Пазарната стойност на имот обикновено става от съществено значение, когато имотът трябва да бъде продаден. Но каква е пазарната стойност и как тя се определя? Всички отговори можете да намерите тук.
Защо пазарната стойност се нарича "пазарна стойност"?
Донякъде тромавият термин „пазарна стойност“ произлиза от термина „бизнес сделки“, тъй като се опитва да изобрази реалистичната стойност на продажбата на имот в така наречените организирани бизнес сделки. Има обаче няколко други термина за пазарната стойност, които се отнасят до едно и също нещо. Тези термини често се използват синонимно за термина пазарна стойност:
- Пазарна стойност
- Всеки си струва
- Пълна със стойност
- Материална стойност
Каква е пазарната стойност на имот?
Пазарната стойност на даден имот предоставя информация за цената, която вероятно може да бъде постигната на свободния пазар към момента на оценяване на имота. Накратко, пазарната стойност дава отговор на въпроса: Колко струва имотът ми?
Понятието
пазарна стойност е дефинирано в раздел 194 от Строителния кодекс (BauGB): „Пазарната стойност (пазарна стойност) се определя от цената, която към момента, за който се отнася определянето, при обикновени бизнес сделки според правните и действителните обстоятелства Имотите, другите имоти и местоположението на имота или другият обект на оценката ще бъдат постигнати, независимо от необичайни или лични обстоятелства. "
Позоваването на "нормални бизнес сделки" и факта, че не се взема предвид "необичайни или лични обстоятелства", предвижда, че цената е валидна само за свободен пазар, т.е. такъв, до който всички участници на пазара имат достъп и са включени Купуването и продажбата могат да участват и на които те са свободни при вземането на решения.
Защо трябва да се определя пазарната стойност на имот?
Пазарната стойност или пазарната стойност на даден имот винаги трябва да се определя неутрално, когато имотът трябва да бъде продаден. Тъй като изчислената пазарна стойност предоставя информация за това колко пари можете да поискате за вашия имот на пазара. Понякога обаче се изисква и пазарната стойност, за да може правилно да се оцени стойността на имуществото в бракоразводни производства или спорове за наследство.
Пазарната стойност или пазарната стойност на даден имот винаги трябва да се определя неутрално, когато имотът трябва да бъде продаден.
Как се изчислява пазарната стойност на имот?
Няма формула за определяне на пазарната стойност, тъй като тя зависи от множество фактори, които трябва да бъдат разгледани индивидуално във всеки отделен случай. Следователно колко висока е пазарната стойност на даден имот се определя при определяне на пазарната стойност. Тази процедура за оценка следва Наредбата за оценка и включва всички основни критерии. Следователно изчислената пазарна стойност може да варира в зависимост от процедурата за оценка.
Кои фактори определят пазарната стойност на даден имот?
Пазарната стойност на имот и цената, която може да бъде постигната за имота на свободния пазар, зависи, както често се случва тук, от съотношението между предлагането и търсенето. Колкото по-сравними имоти се предлагат в момента, колкото по-ниска е пазарната стойност, толкова по-голямо е търсенето на няколко оферти, толкова по-висока е пазарната стойност на имота. И разбира се, когато се определя пазарната стойност на даден имот, едно нещо е много важно: местоположение, местоположение, местоположение.
Колко привлекателно е местоположението на имот, може да се определи, като се използва стандартната стойност на земята. Тази ориентировъчна стойност се определя, като се вземат предвид цените за сравними продажби на имоти и се определя съответната стойност. В допълнение, оценката включва също стойността на сградата и възможните възможности за използване на имота.
В случай на наети имоти, определянето на пазарната стойност взема предвид дохода от наем, който имотът може да генерира, и възникналите разходи за поддръжка. Ако индексът на наема е доста висок и не е в сила спирачка на цената на наема или не се спазва ограничение, може да се постигне съответно по-висок доход. Съответно тук пазарната стойност също трябва да бъде определена по-висока.
В случай на наети и свободни имоти, освен стойността на земята, тези характеристики оказват влияние върху очакваната пазарна стойност:
- Година на построяване на имота
- Жилищно пространство
- Използваема площ
- Състояние на имота
- Енергично качество
- Стандарт на оборудване на имота
По принцип може да се каже следното: колкото по-добър е имотът в добра форма, толкова по-добро е местоположението, толкова по-популярни са общите фактори като броя на стаите или връзката с обществения транспорт и колкото по-висок е очакваният доход от наем, толкова по-висока ще бъде пазарната стойност.
Кой определя пазарната стойност на имот?
Винаги трябва да се консултира професионалист за професионално определяне на пазарната стойност на даден имот. Със своите специализирани познания и опит оценителите най-вероятно ще стигнат до надежден резултат, който вие, продавачът на имот, можете да използвате като основа за определяне на офертна цена.
Винаги трябва да се консултира със специалист за професионално определяне на пазарната стойност.
Как работи определянето на пазарната стойност?
За да получите професионална оценка на пазарната стойност на вашия имот, трябва да наемете опитен и надежден оценител. Първо ще се съгласуват с вас, поради каква причина искате да разберете пазарната стойност на имота. Тъй като фонът определя обхвата на неговите задачи:
- Ако искате да продадете апартамента или Your-Best-Home.net, е достатъчна кратка оценка на пазарната стойност.
- Ако разводът е причината за прехвърлянето или ако споровете за наследство са причина, пазарната стойност обикновено трябва да бъде представена в писмена форма или дори трябва да бъде изготвена оценка на пазарната стойност, която също може да устои на съдебен контрол.
След като се изясни предисторията, оценителят ще инспектира имота и ще използва различни критерии, за да определи кои свойства на имота увеличават или намаляват стойността му (напр. Лоша изолация, нужда от обновяване) и накрая посочете пазарната стойност на имота.
Кои документи са важни за определяне на пазарната стойност?
В допълнение към проверката на имота, оценителят ще поиска от вас различни документи, свързани с имота, за да определи точно пазарната стойност на имота. Ако планирате да продадете къщата или апартамента си в близко бъдеще, препоръчително е да имате готови тези документи или - ако не разполагате с тях - да ги поискате:
- Етажен план (и)
- Извлечение от поземлен регистър
- Енергиен сертификат
- Карта с местоположение
- Карта на земята
- Изчисляване на жилищната площ
- ако е необходимо, доказателства за енергични ремонти
- Строителни товари по отношение на правото на пребиваване или правото на път
Ако искате да определите пазарната стойност на вашата кооперация или терасовидна къща, тези допълнителни документи са от съществено значение за определяне на пазарната стойност:
- Декларация за разделяне
- Уреждане на жилищни помощи
- Икономически план
- Протоколи от срещите на собствениците
При наетите имоти тези доказателства са важни и за определяне на пазарната стойност:
- Договор за наем или договори за наем
- Списък на доходите от наем
- Разходи за управление
- Последни сметки за комунални услуги
Оценителят ще определи пазарната стойност на вашия имот от цялата събрана информация и предоставените документи.
Процедура за определяне на пазарната стойност
Оценителят може да използва различни методи за изчисляване на пазарната стойност на даден имот. Кой ще избере, зависи както от имуществото, което ще се оценява, така и от фона на определянето на пазарната стойност. Понякога се използват няколко метода и средната стойност на всички изчисления се определя като пазарна стойност на даден имот. По принцип тези три метода са на разположение на оценителя за определяне на пазарната стойност на имот:
- Метод за сравнение на стойността
Ако даден имот преди това е бил обитаван от самия собственик, методът на сравнителната стойност обикновено се използва за определяне на пазарната стойност на имота. Тук оценителят използва цените на имоти, които са били продадени на подобно място в близкото минало и които съответстват на състоянието на сградата или стандарта на апартамента или къщата, която ще се продава. Цифрите, необходими за това - а именно постигнатите продажни цени - могат да бъдат намерени в колекцията от покупни цени на местната експертна комисия. Всички продажни цени са документирани там. Като правило има достатъчно налични стойности, за да се получи реалистична пазарна стойност за имота.
- Метод на капитализирани печалби
Ако даден имот е отдаден под наем или ако имотът се използва търговски, често се използва методът на стойността на дохода. Тук оценителят определя стойността на добива на сградата, която може да се определи от приходите от наем и необходимите разходи за поддръжка. Опитът и техническата експертиза са незаменими при подхода на доходите, защото ако например сумата от месечния доход от наем е много висока, това може погрешно да доведе до особено висока пазарна стойност, ако рискови фактори като напр. Б. може да се вземе предвид предстоящото свободно място.
- Метод на реални активи
Методът на реалната стойност може да се използва за определяне на пазарната стойност на имота както за наети, така и за заети от собственици или не наети понастоящем имоти. На първо място, реалната стойност на сградата се определя чрез изваждане на свързано с възрастта намаление на стойността от разходите за сравнима нова сграда. При този метод общата пазарна стойност на имота е резултат от стойността на земята.
Какво влияние има оценителят върху пазарната стойност на даден имот?
Когато определяте пазарната стойност на имота, това е както често в живота: ако попитате двама души, буквално получавате три различни части информация. Съответно оценителят е определящ и при определяне на пазарната стойност, тъй като не е толкова рядко, че двама оценители стигат до два много различни резултата при определяне на пазарната стойност поради наличните възможности за тълкуване. Поради това е препоръчително да се разчита на препоръки от вашия приятелски кръг при избора на експерт, за да се получи задоволителен резултат.
Каква е разликата между пазарната стойност и пазарната цена?
Термините пазарна стойност и пазарна цена често се използват синонимно, но строго погледнато не са абсолютно еднакви. Пазарната стойност показва - както вече беше обяснено по-горе - сумата на продажбите, която може да се очаква да бъде постигната. Пазарната цена, от друга страна, е действителната сума, която е платена за имота, когато е бил продаден. Следователно пазарната стойност е теоретична стойност, а пазарната цена съвсем конкретна.
Двете стойности обикновено не са твърде отдалечени. При определени условия обаче е възможно пазарната цена да се отклонява значително от пазарната стойност. Това е напр. Такъв е случаят например, когато сградата има определено свойство, което не увеличава значително стойността си, но което е толкова необикновено, че любовникът е готов да плати значително по-висока сума за нея. Това би могло напр. Б. бъде случаят, когато става въпрос за Your-Best-Home.net, който преди е бил обитаван от добре позната личност.
Също така е възможно дадена къща да постигне пазарна цена, която е доста под пазарната стойност. Това е възможно, например, ако даден имот не се предлага на свободния пазар, а само на малка група от заинтересовани страни. Същото се отнася и за възбраните: тук групата на потенциалните купувачи неизбежно е по-малка, тъй като има фиксирана дата на продажбите, на която купувачът се определя в процеса на наддаване. Като правило ценовият праг за офертите за входно ниво умишлено се определя ниско - обикновено на 50 процента от определената пазарна стойност - за да се намери купувач във всеки случай.