Ако жилищна сграда е разделена на няколко апартамента и те трябва да се продават поотделно, се прилага декларацията за делба. Той регламентира формалното разделяне на целия имот и предоставя информация за правата и задълженията на новия собственик. Ще ви кажем как да подадете декларация за разделяне, какво трябва да вземете предвид вие като купувач и какво е правното основание.
Какво е декларация за разделяне?
Декларацията за делба регламентира формалното разделяне на сграда, включително всички права и задължения, произтичащи от нея. Това е правно основание за собственост на апартаменти или частична собственост и предоставя на поземления регистър точна информация за фактите в поземления регистър. Тази едностранна декларация се прави от собственика на имота. Със задължението да направи тази декларация законодателят създава правно основание за купувачи и продавачи. И двете страни могат да се позоват на това в случай на съмнение.
Звучи ли всичко изключително сложно на технически жаргон? Но наистина не е така. Принципът на декларацията за делба може да бъде обяснен сравнително лесно, като се използва пример: Ако апартаменти в жилищна сграда трябва да се продават поотделно, декларация за делба трябва да се подаде в поземления регистър. Тази декларация дава на бъдещия купувач информация за неговите права и задължения по отношение на имота.
Декларацията за делба служи и като правно основание, за да могат да се създават така наречените поземлени регистри в поземления регистър за отделните апартаменти. Както декларацията за делба (с всичките й компоненти), така и индивидуалните жилищни поземлени регистри трябва да бъдат нотариално заверени. След като всички компоненти и документи са нотариално заверени, собственикът на сградата може да продаде отделните апартаменти. Сградата е разделена преди да бъде продадена. От своя страна за купувача и общността на собствениците това означава, че те могат да повлияят на оформлението на сградата преди покупката.
бакшиш: Всеки, който възнамерява да купи апартамент, трябва да разгледа внимателно декларацията за разделяне на къщата предварително, за да избегне всякакви недостатъци за тях при закупуване на апартамент.
Трябва да знаете тези термини във връзка с декларацията за разделяне
Здравейте технически жаргон! Занимавате ли се с темата за декларацията за разделяне? Тогава определено трябва да знаете тези четири термина и какво означават те:
- Обща собственост : Така наречената обща собственост е терминът, използван за описване на части от имота, които не принадлежат само на собственика на апартамента. Те включват стълбищната клетка или покривното покритие. Могат да бъдат включени и носещи стени.
- Частната собственост : Частната собственост е индивидуалната собственост на помещенията на сградата. С други думи: Например апартаментът, гаражът, мазето, таванското помещение или мястото за паркиране.
- Собственост на апартамент: Собствеността на апартамента е собствеността на купувача върху отделния апартамент в жилищната сграда. Освен жилищния имот, купувачът има и дялове в общия имот.
- Специалното право на ползване: Специално право на ползване е правото, че купувачът трябва да използва обща собственост, като безплатно място за паркиране на автомобил или безплатен градински парцел.
- Използването и ограниченията за използване: Декларацията за разделяне регулира не само структурата на собственост, но също така дали апартаментите могат да се използват с търговска цел или части от сградата като таванското помещение могат да бъдат разширени.
В жилищните сгради декларацията за делба регулира собствеността и правата на ползване на собствениците на апартаменти.
От какво се състои декларацията за разделяне?
Преди всичко е важно декларацията за делба точно да регулира кое е специално и кое е съвместно имущество. Това е единственият начин да разберете по-късно кой е отговорен за коя част. Особено в случай на ремонт или повреда, могат да възникнат спорове относно плащането. Защото: ако става въпрос за обща собственост, цялата общност трябва да плати съразмерно разходите. Ако щетите засегнат частна собственост, съответният собственик на апартамента трябва да заплати разноските.
Декларация за разделяне: съдържание и разпоредби
Това води до следните компоненти на декларация за разделяне:
- Планът за разпределение: В допълнение към разделянето на сградата, този план също изброява местоположението и размера на отделните части. Тук индивидуалните дялове на собственост обикновено се дават в хилядни. Това означава: Ако собственикът притежава 8,4 процента от целия имот, това се отбелязва в плана като 84/1000-та. Числото не е за размера на апартамента, а за процента на собственост в цялата сграда.
- Редът на общността: В този регламент в рамките на декларацията за делба могат да бъдат намерени всички права и задължения на собственика. Тези права и задължения са свързани с отношенията между всички собственици. Домашните правила могат да бъдат добавени към тези правила на общността, но не е задължително. Редът на общността може да бъде променен със задна дата само ако цялата общност се съгласи. Така че тук купувачът трябва да погледне много внимателно, за да види дали всичко се побира. Правното основание за декларацията за делба е Законът за етажната собственост (WEG). Тъй като този закон се тълкува относително тясно, в системата на Общността следва да бъдат предвидени индивидуални начални клаузи. Внимание: Резолюциите, които се отклоняват от WEG, не са непременно правно ефективни и обвързващи. Тук трябва да се провери отделният случай.
- Удостоверението за завършеност: Удостоверението за завършване е важна част от декларацията за делба, тъй като посочва, че отделните апартаменти могат да се използват независимо един от друг, тъй като са самостоятелни.
Как мога да променя декларацията за разделяне?
Може да се наложи промяна в декларацията за делба, ако някой от собствениците иска да промени нещата в апартамента или общия имот. Това обикновено изисква не само резолюция на мнозинството, но често и нотариално заверена промяна в декларацията за разделяне. Декларацията за разделяне обикновено трябва да бъде променена, особено когато се правят структурни промени. Това може да се случи, например, ако апартамент е разделен или два апартамента са обединени. В този случай промяната в декларацията за делба трябва да бъде официално съставена и нотариално заверена. След това промяната трябва да бъде предадена на поземления регистър.
Добре е да се знае: За по-малки проекти, например когато двама собственици искат да си разменят местата за паркиране или отделенията на тавана, не се изисква нито промяна в декларацията за делба, нито гласуване от общността.
Това са най-често срещаните проблеми при обявяване на разделяне
Ако искате да си купите апартамент в жилищна сграда, трябва внимателно да проучите и проверите декларацията за разделяне. В противен случай може да възникне един или друг недостатък за собственика. Събрахме няколко примера за клопки в декларацията за разделяне:
- Windows: По принцип прозорците и рамките на прозорците принадлежат на общността. В декларацията за разделяне трябва да се посочи, че всеки собственик трябва да плати само за собствена подмяна на прозорец.
- Реконструкции: Според закона ремонтите и ремонтите трябва да се заплащат пропорционално от собственика. Тук също са възможни промени.
- Животни: В някои декларации за разделяне отглеждането на домашни любимци в наетия апартамент се отбелязва като забранено. Ако искате да имате домашни любимци, тази част трябва да бъде проверена внимателно.
- Предишен собственик: От време на време се случва декларацията за разделяне да предвижда, че новият собственик трябва да плати просрочените задължения на предишния наемател. Тук се препоръчва повишено внимание.
- Бизнес: Планирате ли да управлявате бизнес във вашия апартамент? След това трябва да прочетете внимателно кои видове бизнес са разрешени в декларацията за разделяне.
Ако отглеждането на животни е забранено в декларацията за разделяне, това се отнася за всеки наемодател в общността на собствениците.
Колко струва декларация за разделяне?
Подписът на декларация за разделяне трябва да бъде заверен или дори нотариално заверен, за да бъде ефективен. В зависимост от това разходите са между 70 и 140 евро. Но: Разходите се основават на така наречената пазарна стойност на имота. Колкото по-висока е тази стойност, толкова по-високи са разходите за декларацията.
Загубили ли сте декларацията си за разделяне?
Всички сме изпуснали, загубили или дори изхвърлили важни документи в разгара на момента. Това се случва и това не е счупен крак. Ако имате легитимен интерес от декларацията за делба, например ако искате да купите апартамент или вече сте го купили, можете да разгледате документа в поземления регистър и да направите копие там срещу заплащане. Можете също така да получите допълнителни документи за имота от надзорния орган на сградата.
Заключение: внимателно проверете декларацията за разделяне
Ако обмисляте да закупите апартамент в жилищна сграда, в никакъв случай не трябва да пренебрегвате декларацията за делба. Това трябва да се провери внимателно преди покупката, тъй като може да има големи недостатъци и промените в декларацията са скъпи и относително отнемащи време. Декларацията за делба също е изключително важна, тъй като определя какво точно ще принадлежи на бъдещия ви имот и на кои части от сградата имате право освен вашия апартамент. С всички тези съвети нищо не може да се обърка при закупуването на нов апартамент в жилищна сграда.
Марен Блек
