Не трябва само да определяте пазарната стойност на имот, когато искате да продадете имота. Има и други случаи, когато става важно да се знае стойността на къща или апартамент. Прочетете тук как се оценява имотът и как можете да изчислите реалистична стойност.
Определянето на пазарната стойност на имота е особено трудно за неспециалистите. Но с правилните основни познания и разумен процес, оценката на недвижимите имоти може да бъде постигната много бързо. Тук обобщихме основните точки за вас.
Пазарна стойност и пазарна стойност: каква е разликата?
Когато дадено свойство се оценява по отношение на стойността му, често се използват два различни термина, които изглежда се използват произволно:
- пазарна стойност
- Пазарна стойност
Всъщност и двата термина означават едно и също нещо и следователно могат да се използват синонимно. И двата термина се използват и в строителното право.
Какво е определението на „пазарна стойност“?
Точната дефиниция на пазарната стойност или на пазарната стойност е посочена в § 194 BauGB:
„Пазарната стойност (пазарна стойност) се определя от цената, която към момента, за който се отнася определянето, при нормални бизнес сделки в съответствие със законовите условия и действителните имоти, другото състояние и местоположението на имота или другият обект на оценката ще бъдат постигнати независимо от необичайни или лични обстоятелства. "
Това означава, че пазарната стойност на даден имот показва само цената, която може да бъде постигната на пазара в момента на определяне на пазарната стойност. Това позоваване на момента е от съществено значение, тъй като при определени обстоятелства по-висока или по-ниска цена за имота може да бъде реалистична след кратко време.
Позоваването на нормални бизнес сделки и липсата на съображения за необичайни или лични обстоятелства означава, че тук се предполага продажба на свободен пазар: Това не е нито продажба на възбрана, нито спешна продажба или продажба на членове на семейството или приятели, които евентуално би придобил имота на цена за приятелство.
Определете пазарната стойност на даден имот: как работи?
Няма фиксирана формула за определяне на пазарната стойност на даден имот. По-скоро тяхната стойност се изчислява с помощта на оценка. Има три различни метода, които в крайна сметка водят до реалистична оценка на собствеността:
- Метод за сравнение на стойността
- Метод на реални активи
- Метод на дохода
Кой от тези методи се използва за изчисляване на пазарната стойност на даден имот зависи преди всичко от вида на собствеността.
Определете пазарната стойност на имот: коя процедура е полезна?
Обикновено се използват два различни метода за определяне на пазарната стойност на даден имот, за да се получи възможно най-надежден и реалистичен резултат. Можете да прочетете за това как се различават в следващите параграфи. Тези комбинации от различните подходи се оказаха полезни:
| Имот | 1. Процедура за оценка | 2. Процедура за оценка |
|---|---|---|
| апартамент | Метод за сравнение на стойността | Метод на стойността на печалбата и материалната стойност |
| Апартамент, нает | Метод на капитализирани печалби | Реална стойност и метод за сравнение на стойността |
| Къща | Метод на реални активи | Метод на капитализирани печалби |
| Къща, отдадена под наем | Метод на капитализирани печалби | Метод на реални активи |
| Имот | Метод за сравнение на стойността | --- |
| Земя, наета | Метод за сравнение на стойността | Метод на капитализирани печалби |
1. Какво представлява методът за сравнение на стойността?
Ако пазарната стойност на даден имот трябва да се определи с помощта на метода на сравнителната стойност, се вземат предвид продажните цени, постигнати в близкото минало за сравними имоти в същия район. Прилага се следното: Колкото по-сравними свойства могат да се използват, толкова по-точно може да се изчисли пазарната стойност на даден имот. Последните постигнати продажни цени обикновено са на разположение на местната експертна комисия и могат да се видят там.
Бенчмарк методът е доста удобен начин за изчисляване на стойността на свойството. Той обаче не е подходящ за всички видове обекти. По този начин е особено лесно да се определи стойността на редови къщи по сходен брой в околността, както и за апартаменти, обитавани от собственици в по-големи жилищни комплекси, тъй като там обикновено има множество сравними апартаменти. Процедурата е подходяща и за незастроени имоти, за които трябва да се изчисли цената на имота.
Веднага щом става въпрос за парцел с индивидуална къща върху него, става по-трудно да се определи пазарната стойност на даден имот, тъй като в този случай множество фактори върху и в къщата (като година на построяване, размер, обзавеждане) влияят върху стойността на имота. Намирането на по-голям брой сравними обекти, които биха били полезни за метода на сравнителната стойност, става много по-трудно. Следователно тук се използва най-вече методът на реалната стойност.
2. Какъв е методът на реалните активи?
Методът на реалната стойност определя пазарната стойност на имот по различен начин: Тук, от една страна, се разглежда стойността на сградата върху имота и, от друга страна, каква цена е подходяща за имота.
За да се определи стойността на имота, така наречената стойност на земята, отново се използва методът на сравнителната стойност. В случая на самата сграда обаче се преценява кои разходи са направени по време на строителството. След това от тази стойност се приспада сумата, която трябва да се вземе предвид при амортизация на възрастта, включително признаци на износване (като повреда на фасадата, дефекти на покрива). Получената стойност, стойността на сградата, след това се добавя към стойността на земята и води до пазарна стойност на имота.
3. Какъв е методът на капитализирани печалби?
Ако ще се продава нает имот или търговски имот, методът на капитализирана печалба е най-вероятният вариант за определяне на текущата пазарна стойност. В този специален случай се говори и за стойността на капитализираната печалба на даден имот.
Първо се изчислява стойността на земята, т.е. пазарната стойност на имота, след което се разглежда сградата. Тук доходът от наем играе също толкова голяма роля, колкото и разходите, които трябва да бъдат повишени за управлението на имота. Ако размерът на бъдещия доход от наем е ограничен, например чрез наемна спирачка, това се взема предвид. Тук също е важен размерът на риска от загуба под наем. Защото ако имотът обикновено дава добри доходи, рискът от свободни работни места все още може да намали стойността му.
Експертизата е от съществено значение в този процес. Следователно оценката на недвижимите имоти по този начин трябва да се извършва само от опитни специалисти като оценители или строителни експерти.
Пазарна стойност на имот: кога трябва да се определи?
Пазарната стойност на даден имот трябва да бъде определена най-късно, когато това е поискано от официален орган или собственикът на имота се промени. Това важи в следните случаи:
- Продажба на имота
- наследство
- развод
- Възбрана
- Данъчно определяне от данъчните власти
- Финансиране на имота чрез банка
Кой може да определи пазарната стойност на имот?
Ако настоящата стойност на имота е поискана от официален орган като данъчните власти или банка, оценката на имота трябва да се извърши от експерт, независим оценител, който е запознат с местните условия. Ако имотът ще бъде продаден, брокерът може също да определи стойността.
Оценката на недвижимите имоти се извършва например от експерт оценител.
Изчислете пазарната стойност на имот: какви са разходите?
Ако поръчате на оценител или брокер да изчисли пазарната стойност на вашия имот, определено трябва да уговорите предварително свързаните разходи. Защото що се отнася до сумата, няма законова уредба.
Действителните разходи за изчисляване на пазарната стойност на имота зависят до голяма степен от избрания метод за оценка и свързаните усилия. Методът за сравнителна стойност, който отнема много по-малко време, обикновено е много по-евтин от метода за оценка на доходите с интензивна стойност.
Като грубо ръководство трябва да започнете от около един процент от стойността на имота, която се дължи за оценката.
Кои фактори влияят на пазарната стойност на даден имот?
- Местоположение
Колкото по-привлекателно е местоположението на имота, толкова по-висока е пазарната стойност на имота. - Година на построяване
По правило се постигат по-високи цени за по-младите сгради, тъй като състоянието им на съхранение е по-добро от това на старите сгради. - Жилищна площ и използваема площ
Колкото по-търсена е жилищната площ или използваема площ на даден имот, толкова по-голямо е търсенето за него и толкова по-висока е постижимата цена.
Размер на имота Същото се отнася и за размера на имота, както и за жилищната / използваема площ: колкото по-скоро достигне масовия вкус, толкова по-скъп може да бъде имотът.- Раздел на земята и ориентация
Атрактивно проектиран парцел с благоприятна ориентация има по-висока стойност от много дълъг, тесен парцел например. - Оборудване и неговото състояние
Характеристиките на оборудването в или в сградата също се вземат предвид при оценката. Балкон, асансьор или подземен паркинг например са плюс. - Състояние на сградата
Колкото по-добре поддържана е сградата и колкото по-добре е поддържана, толкова по-висока е цената, която може да се постигне за имота. - Енергийна ефективност Не
са важни само разходите за придобиване - текущите разходи също определят стойността на даден имот: Следователно ниският клас на енергийна ефективност води до по-висока пазарна стойност на даден имот. - Замърсени места (като вграден азбест)
дреме в имота Опасности, които трябва да бъдат премахнати с големи разходи, това намалява стойността на имота. - Правни въпроси като защитата на паметника
Ако има законови ограничения или изисквания като защита на паметника за имота, това също може да намали цената, която трябва да се постигне. - Планирани строителни проекти в района
Ако строителните проекти вече са известни в непосредствена близост към момента на продажба на имота, те могат да увеличат стойността им (например изграждането на обходен път, така че да има по-малко шум в бъдеще) или дори да ги понижат (обходният път ще бъде в непосредствена близост в бъдеще покрай къщата). - За апартаменти: Местоположение в сградата (етаж)
Колкото по-висок е апартаментът в къщата, толкова по-ценен е той. - Перспективи за печалба на имота
Ако за наетите имоти се предвижда висок доход от наем, тази положителна перспектива за печалба също увеличава стойността на имота. - Пазарно търсене
В крайна сметка обаче решаващият фактор винаги е пазарното търсене. Ако покупателната способност в региона е твърде ниска или предлагането на сравними имоти е твърде голямо, това намалява цената, която може да бъде постигната.
Кои документи са необходими за оценка на имуществото?
Документите, които трябва да определите пазарната стойност на имот, зависят от вида на имота:
- Къща
- Апартамент / терасовидна къща (частична собственост)
- Имот под наем
1. Кои документи са необходими за оценката на една къща?
За да можете да изчислите пазарната стойност на къща, трябва да можете да представите следните документи:
- Извлечение от поземлен регистър
- Оформление
- Описание на сградата
- Чертежи
- Изчисляване на жилищната площ
- Енергиен сертификат
- Карта на земята и план на сайта
- Доказателство за ремонти и модернизации
- Доказателство за допълнителни съоръжения (напр. Алармена система, слънчева система)
2. Какви документи са необходими за оценка на апартамент или частична собственост?
Ако имотът, който трябва да бъде оценен, е апартамент или терасовидна къща, тези документи са от съществено значение в допълнение към горното:
- План за разпределение
- Декларация за разделение и обществен ред
- Икономически план
- Документи за размера на резерва за издръжка
- Декларации за жилищни и жилищни надбавки за последните пет години
- Протоколи от събрания на собствениците през последните пет години
3. Кои документи са необходими за оценка на наетите имоти?
Ако трябва да се определи стойността на нает имот, трябва да можете да представите и следните документи:
- Договори за наем и състав за наем
- Съществуващ списък с наематели
- Сметки за оперативни разходи за последните три години
Какви други документи са необходими за оценката?
За да се направи реална оценка на съществуващите права и тежести на даден имот, тези документи могат да бъдат от съществено значение:
- Вписвания за предимство и право на пребиваване
- по-нататъшни нотариални дела
Документите, които трябва да определите пазарната стойност, зависят от вида на собствеността.
Пазарна стойност и офертна цена
Ако се определи пазарната стойност на даден имот, това не означава, че се изчислява и идеалната офертна цена за пазара. Тук е важно да се пристъпи към такт. В идеалния случай офертната цена се определя от брокер, който може да оцени текущото настроение на пазара, както и възможностите за продажба на имота.
В допълнение, видът на продажбата решава дали офертната цена трябва да бъде над или под определената пазарна стойност: В процеса на наддаване обикновено си струва да започнете с по-ниска офертна цена, за да заинтересувате възможно най-много оференти в имота. В случай на продажба без наддаване, може също да има смисъл да изберете малко по-висока офертна цена. По този начин може да се постигне по-висока цена или купувачът да бъде настанен в преговорите за цената. При продажба на имот обикновено се включват три цени: пазарната стойност на имота, офертната цена и накрая действителната продажна цена.
