В повечето случаи всеки, който иска да намери парцел за строителство, се обръща към местен предприемач на имоти. Тогава обаче покупката на имот често е свързана с покупка на имот, който вече е планиран и вие имате само ограничено мнение в дизайна на сградата. Освен това парцелите за строителство се продават и от общини или частни собственици. Тук можете да прочетете как да намерите подходящия парцел за строителство за собствения си дом и на какво трябва да обърнете внимание при покупка на имот.
- За да намерите парцел за застрояване, който се продава, трябва да прегледате съответните портали за недвижими имоти в Интернет и рекламните страници на регионалните вестници. Там ще намерите и информация за търгове за недвижими имоти и възбрани.
- Попитайте директно с вашата община дали все още има място за строителство или се планира нова сграда. Ако е така, трябва да разберете дали вече има завършен план за развитие и дали ви е позволено да го видите. В такива случаи има смисъл да изразите интереса си към подходящ имот на ранен етап.
- В допълнение към недвижимите имоти брокерите често предлагат и малък избор от парцели за строителство. Но те също така ви помагат да намерите правилния парцел за строителство и да се грижите за вас до сключване на договора - разбира се срещу съответна такса.
- Много финансови институции имат собствен отдел за недвижими имоти и предлагат своите имоти в Интернет. Или можете да търсите имоти в желания от вас регион на уебсайта Sparkassen-Immobilien.
- Трябва също да попитате в приятелския си кръг - не всеки имот, който трябва да бъде продаден, също се рекламира публично.
- Потърсете конкретно свободни партиди в желания от вас регион: Най-добре е първо да погледнете Google Maps, за да видите къде има незастроени партиди в застроена зона. След това огледайте имота на място и попитайте жителите кой е собственикът. Просто ги попитайте дали имотът се продава.
Проверете строителната площадка за изградимост
След като бъде намерен хубав парцел за строителство, бъдещият клиент ще бъде попитан дали парцелът изобщо може да бъде надграден. Проверете дали става въпрос за обособено място за строеж съгласно §30 или §34 от Строителния кодекс (BauBG), което е подходящо за изграждане на дом без ограничения. Ако парцелът за строителство не е в определена застроена зона, трябва да изпратите предварително запитване за сграда до вашата община. Органът на сградата ще ви предостави правно обвързваща информация за потенциала на сградата на имота. Ако това е само така наречената земя с очаквания строеж, по-добре е да държите ръцете си далеч от покупката. В устройствения план на общината тези области са предвидени като земя за строителство в дългосрочен план, но все още няма план за застрояване. Реализацията на вашия проект може да бъде забавена с години.
Спецификации на плана за развитие
Ако има законно валиден план за развитие на имота, клиентът знае какво да очаква. Този план често регулира детайлите, от приземния етаж и височината на пода до наклона на покрива, от броя на етажите до подравняването на билото и вида и цвета на покрива. Някои планове за развитие имат само минимални изисквания: Често можете дори да построите шведска къща до селска къща в Тоскана. Всяка община може да определи доколко еднакво трябва да бъде развитието в плана за развитие. По принцип се прилага следното: Колкото по-ниско е търсенето на парцели за строеж в една община, толкова по-голяма е свободата при проектиране на имота.
Изследването на почвата създава сигурност
Неблагоприятните почвени условия могат да доведат до значителни разходи. Високите нива на подпочвените води, блатните остатъци в подпочвата, унасящите се пясъци или засипвания от по-ранни времена изискват допълнителни мерки като фундамент от пилоти за по-добра стабилност или специални мерки за запечатване на сградата. Ако се съмнявате, вземете проучване на почвата преди да купите. Има индикации за проблеми, ако например подпочвените води са близо до повърхността, ако пластовите води текат в подпочвата или земята не изглежда стабилна. Тогава фундаментът и конструкцията на избата биха станали много по-скъпи. За оценка на почвата трябва да изчислите разходите от 800 до 2000 евро. Почвата е по-малко важна, ако имотът е в обхвата на правно обвързващ план за развитие,тъй като тук недрата обикновено се проверяваха предварително на критични места.
Контролен списък за качеството на почвата на парцела
- Що за почва е това?
- Има ли непропускливи слоеве?
- Очакват ли се органични включвания?
- Имаше ли засипване на почвата в имота? Ако да: кога и какво?
- Дали имотът е в района на геоложки разломи?
- Колко дълбоки са подпочвените води и трябва ли да очаквате колебания на подпочвените води?
- Има ли стратифицирана вода или вода под налягане?
- Ще бъде ли временно наводнено земята за строеж?
- Имало ли е бизнес в имота в миналото? Ако да, коя?
- Съхранявани ли са строителни отломки, гориво, масло, бои, химикали, производствени отпадъци или битови отпадъци на обекта?
- Трябва ли да очаквате да намерите останки от боеприпаси в имота?
- Има ли известни пожари или инциденти?
Не забравяйте да проверите за замърсени сайтове. Ако имотът преди е бил използван за търговски цели, по-вероятно е замърсяване на почвата.
Замърсени сайтове в имота
Преди да закупите имота, проверете дали в почвата на строителната площадка има замърсени места. Особено ако вашата строителна площадка е в рамките на определено място. Замърсените сайтове могат да бъдат проследени до предишната промишлена или търговска употреба. Научете повече за предишното използване на строителната площадка от органите за опазване на околната среда и водите или от държавните регистри на замърсените обекти. Ако площта се използва с търговска цел, може да е препоръчително да се извърши проучване на почвата. Ако площта е замърсена например с нефт или строителни развалини, трябва да се вземат предвид разходите за почистване на кубичен метър. Федералният закон за защита на почвата регламентира кой поема тези разходи в отделни случаи. Освен това имотът не може да се използва като финансова гаранция, тъй като замърсените сайтове могат значително да намалят стойността му.
Преди да купите парче земя, разберете дали регионът е бил силно бомбардиран по време на Втората световна война. Особено в индустриални центрове като района на Рур, района на Щутгарт и района на Рейн-Майн има голям риск все още да останат отпадъци в земята, които трябва да бъдат възстановени и обезвредени предварително с много усилия. Ако се съмнявате, проверете строителната площадка с почвена сонда - малки и големи метални остатъци са лесни за откриване.
Понякога замърсяването на почвата идва от съседния имот. Тогава съседът не само трябва да премахне замърсителите, но и да възстанови имота в първоначалното му състояние (решение BGH, 4 февруари 2005 г., 5 ZR 142/04). По принцип обаче настоящият собственик винаги е отговорен пред властите за премахването на замърсени места. Тъй като ремонтът често е скъп, можете да отпишете вашия проект за сграда за данъчни цели. Регресните искове срещу продавача обикновено са изпълними само ако са били изрично уговорени в договора за продажба.
Проверете местоположението на парцела за строителство и инфраструктурата
Инспектирайте околността няколко пъти през седмицата, за да проверите обема на трафика - за предпочитане по различно време. Ако в близост до имота има индустриални компании или ако шумовете от самолети, железопътни линии или улици влошават качеството на живот, стойността на строителната площадка намалява. Уверете се, че имате парцел в тих район с лесен достъп до обществения транспорт. Магазини, училища, лекари, културни и развлекателни дейности също трябва да са наблизо. Местните сградни и екологични власти ще ви уведомят дали ще има някакви големи строителни проекти в близко бъдеще.
Ако парцелът за строителство не е в определена застроена зона, трябва да изпратите предварително запитване за сграда до вашата община.
Контролен списък за местоположението на парцела за строителство
- Как оценявате характера на района на селището? Прави ли околната среда прилично впечатление или кварталът изглежда опустошен?
- Забелязвате ли замърсяване с мирис или шум (улица, влак, самолет, промишлени предприятия)?
- Имотът основно ли е на слънце или на сянка или в район с много мъгла?
- Каква е перспективата? Имат ли съседите директен изглед към имота?
- Има ли връзки с обществения транспорт в близост до имота?
- Колко евтина е пътната връзка (местно / междуградско движение)?
- Колко трябва да ходите пеша / да шофирате до работа, училище и детска градина?
- Наблизо ли са лекари, магазини и банкови клонове?
- Има ли на място културни предложения, възможности за отдих, местни
зони за отдих и екскурзии?
Развитие и качество на мрежата
Обсъдете с продавача и общината дали вече са извършени строителни работи на имота, т.е. дали вече има изградени телефонни, електрически, газови, водопроводни и канализационни тръби. Освен от общинската администрация, информация се предоставя и от Телеком, енергоснабдителните компании и водопровода. Важно: Включете състоянието на разработката в договора за продажба - това ще избегне излишни разходи след това. Състоянието на жилищната улица и уличното осветление също са важни за парцелите за застрояване в съществуващи сгради. Ако те трябва да бъдат подновени в обозримо бъдеще, обитателите обикновено трябва да поемат разходите.
Качеството на връзката за данни също става все по-важно - в идеалния случай имотът вече има широколентова връзка, направена от оптични влакна. Високите скорости на предаване все още могат да бъдат постигнати чрез телевизионния кабел. Най-добре е да попитате директен съсед дали той може да тества скоростта на вашата интернет връзка вместо вас.
Контролен списък за разработване на строителната площадка
- Питейната вода вече свързана ли е?
- На колко разстояние е най-близката обществена тръба за питейна вода?
- Има ли връзка за канализация на имота?
- Колко далеч е канализационната тръба?
- Колко дълбока е канализационната тръба?
- Има ли връзка за дистанционно гориво?
- Колко далеч е газовата тръба?
- Прокарани ли са електрически линии?
- На колко разстояние са тези линии?
- Има ли телефонна и / или кабелна връзка?
- Линиите за доставка преминават през имота? Ако отговорът е да, кой?
- Платени ли са вноски за развитие и разширяване?
- Какви са другите разходи?
Вижте вписването в поземления регистър за парцела за строителство
Ако на вашата строителна площадка има захранващи линии или мачти, те могат сериозно да ограничат строителния потенциал на вашия обект. Попитайте за така наречения строителен товар, т.е. „правата на трети лица“, от нотариуса, който извършва проверка на поземления регистър, за да подготвите акта за покупка. В някои федерални щати можете да научите за тези такси от регистъра за натоварване на сгради в отговорния строителен орган. Вие сте на сигурно място, ако няма права на поведение или права на път и също така няма противоречия по отношение на собствеността. Препоръчва се повишено внимание, ако строителната ви земя е близо до архитектурни или природни паметници. Тогава определено трябва да се допитате за всякакви законови ограничения.
Извлечение от поземления регистър предоставя и информация за дейността на предишни собственици. Ако например някога в имота е имало автосервиз, бензиностанция или сервиз за почистване, в имота може да има остатъци. Това се отнася и за занаятчийски или производствени компании или дори за депо. Собствениците на съседни имоти също ще ви дадат информация за предишна употреба. В случай на съмнение или се въздържайте от закупуване, или предвидете отговорност в договора за продажба.
Ако търсенето на подходящ парцел за строителство се окаже неуспешно, професионалисти, например от Асоциацията на частните строители, ще ви помогнат.
Договорът за покупка и допълнителни разходи за парцела за строителство
След като намерите правилния парцел за строителство и решите да закупите парцела, нотариус ще изготви договора за покупка. Той проверява вписванията в поземления регистър и формулира текста на договора. По време на нотариалната заверка той обяснява правните рискове и договорната им защита. След като всички страни се подпишат, нотариусът информира данъчната служба, компетентната експертна комисия и поземления регистър. Той получава документи за заличаване и други законово изискуеми разрешителни. В допълнение към цената на имота има и редица допълнителни разходи:
Брокерство: Наехте ли агент, който да намери имота? Тогава това ви струва три до шест процента брокерска такса - в зависимост от региона.
Нотариус:За да бъде покупката правно обвързваща, ви е необходим договор, който е нотариално заверен от нотариуса. За тази услуга той начислява такси, които се основават на структура с фиксирани разходи. Размерът на сумата зависи не само от покупната цена, но и от усилията, с които трябва да се справи нотариусът. Можете да решите дали просто го оставяте да направи нотариалната заверка или например да му поверите вписването в поземления регистър. Самото влизане определено струва допълнителни пари.
Финансиране: Ако купувачът или строителят тегли заем за имота си, има допълнителни разходи за финансиране. Това са например време за строителство и лихви за провизии и частични надбавки за плащане или допълнителни разходи за нареждане на таксата за земя от нотариуса и вписването й в поземления регистър.
Данъци и развитие: Държавата изисква 3,5% данък върху прехвърлянето на недвижими имоти при покупка. Всеки, който купува земя за строителство, плаща и данък върху прехвърлянето на недвижими имоти за бъдещата сграда, ако имотът вече е продаден с планираната къща. Купувачът, от друга страна, плаща данък върху прехвърлянето на имота за имота само ако може свободно да избере разработчик на имот след придобиването.
Всеки, който купува земя за строеж, също трябва да очаква разходи за развитие. Това включва такси за свързване на канализация, вода, електричество, газ или централно отопление, кабели и телефони. Ако старите сгради са разрушени или разрушаващите дървета са отсечени преди строителството, трябва също да вземете предвид тези разходи. Не забравяйте такси за разрешителни за строеж, разходи за електричество и вода за строителната площадка и осигурителни вноски.
Измерване на парцела за строителство: усилия и разходи
Когато бъде намерен подходящ парцел за строителство и бъде подписан договорът за покупка, инженерът по геодезията се намесва: той подготвя документите за планиране и ги превръща в реалност, поставя колчета на място и поставя гранични камъни. Ако искате да споделите имота, задължително го включете. Специалистът ще Ви посъветва по въпроси относно осъществимостта на сградата и плана за развитие. Строителните власти в някои федерални щати изискват официален план на обекта, който геодезистът ще създаде за вас, преди да започне строителството. Той дава на строителния предприемач ъгли и височини на сградата. След завършване специалистът измерва сградата за поземлената служба.
Таксите за геодезическата услуга се различават в зависимост от федералния щат и обикновено се основават на стойността и размера на имота. Разделянето и измерването на площ от 1000 квадратни метра (стойност: 100 евро на квадратен метър) струва около 1320 евро. Проучването на сградата, преди да се премести за къща под 250 000 евро, струва около 500 евро. Добавете ДДС и такси към това.
Геодезистите излизат на място, преди да започне строителството.
Ето как работи един типичен процес на геодезия
В нашето казуси строителите намериха парцел от 400 квадратни метра за еднофамилна къща. Новата сграда трябва да струва между 200 000 и 250 000 евро. Наемате геодезист, който да измери имота и да измери сградата, така че тя да бъде поставена точно според спецификациите на одобреното приложение за сграда.
Съвет: Строителите в Германия могат да наемат публично назначен инженер-геодезист (ÖbVI), с изключение на Бавария, където офисите измерват. Той уточнява: Кои сгради са разрешени? Какви са натоварванията върху имота? Колко струва имотът? В случай на последваща поръчка, разходите са част от геодезическата услуга.
Разходи: Без последваща поръчка, 40 до 80 евро на час
измерване:Семейството е преизмерило имота, тъй като някои от граничните камъни вече не могат да бъдат намерени. Всеки, който иска да сподели парцел за строеж, трябва да се консултира и с професионалист. Съответните документи, мерки, маркират граници, водят гранични преговори и подават заявлението за прехвърляне в кадастъра на недвижимите имоти.
Разходи: Между 800 и 1500 евро
План на обекта: За приложението на сградата клиентът се нуждае от план на обекта, в който може да се идентифицират местоположението и сумата на планирания проект. В зависимост от строителните и държавни строителни разпоредби инженерът изготвя официален (нотариално заверен) или опростен план на обекта.
Разходи: между 800 и 1500 евро
.След като заявлението за сграда е одобрено, започва фазата на строителство. Първата стъпка е да се изкопае строителната яма. Геодезистът маркира ъгловите точки на къщата с дървени колове (обикновено доброволно в зависимост от държавата).
Разходи: Между 300 и 500 евро
Фино залагане: След изкопаването на изкопната яма, ръководителят на обекта се нуждае от точни референтни точки, за да създаде сградата в правилната позиция. Професионалистът маркира важни строителни брадви с пирони върху така наречената дъска за тесто. Бригадирът опъва шнурове върху ноктите, за да определи положението на стените.
Разходи: Между 400 и 600 евро
Доказателства за сградата:В зависимост от държавните строителни разпоредби, по време на строителството на надзорния орган на сградата трябва да се предоставят доказателства, че сградата ще бъде построена в съответствие с разрешението. Сертификати от ÖbVI, че местоположението и височината на черупката съответстват на информацията в разрешението за строеж.
Разходи: Между 400 и 600 евро
Измерване: Задължение на клиента е измерването на завършената сграда по кадастър за вписване в картата на имота. Собственикът възлага публично назначен геодезист (или поземления регистър).
Цена: между 800 и 1000 евро