С ваканционен дом или апартамент в Португалия можете да се насладите на слънцето дори през зимата. Разберете как работи закупуването на собствена къща в Португалия тук.
Независимо дали става въпрос за ваканционен дом или апартамент за почивка: Покупката на имот в Португалия е много изкушаваща за мнозина. От Германия пътуването си струва дори за дълъг уикенд и можете да разчитате на климата, особено в Алгарве. През летните жеги свеж бриз от морето ви охлажда, през зимата - когато мразовитият вятър духа от север - се възползвате от защитата на планините, които отделят крайбрежната ивица от вътрешността.
Изискванията за закупуване на къща в Португалия
Германците обикновено могат да си купят всеки ваканционен дом или апартамент, който се предлага без никакви проблеми. Те също могат да останат в Португалия толкова дълго, колкото искат. Ако планирате да останете по-дълго от три месеца наведнъж, най-добре е да кандидатствате за задължителното разрешение за пребиваване веднага при влизане. Одобрението обикновено е въпрос на форма. Купувачите на къщи също трябва да получат данъчен номер от местната данъчна служба. Това ще ви е необходимо и ако искате да отворите банкова сметка в Португалия. Всеки, който търси апартамент в Португалия, зависи от кола. Трябва да пререгистрирате внесените автомобили най-късно след 180 дни. Най-добре е да ги декларирате като движещи се стоки и да ги представите като част от "Residencia". В противен случай вносът ще бъде скъп. Най-добре е да се обърнете към професионални доставчици на услуги.
Климатичен фактор за местоположение
Тези, които се интересуват от недвижими имоти, често се концентрират върху Алгарве. Тъй като целогодишно мекият климат има приятна промяна от мрачното време в Германия. Средната температура през зимата е около 16 градуса по Целзий, а през лятото 28 градуса по Целзий не са необичайни. Освен това можете да летите до областната столица Фаро в рамките на три часа за около 300 евро.
Цени на имоти в Португалия
Крайбрежната ивица на Алгарве се превърна в крепост за голфърите през последните години. В добре поддържаните голф курорти има съответно силно строителство. Всеки, който инвестира в такъв имот, може да очаква високи цени за препродажба. Независимо от това, не бива да се купува такава къща само с цел печалба. Защото дъното е, че покупката остава лукс.
Двустаен апартамент за 150 000 евро струва около 300 евро на месец за поддръжка (администрация, домакиня, обслужване на басейн и градина, провизии за ремонт и общи разходи за урбанизация). Токът и водата все още не са включени. „Quinta“ - стара селска къща във вътрешността на Португалия - все още е много евтина. По-специално с тези обекти обаче не бива да се отбягват разходите на експерт, който проверява качеството на строителството. Ако имате възможност да опитате да живеете там през зимата, преди да купите, можете сами да тествате дали можете да се справите без отопление, дали покривът е херметичен и стените остават сухи. Тъй като лятната идилия често преобразява лошата строителна тъкан, която ви настива през зимата. Попитайте на място в кметството,дали в квартала е планирано изграждането на нови сгради, които биха могли да блокират гледката, или трябва да се изградят пътища, които при определени обстоятелства представляват шум.
Намерете правилната къща
Когато търсите подходяща къща в Португалия, най-добре е да се обърнете към така наречения "Mediador Autorizado". Това е държавен лицензиран брокер, който може да предостави "AMI номер". Той съставя договори и освобождава купувача от редица административни процедури. Например той проверява структурата на собственост в поземления регистър и търси кои ипотеки или права на трети страни тежат върху имота. Ако допусне грешки, той носи отговорност за щетите, претърпени от купувача. Най-доброто нещо за помощта на брокера: Това не струва на купувача нищо. Продавачът плаща комисионната.
Всеки, който попадне на атрактивна оферта без агент, освен проучване на поземления регистър („Conservatória do Registo Predial“), трябва да представи и разрешението за пребиваване („Licença de Utilização“) или разрешението за строеж („Licença de Construção“) Възможно е Your-Best-Home.net да е изграден срещу приложимите разпоредби и не можете да разчитате на факта, че нарушението ще остане скрито в дългосрочен план. Най-доброто нещо, което трябва да направите, е да проверите качеството на конструкцията от експерт Заявлението за кредит е създадено, достатъчно е само за хеджиране срещу най-лошото.
Лисабон е разположен в крайния югозапад на Европа на брега на Атлантическия океан.
Сравнете офертите за апартаменти
Всеки, който сравнява подобни оферти за ваканционни домове и апартаменти, не трябва да бъде заслепен от по-ниска покупна цена, но също така трябва да има предвид текущите разходи. Продавачите и администраторите предоставят информация за това. В съществуващите системи старите сметки осигуряват най-доброто доказателство за размера на спомагателните разходи. От съществено значение е да погледнете устава и протоколите на общността на собствениците, в които са записани правата и задълженията за ползване на общинските площи. Трябва да проверите дали са създадени достатъчно резерви за ремонти, дали се планират скъпи покупки или сгради и според кой ключ са разпределени разходите на общността. Разговорът с местните съседи също не вреди.
Изградете сами ваканционни домове
Изграждането на къща от разстояние - е сложно. Ако не можете редовно да се появявате на строителната площадка в Португалия, трябва да имате поне един човек, на когото имате доверие, в допълнение към ръководителя на обекта, който контролира най-важните фази на строителството. Земята може да ви направи неприятна изненада и докато вие тихомълком проектирате своя мечтан дом, в най-лошия случай, закупената от вас земя за една нощ може да се превърне в безполезно поле. За някои области властите в Португалия издават само временни разрешителни за строеж, които изтичат след определената дата на завършване. Най-добре е да попитате за подобни ограничения в кметството. Там също знаете дали имотът е свързан с общинското водоснабдяване. Освен аков имота трябва да има поне един кладенец с достатъчен капацитет и добро качество на водата.
Ако изграждате свой собствен ваканционен дом, трябва да сте подготвени за факта, че предимно неквалифицирани работници ще вземат мистрия в ръка. Поради това е най-добре да наемете специалисти със специални заявки, които не са често срещани в съответния регион, като подово отопление - дори ако те изискват много повече. Що се отнася до самата конструкция, трябва да знаете, че германските стандарти не се прилагат в Португалия. По-лесно е, ако изберете нова сграда от предприемача. Плащате го според напредъка на строителството. Наредбата за агентите за недвижими имоти и строителите в Германия съдържа предложения за това. За да сте сигурни финансово, както казах, плащате според напредъка на строителството и държите около пет процента от всеки транш като обезпечение. Германският регламент за недвижимите имоти и инвеститорите дава предложения за частичните плащания,което се съгласи със строителната фирма.
По принцип не трябва да забравяте непринудеността на южняците. Договорената дата за завършване на новото местожителство обикновено се отлага в Португалия с поне три месеца или половин година. Някои предприемачи започват строителство едва след като по-голямата част от комплекса е продадена. Две години строителство не са необичайни в Португалия. Затова обмислете внимателно дали може да не ви бъде по-добре сервиран завършен предмет. Но и тук трябва да се уверите, че разрешението за строеж е спазено. За да сте на сигурно място, потърсете експерт, който да оцени строителната тъкан.
Няма прибързан подпис при вземане на решение за покупка
Тъй като качеството на сградите в Португалия е много различно, то определено трябва да бъде разгледано критично и експертно. След като намерите мечтания дом, обикновено плащате десет процента от покупната цена, за да осигурите офертата. Трябва веднага да подготвите сумата на депозита. Тъй като банката дава пари само когато има ипотека върху Your-Best-Home.net или някаква друга ценна книга. Ако все пак искате да вземете заема в кратък срок, ще трябва да вземете назаем други активи, като например къщата си в Германия или ценни книжа. Като цяло обаче депозитът не би трябвало да представлява проблем. Във всеки случай основното правило е, че трябва да внесете 40 до 50 процента собствен капитал за ваканционен имот.
Преди да предадете парите, определено трябва да подпишете предварителен договор, „Contrato-promessa de Compra e Venda“ - но само ако сте решени да купите Your-Best-Home.net. Тъй като предварителните договори са обвързващи в Португалия. Те регулират правата и задълженията на страните до нотариалното удостоверяване на окончателния договор за покупка и определят покупката в широк план. След това купувачът трябва да сложи парите на масата до определена дата. Ако не се справи с това, собственикът може да пусне бизнеса. Тогава не само се губи първоначалната вноска, често има и договорна санкция. Ето защо определено трябва да се свържете с банката си рано, преди да подпишете предварителен договор. И обратно, този документ също така задължава предишния собственик.Ако впоследствие напусне бизнеса, той трябва да преведе двойния депозит на купувача съгласно португалското законодателство.
Фуншал е столицата на автономната област Мадейра.
Предварителният договор
Предварителният договор обикновено съдържа следните разпоредби:
- точното обозначаване на страните и точното описание на имота, включително данните от поземления регистър, както и препратка към освобождаването от тежести,
- покупната цена, както и всички частични плащания за нови сгради в съответствие с напредъка на строителството и съгласието за първоначална вноска, ако това е поискано от продавача (обичайно е десет процента)
- споразумението за сътрудничество на продавача при временната регистрация на придобиването и ипотеката,
- датата на падежа на оставащата покупна цена или на частите от покупната цена, които ще бъдат финансирани (най-рано, когато договорът за покупка е нотариално заверен),
- датата на нотариалното удостоверяване,
- Санкционни клаузи в случай на нарушение на договор и клауза за изпълнение.
Можете да играете безопасно, ако имате предварителен договор, заверен от нотариус и след това временно вписан в поземления регистър. Това гарантира правото ви да станете собственик за шест месеца. В противен случай може да се случи следното: Собственикът продава на втора заинтересована страна, която добросъвестно се е вписала в поземления регистър. Дори ако договорът ви е бил подписан по-рано, ще загубите. Въпреки че вписването в поземления регистър не е задължително, определено не трябва да се прави без него.
В Португалия обаче ставате собственик на жилище с нотариално заверен договор за продажба. Следователно продавачът получава парите си веднага след подписването. В Германия, от друга страна, нотариусът съхранява сумата в продължение на няколко седмици в депозитна сметка, специална форма на доверителна сметка, докато купувачът е новият собственик в поземления регистър.
Преди да бъде сключен и нотариално заверен договорът за покупка, купувачът трябва да плати данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти. За целта купувачът трябва да информира данъчните власти за цената, на която купува имота, и да представи личната си данъчна карта и данъчната си карта („Caderneta predial”). Само когато той е платил данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти (SISA) и може да докаже това по време на покупката, нотариусът заверява договора.
Договорът за нотариална покупка обикновено се обработва от адвокат, който е упълномощен от купувача да го направи пред португалски нотариус или консул (в Германия). Адвокатът гарантира, че са получени сертификатите и документите, необходими за изпълнението на договора за покупка. Важно: Като държавен служител нотариусът в Португалия няма никаква консултантска роля.
Финансирането
Португалските банки отпускат заеми само на местни клиенти и обикновено с плаваща лихва. Всеки, който би искал да се споразумее за фиксиран лихвен процент, плаща прекомерна такса. Германските банки не са склонни да финансират чуждестранни недвижими имоти и обикновено дават парите само ако например заемете къщата си в Германия или предоставите друга обичайна гаранция. Както жилищни имоти, готови за нанасяне, които се намират в рамките на развитите урбанизации, така и строителни парцели, на които е дадено разрешение за строеж, могат да се считат за обезпечение за такова финансиране.
Документите за заем в Португалия
Документите за домашно финансиране в Португалия се наричат „Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação“. Заедно със заявлението за заем трябва да представите следните документи за португалската пешка на кредитора си:
| Identificação da Propriedade | Идентификация на имота |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Строителство и план на обекта |
| снимки | Снимки |
| Características da Propriedade | Основни свойства на имота |
| Площ общо до земя и площ от окупада пела конструкция на метро квадрадос, n ° de pisos / пещери / garagens / rés-do-chão / andares | Имот и застроена площ в квадратни метри, брой етажи, включително сутерен / гаражи / партер / етажи |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | съществуваща инфраструктура (обществена електрическа и телефонна мрежа, обществено водоснабдяване и обезвреждане) |
| идентификация на fracção autónoma (нос термос точен ем идентифициране на констата или константа да escritura де конституиране да собственост хоризонтално) | Обозначение на етажната собственост (точно определение, посочващо обозначенията, съдържащи се в декларацията за делба) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Брой и използване на стаите, предполагаема стойност на имота |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Име, адрес, телефон на собственика / лицето за контакт на място |
| Fotocópia da licença de construção actualizada ou da licença de habitabilidade / utilização | Фотокопие на сградата или разрешението за жилище или ползване |
| Contrato promessa de empreitada | Договор за строителство / работа |
| Contrato promessa de compra e venda | Обещание за покупка / предварителен договор за покупка |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current сертифициран | Извлечение от поземлен регистър |
| Caderneta Predial | Карта за контрол на сградата |
| Cópia dos cartões de Contininte | Копие от португалския данъчен номер |
Заявление за ипотека в Португалия
Оценката и ипотечното пласиране могат да бъдат направени чрез местна оценителна компания и адвокатска кантора, които в идеалния случай трябва да работят с вашата банка. Ипотеката възниква с договор или едностранна декларация. Поръчването и реализацията на ипотеката е предмет на португалското законодателство.
Принципът на хронологичния ред на приоритет на вписванията винаги надделява, ако върху имота са вписани няколко ипотеки или други права. В случай на ипотеки върху имоти в Португалия се разглеждат само първокласни ипотеки. Ипотеката се вписва в евро и включва, освен основния иск, лихва за три години и допълнителни разходи.
Споразуменията за адекватна пожарна застраховка и възлагането на всякакви застрахователни обезщетения също трябва да бъдат включени в документа за назначаване. Мястото на юрисдикция се определя от местоположението на имота. Както вече споменахме, обичайно е да се кандидатства за временна резервация на покупката - като се посочва покупната цена - и ипотеката в поземления регистър, преди договорът за покупка да бъде нотариално заверен. Този временен запис служи за осигуряване на ранга и съдържа:
- Име на бъдещия ипотекар
- Ипотечна сума
- Размер на лихвите и допълнителните обезщетения
Окончателната ипотека трябва да бъде нотариално заверена и регистрирана в рамките на шест месеца след извършване на тази резервация - ако покупката е направена едновременно с договора за покупка.
Цената на къща в Португалия
Такси за нотариус и поземлен регистър, както и допълнителни разходи, но също така и прехвърляне на собственост и данък върху имуществото: всичко това трябва да платите, когато купувате къща в Португалия. Поясняваме подробно колко високи са разходите.
Град Порто е едноименен и известен с пристанищното вино.
Допълнителни разходи
Ако изчислите общата сума на финансиране, не трябва да забравяте да включите между 10 и 15 процента допълнителни разходи. Точната сума зависи от покупната цена и размера на заема.
Лъвският дял е данъкът върху трансфера на недвижими имоти. SISA е до десет процента от покупната цена. Самопотребителите се възползват от надбавка до 83 500 евро. Освен това данъчните ставки се класифицират. От еквивалента на около 162 000 евро, португалските данъчни власти начисляват еднакво десет процента за покупки на къщи. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти трябва да бъде платен преди подписване на нотариален договор за покупка.
Разходите за нотариус и поземлен регистър са два до три процента от нотариално заверената покупна цена и вече включват гербовия данък от осем на хиляда. Всеки, който се консултира с адвокат, доплаща за това, но трябва предварително да определи цената. Защото, за разлика от Германия, в Португалия няма законоустановен график за таксите. Всеки, който иска да използва трика за закупуване на собствеността си чрез офшорна компания, за да заобиколи законно данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти или данъка върху наследството и подаръците, ще трябва да се обади както на адвокат, така и на данъчен съветник. Не всички заемодатели обаче играят заедно с тези модели за спестяване на данъци. Данъкът върху имуществото е от 0,7 до 1,3 процента от единичната стойност за застроени и застрояващи се имоти. За определени моменти и до определени единични стойности се прилагат квоти.Който продаде къщата си с печалба, трябва да плати 50 процента от допълнителните приходи като доход. Данъкът върху даренията и наследството ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") зависи от стойността на имота и степента на родство. Съпрузите и децата, които наследяват къща, трябва например да очакват 13 процента на стойност от около 70 000 евро до 180 000 евро. Данъкът върху имуществото води до текущи разходи между 0,7 и 1,3 процента от единичната стойност. Изключения за сгради, построени за жилищни цели, са възможни за определени периоди от време до стойност около 150 000 евро.Тези, които наследяват къща, трябва да се съобразят с 13 процента на стойност от около 70 000 евро до 180 000 евро, например. Данъкът върху имуществото води до текущи разходи между 0,7 и 1,3 процента от единичната стойност. Изключения за сгради, построени за жилищни цели, са възможни за определени периоди от време до стойност около 150 000 евро.тези, които наследяват къща, трябва да се съобразят с 13 процента на стойност от около 70 000 евро до 180 000 евро, например. Данъкът върху имуществото води до текущи разходи между 0,7 и 1,3 процента от единичната стойност. Изключения за сгради, построени за жилищни цели, са възможни за определени периоди от време до стойност около 150 000 евро.
Разходи за финансиране
Разходите се определят за всеки отделен случай и се основават на разходите, необходими на място. Договорните партньори в Португалия ще оценят имота и ще поръчат ипотеката.
Цената на оценката зависи от пазарната стойност на имота, но е поне около 300 евро. Ипотечното нареждане, което трябва да бъде изпълнено от адвокат, води до разходи от около два процента от сумата на заема, но поне 1500 евро. Към това се добавят разходите за нотариус и поземлен регистър, които се основават на размера на ипотеката, която трябва да бъде вписана.
Съвети и информационни адреси за вашия ваканционен дом
Ако оставите вашия ваканционен апартамент или ваканционен дом сами за дълго време, по-добре е да наемете мениджърска компания, за да сте сигурни, че всичко е наред.
Трябва да изясните това, когато правите своя избор:
- Регистрирана ли е фирмата, има ли референции?
- Колко често се проверява Your-Best-Home.net?
- Винаги ли е налична администрацията?
- Ако е така, тя също ще поеме ли наема?
- Ясно ли са показани текущите разходи (данъци, вода, електричество)?
- Управлението на собствеността работи съвместно със сервизни компании; ако да с кои?
Адреси
Германско-португалска търговско-промишлена камара
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Лисабон
Тел. 00351/21/321 12 00 - Факс 00351/21/321 12 20
Германско посолство
Campo dos Mártires da Patria, 38 - P - 1169-043 Лисабон
Тел. 00351/21/8 81 02 10 - факс 00351/21/8 85 38 46
Цялата информация, дадена тук, е предоставена доколкото ни е известно. Въпреки това не може да се даде гаранция за коректността или пълнотата на информацията.