Това е любимата страна на германците и се смята от мнозина за мечтаното място за собствените им четири стени: Испания. Нищо чудно, че хиляди германци вече имат ваканционен дом или апартамент в Испания. 15 процента от недвижимите имоти на Майорка са в германски ръце. Тук можете да разберете какво трябва да имате предвид, когато купувате къща в Испания.
Древни паметници и футуристична архитектура, широки пясъчни плажове и планински провинции - Испания предлага по нещо за всеки вкус. Над 100 000 германци вече притежават къща там. Мнозинството го използва първо през ваканциите, а по-късно като второ или постоянно пребиваване.
Изискване за къща в Испания
Обикновено няма ограничения за заетост за гражданите на ЕС. Властите в някои крайбрежни региони и части от островите обаче си запазват правото да разрешават на чужденците да купуват. Ако пребивавате в страната повече от 90 дни наведнъж, имате нужда от разрешение за пребиваване и веднага щом пребивавате предимно в Испания, т.е. от 183 дни в годината, ставате данъчно задължен „резидент“. Чуждестранните инвестиции, включително закупуването на недвижими имоти, са до голяма степен либерализирани в Испания и в повечето случаи могат да бъдат извършени без разрешение до сума от 2,9 милиона евро.
Намерете правилната къща
LBS Immobilien GmbH предлага сертифицирани ваканционни имоти на избрани места в Испания, включително ваканционния остров Майорка. Разбира се, брокерите (включително много немски брокери) действат и като агенти. Оферти за недвижими имоти редовно ще намерите в регионалните испански вестници, както и в някои от най-големите германски вестници (издания през уикенда) и специални списания за ваканционни имоти.
Няма ограничения за закупуване на къща за граждани на ЕС.
Подготовка: Документи за закупуване на имот в Испания
Ако искате да закупите имот в Испания, първо трябва да проверите правата на собственост на продавача, като използвате следните документи.
Извлечение от поземлен регистър: (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad съгласно чл. 223 Ley Hipotecaria). За информация дали имотът е обременен от ипотеки или има ограничения за ползване, например права на път.
Договор за нотариална покупка (escritura de compraventa) с бележка от поземления регистър (Registro de la Propiedad).
Доказателство, че предишният собственик е плащал данъци върху имуществото през последните пет години. В Испания настоящият собственик на имот винаги отговаря за тези искове. Те стават с давност след пет години. Държавата може да събира суми, които преди това са се натрупали от новия собственик.
За селска земя: Кадастралният сертификат (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro), така че вписванията да могат да се сравняват с тези в поземления регистър.
Нека общината потвърди качеството на строителната земя и представи разрешение за строеж и сертификат за обитаемост. Проверете дали строителните разрешения са спазени. Нарушенията стават забранени само след пет години. За да бъдете сигурни, можете да издадете „отрицателен сертификат“.
Попитайте дали има ограничения за закупуване на чужденци от съображения за защита на природата и селското стопанство, както и военна сигурност за желания имот. Извън така наречените урбанизирани зони всички острови и някои крайбрежни региони подлежат на одобрение. Свържете се със строителния орган на общината (Gerencia Municipal de Urbanismo) за защита на природата и селското стопанство и регионалния военен орган (Delegación de Defensa) за ограничения на покупките поради военна сигурност.
По-нататък проверете дали имотът е отдаден под наем. Наемателите имат широки права в Испания. Ако има комисионна на брокер, уверете се, че тя е начислена на продавача. В противен случай комисионната никога не трябва да бъде повече от пет процента.
Речник за закупуване на ваканционен дом
Основна пречка за закупуване на къща в Испания е техническият език. Превеждаме за вас най-важните испански термини на немски.
- comunidad de propietarios: Общност на собствениците - Внимание: Не само апартаменти, но и жилищни комплекси с общо ползване на басейни, паркове или подобни формират общност на собствениците.
- Comunidades de hecho: Общност от собственици, която не е вписана в поземления регистър, но е произлязла от обичайното право и също създава задължение за участие.
- Administrador: Администраторът предоставя информация за правата и задълженията в общността на собствениците. Преди да купите, нека да потвърдят, че предишният собственик е платил всички вноски в общността на собствениците. В противен случай ще носите отговорност.
- Escritura de division horizontal: Актът за делба показва комунална собственост.
- Cuotas de participación en elementos comunes: Процент от общата система.
- Estatutos: Уставът частично определя разпределението на разходите за общността и може да бъде променен само с единодушно решение.
- Reglamento de régimen interior: Редът на общността се приема или променя с решение на мнозинството.
Помощ от нотариуса
След като поиска извадка от поземления регистър, поземленият регистър е длъжен да уведоми нотариуса по факс за всяка промяна в ситуацията в поземления регистър в рамките на десет дни. Нотариалният договор се сключва в рамките на този десетдневен срок. Собствеността вече е прехвърлена на купувача с частния писмен договор за продажба, но за вписване в поземления регистър е необходим нотариално заверен договор за продажба. Със сключването на договора продавачът получава парите си.
В деня на подписване на договора нотариусът обикновено информира поземления регистър за нотариалната заверка. Това води до блокиране на поземления регистър за период от десет дни и по този начин защитава купувача, който е вписан в поземления регистър, след като плати своя шест или седем процента данък върху прехвърлянето на недвижими имоти.
Експертни съвети въпреки добрия испански
На испански език има и един вид легален немски. Ето защо всеки, който може да комуникира свободно в кръчмата и в магазина, далеч не е подготвен за преговори по договор. Езиковите бариери обаче не са проблем. На Балеарските острови, Канарските острови или в крайбрежните региони като Коста дел Сол можете да намерите достатъчно английски и някои немскоговорящи адвокати, които се грижат за формалностите и проверяват документите. В Майорка, където около 15 процента от имотите са в германски ръце, често вече са налични немски копия на договорите. Въпреки това разходите за местния юрисконсулт си заслужават. Защото испанското договорно и данъчно законодателство е различно от нашето. Без експерти може да попаднете в капан. В по-малко туристически райони също трябва да се обадите на специализиран преводач.
Адвокатските хонорари са по договаряне и варират около един процент от покупната цена. Сложните въпроси оскъпяват съветите. Например съгласно испанското законодателство собственикът не трябва да се регистрира в поземления регистър. Определено не трябва да правите без него сами. Ако обаче продавачът не е вписан в регистъра, адвокатът е инструктиран да изясни структурата на собственост. Или договорите за покупка на всички предишни собственици трябва да бъдат заверени от нотариуса, или нотариалният акт е придобит от последния регистриран собственик. Това обаче изисква съдействието на продавача на имота и последния регистриран собственик.
За да избегнете възможна вреда, винаги се консултирайте с опитен съветник, ако имате трудни въпроси или проблеми. Таксата му често е само малка част от възможните ви щети.
Извлечение от поземления регистър предоставя информация за възможни тежести върху къщата.
Не купувайте първата къща в Испания, на която сте попаднали
Посещението на къща по време на атмосферния залез може да бъде съблазнително. Независимо от това, не бива да се увличате със спонтанно „ние ще вземем това“ и, ако е възможно, да договаряме цената с продавача под свидетели. Защото само с тези изявления вече сте сключили валиден договор. Ако не искате да го купите по-късно, съдът може да ви осъди обезщетение.
Ако сте намерили страхотен имот, но все пак искате да запазите задната врата отворена, можете да вземете опция за закупуване (contrato de opcion de compra). С него се удостоверява правото за закупуване на имота при договорените условия. В действителност обаче, въпреки опционния договор, вие не сте защитени от факта, че брокерът продава имота на друга заинтересована страна. Освен това първоначалната вноска се равнява на първоначална вноска за покупка и не се изплаща, ако не купите. Изводът е, че опцията за покупка не е препоръчителна. Предлагането е не само разнообразно, но и надвишава търсенето. Така че няма натиск във времето.
След като вземете окончателно решение, частният договор за покупка (Contrato Privado) е достатъчен, тъй като обвързва купувача и продавача с покупката. Препоръчва се писмен договор, който подписвате едва след определяне на свойствата на имота и договаряне на всички подробности (договарящи страни, описание на имота - местоположение, нетна жилищна площ, размер на имота - данни за поземлен регистър, съседни имоти). Той определя условията за плащане и евентуалното уреждане на непогасени данъци, както и всички направени разходи за прехвърляне, регулира кой плаща допълнителните разходи и какво се случва с инвентара. Освен това страните посочват времето за предаване и поемането на таксата в този документ. По-късното нотариално удостоверяване вече е уговорено или насрочено там.
Договор за нотариална покупка (escritura de compraventa) също може да бъде сключен незабавно. Препоръчваме ви като купувач да настоявате за това, дори ако е уговорено разсрочено плащане, и след това да организирате вписването му в поземления регистър.
Настоявайте за нотариално заверен договор за продажба (Escritura) в немски превод като осезаема част от оригиналите и сами сте вписани в поземления регистър. Това е единственият начин да ви предпазим от искове на трети страни. Предпоставката за вписване в поземления регистър е нотариално заверен договор за покупко-продажба и доказателство, че данъкът върху земята е платен. За нови сгради също се изисква нотариално заверена декларация за нова сграда и декларация за обитаемост. Женените продавачи се нуждаят от пълномощно от съпруга.
Бъдете критични към договорите за формуляри, тъй като те обикновено съдържат предимства само за договорния партньор, който е проектирал формуляра. Индивидуалните договори или индивидуални споразумения могат да окажат положително влияние върху преговорите за договори, но рядко подобряват резултата във ваша полза. Очевидно се приема за даденост, а също и очевидно вторичните уверения са неефективни без писмено потвърждение от договорния ви партньор.
Договорете в договора кое право да се прилага. Когато се съгласявате с мястото на юрисдикция, уверете се, че съдебното изпълнение на вашите договорни искове не е възпрепятствано от място на юрисдикция далеч от имота. Ако не сключите договорно споразумение относно мястото на юрисдикция, компетентният съд по местонахождението на имота се определя като място на юрисдикция съгласно испанското законодателство.
Уверете се, кои гаранции се предлагат, така че обещаното и договореното по договора - ако е необходимо и в съда - да могат да бъдат изпълнени. Хората, участващи в строителството (предприемач на имоти, главен изпълнител), носят отговорност по испанското законодателство за структурни дефекти в сградата в продължение на десет години. Следователно те са длъжни да сключат подходяща застраховка.
Ако имот, който е в процес на изграждане и все още не е завършен, е закупен в резултат на плащания на вноски, продавачът трябва да представи доказателство, че по отношение на плащанията на вноски е сключена застраховка или банкова гаранция. Бъдете особено критични към така наречените модели за споделяне на време или конструктор!
По правило десет процента от покупната цена се дължи с предварителния договор, а останалите за нотариалното удостоверяване. Ако купувачът не плати останалата сума в уговорения срок, депозитът отива при продавача, без купувачът да получи имота. Ако обаче имотът бъде продаден на трета страна през периода, уговорете предварително с продавача, че в този случай той ще ви върне двойно първоначалната вноска. Ако не си върнете парите, само обжалването ще ви помогне.
Вписването в поземления регистър в Испания
Регистърът защитава регистрираното лице от искове от трети страни, например ако имотът е продаден два пъти. В такъв случай купувачът, който е в поземления регистър, има повече лостове. Другият има право само да претендира за вреди срещу продавача.
Следователно трябва изрично да инструктирате нотариуса да ви отбележи и регистрира като собственик в имотния регистър. Той не е задължен автоматично да го прави. Веднага след подписването на договорите го помолете да поиска от поземлената книга да ви регистрира като нов собственик в „libro diario“ (за предпочитане по факс). Времето на всеки представен документ е отбелязано в този „дневник”. Записът е валиден за около два месеца. Междувременно трябва да представите нотариално заверения договор за покупка на властите и доказателство за платения данък върху прехвърлянето на собственост; за нови сгради, новия сертификат за сграда (declaración de obra nueva) и сертификат за обитаемост (cedula de habitabilidad).
По принцип е възможно Escritura да бъде заверена от немски нотариус. По-препоръчително е обаче да изберете испански нотариус или поне да го привлечете. Той просто трябва да е запознат с испанското законодателство. Или купувачите и продавачите могат да бъдат представени в Испания с нотариално пълномощно.
Юридическият немски език се предлага и на испански - така че намерете опитен адвокат.
Постройте къща без риск
Прекрасни парцели се предлагат в Испания, но не на всички е позволено да се надграждат. Общината информира какво е допустимо и дали все още има разходи за развитие. Архитектът получава разрешение за строеж (licencia de obras). Ако имотът е в така наречения „urbanizacíon“, обикновено няма проблем. Защото това означава строителна земя. Въз основа на плановете за развитие в общинската администрация може да се види дали в района се планират обекти за намаляване на стойността. Ако искате да се установите в определен район, струва си да попитате кметството за земя или уважавани брокери. Най-общо казано, изграждането на нова сграда от разстояние е сложно. Във всеки случай трябва да наемете мениджър на сайта (aparejador) с добри препоръки.
Обекти на разработчици на имоти
Имотите, които все още са в процес на изграждане, не трябва да се плащат предварително. Дори ако разработчикът би искал това. Препоръка: Платете 30 процента, 40 процента, когато черупката е на мястото си, 20 процента след вътрешната работа и десет процента, когато ключовете са предадени. Новият Закон за строителството, който предвижда десетгодишна гаранция, се прилага за всички одобрени проекти. Разработчикът остава собственик до края. Ако поиска плащания на вноски, той е длъжен съгласно испанското законодателство да осигури своевременното завършване на строежа или всяко погасяване на първоначалните вноски чрез банкова гаранция или застраховка. Преди собствеността да премине към купувача, предприемачът на имота представя първото разрешение за ползване и предава новия документ за строеж, с който Your-Best-Home.net след това се регистрира в поземления регистър.
Финансиране на имота в Испания
Винаги използвайте най-малко 40 до 50 процента собствен капитал, когато финансирате имот в чужбина. Недвижимите имоти или други активи в Германия също се считат за заместител на собствения капитал. Спестовните фондове за изграждане на обществото могат да се използват и за финансиране на жилищни мерки в Испания *. В допълнение към вътрешните залози и обезпеченията за замяна, ипотеките върху жилищен имот в Испания също могат да се използват като обезпечение за такова финансиране. По принцип търговски имоти не могат да бъдат заети. Освен това, не е възможен заемът за модели за временно ползване, модели „строители“ или „купувачи“.
бакшиш
Винаги е по-добре да вземете сигурно финансиране, дори ако уж добрите предложения за витрини от испански банки привличат. Те обаче често са валидни само за една година. Тогава банките рязко повишават лихвените си проценти.
Ако вече сте сключили предполагаемо добро финансиране и се страхувате или страдате от високи увеличения на лихвените проценти, вашата банка или строително общество често може да ви предложи заем за обратно изкупуване с фиксирана лихва в комбинация с договор за строително общество. Вашето финансиране отново ще бъде в безопасност.
Оценка на собствеността
Кредитодателят обикновено се оценява от вашия кредитор. За тази цел е привлечен испански партньор за сътрудничество. Той извършва оценка на пазарната стойност от компетентен експерт по сгради. Разходите, направени за поскъпването, се поемат от кредитополучателя.
След правната проверка на испанския поземлен регистър от адвокат и изясняването на възможностите за сигурност на вашия заем, вашият кредитор изготвя писмото за одобрение и договора за заем. След подписване на договора за заем се инициира заявлението за ипотека.
Поръчайте ипотека
Вашият кредитор наема адвокатска кантора, която да изготви ипотечния договор на испански. След това имате поръчана ипотека от испански нотариус въз основа на този проект. Ипотечният акт трябва да бъде представен за вписване в съответния имотен регистър в Испания. Можете също така да уредите изпълнението на акта в повечето нотариални кантори, но трябва изрично да направите поръчката. В противен случай е препоръчително целият процес на регистрация да се извършва от обработващ офис - наречен Gestoria - или упълномощен представител на място.
След като регистрира ипотеката, кредиторът ви ще получи оригиналния документ за преглед. Ипотеката се приема от германски нотариус. Този немски документ трябва да бъде снабден с апостил с оглед на регистрацията в Испания и допълнен с испански превод.
Трябва незабавно да платите всички разходи и данъци, включително тези в Испания.
* За договори за жилищни заеми и спестявания, за които са отпуснати държавни премии, този тип употреба не е „облагодетелстван“ или „накърняващ премиите“.
Ако сте намерили подходяща къща, но все пак искате да държите задната врата отворена, има опция за закупуване.
Документи за закупуване на къща в Испания
- Декларация за съгласие за трансгранично финансиране
- NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) испански идентификационен номер за регистрирани чужденци (виж по-долу)
- Лице за контакт с телефонен номер за разглеждане на имота под наем. Той трябва да бъде информиран за планираната проверка от нашия експерт.
- План за строителство и обект, строителни чертежи, описание на сградата, информация за жилищното пространство и затвореното пространство
- Разрешение за строеж от отговорната община за планираната нова сграда или за съществуващата сграда
- Копие от нотариално заверен договор за покупка, евентуално в превод на немски, копие от частния договор
- Извлечение от имотния регистър (Registro de la Propiedad) под формата на "nota simple informativa съгласно чл. 332 Reglamento Hipotecario"
- най-новите снимки на обекта
- Известия за данък върху собствеността за последните три години (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Сертификат за обитаемост
- Потвърждение, че всички такси и данъци са платени
- Сертификат за пожарна застраховка
Всички документи, които все още не са на разположение, трябва да бъдат представени веднага след получаването им. В отделни случаи се изискват други документи. Моля, имайте предвид, че финансирането на имот в чужбина може да отнеме значително повече време, отколкото у нас. Следователно трябва да говорите своевременно с кредитора си, например LBS, относно намеренията си за покупка.
Изплащане на заема
Заемът се изплаща, след като заемът е одобрен, подписаният договор за заем е представен и ипотеката е вписана в испанския поземлен регистър. Доверителни плащания чрез испански нотариус са възможни след предварително споразумение и в тясно сътрудничество с заемодателя.
Испанският идентификационен номер NIE
Гражданите на други страни получават т. Нар. Идентификационен номер за чужденци (NIE - Número de Identificación de Extranjeros) от испанските имиграционни власти след регистрация. Този номер се използва при почти всички транзакции в Испания (напр. Покупка на недвижими имоти) и улеснява кореспонденцията с властите и офисите. Като бъдещ собственик на имот трябва да получите идентификационния номер своевременно преди нотариално заверено споразумение за покупка. Можете да кандидатствате за това на място в полицейските власти (Comisaría de Policía) или в Германия в испанските генерални консулства.
Разходи за покупка на къща в Испания
Купувачите трябва да предвидят десет процента от покупната цена за допълнителни разходи за покупка. Около 1,5 до два процента са направени за нотариални и поземлени регистри, включително такси за регистрация, останалото се разпределя между различни данъци. Ставката за данък върху прехвърлянето на недвижими имоти IVA (impuesto sobre el valor anadido) обикновено е седем процента. При закупуване на парцел за строителство към фактурата се добавя 16 процента ДДС. Покупката на недвижими имоти на Канарските острови се облага с местния данък IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) в размер на четири процента.
Данъкът върху поскъпването на капитала е еквивалентен на данък върху спекулациите, който се събира при препродажба на имота. За нерезиденти това възлиза на 35 процента от увеличението на стойността. Ако продавачът е нерезидент, купувачът е длъжен да задържи пет процента от покупната цена и да я плати на данъчната служба. След това продавачът може да определи действителното данъчно задължение в данъчна декларация. Схемата за предплащане на данъци не се прилага, ако имотът е бил собственост на продавача повече от десет години на отчетната дата и не са предприети мерки за повишаване на стойността.
Данъкът за поскъпване на земята (Plusvalia) облага увеличението на стойността на имота. Според закона те се поемат от продавача. В случай на неплащане обаче настоящият собственик на имота носи отговорност. Следователно, ако е възможно, трябва да включите добавката „segun la ley“ в договора. Размерът на Plusvalia зависи от размера на имота, общината и дължината на собственост. Изчислява се с помощта на кадастралната стойност, която се актуализира на всеки три години. Грубо може да се изчисли един процент от покупната цена. Данъкът не се отнася само за продажбите, наследниците също са помолени да платят. Не се събира в покрайнините на общините.
Испания и Германия не са сключили споразумение за данък върху наследството. Следователно първоначално се събира в двете страни. След това сумите, платени в Испания, се компенсират с германския данък върху наследството. Ако попаднете под данъчните освобождавания в тази държава, Испания няма да възстанови нищо. Данъкът върху наследството изтича след пет години. Особено сред не-роднините може да има смисъл да прехвърлите имота през целия си живот. Обсъдете това със специализиран адвокат или данъчен съветник.
Имотът трябва да бъде застрахован срещу пожар и кражба. Препоръчва се и застраховка "Гражданска отговорност" и застраховка за домашно съдържание. Финансирането и текущите разходи не са малка част от ваканционния дом в Испания. Следните разпоредби се прилагат за техния размер.
Текущите разходи се разпределят относително равномерно между данъците, оперативните разходи и разходите за поддръжка.
Разходи за финансиране
Разходите за оценката се основават на пазарната стойност на имота и сумата, например, до пазарна стойност от 300 000 евро, около 600 евро. Проектът за ипотека и правната експертиза от адвокат струват около един процент, но поне около 800 евро.
Текущи разходи
Експлоатационните разходи са средно около 1,5% от покупната цена и са разпределени относително равномерно между данъците, оперативните разходи и разходите за поддръжка. Данъкът върху недвижимите имоти (impuestos de bienes imuebles, IBI), който общината начислява, представлява голяма част от данъците. Дори за по-малките имоти това е няколкостотин евро годишно. „Справочна катастрофа“ може да се намери и на фиша за данък върху имуществото. Това е кодовият номер на поземлената служба, който поземленият регистър изисква за регистрация.
Втората основна част от данъците идва от доходите от наем. Дразнещо, но правилно: дори и никога да не наемете апартамента, пак плащате този данък. В Испания заетостта на собственика се счита за самонаемане. Нерезиденти плащат фиксирана ставка от 0,5 процента данък върху дохода върху кадастралната стойност на имота. Загубите от отдаване под наем и лизинг напоследък могат да се искат за данъчни цели в Германия. Данъкът върху богатството е, в зависимост от неговия размер, например 0,2 процента от кадастралната стойност.
Ефекти от използването на домашен заем и спестовни фондове
Използването на жилищни заеми и спестовни фондове в чужбина в периода на ангажимент се счита от данъчната служба като вреда за премии или данъци. Основно изключение се отнася само за служители от Европейския съюз: Според решенията на BFH те могат да използват спестовни фондове за изграждане на обществото за семейни домове в държавата си на пребиваване.
Другите данъчни ефекти на имот в чужбина - като третирането на доходите / загубите от отдаване под наем и лизинг в чужбина за данъчно облагане на доходи в Германия - се основават на споразумението за двойно данъчно облагане между Германия и Испания. Тук трябва да участва данъчната служба, отговорна за данъчното облагане на данъкоплатеца.
Полезни адреси
Това са институции, които могат да бъдат полезни при закупуване на ваканционен дом в Испания:
Федерална
агенция за информация за външната търговия / сега: Германия Trade an Invest GmbH (GTAI) Германска асоциация за защита на чуждестранните недвижими имоти , DSA
Германска и Швейцарска асоциация
за защита на чуждестранна собственост eV
Цялата информация, дадена тук, е предоставена доколкото ни е известно. Въпреки това не може да се даде гаранция за коректността или пълнотата на информацията.