Разрешението за строеж не е абсолютно необходимо за всеки строителен проект. Тук можете да разберете кога трябва да кандидатствате за разрешение за строеж и кои документи са ви необходими за кандидатстване за строеж.
С разрешение за строеж вие сте на сигурно място като строител. Можете да бъдете сигурни, че ще можете да строите в съответствие с одобреното от вас приложение за сграда и че повече няма да се сблъсквате с никакви законови пречки. Винаги има право на издаване на разрешително, ако строителният проект не поражда никакви опасения по отношение на строителното планиране или строителните разпоредби. Разрешението обаче трябва да се използва в рамките на три години, в противен случай то ще загуби своята валидност и ще трябва да кандидатствате за удължаване.
За кои проекти се нуждаете от разрешение за строеж?
Планирате ли нова сграда, искате да разширите или модернизирате къщата си? Тогава най-вероятно ще ви е необходимо разрешение за строеж. По принцип за всяко строителство, промяна на предназначението и мярка за разрушаване се изисква разрешение за строеж. Законът за строителството обаче е съвсем различен на национално ниво - в някои страни дори малките структурни промени, като капандурите изискват разрешение за строеж, в други те могат да бъдат издигнати без разрешение. Поглед върху съответните държавни строителни разпоредби, които обикновено можете да намерите на интернет порталите на правителствата на щатите, разкрива какво може и какво не може да се строи без разрешение за строеж. За неспециалистите обаче разговорът със служител на местната сградна власт често е по-разбираем и надежден. Те могат да бъдат намерени, в зависимост от региона,под различни имена: сграден отдел, надзорен орган на сградата или сграден орган.
Съвет : Ако не направите официална писмена - и подлежаща на заплащане - предварителна заявка за сграда, а искате само устна информация, не забравяйте да отбележите разговора: Това включва текущата дата и час на разговора, името на служителя, неговия телефонен номер и разбира се записаното съдържание. Бележката за разговора може да бъде полезна, ако след това има несъответствия. В идеалния случай на среща ще ви придружава роднина или познат, чието име също трябва да бъде отбелязано в бележката. Алтернативата: Изпращате заявката си писмено и неформално по имейл - това също обикновено е безплатно.
За кои строителни проекти не се изисква разрешение?
Объркващо е: В Бавария собствениците винаги се нуждаят от разрешение за изграждане на зимна градина. В Тюрингия това се отнася само за особено големи, отопляеми екземпляри. Това е така, защото законът за строителството е въпрос на федералните провинции. В някои федерални щати изобщо не се изисква разрешително за градински навеси, покриви на вътрешни дворове, навеси за автомобили и гаражи, фотоволтаици, слънчеви колектори и водни басейни. Затова попитайте местния орган за разрешение за строеж. Ако вашият строителен проект не изисква разрешение, можете да предприемете действия веднага.
Опасност: Някои строителни проекти не изискват одобрение в някои федерални щати, но ги уведомете. С такива мерки собственикът на сградата или неговият архитект често трябва да попълва толкова много формуляри и да подава документи, както при нормално заявление за сграда. Но строителният орган проверява само селективно проекта на сградата. Ако собственикът на сградата не чуе друго от органа на сградата след определен период от време, разрешението за строеж се счита за предоставено. Това също се нарича процедура за освобождаване (виж по-долу).
Добре е да знаете : Дори строителните мерки, за които не е необходимо разрешение, са предмет на изискванията на законодателството за обществените сгради. Например трябва да спазвате правилата за разстояние. В противен случай органът може впоследствие да поиска създаването на законни условия.
Градинска къща не изисква ли одобрение?
Дори на това не може да се отговори като цяло, защото това зависи от вашия индивидуален проект: Държавните строителни разпоредби предвиждат максималната площ на пода, която къща без разрешение не може да надвишава. Те също така регулират дали градинският навес има нужда от статика или не. Затова уточнете със строителните власти кои разрешителни документи трябва да представите преди покупката. Може би строителният орган е доволен от общото одобрение на кит къщата.
Разрешение за строеж в опростена процедура
За някои строителни проекти е възможна опростена процедура за одобрение, включително процедури за освобождаване или информационни процедури. Тук се проверяват само определени точки от шаблона на сградата. Клиентът или неговият архитект трябва да се уверят, че неговият проект напълно отговаря на изискванията на плана за развитие. Малки и средни сгради или жилищни сгради могат да бъдат одобрени по-бързо, ако са в рамките на квалифициран план за развитие и развитието е осигурено. Всички обичайни строителни документи също трябва да бъдат представени за процедурата за освобождаване. Кои са това е в съответната наредба за шаблон на сграда.
В информационния процес разрешителното за строеж автоматично се счита за предоставено в рамките на период - например четири до шест седмици - след подаване на строителните документи, освен ако строителният орган не е уведомен друго от строителния орган.
Попитайте органа на сградата колко време отнема процеса на одобрение.
Документи за приложението на сградата
За приложението на сграда са необходими професионални планови документи за строителния проект. Следователно архитект или строителен инженер обикновено трябва да подаде заявлението. Но и тук има изключения: За по-малки мерки майсторите майстори понякога могат да напишат и документите за кандидатстване.
Трябва да подадете заявлението в три екземпляра, заедно с всички документи, необходими за оценка на строителния проект. Ето груба рамка за нови сгради без претенции за обща валидност:
- Рисунка на архитект
- Информация за отводняване на имоти и водоснабдяване
- Информация за развитието на маршрута
- Техническо описание на сградата
- Статика
- Пожарозащита, звукоизолация, топлоизолация
- План на обекта на поземлената служба
- Изчисляване на номера на сградата
- План на котата
- Изчисляване на площите на запечатаните имоти
- Ако е необходимо, декларация за съгласие от съседни съседи
Архитектът ще състави документите за приложението на сградата с вас. Те се подават в три екземпляра.
Ето как работи процесът на одобрение
Ако няма квалифициран план за развитие или ако планирате отклонения от съществуващ план за развитие, властите ще проверят по време на процеса на одобрение дали вашият проект се вписва в околностите му по отношение на вида на употреба, размера и местоположението на сградата, застроената площ и метода на строителство. Тя също така обръща внимание на спазването на разстоянията.
Тези, които предварително се договарят за подробностите, рискуват да бъде отхвърлено заявлението за сграда. Тъй като всяка наредба за сградите също оставя място за тълкуване. И ако отказ заплува в къщата след няколко седмици, няма причина да се отказвате: Често компромис все още може да се намери в личен разговор. Възможни са и специални разрешителни, например в хода на ефективен ремонт. Поради мерки за топлоизолация, на собствениците на сгради е позволено да нарушават развитието на границите - тук защитата на климата е на първо място.
Процедура за одобрение с един поглед
- Вземете информация от строителния орган .
- Архитектът прави проект и го съгласува с клиента.
- Архитектът изготвя шаблона на сградата и съставя всички документи за приложението на сградата.
- Органът по сградите разглежда заявлението за сграда.
- Разрешението за строеж се дава и строителният проект може да започне.
ИЛИ
- Строителният орган отхвърля заявлението за сграда и посочва причините за своето решение.
- Необходима е дискусия със строителния орган за възможен компромис или специално разрешение.
- Архитектът променя строителния план или клиентът може да получи одобрението на съседите, ако е необходимо.
- Строителният орган издава разрешение за строеж и проектът за сграда може да започне.
Време за обработка до разрешението за строеж
Само когато местният строителен орган е издал разрешение за строеж, майсторите могат да се нанесат. Това често отнема няколко седмици, понякога дори няколко месеца. За съжаление няма общонационални правила за времето за обработка на изготвянето на заявления. Времето, през което собствениците на сгради трябва да чакат неактивно, варира в зависимост от държавата и общината. Ако имате късмет, избягвате с четири седмици - други трябва да издържат шест месеца. Само в Баден-Вюртемберг член 54 от държавните строителни разпоредби предвижда, че решението за кандидатстване за сграда трябва да бъде взето най-късно след два месеца. Колко бързо се издава разрешение за строеж на друго място, също зависи от индивидуалния случай: Нормална жилищна сграда в новострояща се зона обикновено се одобрява по-бързо от свободна партида в изброения стар град или търговски проект в непланираната открита зона.
Съвет : Ако липсват документи, процесът на разрешение за строеж се забавя ненужно - затова се уверете, че е завършен.
Кога има смисъл предварително строително запитване?
Ако искате да знаете дали вашите собствени идеи могат да бъдат приложени преди създаването на строителния план, можете да разберете чрез предварителна заявка за строителство. По принцип всеки може да попита това, но е напълно логично да потърси съвет от архитект, който благодарение на своя опит в планирането и строителните разпоредби може да отговори предварително на единия или другия въпрос.
Предварителното проучване на сградата също има смисъл, ако няма план за застрояване на имота или ако той е в така наречената външна зона - т.е. извън съседна застрояване. Тогава изискването е новата сграда "да се слее с особеностите на околността и развитието да бъде обезпечено". Дори тези, които искат да продадат незастроен парцел, могат да подадат предварително запитване за сграда и по този начин да увеличат цената, защото в крайна сметка заинтересованите купувачи могат бързо да разберат дали покупката си струва за тях или не.
Подобно на разрешението за строеж, предварителното искане за строеж също трябва да бъде подадено в писмена форма до отговорния офис за строителни норми или надзорния орган на сградата. Има две възможности за това: официалното искане (срещу определена такса - обикновено в двуцифрения диапазон за еднофамилно жилище) и неформалното заявление. Последното е по-лесно да се зададе, но отговорът на него не е правно обвързващ.
Добре е да знаете : Предварителната заявка за строителство отнема не по-малко време от разрешението за строеж - можете да очаквате до три месеца време за обработка.
Разходи за строително разрешение
За приложението на сградата строителите трябва да изчислят около 0,5% от разходите за сградата (без допълнителните разходи). Като алтернатива можете също да изчислите разходите за приложението на сградата, като използвате тази формула:
Затворено пространство в кубични метри x стойност на сградата в евро на кубичен метър / 0,5% = разходи за приложението на сградата.
С разходи за ново строителство от 300 000 евро, приложението за сграда струва около 1500 евро. Ако обаче строителните разходи са много по-ниски, строителните власти обикновено начисляват минимална такса от 100 до 200 евро. Специални разрешителни, например от водния орган или за изсичане на дървета върху имота, могат да доведат до допълнителни разходи.
Съвет : Дори ако искате да изчакате да настроите гаража за нов строителен проект, пак трябва да го включите в строителния план от самото начало. Това ви спестява допълнителна процедура за разрешение за строеж. Но бъдете внимателни: Допълнителната работа може да доведе до повече разходи за архитекта и строителния инженер.
Ако новата ви сграда се слива със заобикалящата я среда и отговаря на устройствения план, не би трябвало да има проблеми с разрешението за строеж.
Съседът трябва ли да се съгласи с моя строителен проект?
Всеки, който следва всички изисквания на устройствения план и съответните държавни строителни разпоредби, ще получи разрешение за строеж - независимо от това как съседът му се отнася към проекта. Ако, от друга страна, трябва да бъдат предоставени изключения и изключения от разпоредбите на устройствения план, предоставянето на одобрението е по преценка на органа. В такъв случай шансът за разрешение се увеличава, ако строителят може да покаже съгласието на своите съседи. Като собственик на сградата, представете навреме съседите си с документите по проекта и ги помолете да подпишат.
Възможности за опозиция за жителите
Като жител вие декларирате, че се съгласявате с проекта на сградата с вашия подпис. Възможно е обаче по невнимание да направите допълнителни отстъпки, като например зони с намален клирънс. За да не се случи това, ето няколко съвета за какво да внимавате при проверка на документите:
-
Подредени ли са разстоянията между областите
Колко голямо трябва да бъде разстоянието до съседа, основно произтича от съответните строителни разпоредби на федералната държава. По правило това е най-малко три метра - с изключение на балкони, еркерни прозорци или веранди, за които се прилагат по-малки гранични разстояния. Гаражите до определен размер често могат да бъдат зададени на лимит -
Сградата отговаря ли на характера на района?
Ако сградата противоречи на сградата, съседите могат да се чувстват необосновано раздразнени. Това обаче не зависи от индивидуалния вкус, а от плана за развитие. Например, нито едно търговско предприятие не може да бъде изградено в жилищен район. В този случай разрешението за строеж така или иначе не би минало. -
Запазена ли е защитата от трета страна?
Ако проектът за сграда надвишава допустимото използване на пространство, броя на апартаментите или височината на сградата, вие като съсед можете да възразите срещу разрешението за строеж.
Вето срещу плановете на съседа
Всеки, който иска да предприеме действия срещу издадено вече разрешение за строеж, има само един месец. Изключение: Ако вие като съсед не сте били информирани, можете дори да възразите срещу разрешението за строеж в рамките на една година, започвайки от момента, в който сте узнали за проекта на сградата.
Ако органът отхвърли възражението, може да се предприеме иск пред административния съд. Логично е, че този иск е придружен от спешна процедура, с която можете да получите замразяване на строителството. В противен случай може да се наложи да се примирите с приключилия факт. Възражение или съдебен иск е обещаващ, ако разрешителното явно нарушава разпоредба за защита на съседите. Най-вероятно обаче няма да можете да осигурите безпрепятствената гледка, която сте се радвали досега.
Колко голямо трябва да бъде разстоянието до съседите зависи от съответните строителни разпоредби на федералната държава.
Тези разпоредби защитават съседите
- Иск за опазване на площ съгласно закона за строителното планиране
- Наредби за спазване на хлабини на външните стени на сградата
- частични изисквания за стабилност на конструкциите
- ако е приложимо, насоки за противопожарна защита
- възможни планове за разположение на паркоместа и гаражи
- Изискване за разглеждане съгласно закона за строителното планиране
- Раздел 5 от Федералния закон за контрол на вредните емисии: Съгласно това, инсталациите, които подлежат на одобрение, трябва да бъдат изградени по такъв начин, че да не причиняват никакви вредни въздействия върху околната среда за широката общественост или техния квартал.
Изграждане без разрешение за строеж
Новите сгради се нуждаят от разрешение за строеж - разбира се! Но при по-малки строителни проекти, единият или другият може да са склонни да избегнат продължителния процес. Внимание: Всеки, който изпълнява строителния си проект без разрешение, било то къща на дърво или навес с инструменти, може да нарушава държавните строителни разпоредби.
Този така наречен добив на черно често остава неоткрит от години в селските райони. Но откакто Google Street View съществува, се забелязват все повече нарушения. Тогава органът първо изпраща на собствениците покана за изслушване. След това имотът обикновено се проверява неофициално от съседния имот. Ако това е черна сграда, собственикът ще бъде помолен да я премахне. Ако не направи това, той ще нанесе глоба. Това варира в зависимост от федералната държава и фактите. Черните фермери в Баден-Вюртемберг плащат глоба от 500 до 7500 евро за малки промени в помещението и 1500 до 50 000 евро за по-големи обеми. В Мекленбург-Западна Померания, от друга страна, глобата за това е значително по-евтина от 750 до 10 000 евро. Всеки, който прави малки стаи в Тюрингия без разрешение, получава 250 до 7.500 евро от него. Между другото: Ако собственикът все още не премахне имота след глобата, строителните власти сами ще го съборят.
Добре е да знаете : В допълнение към наказанията в строителния закон, незаконното строителство може да има последици съгласно застрахователното законодателство и закона за наемане на жилища, например ако строителната застраховка не плаща или наемателят се отказва без предизвестие.
Получаване на разрешение за строеж със задна дата
Когато купувате къща, понякога се случва, че мерките за обновяване или разширяване, извършени преди много години, не са били разрешени от разрешение за строеж. В този случай може да се поиска последващо разрешение за строеж. Това много често се отпуска за покриви на вътрешни дворове, стени, навеси за автомобили, басейни или градински къщи.
Съвет : Преди да купите имота, трябва да накарате продавача да ви покаже всички разрешителни за строеж или да попитате органите на сградата. Ако казват, че последващо разрешение за строеж не може да бъде издадено, трябва да стоите далеч от него! В този случай може дори да се наложи да очаквате заповед за изхвърляне.
