Ако два имота са в непосредствена близост един до друг, сътрудничеството на съседите е необходимо в определени случаи. За да бъдат ясно изяснени правата и задълженията, има сервитутът.
Сервитут: най-важните точки накратко
- Собствениците на имоти могат да си предоставят взаимно определени права върху собствеността си.
- Тези споразумения следва да бъдат вписани в поземления регистър като сервитути.
- Купувачите на недвижими имоти трябва да се информират за тези възможни записи, преди да подпишат договор.
- Съществуват значителни разлики между сервитута и плодоползването.
Сервитут: какво е това?
Сервитутът е споразумение между двама собственици на недвижими имоти. Често това са непосредствени съседи. Сервитутът е регламентиран в Гражданския кодекс на Германия (BGB) в §§ 1018 до 1029 и е вписан в поземления регистър. В сервитута на собственика на единия имот се предоставят определени права за ползване върху имота на другия собственик. Лицето, което предава точно определеното право да използва собствеността си, е собственик на така нареченото „обслужващо имущество“. Лицето, на което са предоставени правата, е собственик на т. Нар. „Управляващ имот“. В контекста на сервитута също е възможно правата да не бъдат предоставени, но те да бъдат отказани.
Примери за сервитут
Особено често се споразумява за сервитут, ако един от двата засегнати имота е т. Нар. „Чук имот“. Това не е директно на улицата и може да се стигне само от имота на първия ред.
В контекста на сервитута например се записват следните неща:
Право на преминаване / право на преминаване Собственикът на имота с чук получава правото да създаде и използва вход или алея към обслужващия имот, така че имотът от втория ред да бъде достигнат.- Линия вдясно
Имотът на чука трябва да бъде свързан към електрическата и водопроводната мрежа. Линия вдясно, посочен в сервитута, позволява на собственика на управляващия имот да постави тези редове под обслужващия имот. - Изграждане
ограничение Понякога собственик на управляващата Имотът е лишен от някои възможности за използване на имуществото му с сервитута. Например, възможно е сервитутът да предвижда, че върху доминиращия имот не могат да се строят други сгради. Възможно е и ограничение до определен брой етажи. - Права на надстройка
При изграждане на сгради върху доминиращата собственост трябва да се спазват определени правила за развитие на границите. Това означава, че трябва да се поддържа определено разстояние до обслужващия имот. В сервитута обаче може да се посочи, че тези граници могат да бъдат надградени. - Приемане на замърсяване или шумово замърсяване
В сервитута може също да се твърди, че собственикът на един от двата имота трябва да приеме определено замърсяване под формата на шум или мръсотия. Това може да бъде особено полезно, ако собственикът на другия имот например управлява ферма на този имот.
Как се записва сервитутът?
Сервитут се заверява нотариално и се вписва в поземления регистър за обслужващия имот. Ако има и вписване в поземления регистър за управляващия имот, това се нарича управляваща бележка. Преди сервитутът да бъде нотариално заверен, собствениците трябва да се споразумеят за сключеното споразумение. От съществено значение е собственикът на управляващия имот да се възползва от това. В същото време обаче собственикът на обслужващия имот не трябва да бъде в неравностойно положение.
Защо вписването на сервитута в поземления регистър е важно за купувачите на недвижими имоти?
По принцип би било възможно и собствениците на двата имота да се договорят в частноправен договор да предоставят останалите определени права или да се откажат сами от тези права. Това споразумение обаче се прилага само за посочените две страни. Ако някой от имотите бъде продаден, предварително договорените права или отказ от права също изтичат. Тогава купувачът може да се сблъска с проблема, че не може да достигне собствеността си на чук, тъй като правото на преминаване и преминаване не е записано в сервитут.
Ако планирате да закупите парцел земя, е важно да се информирате за възможния сервитут. Това се отнася както за закупуване на имот върху имот с чук, така и за имот, който може да служи. Защото при определени обстоятелства бъдещите съседи на господстващия имот получиха права, които противоречат на вашите интереси и плановете на обслужващия имот.
Преди да купите имот, разберете дали съществува сервитут.
Как може да завърши сервитут?
По принцип сервитут приключва само ако собственикът на управляващия имот се съгласи с заличаването. Има обаче и изключения, при които не се изисква съгласие. Това са например:
- Ограничение
във времето В поземления регистър, освен основната информация за сервитута, може да бъде записана и дата на изтичане. С това договорените права или отказ от права изтичат. - Търг с възбрана
Ако служещият имот е отнет, собственикът на управляващия имот може да се сблъска със значителен проблем. Защото, ако сервитутът е бил вписан в поземления регистър едва след таксата за земя, той изтича с търга за възбрана. Това произтича от раздел 52, параграф 1 от Закона за възбрана (ZVG). Съгласно член 92, параграф 1 от ZVG обаче собственикът на господстващия имот има право на обезщетение за стойността на изтекло право. - Структурна промяна
Ако например поради структурна промяна необходимостта от сервитут вече не се прилага и това вече не може да се случи в бъдеще, сервитутът също изтича. - Изчезване по давност
Ако сервитутът е ограничен или направен невъзможен поради препятствие в продължение на години и собственикът на господстващия имот не се защитава от него, сервитутът може да изтече съгласно § 1028, параграф 1 BGB. Федералният съд потвърди това в решение (BGH, решение от 18 юли 2014 г., V ZR 151/13). - Загуба на предимство
Ако собственикът на господстващия имот вече няма предимство от сервитута, вписан в поземления регистър, това също изтича в съответствие с раздел 1019 BGB.
Краят на сервитут се иска от нотариус в поземления регистър.
Каква е разликата между сервитута и плодоползването?
Основната разлика между сервитута и плодоползването е, че в случая на сервитута се предоставят права на друг собственик на имот. Тези права се прехвърлят на новия собственик в случай на продажба, при условие че сервитутът е вписан в поземления регистър.
Правото на плодоползване от друга страна е обвързано с конкретно лице и следователно не се продава. Той продължава дори при продажба на недвижими имоти. С правото на плодоползване бенефициентът може също да използва имота изцяло. В случай на сервитут той може да иска само определени права за себе си.
