Купуване на стара сграда: трябва да знаете това
Някои се кълнат в нова къща. Всичко е модерно, отговаря на днешните изисквания и разпоредби. Ако купувате до ключ, цената е до голяма степен фиксирана. Други предпочитат стара сграда. Къщите с история често имат много индивидуален чар. Но и много индивидуални рискове.
Следователно няма общоприложимо правило дали старата или новата сграда е по-добрата. Често това зависи и от лицето на собственика. Но ако обмисляте стара сграда, трябва да вземете предвид няколко момента, когато вземате решение. За да не се превърне покупката в неизчислимо приключение. Ето преглед на всички критични точки.
Старите сгради често имат особен чар. Но покупката трябва да бъде внимателно обмислена. © Адриан фон Аленщайн, stock.adobe.com
Най-големият фактор на несигурност е строителната тъкан. Продавачът не може да задържи известни дефекти. Но с много недостатъци ще бъде трудно да се докаже, че те са били известни. Продавачът не е необходимо да посочва тези, които лесно могат да бъдат разпознати. „Купено както се вижда“ - това е принципът при покупка на къща.
Необходим е експертът
Затова най-важният съвет е да се консултирате с експерт. Това е полезно за второ посещение, след като сте получили преглед на първата среща и след това сте решили да се доближите до покупка. За целта получавате услугите на строителен експерт, архитект или строителен инженер. Повечето брокери са изключени. Експертът не е евтин , дължи се трицифрена сума. Но инвестицията винаги си заслужава.
Назначаване на място на строителната площадка © BSB eV
Защо строител? Само експерт може надеждно да определи дали в сутерена може да се толерира влага или това ще повреди структурата на сградата. Дали има статични проблеми с отделни компоненти. Дали покривът ще издържи известно време или трябва да се покрие отново. Кои проблеми могат да възникнат при планирана и необходима топлоизолация.
Геодезистът може също така да изчисли разходите за обновяване, които банките биха искали да имат преди одобрението на кредита. Трябва да се вземе предвид известна свобода на действие за непредвиденото. Защото някои проблеми не се забелязват, докато не започнат ремонтните дейности. Но изчислението на професионалист е просто по-надеждно от това на неспециалист - калкулаторите на разходите за обновяване в Интернет просто не са достатъчно надеждни.
Какво прави строителният инспектор
Може да искате да получите представа за разходите за ремонт след първата проверка, дори преди да наемете експерт. Това може да доведе до осъзнаването, че проектът се проваля поради финансите - тогава можете да спестите разходите за експерта. За този случай на много груба, първа оценка има едно правило.
Правило за ремонт на разходите (без специални случаи)- За имоти от 90-те или 2000-те се очакват разходи за поддръжка и обновяване в размер на 20 процента от покупната цена.
- За къщи от 70-те или 80-те години можете да добавите една трета от покупната цена за ремонти и реконструкции.
- Къщите от следвоенните години струват най-малко 40 процента от покупната цена при ремонт.
- В случай на дори по-стари къщи, ремонтът струва поне 50 процента от покупната цена.
Освен това, разбира се, не трябва да тичате сляпо през къщата по време на първоначалната инспекция и просто да погледнете колко плевели има на тревата. Има проблеми, които неспециалистът може да разпознае - не с цел оценка на разходите за обновяване, а с цел получаване на допълнителна информация и разговор с експерти за тях.
Дори неспециалистът може да види, че този покрив вече не е добър за дълго. Но в много случаи е по-добре да се доверите на преценката на професионалист © JFsPic, stock.adobe.com Конструктивен дефект на контролния списък
- Цъфтежът и повредената мазилка по стените, мухълът и плесенясалата миризма в мазетата показват проблеми с влагата. Това може да бъде безвредно или сериозно.
- Следи от капки и вода на тавана показват, че покривът тече. Плъзгащите се плочки и счупените летви също могат да показват проблеми.
- Прозорците и вратите трябва да бъдат проверени за наличие на пукнатини, дали рамките на прозорците са повредени. Единичното остъкляване прави почти наложително подмяната на прозорците.
- Ако виждате само няколко контакта, но стари ключове за осветление, електрическата инсталация обикновено трябва да бъде напълно подновена.
- Пукнатини по стените могат да показват статични проблеми, макар и не непременно. Трудно е, когато са непрекъснати отвътре навън.
Проблеми като този не трябва да водят до отказ за закупуване на въпросната къща. Те просто трябва да бъдат взети предвид при цялостното изчисление преди покупката. Това е важно първо за финансирането чрез банката и второ за покупната цена. Позоваването на индивидуални щети може да се използва за понижаване на покупната цена.
Съвет: Намерете най-евтините регионални майстори и специализирани фирми, сравнете офертите и спестете до 30%. Запитване сега без задължениеСпазвайте законовите изисквания
В допълнение към чисто структурните условия трябва да се вземат предвид и редица законови изисквания, тъй като те оказват влияние върху разходите. Означава задължения за обновяване, защита на паметниците и планиране на земеползването. Финансовите последици от тези изисквания могат да бъдат изчислени по различен начин в трите области.
ENEV определя насоки за нови собственици на жилища © marco2811, fotolia.com
Разходите, произтичащи от задълженията за енергийно ефективно обновяване, могат да бъдат изчислени сравнително добре . Всеки, който е доволен от много груби оценки, може да потърси информацията в Интернет. Всеки, който би искал да знае повече обвързваща информация, може да се свърже с енергиен съветник. При закупуването на къща днес има три специфични задължения - изолиране на тавана на горния етаж, изолиране на тръби за отопление и топла вода в неотопляеми помещения и подмяна на стари отоплителни системи. Тук не можем да навлизаме в подробности, това е тема сама по себе си. Между другото, трябва бързо да се обмисли напълно изолация на неизолирани жилищни сгради, дори ако това винаги е свързано с петцифрени разходи.
Това е задължително, но не толкова скъпо - в неизолирани помещения тръбите за отопление и топла вода трябва да бъдат изолирани. © André Reichardt, stock.adobe.com
Преди да купите по-стара къща, определено трябва да изясните дали е вписана сграда. Трябва да се прави разлика между така наречената ансамблова защита, при която авторитетът на паметника има думата само във външния дизайн на къщата, и отделния паметник, при който всички строителни мерки също трябва да бъдат обсъдени вътре. Изискванията могат да бъдат значителни, цените за нови прозорци например лесно се утрояват. Фактът, че властите на паметниците също предоставят техническа помощ за ремонта, е положителен, но често не помага финансово.
Старата сграда списъчна сграда ли е? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Изясняването на ситуацията на законовото планиране също е наложително . Ако има план за застрояване за въпросния квартал, можете да видите какво може да се изгради върху имота - но и какво е възможно в квартала. Ако няма устройствен план, всяка сграда трябва да се побере в съседната сграда. Ако планирате промени, силно се препоръчва да се консултирате с местната сграда. Между другото, много общини правят текущите планове за развитие достъпни на своите уебсайтове.
Мястото също играе роля
Друг фактор при решението за закупуване на къща е местоположението - но това се отнася за всички къщи и следователно трябва да се разглежда тук само като указание. Във всеки случай, като потенциален купувач, трябва да проверите последиците от ситуацията за собствената си житейска ситуация - трябва ли да си купите друга кола, защото магазините или детските заведения не са на пешеходно разстояние? Има ли фирми, от ресторанти до автосервизи, които вдигат шум? Има ли планирани проекти в квартала, които да влошат качеството на живот? Тези въпроси също играят роля, ако искате да дадете имота под наем изцяло или частично.
Фактор, който често се надценява във връзка с финансирането, е свързан и с личната ситуация - личните вноски . На теория можете да направите много сами, особено след като голяма част от необходимата информация е лесно достъпна в Интернет. Но имате ли време и издръжливост? Когато решавате да купите стара сграда, трябва да внимавате с вашите собствени вноски - но те също могат да играят роля. Мнозина се забавляват и с него!
Обновяване: За кои занаяти има смисъл да го направите сами? 
Личен принос на строителната площадка: предимства и недостатъци
Но има и други фактори, които трябва да бъдат претеглени по различен начин. Разположението на стаята в къщата отговаря ли на вашето семейно положение и нужди? Съществуват ли мебели в къщата, особено евентуално съществуваща кухня? Оценявате ли гараж или навес за автомобили и може ли това все пак да се изгради? Но също така: Искате ли да инсталирате слънчева система и дали статиката на покрива дори позволява това?
Не забравяйте субсидиите и допълнителните разходи
Друг фактор във финансирането и следователно в решението за закупуване на стара сграда са безвъзмездните средства . Има различни разпоредби за изброените сгради; Общото между всички обаче е, че те по никакъв начин не компенсират допълнителните разходи и следователно не трябва да се вземат предвид. Безвъзмездни средства или по-евтини заеми също са на разположение за енергийни ремонти - те вече могат да бъдат взети под внимание.
Финансиране за обновяване на стари сгради: Добре е да се знае
И има още една тема, която може да забравите въпреки целия ентусиазъм за страхотна стара сграда - в допълнение към действителната покупна цена има и допълнителни разходи . Ако е необходимо, това са разходите за брокера, но във всеки случай данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти, таксите за вписване в поземления регистър и таксата за нотариуса.
Често забравяни - но никога от данъчната служба: Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Понякога въпросът също не се взема предвид, че обикновено не е възможно да се премести по време на ремонта, но банката би искала да има плащания на лихви и главница. Това може да се превърне в тежест, ако спестеният наем е за финансово участие. Може да бъде облекчение, ако банката отпусне гратисен период - но това трябва да бъде договорено.