Пълният проект на сградата обаче е юридически валиден само след получаване на пълното разрешение за строеж в отговор на заявлението за сграда.
Разходи за приложението на сградата
Разходите за предварителна заявка за сграда, известна също като предварителна заявка за сграда, винаги зависят от обхвата на въпросите и общите усилия за обработка на съответния строителен орган. Разходите за неформална заявка за обикновена еднофамилна къща обикновено са между 50 и 200 евро. Предварителното разрешение за строеж за големи строителни проекти, за които обикновено се прави официално искане с обширни планови документи, може да струва до 5000 евро. Ако архитект ви помага при създаването, неговата такса за архитект (според HOAI, т. Нар. Регламент за таксите за архитекти и инженери) също трябва да се вземе предвид - въпреки че някои архитекти предлагат тази услуга и като безплатна услуга, при условие че те също са възложени с последващото планиране на строителния проект бяха.Като обикновено правило за официална заявка, можете да изчислите с общи разходи от 0,1 до 0,2 процента от строителната сума. С оглед на разходите за планиране и таксите за одобрение на заявление за сграда, които все още могат да бъдат отхвърлени, предварителната заявка за сграда е разумна инвестиция, поне за критични или скъпи проекти, въпреки свързаните с това разходи.
Какво се случва след предварителното строително запитване?
Ако получите положителна обратна връзка, това не означава, че можете да приложите плана си в действие. Първо трябва да се подаде заявлението за сграда. Можете да започнете само след като това бъде одобрено. Не позволявайте обаче да мине твърде много време, тъй като предварителната заявка за сграда обикновено е валидна около три години (в зависимост от строителните разпоредби на федералните провинции). Ако това време не е достатъчно, можете да кандидатствате за удължаване на срока на валидност. Например в Бавария е възможно удължаване до две години.
Ако предварителната заявка за сграда бъде отхвърлена, ще получите известие за отказ. След това имате възможност да подадете възражение - това обаче е свързано с допълнителни разходи.
