Цените на земята в Германия се повишиха драстично в близкото минало. Все по-трудно е да се определи подходяща стойност. Какво влияние оказва местоположението? Заслужава ли си да се продаде? Коя цена на земята е реалистична в кой регион или на кое място? Всички отговори можете да намерите тук.
Ако даден имот трябва да бъде продаден, изключително важно е да се определи реалистична цена за него, която да съответства на реалната му стойност. Защото, ако цената е твърде висока, ще липсват заинтересовани страни. Ако е твърде ниска, се получава ненужна загуба и е много вероятно също да липсват заинтересовани страни, тъй като те се страхуват от улов по въпроса.
За да се определи стойността на имота в Германия, два аспекта са от съществено значение:
- Стойността на земята или стандартната стойност на земята
- Индивидуалните характеристики на имота
Определете цените на имотите в Германия: Ето как
За да може да се определи разумна цена за парче земя, първо се използва така наречената стойност на земята или стандартната стойност на земята.
Каква е стойността на земята?
Стойността на земята се определя с помощта на така наречения метод за сравнителна стойност, което означава, че се разглеждат продажните цени, постигнати в близкото минало за сравними имоти и от това се извлича реалистична цена за имота.
Каква е стандартната стойност на земята?
Ако няма сравними имоти, които могат да се използват за оценка на цената, стандартната стойност на земята се използва за определяне стойността на имота. Тук се разглеждат средните цени, определени от комисия от експерти, които са платени за сравними имоти на определени места и на подобни места, така наречените „стандартни зони за стойност на земята“.
Въз основа на стандартната стойност на земята, индивидуалните характеристики на имота, предложен за продажба, се вземат предвид, така че в крайна сметка може да се определи цена. В допълнение към макро местоположението на обекта, микро местоположението също играе роля тук, т.е.не само широкият регион, в който се намира имотът, но и непосредствената околност. По този начин значително различни цени на имотите могат да бъдат реалистични за подобно големи имоти на кратко разстояние. Но има и други аспекти, които влияят върху стойността на даден имот.
Кои фактори определят цената на земята?
В света на недвижимите имоти отдавна се превърна в често срещана фраза, че цената на апартамент, къща или имот се определя главно от три фактора: местоположение, местоположение и местоположение. Всъщност регионът, в който се намира даден имот, и точното му местоположение са от съществено значение за определяне на стойността му. Но има и други аспекти, които са от съществено значение, за да се определи стойността на даден имот в Германия.
Тези индивидуални свойства на имот са от съществено значение при определяне на цената на имота:
1-во място
Както вече споменахме, най-важният аспект при определянето на стойността на даден имот е неговото местоположение: В кой регион може да бъде намерен имотът? Колко е далеч от училища, гари, културни институции или спортни съоръжения? Има ли подходящи компании в близост, които могат да служат като работодатели? Колкото по-добро е местоположението, толкова по-скъп е имотът.
2. Изградимост
Делът на даден имот, върху който може да се надгражда, се определя индивидуално и е решаващ фактор за стойността на даден имот. Като правило, колкото по-голяма е застроената площ, толкова по-висока е цената на недвижимия имот, която трябва да се постигне.
Добрата връзка с мрежата на обществения транспорт е важна и увеличава цената на имота.
3. Развитие
Ако имотът е вече разработен, т.е.свързан е с водоснабдяването, газа и електричеството, както и с отводняването на дъждовна вода и канализация, това означава, че няма разходи за купувача. Следователно продажната цена обикновено може да бъде определена по-висока. Ако имотът все още не е разработен, това намалява цената на имота за реализация.
4. Подравняване
Ориентацията на имота оказва влияние и върху стойността му. Ако е разположен по такъв начин, че върху него може да се построи къща с балкон или тераса с южно изложение, това увеличава стойността. Освен това ориентацията често определя и перспективата. Парцел, който е ориентиран така, че да дава безпрепятствена гледка към езеро, море или планина, неизбежно има значително по-висока стойност от парцел с по-малко зрелищна ориентация
Изгледът към планините или езерото е популярен и също оказва значително влияние върху цената на имота.
5-ти разрез
Размерът сам по себе си не означава непременно нещо за изградимостта на имота - оформлението също е определящо. Много дълго, но тясно парче земя е по-проблематично за изграждане, отколкото парче земя, което е по-скоро като квадрат. Колкото по-евтин е разрезът, толкова по-висока е стойността.
6. Състояние на почвата
Освен това какъв тип почва има имотът е от решаващо значение. И тук важи следното: колкото по-малко проблематично е да се надгражда или използва по друг начин, толкова по-висока е стойността на имота и толкова по-висока може да бъде определена цената на имота, когато се продава.
7. Размер
Като се има предвид цена на квадратен метър, съвсем логично е по-големите имоти да имат по-висока стойност от по-малките. В допълнение към местоположението, размерът на имота е един от решаващите фактори при определяне на цената на имота.
Преди да купите парцел, трябва да проучите естеството на почвата.
Каква е функцията на цената на квадратен метър?
Цената на квадратен метър на имот помага за по-добро сравняване на различни имоти в различни региони или на различни места. Както подсказва името, цената на квадратен метър посочва точно стойността, която се изисква на квадратен метър от имота. Това улеснява определянето на две цени на имотите една спрямо друга.
Коя цена на квадратен метър е реалистична в кой регион?
За да се определи разумна цена на квадратен метър и накрая реалистична цена на имота, експертната информация на брокер може да ви помогне. Индексът на цените на недвижимите имоти LBS например дава по-задълбочена представа.
В брошурата са изброени актуалните цени за къщи, кооперации и земя за строителство в 960 града и над 100 области от 14-те най-големи града в Германия. Това не само помага при продажба на имот, но също така дава ценна представа за кой регион или местоположение и колко пари могат да бъдат спестени при закупуване на имот.
Ако сравните цените на земята в избрани градове през 2018 г., разликите стават изключително ясни:
|
град |
Средна цена |
|
Берлин |
280 € |
|
Дрезден |
190 € |
|
Франкфурт |
1000 евро |
|
Хамбург |
660 € |
|
Кьолн |
560 евро |
|
Мюнхен |
2000 евро |
|
Щутгарт |
1200 евро |
Цените на земята в Щутгарт са нараствали стабилно в миналото. В най-добрите места в Щутгарт плащате около 4000 до над 8000 евро на квадратен метър кооперация.
Защо цените на земята са толкова отдалечени?
Както навсякъде на свободния пазар, търсенето и предлагането също играят решаваща роля за цената на земята: В райони, където повече хора се отдалечават, цените на земята падат. В същото време те се увеличават в регионите, които изпитват силен приток. През последните няколко години по-специално селските райони бяха засегнати от емиграция, докато големите градове и околностите им виждаха и все още изпитват силен приток - наред с други неща, поради многобройните предложения за работа, образование и култура там.
Освен това има фактът, че обикновено има повече земя в селските райони. В градовете това е силно ограничено от ограниченото налично пространство, което допълнително намалява предлагането.
Това води до големите разлики в цените на имотите, въпреки че те са се повишили рязко в близкото минало - тоест както в селските райони, така и в градовете - и не само в градските райони.
Защо цените на имотите растат толкова много?
Повишаването на цените на земята едва ли е убягнало на някого през последните години. На всички обаче не е ясно защо цените продължават да се покачват. И всъщност има малко повече от това просто взаимодействието между търсенето и предлагането. Това са основните причини, поради които земята продължава да увеличава стойността си.
1. Ниски лихвени проценти
Лихвените проценти по заемите са доста ниски в сравнение с предходните години. Ето защо много хора са се възползвали от възможността да теглят заем и да купуват недвижими имоти по-евтино, отколкото е било възможно преди. Понастоящем търсенето е много голямо, което води до по-нататъшно покачване на цените.
2. Предоставяне на старост
За да се осигурят в напреднала възраст, хората в Германия все повече разчитат на собствения си апартамент или къща. Това също повишава цените.
Имотът и до днес се счита за обещаващо пенсионно осигуряване.
3. Инвестиции
Много хора използват настоящата ситуация за инвестиция. Те купуват недвижими имоти, за да ги продадат по-късно с печалба.
4. Чакащи собственици
Тъй като напоследък цената на недвижимите имоти продължава да се повишава, предполага се също, че някои собственици на недвижими имоти, които всъщност са готови за продажба, все още чакат, защото спекулират с още по-високи цени на недвижимите имоти и максимизиране на печалбата в близко бъдеще. Следователно парцелите не са на пазара, което от своя страна води до повишаване на цената.
5. Инвеститори
Постоянно нарастващите цени на имотите не остават скрити за инвеститорите. Поради това много райони бяха закупени от платежоспособни спекуланти и държани с перспектива за висока възвръщаемост от доходите от наеми.