Всеки, който купува къща или апартамент при възбрана, може да спести между 10 и 30 процента от обичайната пазарна цена, но също така крие определени рискове. За да бъде успешен домашният търг, трябва предварително да се запознаете с процесите. Тук сме обобщили правилата и най-важните съвети за вас.
Търг с възбрана: по този начин получавате офертата
Участниците, присъстващи на търга за възбрана, разполагат с поне 30 минути, за да подадат своите оферти. Ако никой не спечели офертата, ще бъде определена дата на повторение. При първото назначение офертата трябва да достигне поне 50 процента от пазарната стойност. Кредиторите имат право да възразят срещу офертата при първото назначение, ако не се предлагат най-малко 70 процента от пазарната стойност. Често вече няма ограничения за второто и последващото назначение. Препоръчва се ранен контакт с кредитора, за да няма разбивка по време на търга.
С най-високата оферта имате голям шанс да спечелите. Оферентът плаща имота веднага на десет процента от пазарната стойност, ако кредиторът го поиска - обикновено под формата на банкова гаранция или кръстосан чек, издаден от банка. Възможен е и банков превод: В този случай сумата трябва да е била преведена по сметката на компетентния съд към датата на търга и да е налице доказателство за това. Той действа като довереник и връща парите, ако търгът на имота е неуспешен.
В случай на възбрана търг, десет процента от покупната цена трябва да бъдат платени незабавно в брой или като чек.
Вашите права и задължения като купувач
С наградата вие ставате собственик на имота и трябва незабавно да сключите необходимата застраховка за собственика на жилището. Въпреки това, в повечето случаи все още не можете свободно да използвате Your-Best-Home.net. Следователно трябва да планирате по-дълга фаза на преход. Ако предишният собственик или негов наемател откаже да напусне имота, специалист юрист ще ви помогне да определите подходящи срокове, да уведомите за прекратяване и, ако е необходимо, да предприемете иск за изваждане.
Вписването в поземления регистър става веднага след като сте прехвърлили данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти и е настъпила датата на разпределение. Вие също така плащате вписването в поземления регистър и - вместо нотариалните разходи за договор за покупко-продажба - надбавка към съда.
Сравнение на разходите: възбрана спрямо редовна покупка на жилище
Маргарета М. е придобила самостоятелна къща с градина и гараж от възбрана в Дюрен. Имотът е 539 квадратни метра, а жилищната площ е 180 квадратни метра. Заклет експерт е определил пазарната стойност на 220 000 евро. Маргарета М. купува имота за 170 000 евро.
Цена на жилище от възбрана търг
| разходи | сума в евро |
| Пазарна стойност: 220 000 евро, включително нарастващата цена | 170 000 |
| Без брокерска такса | - |
| Нотариални такси | - |
| Данък върху прехвърлянето на земята 3,5%, изчислен от увеличението на цената | 6 000 |
| Официално назначен експерт, платен от местния съд | - |
| Награда и трансфер в съда | 1,190 |
| Обща цена | 177.190 |
Разходи при закупуване на къща по конвенционален начин
| разходи | сума в евро |
| Покупна цена | 220 000 |
| Такса на брокера: 5.8% от покупната цена | 13 100 |
| Нотариални такси и вписване в поземления регистър: 1,5% | 3 400 |
| Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти: 3,5% | 7 900 |
| Оценка приблизително 2% от покупната цена | 4500 |
| Обща покупна цена | 248 900 |
Като се вземат предвид най-важните допълнителни разходи, ценовата разлика е 71 710 евро в сравнение с покупка. Спестявания: почти 30 процента. Следователно търгът предлага две големи предимства пред покупката: Първо, спестявате таксите за посредничество и нотариалните разходи, направени при покупка на къща.
Продажба с възбрана: най-често срещаните проблеми и рискове
На търг за възбрана участниците в търга купуват прасе на пръст, тъй като преди търга на къщата нямат законно право да видят имота отвътре. Ако сте получили поръчката и има недостатъци, не можете да предявите иск за гаранция срещу съда, оценителя или предишния собственик. Затова проверете дали решението за пазарна стойност и оценката са реалистични. Трябва да обърнете специално внимание на датата на оценка: Колко отдавна беше? В противен случай рискувате пазарната стойност, изчислена в отчета, да е прекомерна.
Става неудобно, ако длъжниците не искат да се изнесат от имуществото след търга за възбрана. Тогава искът за изселване заплашва.
Ако искате да наддавате за кооперация, трябва да се свържете с управителя на общността на собствениците. Планирани ли са скъпи строителни мерки в близко бъдеще и колко висок е резервът за поддръжка? Има ли един или повече съсобственици, които са във финансови затруднения и не могат да изплатят обезщетението за жилище? Винаги има остатъчен риск, но изгодната цена е привлекателна.
Девет съвета за успешно подобряване на дома
1. Съвет:
Преглед на аукционния файл Вижте аукционния файл в местния съд. Той съдържа експертно мнение с етажни планове и снимки на имота.
Съвет 2: Огледайте поземления регистър
Аукционното досие обикновено съдържа извлечение от поземления регистър. От това можете да видите колко имуществото е финансово обременено.
3. Съвет: Попитайте управлението на имота
Ако имате работа с апартамент или частична собственост, попитайте управлението на имота дали и до каква степен има просрочени плащания за жилища.
4. Съвет: Посещение на имота
В случай на възбрана, това обикновено е възможно само отвън. Препоръчително е да вземете със себе си експерт и да проверите доклада за пазарна оценка в съда.
Съвет 5: сигурно финансиране
Десет процента от покупната цена трябва да бъдат депозирани в брой или със заверен чек при подаване на оферта. Салдото обикновено се изплаща няколко седмици по-късно. Изяснете предварително финансирането с вашата банка.
6. Натрупване на опит
Посетете няколко дати на търг като зрител предварително, за да можете да запазите нервите си, когато става въпрос за вашия мечтан дом.
7. Следете срещата
Понякога среща се отменя малко преди търга. Попитайте малко преди това в местния съд дали назначението все още е отворено или е назначено алтернативно назначение. Може да си струва да се проследи съдбата на имота, често се стига до възбрана по-късно - със съответно по-малка конкуренция.
8. Спазвайте ограничението на цената
Достатъчно е, ако направите офертата си през последните няколко минути. Пазете се от падане на наддаване. Определете предварително максималната сума, която искате да наддавате - и се придържайте стриктно към нея.
9. Прекратяване на длъжника
Ако длъжникът живее сам в имота, използвайте вашето специално право на отказ след нокдауна; Можете да прекратите наемателите при определени условия поради лична употреба.