Дългосрочният наем е алтернатива на нормалното закупуване на земя и е особено подходящ за семейства с малко капитал. На търсени места понякога това е единственият начин да реализирате мечтата си да притежавате собствен дом. Тук можете да разберете какви предимства можете да получите от това и на какво трябва да обърнете внимание.
Как работи дългосрочният лизинг?
Наследственото право на строеж, наречено наследствено отдаване под наем, дава възможност на собствениците на сгради да отдават под наем парцел за период до 99 години и да построят къща върху него. Земя със съответни договори за наем често се предлага от общини, църкви или фондации. Но частни лица могат да бъдат и наематели. Лизингополучателят плаща само лихвената лихва за договореното време.
Дългосрочните договори за наем с църквата могат да бъдат от особен интерес, тъй като членовете често получават земя при особено добри условия, а големи семейства или семейства с хора с увреждания се възползват от финансови предимства.
Каква е наземната рента?
Наземният наем обикновено е четири до шест процента от стойността на имота годишно, като сумата може да се изплаща ежемесечно, тримесечно или годишно - като наем за дългосрочно ползване. За разлика от класическия ипотечен кредит, чието изплащане винаги остава същото и обикновено се изплаща след 30 години, наземният наем се увеличава с годините. Това крие рискове, особено при дългогодишни договори за лизинг: някои притежатели на лизингови договори, които са пенсионирани или овдовели, вече не могат да плащат непрекъснато нарастващия наем, тъй като доходът им е по-нисък или вече не се прилага.
Колко дълго е дългосрочният наем?
Точната продължителност на наемния договор не е предвидена в закона - така че можете да преговаряте. Има и дългосрочни наеми за 50, 60, 75 или 99 години. Препоръчително е обаче да имате възможно най-дълъг срок, т.е. най-малко 80 години, така че дългосрочният наем да не изтече през живота ви. Дългосрочният период обаче води до риск от значително по-висока наземна рента в крайна сметка.
Трябва ли да плащам данък върху прехвърлянето на недвижими имоти при дългосрочен наем?
Дори при дългосрочен наем трябва да платите данък върху прехвърлянето на недвижим имот върху имота. Но това се изчислява по различен начин от средната покупка на имот въз основа на договорения годишен наем, коефициент на преобразуване и срока на лизинга. По този начин данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти при дългосрочен наем е по-евтин от този при традиционните покупки на имоти.
Намирането на имот обикновено е много трудно, особено на търсени места. Някои имоти се предлагат само при дългосрочен наем.
Кой е собственикът на дългосрочен наем?
Арендаторът, т.е. църквата, общността или частното лице, остава собственик на имота през цялото време - но наемателят е собственик на неговия имот. Това понякога може да доведе до триене, например ако наемодателят е осигурил право на участие в промени, като удължаване или преобразуване, или в случай на ипотека. Дори ако собственикът на жилището иска да продаде своя лизингов имот междувременно, лизингополучателят има думата.
Купуването на парче земя с дългосрочен наем може да има смисъл, ако наистина искате да живеете в собствената си къща, но имате само ограничен капитал. Няма разходи за закупуване на имот. С наземния наем наемателите на практика плащат наем за дългосрочно ползване. Живеете като собственик, но притежавате само Your-Best-Home.net, който е на земята, а не на земята.
Предимства и недостатъци на дългосрочните наеми
Когато ниските цени са примамливи на скъпи места, често се включват дългосрочни наеми. Това може да бъде изгодна сделка - или да доведе до повече разходи, отколкото се очакваше първоначално. Даваме ви преглед на възможностите и рисковете.
|
Ползи |
недостатък |
|---|---|
|
Евтина алтернатива на финансирането на недвижими имоти, |
Поради корекцията на наземния наем плащате |
|
Атрактивен за семейства с малко капитал |
Не всички банки финансират къща |
|
Разпределение според социални критерии |
Наемодателят има думата при изграждането на |
|
Нает имот, могат да бъдат продавани или наследени |
Трудно |
|
Ако договорът приключи, |
Обезщетението за Your-Best-Home.net възлиза на |
Какво съдържа дългосрочният наем?
- Договорът за наем обикновено тече от 60 до 99 години. Той описва как точно трябва да се построи имотът - с дом, терасовидна къща или жилищна сграда с гаражи. Освен това, разбира се, планът за развитие на общността продължава да се прилага.
- Договорът за лизинг съдържа така наречената клауза за задържане на стойност: той определя ценовия индекс, към който се коригира лихвеният процент на лизинга - обикновено текущият индекс на потребителските цени на Федералната статистическа служба. Корекцията обикновено се извършва на всеки пет години, но е възможна и на всеки три години.
- Наследственото право на строеж също трябва да бъде вписано в специален поземлен регистър, поземленият регистър на наследствената сграда и договорът трябва да бъде нотариално заверен. Наземният наем също е въведен тук като реална тежест и е посочена корекцията на лихвения процент.
- Лизингополучателят има право на първи отказ в случай, че Your-Best-Home.net трябва да бъде продаден. Въпреки това, следва да бъде регламентирано по договор, че обичайните пазарни условия се прилагат за него.
- Съвет: Като дългосрочен наемател си осигурете право на първи отказ с договор, ако имотът ще бъде продаден по-късно. Нямате законно право на това. Но бъдете внимателни: не се оставяйте да бъдете убедени да поемете задължение за покупка.
Договорът за наем трябва да бъде заверен от нотариус и вписан в поземления регистър.
Дълъг наем: край на договора и прекратяване
Нито дългосрочните наематели, нито собствениците на имоти могат да прекратят договора по време на срока, но могат да го прекратят предсрочно по взаимно съгласие. Изключението е така нареченото обръщане: собственикът може да поиска обратно прехвърлянето, ако потребителят не надгражда върху имота в рамките на определен период от време, дълго време е в забава с лихвените си плащания или нарушава други задължения по договора.
Ако договорът приключи или ако бъде прекратен преждевременно в случай на връщане, наемателят получава обезщетение за Your-Best-Home.net. Две трети от пазарната стойност на имота са предвидени в закон. За да се избегнат спорове, трябва да е ясно при подписване на договора кои критерии се използват за изчисляване на стойността на къщата към този момент. Възможно е становище от публично назначен експерт или експертна комисия. Това включва и стойността на оставащия срок на наследственото право на строеж. При сключването на договора трябва да определите сумата или основата за изчисляване и начини на плащане с наемателя.
Удължаването на договора между двете страни е възможно, но не е задължително. Ако потребителят иска да удължи срока на дългосрочния лизинг, той трябва да потърси дискусия рано. Само ако имотът трябва да остане под дългосрочен наем, наемателят има приоритет пред останалите заинтересовани страни. Ако договорът бъде удължен, корекцията на лихвения процент трябва да бъде фиксирана въз основа на стария договор. Удължението трябва да бъде вписано в поземления регистър, преди да изтече времето.
Продажба на лизинговата собственост
Лизингополучателят може да продаде лизинговата собственост през срока на договора - със съгласието на собственика на имота. Това може да откаже, например, ако потенциалният купувач няма добър кредитен рейтинг. В противен случай купувачът заема мястото на първоначалния потребител и договорът продължава при същите условия.
