Спомагателните разходи за покупка могат да помрачат радостта от покупката на къща. Те често се забравят при планирането и след това изненадват. Можете да разберете как можете да намалите допълнителните разходи за покупка тук.
Лихвените проценти са ниски, наемите са високи и неочакван неочакван случай ви изненадва: подходящ момент за закупуване на жилище. Вестниците и Интернет се претърсват, оферти, получени от брокери и инспектирани имоти. В един момент мечтаният дом ще бъде намерен на добро място и на разумна цена. Тъй като собственият капитал не е напълно достатъчен, за да платите напълно Your-Best-Home.net, се тегли заем. Покупна цена минус собствен капитал е равна на сумата на заема. Годишните проценти на лихвите и изплащанията, разделени на дванадесет, водят до месечната ставка.
Но покупката на къща идва със допълнителни разходи за покупка, които не всеки купувач на жилище очаква:
- Задължителни спомагателни разходи за покупка: данък върху прехвърлянето на земя, нотариални такси, разходи за поземлена книга
- Гъвкави допълнителни разходи за покупка: комисионна на брокера, разходи за модернизация, допълнителни разходи за финансиране, разходи за преместване
- Възможни допълнителни разходи, например за новата вградена кухня и допълнителни мебели
Взети самостоятелно, допълнителните разходи за покупка са доста управляеми, но взети заедно, те могат да бъдат много тежки и в крайна сметка къщата на мечтите е двуцифрен процент по-скъп, отколкото се смяташе първоначално.
Ако купувате имот, трябва да добавите 10 до 15 процента допълнителни разходи за покупка към бюджета си - това е основното правило. Няколко процентни пункта могат да бъдат спестени, ако няма ангажиран брокер. Но никой купувач не може да избегне данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти. И в зависимост от федералната държава това е до 6,5 процента от цената на имота. Но има законни начини за спестяване.
Между другото: Между другото, допълнителните разходи при изграждането на къща не са същите като разходите за спомагателни къщи. Те се натрупват на месец в допълнение към вноската по кредита.
По-малко допълнителни разходи за покупка благодарение на инвентара
Купувачите на съществуващи имоти могат да спестят доста допълнителни разходи за покупка, ако предишният собственик продаде инвентара. Основата за оценка на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти е стойността на имота. Подвижното обзавеждане като вградени кухни, мебели, сенници, сауни или градински инструменти не са включени. Следователно покупната цена за инвентара трябва да бъде показана отделно в нотариалния договор. Тогава можете да спестите данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти за тези неща и често плащате стотици или хиляди евро по-малко. Резервът за поддръжка, който поемате като бъдещ съсобственик на жилищна сграда, също може да бъде показан отделно.
Допълнителни разходи за покупка при покупка на къща - пример за изчисление.
Нотариалните такси
Нотариусът съставя договор за покупко-продажба и заверява нотариално покупката на имота. Той посочва рисковете и осигурява транзакцията. Таксите му са регламентирани в цялата страна в Закона за съдебните и нотариалните такси (GNotKG) и са разпределени в зависимост от покупната цена. В нашата примерна фактура (графика по-горе) нотариално заверените разходи по договора за покупка са малко под 0,8% от покупната цена. Има и такси за поземления регистър. Можете да намалите размера на тези артикули, като сключите отделен договор за инвентаризация с продавача. Това обаче е рисковано: ако заобиколите нотариуса, целият договор за продажба може да стане неефективен.
Намалете допълнителните разходи за покупка: използвайте обхвата за договаряне
Собствениците често използват брокер, за да продадат съществуващото си имущество. Тогава купувачът трябва да включи комисионна на брокер в своя бюджет. Размерът на посредничеството варира в зависимост от федералната провинция: Купувачите в Северен Рейн-Вестфалия обикновено плащат 3,57% комисионна върху покупната цена, а в Бранденбург обикновено се дължат 7,14%. За разлика от нотариалните такси, за брокерите няма график на таксите. Това означава, че таксата за посредничество може да се договаря. Преди да купите, можете да разберете дали агентът може да разговаря с вас. За да се подготвите за преговорите за посредничество, трябва да разберете от колко време мечтаният ви дом се продава. Ако се предполага, че е „бавно движещо се“, свободата на действие обикновено е много по-голяма. Въпреки това, дългите срокове за предлагане също са подозрителни:За да бъдете в безопасност, погледнете Your-Best-Home.net отново със строителен експерт, за да сте сигурни, че не сте пренебрегнали сериозни дефекти като растеж на плесен или сухо гниене.
Производствените разходи не са допълнителни разходи за покупка
Всеки, който придобие нова сграда от предприемача, трябва да очаква допълнителни разходи за покупка, спомагателните строителни разходи. „Много разработчици на имоти и главни изпълнители изброяват връзките, земните работи или външните съоръжения като допълнителни разходи за закупуване, макар че строго погледнато това са производствени разходи, които трябва да бъдат включени във фиксираната цена“, критикува Фолкер Витман, експерт от Асоциацията на частните строители. И тук си струва да бъде проверен от експерт договор за разработчици. Ако се окаже, че разработчикът иска да прехвърли много разходи на вас, поискайте подобрение.
Спестете с Wohn-Riester
Тези, които финансират собствения си дом чрез Wohn-Riester, не само получават държавни субсидии. Домашните спестители също се радват на данъчни предимства: всяка година можете да поискате връщане на до 2100 евро като специални разходи във вашата декларация за данък върху доходите.
Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти с един поглед
От 2006 г. данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти може да бъде определен индивидуално от федералните провинции. Досега той е бил 7 процента в така наречения "нормален случай", като обитаваните от собствениците жилищни имоти обикновено са освободени от данък върху прехвърлянето на недвижими имоти. След промяната в закона данъкът се превърна във важен източник на доход за федералните провинции. Съвет за ловците на сделки: Тези, които живеят в граничен регион между две федерални провинции, могат да спестят до 3 процента - например, ако си купят къща в съседна Бавария вместо Тюрингия.
|
държава |
Данъчна ставка стара |
Данъчна ставка нова |
|
Баден-Вюртемберг |
3,5% |
5,0% |
|
Бавария |
3,5% |
няма промяна |
|
Берлин |
4,5% |
6,0% |
|
Бранденбург |
5,0% |
6,5% |
|
Бремен |
4,5% |
5,0% |
|
Хамбург |
3,5% |
4,5% |
|
Хесен |
5,0% |
6,0% |
|
Мекленбург-Западна Померания |
3,5% |
5,0% |
|
Долна Саксония |
4,5% |
5,0% |
|
Северен Рейн-Вестфалия |
5,0% |
6,5% |
|
Рейнланд-Пфалц |
3,5% |
5,0% |
|
Саар |
5,5% |
6,5% |
|
Саксония |
3,5% |
няма промяна |
|
Саксония-Анхалт |
3,5% |
5,0% |
|
Шлезвиг-Холщайн |
5,0% |
6,5% |
|
Тюрингия |
5,0% |
6,5% |
| Състояние: 2018 г. |
За кого си струва да купите собствените си четири стени?
Повечето хора се възползват от собствеността на дома. Особено ако искате да използвате имот за дълго време, вашият собствен дом е финансово много по-привлекателен от апартамент под наем. Институтът по немска икономика успя да докаже това. За тази цел експертите по недвижими имоти сравниха разходите за жилища на наемателите, т.е. основния наем, с финансовите разходи на собствениците на жилища. Резултатът явно говори в полза на собствеността на дома: Разходите за закупуване на имот - включително всички допълнителни разходи за покупка и редовна поддръжка - са по-ниски (за по-дълъг период от време) от наема за съпоставим имот.
Как най-добре могат да се използват ниските лихвени проценти?
Класическата спестовна сметка почти не плаща лихва. От друга страна, финансирането на собствеността в дома никога не е било по-достъпно за много хора. Договорът за заем на строително общество осигурява дългосрочно исторически ниския лихвен заем. Условията за заем са фиксирани от самото начало за целия срок. Купувачите на имоти и строителите се възползват от това. Винаги можете да изчислите разходите си за финансиране. И вместо да внасяте пари в сметката на наемодателя всеки месец, сумата се влива във вашите собствени четири стени. С договор за жилищен заем и спестовни услуги на Riester вие също се възползвате от държавни надбавки и данъчни предимства. Това прави скачането в собствения ви дом по-лесно от всякога.
Изплаща ли се имотът и като капиталова инвестиция?
Да, ако обърнете внимание на увеличение на стойността и добра възвръщаемост на наема. За купувачите на имоти е важна първоначалната нетна възвръщаемост под наем. Той посочва какъв процент от инвестиционните разходи ще спечелите от годишния наем. Ако вземете предвид и допълнителните разходи за покупка на брокери, нотариуси и поземлен регистър, трябва да получите нетна възвръщаемост под наем, която е над четири процента. Експерти от LBS и Sparkasse ще ви помогнат да изчислите внимателно инвестицията си.