Наемната спирачка трябва да гарантира, че има постоянно достъпна жилищна площ, особено в столичните райони. Регламентът обаче повдига редица въпросителни както за наемателите, така и за наемодателите: Къде се прилага спирачката за наема? Какви разлики има между федералните провинции? Колко могат да се увеличат наемите? Ние имаме отговорите.
Каква е спирачката на наемната цена?
В него се посочва, че наемните цени за нови наеми могат да бъдат с максимум 10 процента над местния сравнителен наем. Спирането на цената за наем влезе в сила на 1 юни 2015 г. Раздел 556г от Гражданския кодекс на Германия (BGB) има за цел да гарантира, че наемите на особено напрегнати жилищни пазари (като тези, открити в големите германски градове като Хамбург, Берлин или Мюнхен) няма да скочат нагоре до утопични висоти за много кратко време. Защото особено в столичните райони много хора просто вече не могат да си позволят жизнено пространство.
За да може „законът да ограничи увеличаването на наемите на напрегнатите жилищни пазари“, както официално се нарича спирачка за цените на наемите, да стане актуален в дадена област, федералните щати трябва да издадат законова наредба за тази област. В това определена община или град е обявен за район с напрегната жилищна ситуация. Ако това не се случи, наемите могат да бъдат увеличени в рамките на другите законови разпоредби.
Какво означава спирачката под наем за наемодателите?
Ако сте наемодател, важно е да сте запознати с разпоредбите на наемната цена. Само по този начин е възможно да определите законно правилен наем за жилищната площ, която наемате.
Кога наемната спирачка влиза в сила?
Ако федералната държава е издала наредба за района, в който се намира вашият имот, който го обявява за район със затворен пазар на жилища, трябва да се придържате към наемната спирачка. Съгласно § 556г BGB (2), площ може да бъде обявена за такава, ако:
- наемите се покачват значително повече от средното за страната,
- средната допълнителна тежест върху домакинствата значително надвишава средната за страната,
- - пребиваващото население расте, без необходимото жилищно пространство да бъде създадено чрез ново строителство, или
- има малко свободни работни места, когато има голямо търсене.
Къде се прилага спирачката за цената на наема?
Теоретично наемната спирачка може да се прилага в цялата страна. Всъщност регионалните различия са големи. Тъй като цената на наемната спирачка се прилага само когато е издадена от федералните провинции с наредба. Това се случва, когато ситуацията за наемателите на жилищния пазар е толкова критична, че много хора вече не могат да си позволят жилища. Тук наемната спирачка трябва да ограничи непрекъснато нарастващите наеми.
В Хамбург, Берлин и Северен Рейн-Вестфалия за първи път беше използвана възможността. По-късно Бавария, Баден-Вюртемберг, Бранденбург, Бремен, Хесен, Мекленбург-Западна Померания, Долна Саксония, Рейнланд-Пфалц, Шлезвиг-Холщайн и Тюрингия също определят областите, в които се прилага спирачката под наем. В Шлезвиг-Холщайн обаче регламентът е отменен на 30 ноември 2019 г. В Долна Саксония първоначалната форма на спирачката за цената на наемите беше обявена за невалидна от регионалния съд на Хановер през лятото на 2020 г. В края на есента на 2020 г. трябва да бъде приет нов регламент. В това отпадат пет от 12-те оригинални града, включително по-голям град с Волфсбург. Новата спирачка под наем трябва да се прилага и за седемте острова в Северно море, които вече са включени. В Саксония,В Саксония-Анхалт и Саарланд все още не е използвана възможността за прилагане на наемната спирачка до 2020 г.
Според промяна в наемателското законодателство 2020 г. на държавите вече е разрешено да определят допълнителни области, в които спирачната цена на наема се прилага до 2025 г., а не чак до края на 2020 г.
Важно: Възможно е регламентът да не се прилага за цял град, а само за някои части от него. За да сте абсолютно сигурни, трябва да получите информация от отговорния град или община.
| град | държава |
|---|---|
| Берлин, град | Берлин |
| Хамбург, Свободен и Ханзейски град | Хамбург |
| Мюнхен, столица на държавата | Бавария |
| Кьолн, град | Северен Рейн-Вестфалия |
| Франкфурт на Майн, град | Хесен |
| Щутгарт, столица на щата | Баден-Вюртемберг |
| Дюселдорф, град | Северен Рейн-Вестфалия |
| Бремен, град | Бремен |
| Нюрнберг | Бавария |
| Бон, град | Северен Рейн-Вестфалия |
| Мюнстер, град | Северен Рейн-Вестфалия |
| Карлсруе, град | Баден-Вюртемберг |
| Манхайм | Баден-Вюртемберг |
| Аугсбург | Бавария |
| Висбаден, столица на държавата | Хесен |
| Фрайбург им Брайсгау, град | Баден-Вюртемберг |
| Ерфурт, град | Тюрингия |
| Майнц, град | Рейнланд-Пфалц |
| Росток | Мекленбург-Западна Померания |
| Касел, документален град | Хесен |
| Лудвигсхафен на Рейн | Рейнланд-Пфалц |
| Потсдам, град | Бранденбург |
| Дармщат | Хесен |
| Хайделберг, град | Баден-Вюртемберг |
| Офенбах | Хесен |
| * Източник: Германска конфедерация на профсъюзите (DGB) |
С колко може да се увеличи наемът въпреки наемната спирачка?
Какво означава това за теб? Твърди се, че наемът за нов наем на съществуващ апартамент не трябва да надвишава местния сравнителен наем с повече от десет процента. Можете да видите колко е този сравнителен наем в индекса на наемите, публикуван от вашия град или община.
Спиране на наема: индексът на наема е от решаващо значение
За да можете да приложите наемната спирачка, познаването на текущия индекс на наемите в съответния град или община е задължително условие. Защото, за да сме сигурни, че наемът не е с повече от десет процента над стандартния местен наем, трябва да са известни настоящите стойности.
Важно: Ако отдавате къща под наем вместо апартамент, не е толкова лесно да определите местния сравнителен наем, тъй като индексът на наемите обикновено не се изготвя за къщи под наем. Тук трябва да се сравнят наемите на три съпоставими имота, за да се определи местният съпоставим наем. Тогава средният наем води до сравнителен наем на местно ниво.
Какви изключения от наема на цената на наема има за наемодателите?
В определени случаи, като наемодател, не е нужно да се притеснявате за наемната спирачка. Дори ако вашият имот е в район, който е обявен с район с тесен пазар на жилища с наредба. Тогава можете свободно да определяте наема в рамките на допустимото от закона. В тези случаи не се взема предвид наемната спирачка:
- Нови сгради: Ако къща е новопостроена и е пусната за първи път след 1 октомври 2014 г., спирачката под наем не се прилага.
- Модернизации или реконструкции: Ако съществуващ апартамент е бил значително модернизиран или ремонтиран, така че направените разходи са повече от една трета от сумата, която би трябвало да се дължи за сравнима нова сграда, вие също не трябва да спазвате наемната спирачка, когато задавате наема.
- Високи наеми от миналото
- Наемът беше определен преди наемната спирачка да влезе в сила.
Наемната спирачка през 2019 и 2020 е затегната
Тъй като изключенията често се използват, регламентите за наемната спирачка през 2019 и 2020 г. бяха затегнати. От 2019 г. наемодателите са задължени да предоставят на наемателите непоискана информация, например за отдаване под наем или модернизация, ако искат да заобиколят спирачката под наем и да се позоват на това изключение (раздел 556e, параграфи 1 и 2 BGB).
На 1 април 2020 г. имаше нова промяна в закона (раздел 556g BGB): Наемната спирачка вече се прилага ретроспективно от деня на нанасяне. Всеки, който порица наемодателя, че е пренебрегнал спирачката под наем, е имал право да си възвърне прекомерно високите наеми, които са се дължили след жалбата. Този регламент продължава да се прилага за всички договори за наем, сключени преди 1 април 2020 г. За всички наеми, възникнали след това, наемателите вече имат 30 месеца от началото на периода, за да си възстановят наемите, които противоречат на ограничението на наемната цена, при поискване, както преди в текстова форма (писмо или имейл). Тогава наемателите все още трябва да живеят във въпросния апартамент. От 2019 г. е достатъчна обикновена жалба вместо квалифицирана. Това означава: Приложението вече не е необходимо в заявлението. Наемателите просто трябва да го изяснятче наемът е твърде висок и се споменава, че наемодателят се позовава на изключение от наемната спирачка, ако го направи.
Със спирачката под наем, наемите в столичните райони остават достъпни - така че планът на политиката.
Спирачката под наем ли важи и за индексните наеми и градуираните наеми?
Ако сключите договор за лизингов индекс с наемателя си, имате възможност да избегнете наемната спирачка. Тъй като при индексния наем, наемът не се основава на местния съпоставим наем, а на индекса на потребителските цени. Това се определя от Федералната статистическа служба.
В случай на лизингови лизингови договори, само първоначалният наем трябва да отговаря на изискванията на раздел 556г BGB. Ако индексът на потребителските цени се повиши силно, индексът под наем се основава на него и следователно може да бъде по-висок в бъдеще, отколкото би било разрешено според наемната спирачка.
При градуиран наем наемът, който ще се плаща в бъдеще, се определя при подписване на договора. Правилото тук е, че както първоначалният наем, така и по-късните деления трябва да са съвместими със спирачката за наем. По-конкретно, това означава, че увеличенията, приложени в бъдеще, не могат да бъдат с повече от десет процента над обичайната тогава рента за сравнение.
Като наемодател все още трябва да предприемате големи стъпки за планираните сезони. Ако всъщност се стигне до случая, че местните наеми се увеличават по-малко от очакваното, така че зашеметяването би било незаконно, ако целият договор за наем не беше невалиден. Просто наемателят няма да бъде задължен да плаща частта от дипломирането, която надвишава десетте процента.
Мога ли да увелича наема, колкото искам, без наемна спирачка?
Спирачката под наем е средство за поддържане на наемите в удобна за наемателите рамка. Но дори преди да бъде въведена спирачката за цената на наема, собствениците на имоти не можеха да вдигат наеми безразборно - както и те не могат да го правят в градовете, където не се прилага спирачката за цената на наема.
Допустимо е да се увеличи наемът с максимум 20 процента за период от три години. Тук се говори за така наречения лимит на ограничение. В някои федерални провинции тази максимална стойност дори е намалена до максимум 15 процента посредством наредбата за ограничаване на ограничаването.
Тъй като този регламент също така ограничава наемодателите при тяхното безплатно ценообразуване, мнозина и тук говорят за наемна спирачка. Попитайте отговорния град или община кой регламент се прилага за местоположението на вашия имот.
Наемната спирачка не е без противоречия
Колкото и добре дошла да е наемната спирачка сред наемателите, тя е противоречива сред наемодателите. И това в никакъв случай не се дължи на факта, че наемодателите твърдят, че безмилостно искат да се обогатят с наематели. По-скоро е така, че на някои места е трудно или дори почти невъзможно да се придържате към наемната спирачка: Където няма индекс на наемите - такъв е случаят например в Бремен - или е много остарял, е трудно да се плати разумен наем в момента намери, което не противоречи на закона.
И още един момент е явен контраст по отношение на наема за спиране: Поради регламента някои наемодатели вече не виждат стимул за модернизиране на къщите. В крайна сметка, максималният размер на наема понякога е ясно регламентиран, така че предлаганите мерки често просто не си струват за наемодателите.
Но има и точно обратното: Ако една къща е луксозно реновирана и разходите за това надвишават една трета от сумата, която би била дължима за сравнима нова сграда, наемната спирачка не се прилага, както е описано по-горе. Ако разходите за това се прехвърлят на наемателите, това често води до отдавна установени наематели, които трябва да се изселят, а значително по-богатите да поемат апартамента.
И има още един проблем, който нормативната уредба все още не е разрешила: обикновено има голямо търсене на наеми на апартаменти на атрактивни места. Като правило многобройни, понякога дори стотици заинтересовани страни кандидатстват за апартамент тук. Поради спирачката под наем някои хора биха могли да си позволят повече това жилищно пространство. Тъй като обаче наемодателите обикновено избират най-платежоспособните наематели, законът всъщност не помага на гражданите с по-ниски доходи. Също така е по-вероятно да имат по-голям успех при намирането на настаняване в покрайнините и покрайнините, където конкуренцията е с по-ниски доходи.
Наемната спирачка се прилага само за нови наеми.
Наемната спирачка в съда
Спирането на цената под наем не само предизвиква критики, но и на места за правни спорове. Берлинският окръжен съд (AZ 67 O 149/17) установи, че наемната спирачка може да не е конституционна. Съдиите бяха критични към факта, че регламентът поставя в неравностойно положение хазяите в различна степен поради огромните разлики в наемите в Германия. Това не е нито обективно обосновано, нито се спазва принципът на равенство, заложен в член 3 от основния закон. След това Федералният конституционен съд разгледа съвместимостта на наемната спирачка с основния закон и реши през лятото на 2019 г .: Регламентите не противоречат на основния закон.