Когато купувате инвестиционен имот, дори и най-акълбираният капиталовложител трябва да помисли за няколко неща - дори ако постоянно ниските лихвени проценти ви изкушават да купувате.
Достъпното жизнено пространство в тази страна е оскъдно - и то не само откакто хората са потърсили защита от война, насилие или други подобни при нас. Институтът „Пестел“ от Хановер изчислява, че националната нужда от ново строителство до 2020 г. ще бъде 400 000 апартамента годишно. През 2015 г. обаче са построени само около 270 000 единици.
Инвестиционни имоти: липсата на жилища води до наеми. Поради това много инвеститори се чудят дали да инвестират в кооперации, които да наемат, за да постигнат привлекателна възвръщаемост на недвижимите имоти. За мнозина акциите изглеждат твърде рисковани за това. Ценните книжа с фиксиран доход, от друга страна, едва ли генерират някакъв доход. Доходността от десетгодишни държавни облигации само компенсира инфлацията с нула преди десетичната запетая. Но струва ли си да закупите имот под наем? Или пазарът е твърде прегрял? Аргументите за и против покупката трябва да се претеглят внимателно. Исторически ниското ниво на лихвените проценти ясно говори в полза на финансирането на недвижими имоти. В крайна сметка цената на дълга ще намалее значително. Клиентите на LBS могат дори да се предпазят от риска от повишаване на лихвените проценти в дългосрочен план с договор за заем и спестявания.
Доход от наем: Основен въпрос е дали имотът е на стойност и постига ли подходяща възвръщаемост на имота спрямо покупната цена. Ако инвеститорът има оферта, LBS може да ви помогне да изчислите необходимия наем. Разглеждайки офертите на порталите за недвижими имоти и прогнозата за населението за региона, е възможно да се прецени дали този наем ще бъде постижим на пазара.
Местоположения: Бягството на инвеститорите в „бетонно злато“, оскъдната земя за строителство и високите изисквания за енергоспестяване са причинили драстично покачване на цените на някои места. В някои случаи изкупните цени се втурнаха далеч от наемите и нараства загрижеността относно спекулативните балони. Но падащите изкупни цени също са предупредителен сигнал. Те показват намаляване на населението и бъдещи намаляващи доходи от наеми. Следователно имоти със силна възвращаемост най-вероятно ще бъдат намерени в региони с благоприятни икономически перспективи, нарастващо население и все още умерено развитие на цените. По-специално средните градове в момента се считат за интересни за инвеститорите.
Парично предимство Освен местоположението и съответните пазарни условия, трябва да се вземат предвид и разходите за финансиране. Правилата за амортизация, възможните мерки за субсидиране на жилища под наем и индивидуалната данъчна ставка играят роля. По отношение на данъчното облагане, федералното правителство сега иска да насърчава повече строителството на жилища под наем. Планът е да се повишат значително амортизационните ставки за евтини нови сгради в столичните райони през първите три години.
Промяна в покупните цени.
Кой имот носи много възвръщаемост
Трябва да се признае, че инвестиционните имоти малко не са на мода. По-рано се казваше, че наетата кооперация е необходима за капиталовите инвеститори, тъй като се финансира като обект на амортизация, чрез доходи от наем и големи данъчни спестявания, така да се каже. Междувременно законодателят значително намали амортизацията. Инвестицията все още си заслужава: ипотечните лихви са по-евтини от всякога и цените на недвижимите имоти са стабилни. Ако закупите апартамент под наем, вие също спестявате няколко процента от покупната цена. Важни отправни точки за силна възвращаемост са: състоянието на имота, ситуацията с цените на наемите в региона и най-вече добри съвети предварително.
Система за проверка:Ако наемете имот и искате да приспадате всички данъци, апартаментът или Your-Best-Home.net трябва не само да ви угодят, но и да бъдат привлекателни за наемателите. Оставете достатъчно време за обиколката. Никога не вземайте решения под натиск във времето или защото изгодна сделка изисква да действате бързо. Преди да купите, проверете размера, плана на етажа, оборудването и комфорта - и преди всичко жилищната и пътната обстановка. Доброто местоположение се характеризира с оживена инфраструктура и добри връзки с мрежата на обществения транспорт. Има ли автобусни спирки наблизо, детски градини, училища и зелени площи? Има ли в квартала магазини и лекарски кабинети? Градовете със стабилни възможности за работа и силна покупателна способност увеличават шансовете за повишаване на цените и възвръщаемост на недвижимите имоти. Ако пазарът има много свободни работни места,превключете към друг регион. Компаниите за недвижими имоти на LBS (LBSI) със своя пазар на недвижими имоти, който се появява веднъж годишно, предоставят добри улики за регионалните ценови структури.
Асоциациите на наемателите предоставят информация за развитието на наемите в отделните региони. Също така, обърнете внимание на спекулационния период. Само след десет години печалбата от продажбата на апартамент, който не ползвате, е необлагаема. Ако сте решили да отдадете имот под наем, не забравяйте да обсъдите плановете си с вашия данъчен съветник или сдружение за данъци върху доходите.
Обадете се на оценител: Преди да купите, не забравяйте да покажете имота си на оценител, който ще проучи задълбочено качеството на сградата. Той може да ви каже кои точно ремонтни дейности са подходящи за имота и как най-добре могат да бъдат координирани. Инспекцията струва (в зависимост от региона) между 80 и 100 евро на час. Не забравяйте да попитате за цената, преди да посетите; може да се договори и фиксирана ставка. Федералната асоциация на независимите експерти посочва специалист в региона. Или можете да се свържете с Асоциацията на частните строители. Дори ако решите да не купувате въз основа на оценката - инвестицията ще ви спести многократно пари и неприятности.
Доходността от наем показва какъв процент от инвестиционните разходи можете да възстановите от годишния наем. Ако вземете предвид и всички случайни разходи за покупка, ще получите нетна възвръщаемост под наем, която трябва да бъде над четири процента. Ако не: ръцете далеч!
Също така проверете:
- Има ли управител, грижи ли се, има ли доверието на съсобствениците и наемателите?
- Как се справя общността на собствениците? Има ли разделени партии?
- Има ли финансови възглавници за ремонти?
- Кои козметични ремонти и ремонтни дейности предстоят скоро?
- Резервите достатъчни ли са или са предвидени специални разпределения?
- Колко високи са резервите за поддръжка на общността на собствениците?
Отделете достатъчно време, за да разгледате имота, който ще бъде нает. В края на краищата, апартаментът трябва да угоди и на бъдещия наемател.
Финансирайте имота умело
Умните купувачи, които търсят висока възвръщаемост на недвижимите имоти, знаят: Наетия апартамент трябва да се изплати без спестяване на данъци. Следователно те придават значение на оценката и добрата възвръщаемост на наема.
- Финансирайте хитро - с договор за заем за жилище и спестовни договори можете да насочите имота и да осигурите заем с ниска лихва. Проницателните капиталови инвеститори инвестират от 10 до 20 процента собствен капитал, като по този начин намаляват обема на финансирането и месечните задължения. Заемът на LBS за строително общество предлага добри условия за финансиране, тъй като има ниски и стабилни лихвени проценти. Можете да проверите онлайн кой план за спестявания на жилищни заеми ви подхожда най-добре и след това да сключите договора за жилищен заем и спестявания онлайн.
- С предвидливост - с нает имот си осигурявате финансовата независимост в напреднала възраст. Сега се възползвате от данъчни облекчения и по-късно подобрявате пенсията си с дохода от наема. Алтернатива: Сами се нанасяте в апартамента, когато остареете, наслаждавайте се на безплатен живот в собствените си четири стени. Или продавате отново инвестиционния имот и използвате парите, за да сбъднете нови желания.
Притежаването на имот може да донесе много пари. Нека вашият съветник по LBS ви помогне.
Експертни съвети за инвестиционни имоти
Ерих Ньол, управляващ директор на Федералната асоциация на асоциациите за подпомагане на данъка върху доходите, съветва: "Като наемодател спестявате данъци, ако рекламните Ви разходи надвишават приходите от наем. Разходи минус наем - Вие компенсирате тази загуба спрямо доходите си."
Търговски разходи: Данъчната служба приема лихви по заеми на строителни дружества и ипотечни заеми, реклами за търсене на наематели, вноски за къщи и имущество. По същия начин, парични данъци и данъци върху имуществото, осигурителни вноски и разходи за поддръжка - разходи за ремонт или подмяна на части от сградата.
Амортизация: Вие приспадате производствените разходи на старата си сграда за 50 години - на два процента от разходите за сграда годишно (строителство преди 1925 г .: 40 години 2,5 процента). Съгласно Закона за придружаване на бюджета от 2004 г. данъчната служба може да прилага четири процента годишно за нови сгради през първите десет години, 2.5 процента за още осем години и 1.25 процента годишно за 32 години. Висящо производство пред Федералния конституционен съд, който оспорва Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz като противоконституционен. Обърнете внимание на предварителната бележка за вашата данъчна оценка. Ако липсва, не забравяйте да подадете възражение.
Така държавата ви облекчава всяка година
Благодарение на доходността от недвижим имот на нает апартамент, вие спестявате данъци и си осигурявате финансова независимост за старост.
Основа на изчислението: Нов апартамент, местоположение в града
Покупна цена: 1750 евро на квадратен метър
Доход от наем: 7,50 евро на квадратен метър плюс допълнителни разходи
Финансиране: 25 процента собствен капитал, 25 процента заем за строително общество (ефективен лихвен процент 4,29 процента), 50 процента ипотечен кредит (ефективен лихвен процент 4,39 процента) Процент)
пример 1
Служителят е неженен.
Вляво можете да видите цената на имота *. Вдясно от това е облагаемият доход, включително съответните данъчни спестявания годишно.
| Цена на недвижими имоти * | 35 000 евро | 40 000 евро | 45 000 евро | 50 000 евро | 55 000 евро |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 евро, 28 м 2 | 256 евро | 273 евро | 290 евро | 308 евро | 317 евро |
| 100 000 евро, 57 м 2 | 478 евро | 511 евро | 572 евро | 575 евро | 593 евро |
| 150 000 евро, 85 м 2 | 729 евро | 779 евро | 828 евро | 878 евро | 909 евро |
| 200 000 евро, 115 м 2 | 916 евро | 978 евро | 1040 евро | 1 113 евро | 1146 евро |
Пример 2
Служителят е женен с две деца.
Вляво можете да видите цената на имота *. Вдясно от това е облагаемият доход, включително съответните данъчни спестявания годишно.
| Цена на недвижими имоти * | 35 000 евро | 40 000 евро | 45 000 евро | 50 000 евро | 55 000 евро |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 евро, 28 м 2 | 186 евро | 231 евро | 212 евро | 221 евро | 229 евро |
| 100 000 евро, 57 м 2 | 348 евро | 429 евро | 397 евро | 414 евро | 429 евро |
| 150 000 евро, 85 м 2 | 532 евро | 656 евро | 607 евро | 632 евро | 657 евро |
| 200 000 евро, 115 м 2 | 670 евро | 826 евро | 764 евро | 794 евро | 825 евро |
* Ново строителство: 1750 евро на m 2
Източник: Bundesverband дер Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Нает имот помага за оптимизиране на данъците.
Наемете имота и свалете данъчната тежест
Следното се отнася за възвръщаемостта на наетите имоти: Облагат се само излишъците. Ако рекламните разходи надвишат приходите от наем, възникват загуби, които можете да компенсирате с положителните си доходи. Ефектът: облагаемият Ви доход намалява.
Уточнете структурата на собствеността - Ако само един от съпрузите е собственик на нает имот, трябва да се спазват важни подробности, така че данъчните власти да признаят напълно приспадането на лихвите по дълга. Ако можете да докажете на данъчната служба, че съпругът / съпругата собственик е платил лихвата по дълга от собствените си ресурси, например от дохода от наем, все още е възможно данъчно облекчение.
Разходи за наемодателя - Текущите разходи за администрация и поддръжка на даден имот трябва да се поемат от собственика. Поради това е препоръчително да се натрупват резерви рано. Наемодателите отписват разходите за обновяване и модернизация за една до пет години. Но бъдете внимателни: Ако закупите имот и инвестирате повече от 15 процента от нетната покупна цена на сградата в ремонта в рамките на три години, трябва да очаквате, че ще трябва да отпишете разходите заедно с разходите за сградата над 40 до 50 години.
Разходите за обширни ремонти, например за разширения, се оценяват от данъчните власти като производствени разходи, защото се създава нещо ново, Your-Best-Home.net се подобрява и стойността на имота се увеличава. Можете да заявите производствените разходи само чрез амортизация (приспадане за износване).
Доходност като модел за спестяване на данъци: примерно изчисление
Семейство купува кооперация и я дава под наем. Колко са вашите данъчни спестявания? Използвайки този пример, ще ви покажем как да изчислите възвръщаемостта на вашия имот:
Семейна двойка с две деца (облагаем доход 2007: 50 000 евро) купи в етаж на декември 2006 г. етажна собственост в Реда-Виденбрюк (построена през 2001 г.) с размер 70 квадратни метра, за да осигури старост. (Имуществен дял: 20 процента) за 127 000 евро (115 500 евро плюс 11 500 евро за допълнителни разходи). От януари 2007 г. апартаментът се наема за 6.80 евро на квадратен метър плюс допълнителни разходи.
Семейството може да финансира наетия имот с допълнително заплащане от 199,48 евро на месец.
Поемете стари наематели
Веднага след като сте вписани в поземления регистър като купувач на апартамента, вие влизате в съществуващия наем. Прилага се договорът, който някога е бил договорен между наемателя и бившия собственик - с всички клаузи и специални разпоредби.
Внимание: Нито купувачът, нито наемателят не могат да принудят сключването на нов договор. Дори ако досега е имало само устен договор. Уредете наема да ви бъде платен в бъдеще и се уверете, че имате достъп до депозита - дори ако предишният собственик носи юридическа отговорност.
Сума за наем : Данъчната служба ви позволява да спестите данъци, ако наемете апартамента на местния наем. Искате по-малко от роднини - но не по-малко от 75 процента от сравнимия наем на място.
Роднини като наематели: Наемът с отстъпка за роднини е модел за спестяване на данъци. Всеки, който изисква най-малко 75 процента от местния наем от своите роднини, претендира пълните разходи, свързани с доходите. Ако наемът е под 56 процента, рекламните разходи могат да бъдат приспаднати само пропорционално. Ако наемът е между 56 и 75 процента, данъчните власти ще проверят дали ще генерирате дългосрочни доходи с имота: Като наемодател трябва да изчислите очакваните приходи и разходи за период от 30 години. Можете да приспаднете бизнес разходи само ако наемът се извършва както обикновено сред непознати. Следователно писменият договор за наем и действителното плащане на наем и допълнителните разходи са предпоставка.
Договорите, сключени между наемателя и стария собственик, се прилагат и за новите собственици на наета къща.
Прекратяване на старите наематели
Според закона наемодателят може да прекрати наемателя си само ако има „легитимен интерес“. Такъв е случаят, ако той се нуждае от апартамента за себе си, човек, който принадлежи към домакинството или за членове на семейството.
Защитени интереси на наемателите : Наемателят обаче не е беззащитен. Федералният конституционен съд реши, че правото на собственост на наемателя е също толкова важно, колкото и правото на собственост на наемодателя (решение от 16.1.2004 г., 1 BvR 2285/03).
Мотивирайте: Наемодателят трябва да посочи в писмото си за прекратяване за кого се нуждае от апартамента и с каква лихва. Наемателят трябва да може да провери дали защитата срещу прекратяването е възможна и разумна (Федерален конституционен съд, решение от 3.2.2003 г., 1 BvR 619/02). Причината за прекратяването трябва да е налична до края на периода на предизвестие.
Предложете замяна: Ако друг апартамент е празен в къщата под наем, наемодателят трябва да бъде насочен към този апартамент. Той може да бъде задължен да предложи на наемателя друг свободен апартамент в къщата (BGH, файл номер VIII ZR 311/02). Според Федералния съд наемодателят плаща обезщетение, ако след прекратяването и преместването от наемателя се окаже, че причината за прекратяването е неефективна (BGH, файл номер VIII ZR 368/03).
Покупка на инвестиционен имот: съвети за книги
Искате ли да закупите имот като инвестиция или да го дадете под наем като собственик на къща или апартамент? Работи със съветите от тези книги.
Наемете безопасно и изгодно
Собствениците на къщи или апартаменти, които искат да отдадат имота си под наем, са изправени пред трудни задачи. „Ръководство за наемодателя: Наемете безопасно и изгодно“ ще ви помогне да ги овладеете. Разберете как можете да намерите подходящ наемател, какво трябва да има в договора за наем, какви допълнителни разходи можете да прехвърлите и как да таксувате правилно. Примерни писма и договори за наем са включени под формата на CD.
Матиас Ньолке: „Ръководство за наемодателя: Безопасно и изгодно наемане“, 198 страници. 19,95 евро. Издателство „Рудолф Хауфе“.
Можете да поръчате книгата директно тук
Недвижими имоти като инвестиция
Искате ли да построите къща или да си купите апартамент? Новият наръчник „Недвижими имоти като инвестиция“ ви придружава по този път. Обяснява за кого е подходящ този вид пенсия и инвестиции и как можете да го финансирате правилно. Контролни списъци и примери ще ви помогнат да реализирате проекта.
Айке Шулце, Анет Щайн, Андреас Титген, Стефан Мьолер : „Недвижимите имоти като финансова инвестиция“, 290 страници. 29,95 евро. Издателство „Рудолф Хауфе“.
Можете да поръчате книгата директно тук