Микро апартаменти като капиталова инвестиция

Микро-апартаментите са все по-популярни в големите градове. Тук обясняваме защо малките апартаменти са подходящи не само за студенти и в кои случаи си заслужават като инвестиция.

Търсенето на микро апартаменти се увеличава

Пазарът на жилища в големите германски градове е напрегнат. „В големи части на страната липсват малки, достъпни апартаменти“, потвърждава Улрих Роперц, управляващ директор на Асоциацията на германските наематели. Търсенето на микро-апартаменти нараства стабилно от няколко години, но едно- до двустайните апартаменти в момента съставляват само десет процента от общото предлагане на имоти. Както в Лондон и Ню Йорк, германският пазар на жилища трябва да се адаптира към нарастващото търсене на микро-апартаменти.
Търсенето също ще се увеличи през следващите няколко години. От една страна, защото има все повече домакинства с един човек - те сега съставляват 40 процента от всички домакинства в Германия - и от друга страна, защото броят на учениците расте. В момента в Германия учат 2,87 милиона души (зимен семестър 2018/19), с 50 процента повече от 1999 г. Освен това не само немски студенти търсят малък апартамент. Освен това има все повече и повече чуждестранни студенти: Междувременно над 300 000 студенти в тази страна завършват пълен курс на обучение или поне семестър в чужбина. Това е приблизително всеки девети, записан в Германия.

Микро апартаментите са малки и достъпни

Където жилищното пространство е оскъдно и скъпо, едностайните апартаменти показват изход от неприятностите. Те предлагат настаняване на умерени цени на атрактивни места. „Животът в големите градове е станал толкова скъп, че все повече наематели търсят по-малко и по-евтино пространство“, казва Михаел Фойгтландър, икономист на недвижими имоти в Института по немска икономика в Кьолн. Само в Мюнхен има 7500 души, които търсят настаняване в списъка на чакащите. Високото търсене кара експлозията на наемните цени. В Мюнхен обикновен студентски апартамент струва средно 615 евро месечен наем, а в Берлин 407 евро. Студентите от Лайпциг все още плащат 316 евро за 30 квадратни метра.
Но не само много студенти специално търсят микро-апартаменти. Все повече пенсионери и пътуващи на работа с срочни трудови договори също стават наясно с малките апартаменти. За последните микро-апартаментите са интересни като втори дом на работното място, които вече са напълно оборудвани и поради това не причиняват много работа. Но също така професионалисти, които от време на време трябва да пътуват за компанията, резервират все повече и повече микро-апартаменти, които също се отдават под наем чрез Airbnb, например. Това обикновено е по-евтино от хотел, но предлага почти същото ниво на комфорт.

Все повече хора, които трябва да пътуват по бизнес причини, резервират микро-апартаменти.

Микро апартаментите са доходна инвестиция. Инвеститорите са нетърпеливи да се доберат до тях, независимо дали в Берлин, Франкфурт или Инголщат. Малките имоти са подходящи за частни инвеститори, които търсят сигурна инвестиция, но за които класическият тристаен апартамент е твърде скъп. Перспективите да можете да наемете Mini-Butze солидно в дългосрочен план са добри. Микро апартаментите обикновено предлагат много предимства за инвеститор. Например инвестиционната сума за микро апартаменти е по-ниска от тази за други имоти. Но голямото търсене също така гарантира сигурен допълнителен доход от отдаване под наем в дългосрочен план.
Освен това малките апартаменти са печеливша инвестиция, тъй като доходът от наем и доходността от наем са много по-високи, отколкото при традиционните нови апартаменти. В зависимост от местоположението, доходът от наем на квадратен метър е около 50 до 80 процента над сравнимите местни наеми. Освен това можете да увеличавате цената на наема по-често, тъй като сроковете за наем са значително по-кратки, отколкото при други имоти.
Добре е да знаете: Ако микро апартаментът е обзаведен или частично обзаведен и е нает за ограничен период от време, нито индексът за наем, нито спирачката за наем се прилагат. Всеки, който реши да купи микро апартамент, трябва да очаква около 150 000 до 300 000 евро, в зависимост от местоположението и оборудването. Тези, които ремонтират апартамент по енергийно ефективен начин, могат да разчитат на евтини заеми и безвъзмездни средства от KfW.

Ако микро апартаментът е обзаведен и нает само за ограничен период от време, нито индексът за наем, нито спирачката за наем се прилагат.

Какво да търсите при покупка

Трябва да вземете предвид следния план от десет точки, когато купувате микро апартамент:

1. Използвайте собствен капитал

Ако искате да закупите имот, винаги трябва да сте сигурни, че можете да платите голяма част с собствен капитал. Парите не само са добре инвестирани - банката възнаграждава и висок дял от собствения капитал с по-изгодни условия на заем.

2. Планирайте буфери за пари

Като собственик на апартамент, винаги трябва да отделяте малко пари за покриване на ремонт или други допълнителни плащания. Заделете около 20 процента от общата инвестиция като задържане на активи.

3. Местоположение на апартамента

Най-добрият начин за наемане на апартаменти е в сърцето на голям град. Ако обаче нямате опит като наемодател, трябва да се уверите, че апартаментът не е твърде далеч от местоживеенето ви. Това не само спестява пътни разходи при смяна на наематели, но също така дава възможност за по-добра оценка на местния жилищен пазар.

4. Връзка с мрежата на обществения транспорт

Тъй като много хора се справят без кола в големите градове, микро апартаментът им трябва да е близо до обществения транспорт. Ако искате главно да наемете за пътуващи и бизнесмени, трябва да осигурите място за паркиране, тъй като те често пристигат с кола.

Много хора не притежават кола в града. Следователно микро апартаментът също трябва да бъде лесно достъпен с автобус или влак.

5. Изчислете доходността под наем

Във всеки случай изчислете точно възвръщаемостта под наем. Компаниите и компаниите за недвижими имоти често обещават възвръщаемост до осем процента годишно за микро апартаменти. Тук важи следното: висока възвръщаемост означава висок риск. Затова погледнете внимателно и помислете добре за покупката.

6. Състояние на сградата

Стара сграда ли е, която отдавна трябваше да бъде ремонтирана, или нова сграда, която отговаря на Наредбата за енергоспестяване? Ремонт или други повреди могат бързо да възникнат в стари сгради. Освен това спомагателните разходи обикновено са по-високи - което от своя страна намалява постижимия доход от наем.

7. Домашна надбавка

По-голямата част от времето месечните аванси се изплащат от собственика на апартамента на управителя на жилищния комплекс. Изяснете дали и колко къщи трябва да платите.

8. Инфраструктура

Освен връзка с мрежата на обществения транспорт, трябва да обърнете внимание и на това кои публични и частни институции са на място. Например колко далеч е университетът, къде са магазините и къде са публичните администрации?

9. Прегледайте протокола от събранието на собствениците

Поискайте последните минути от срещата на собствениците. Тогава знаете какви мерки се планират в близко бъдеще и какви разходи бихте могли да срещнете.

10. Развитие на населението

По-добре е да инвестирате в апартамент в популярен квартал или в квартал, който току-що става модерен - някога непокорен квартал, сега популярен и сред млади семейства и студенти. Също така трябва да следите джентрификацията в определени градове и да инвестирате в точното време.

Микро апартаменти: оборудване и доставчици

В момента има различни доставчици като „GBI“, „My Apart“ или „Campus Viva“, които предлагат микро апартаменти за различни нужди в най-важните градове в Германия. Малките апартаменти обикновено са оборудвани с кухненски бокс и баня. Малка масичка се използва за хранене и работа, а в ъгъла има легло - всичко необходимо и все пак достатъчно. Доставчикът GBI предлага три различни размера със своите „интелигентности“ и следователно е идеален за бизнес пътници или хора, които все още търсят постоянно настаняване.

модел	Студио	Studio XL	Апартамент
цена	От 61, - евро / нощ	От 73, - евро / нощ	От 93, -Евро / нощ

Доставчикът "ipartment" също има различни предложения за избор и в момента е представен в седем германски града. От малки стаи от 20 квадратни метра до апартамент от 100 квадратни метра има нещо за всеки вкус.
Следните цени се отнасят за микро апартаментите в Кьолн:

модел	XS	С.	М.	L.
цена	От 1190 евро / месец	От 1390 евро / месец	От 1590 евро / месец	От 1890 евро / месец

„Campus Viva“ се фокусира върху микро-апартаменти за студенти в Мюнхен, Берлин, Хайделберг и Бремен. В допълнение към апартаментите, почти всички сгради предлагат общи помещения и стаи, фитнес зала, пералня и тераса за обитателите.
Микро-апартаментите са много по-удобни за учениците, защото не е нужно сами да се грижат за всичко. Обикновено вече има достъп до интернет; служебна помощ помага при технически проблеми и понякога има дори велосипедна услуга. Голямо предимство обаче е, че не е нужно да споделяте кухнята и банята с никого. Това избягва конфликт.

град	Мюнхен	Берлин	Хайделберг	Бремен
цена	От 550 евро / месец	От 470 евро / месец	От 425 евро / месец	От 370 евро / месец