Мечтата да притежавате собствен дом може да бъде много скъпа. Всеки, който все още няма достатъчно собствен капитал, трябва да търси алтернативи. Един от тях е покупка под наем. Преминаването от наемател към собственик с малко усилия и малко спестявания звучи добре. Но моделът за наемане-закупуване носи и някои рискове. В това ръководство ще разберете какво предварително трябва да знаете вие като купувач под наем.
Най-важните неща с един поглед
Как работи покупката под наем?
Покупката на лизинг обикновено работи по такъв начин, че заинтересованата страна и потенциалният купувач първо да наеме имота и да го купи по-късно. Изкупната цена на апартамента вече е съгласувана със сключването на договора за наем.
Какво трябва да взема предвид при отдаване под наем?
При покупка под наем обикновено се договарят два договора: договор за наем и договор за покупка. И двата договора трябва да бъдат заверени от нотариуса. Възможно е да се наложи да направите първоначална вноска, която може да е била уговорена преди това сертифициране.
Взима ли се под внимание наемът в случай на покупка под наем?
Договорът за наем определя също размера на наема и покупната цена на имота. Месечният наем, който наемателят плаща, се компенсира спрямо покупната цена.
Покупката под наем ли е заем?
В преносен смисъл покупката под наем е заем, тъй като използвате Your-Best-Home.net или апартамента веднага след подписването на договора, но не е нужно да плащате пълната сума на покупната цена до по-късно.
Как работи покупката под наем?
Купувачът и продавачът сключват договор за наем и в същото време договор за покупка на Your-Best-Home.net. Купувачът първо се наема под наем и се задължава да придобие Your-Best-Home.net след пет, десет или двадесет години - на фиксирана покупна цена. Наемът, платен до тогава, плюс определена авансова сума ще бъде напълно компенсиран спрямо покупната цена. Също така е обичайно купувачът под наем да направи еднократна първоначална вноска в размер до 20 процента преди нотариалното заверяване на договорите. Ако за това липсват финансови средства, често има възможност да се плаща на вноски, но това значително увеличава общата месечна тежест. След крайния срок оставащият дълг се дължи и нотариусът извършва прехвърлянето на собствеността. Понякога се изисква такса за завършване.
Добре е да знаете: Поетапното придобиване на имота чрез договореното вносно плащане е обезпечено с нотариален договор. Освен това никоя банка или строително общество не участва като посредник.
Когато отдавате под наем, трябва внимателно да прецените предимствата и недостатъците и да се предпазите по договор от рискове.
Алтернатива за покупка под наем: опция покупка
Ако все още не сте сигурни дали наистина искате да купите Your-Best-Home.net, можете също да изберете опция за покупка. В този случай не се сключва договор за продажба в допълнение към договора за наем, но собственикът - обикновено жилищна асоциация или предприемач - създава право на опция в полза на наемателя, като вписва поземления регистър. Наемателят може, но не е задължително, да придобие собствеността при условията, определени сега.
С този модел за покупка под наем, наемателят плаща на собственика месечна сума. За разлика от нормалната покупка на наем обаче, това е модел за първоначално плащане, който се доближава до класическия договор за заем на строителното общество: В допълнение към месечния наем спестявате сума X, която кооперацията се грижи за разпределение след Y години. Само тогава можете да закупите имота - или не.
Моделите за съвместно закупуване на опции обикновено се изпълняват в продължение на 25 години - това оставя на наемателя достатъчно време да спести необходимата сума, докато той вече живее в бъдещия си дом.
Добре е да се знае:Опцията е въведена от нотариуса като известие за предаване в поземления регистър, така че е правно безопасна. По правило обаче месечният наем за опционна покупка е значително по-висок от местния съпоставим наем. Това е така, защото собствениците се надяват, че увеличената вноска ще мотивира наемателите да купуват, в противен случай платените наеми ще бъдат загубени.
Правна и бенефициерна собственостВ случай на покупка под наем, законната собственост се прехвърля на купувача едва след заплащане на покупната цена. |
Предимства и недостатъци на покупката под наем
Ползи
- Не трябва да се тегли заем за покупка под наем, така че да не възникват дългове.
- Тъй като пълната покупна цена на къщата се отлага от продавача за определен период, няма банкови разходи за лихви.
- Предприемачите в кетъринг или текстилната индустрия или младите самостоятелно заети хора са по-трудни да получат заем от банката поради нередовните си доходи - за тях покупката на наем е реалистичен вариант.
- Ако наистина искате да закупите определен имот, но все още нямате собствен капитал, отдаденият под наем ви предлага възможност да резервирате мечтания си дом и да го закупите по-късно.
- Месечният наем отива в собствения ви дом, вместо в джоба на наемодателя.
- Купувачите под наем могат веднага да проектират своя дом и градина според техните желания, защото по-късно той ще им принадлежи.
Уверете се, че договорът за покупка на наем е нотариално заверен от нотариус, в противен случай нямате права върху апартамента или къщата.
недостатък
- Наемът за закупуване звучи примамливо за млади хора без капитал - но тези, които не могат да спестят капитал, може да не успеят да покрият разходите за поддръжка на къщата.
- Обикновено е по-евтино да получите финансиране чрез банка. По-специално младите семейства се възползват от държавни субсидии като изграждане на детски надбавки или субсидии за жилища, както и отстъпки по заеми.
- В някои случаи се предлагат надценени или неадекватни къщи като модели за покупка под наем, които не са намерили купувачи на пазара на недвижими имоти.
- Опцията за покупка на опция дава възможност на купувача да се откаже от покупката на имота, но е по-скъпа: наемът обикновено е значително по-висок от местния съпоставим наем.
- Ако междувременно жилищната асоциация, предприемачът или наемодателят фалират, наемът, платен до този момент, може да бъде загубен, както и потенциалният дом.
Това са рисковете, свързани с покупката на наем
Покупката под наем включва рискове! Тъй като плащането на наем, което не е незначително в зависимост от жилищната площ, идва с дял от финансирането и спестяванията. Много семейства не могат да си позволят тази двойна тежест. Ако останалият дълг трябва да бъде платен и лихвените проценти са се повишили неочаквано в този момент, възможният заем ще бъде по-скъп от очакваното.
Въпреки че на пръв поглед изглежда, че това е лесен начин за продажба или покупка на къща, моделът за наемане-изкупуване всъщност не иска да се утвърди в Германия - дори и идеята за спонсорирано от държавата наемане-покупка. От една страна, това се дължи на споменатите рискове, но от друга страна се дължи и на факта, че договорите за покупка на наем се различават значително един от друг и трябва да бъдат индивидуално проектирани. Има обаче някои подводни камъни за неспециалиста.
Тествайте възможностите за финансиранеНе бързайте с нищо, когато става въпрос за покупка под наем. Най-добре е предварително да разберете от банка дали |
Отдаването под наем обикновено не е най-доброто решение за младите семейства.
Договор за покупка на лизинг: Трябва да обърнете внимание на това
Какво трябва да съдържа договорът за покупка на наем
- В договора за покупко-продажба наемодателят и купувачът наемат заедно размера на нетния наем, който трябва да се компенсира спрямо покупната цена.
- Като купувач под наем, трябва да се запитате колко дълго искате да бъдете обвързани.
- Когато закупува опции, кооперацията преценява колко дълго ще предостави на заинтересованата страна обвързващо право на покупка. В замяна наемателят може да се откаже от прекратяването на договора за наем за същия период.
- В договора посочете какво се случва, ако намалите наема по време на наема. Ще се компенсира ли договореният наем или намалената сума спрямо покупната цена?
- Кой плаща данък върху собствеността или застраховка? Кой плаща разходите за поддръжка? Възможно е наемодателят да плати по време на наемния период и да възстанови разходите след упражняване на опцията за покупка.
Допълнителни разпоредби в договора за покупка на наем
- Преди да подпишете договор за покупка под наем, изяснете как можете да излезете от модела по-рано.
- И какво се случва със спестените от вас спестявания, в крайна сметка трябва да вземе решение за закупуване на опции при закупуване на опции или кооперация или разработчик на собственост трябва да подаде молба за фалит.
- Бъдете внимателни, ако доставчикът инвестира вашата част от финансирането в акции или фондове за недвижими имоти - в най-лошия случай парите ще бъдат изгубени по-късно.
- Договорете се за специално право на изплащане в договора за наем. Ако например получите пари чрез наследство, имате възможност да използвате това по време на периода на изплащане, за да погасите покупната цена и по този начин да намалите дълга по-бързо.
Казус за покупка под наем
Семейство Майер би искало да живее в собствените си четири стени. Тя се чуди дали покупка под наем си струва за нея. Ще намерите съответна оферта за еднофамилен дом. Трябва да струва 157 500 евро. За това Meiers трябва да направят еднократно плащане в размер на 15 750 евро. Месечният наем е 836,87 евро, спестяващата част 144,38 евро, така че общо 981,25 евро. Спестовният компонент печели лихва в размер на три процента. След десет години те трябва да купят имота. Професионалистът прави математиката: Купуването веднага би било много по-евтино за Meiers.
Придобиване чрез покупка под наем
|
Покупна цена: |
157 500,00 евро |
|
Спестена сума за 10 години, включително еднократно плащане |
41 301,67 евро |
|
Оставаща покупна цена след 10 години: |
116 198,33 евро |
|
Лихвен процент: |
5,5 процента |
|
Месечна ставка: |
981,25 евро |
|
Имотът е |
без дълг след 24 години |
Класическа покупка на заем
|
Покупна цена: |
157 500 евро |
|
Собствен принос: |
15 750 евро |
|
финанси: |
141 750 евро |
|
Лихвен процент: |
4,75% |
|
Фиксиран лихвен процент: |
десет години |
|
Месечна ставка: |
981,25 евро |
|
Изплащане: |
2% |
|
Оставащ дълг след изтичане на фиксирания лихвен процент: |
77 372,47 евро |
|
Your-Best-Home.net е с лихвен процент от 5,5% и месечната ставка се запазва |
без дълг след 18 години |
Източник: Потребителски консултативен център Тюрингия
Заключение: С модела за наемане на покупка семейството Meier трябва да плати покупната цена шест години по-дълго. Това означава, че моделът за наемане-закупуване е със 70 650 евро по-скъп.
Собственост на дома: Тези реформи се прилагат
Реформата на Закона за етажната собственост (WEGesetz), договорена в коалиционното споразумение от 2017 г., беше инициирана и представена на Федералния кабинет на 25 март 2020 г. Ако Бундестагът сега се съгласи, следните промени за собствениците на апартаменти ще влязат в сила от есента:
Прехвърляне на властта: Администраторите на общност от собственици на имоти трябва да получат значително по-голяма свобода на действие в бъдеще. Според проекта те "ще имат право и задължение да предприемат подходящи административни мерки, които не изискват от собствениците на апартаменти да вземат резолюция или ако съществува риск от крайни срокове или недостатъци." Правомощията на администратора обаче могат да бъдат ограничени или разширени с резолюция.
Без ограничение:Според новия закон администраторът представлява общността в и извън съда. Следователно той може да сключва договори, които вече не могат да бъдат отменени от общността на собствениците или от отделен собственик.
Отговорност: Индивидуалните собственици трябва да поемат разходите по поръчаните мерки.
Нови правила за резолюция: Преди това поне половината от акциите на съсобствеността трябваше да бъдат представени, за да може дори да се постигне резолюция. Вече е възможно решение, независимо от броя на присъстващите собственици. Предстои да се приложи и онлайн участие.
Таксуване:С годишните разходи за фактуриране на управителя, всеки отделен елемент вече не трябва да бъде одобрен от собственика. Само пиковото таксуване се нуждае от разрешение, тъй като това също трябва да бъде платено от собствениците.
Разпределение на разходите: Новият проект трябва да даде възможност на сдруженията на собствениците да променят разпределението на разходите с обикновено мнозинство. Това се отнася както за текущи разходи, така и за еднократни разходи.
Зарядна станция за електронни автомобили:В бъдеще оборудването на място за паркиране с възможност за зареждане на електронни автомобили трябва да бъде одобрено както от собствениците, така и от наемателите от общността, при условие че сами поемате разходите. Правото на съгласие за структурни промени, например за бърза интернет връзка чрез оптични влакна в апартамента, все още е достъпно само за собствениците.