Общност от собственици става от съществено значение за вас, ако планирате да закупите кооперация или градска къща. След това трябва да се занимаете подробно с темата за общността на собствениците и всички свързани въпроси и факти, за да се предпазите от неприятни изненади по-късно.
На пръв поглед темата изглежда сложна - макар и само заради обемното име. Но общността на собствениците не е толкова сложна, ако сте се запознали с няколко основни основни термина. В това малко ръководство е подчертана цялата важна справочна информация по темата и са дадени отговори на основните въпроси относно общността на собствениците.
Какво представлява общността на собствениците?
Под сдружение на собственици се разбира юридически „цялост на всички собственици на апартаменти в жилищен комплекс“. Така че, ако искате да купите апартамент в жилищен комплекс или да придобиете терасовидна къща, автоматично ставате член на асоциация на собствениците.
Понякога общността на собствениците се споменава и с термина сдружение на собствениците на апартаменти и след това се съкращава на "WEG". За да се избегне объркване, трябва да се отбележи, че „WEG“ е и съкращението на думата „Закон за собствеността на апартаменти“. Ето защо е важно да се обърне внимание на точния контекст, когато се говори за "WEG".
Как ставате част от общност на собствениците?
Като купувач на кооперация или терасовидна къща, вие не само придобивате апартамента или Your-Best-Home.net сами, но и ставате съсобственик на целия имот. Вашият личен дял в това се изчислява от броя квадратни метри на вашия апартамент, измерен спрямо размера на целия имот. Следователно не можете сами да решавате и регулирате определени неща, както бихте могли да направите с имот, който принадлежи само на вас.
Какво решава общността на собствениците?
Ако например покривът трябва да бъде прекрит или пътищата за достъп трябва да бъдат подновени, собствениците трябва да решат това съвместно. И в зависимост от размера на вашия апартамент, тогава ще трябва да допринесете за разходите.
По принцип всичко, което има общо с целия имот, се обсъжда и регулира съвместно от всички собственици. Обикновено се назначава администратор, който редовно кани собствениците на срещи, на които се обсъждат всички предстоящи теми, предложения или проблеми. В протокола от събранието на собствениците решенията, взети от сдружението на собствениците, също са точно документирани за участниците, които не присъстват.
Във всеки случай е препоръчително внимателно да прочетете протокола от последните срещи на собствениците, преди да купите апартамент. Тук ще намерите важна информация за мерките за обновяване на къщи, които се обсъждат, планират или може би дори вече са взети решения. Можете също така да получите по-добра представа за това как е структурирана общността на собствениците. Можете ли бързо да се споразумеете за важни решения и да действате прагматично, конструктивно и целенасочено? Или има създатели на проблеми и странични шофьори, които могат бързо да развалят забавлението на вашия имот и в бъдеще? Финансово си струва да погледнете отблизо и това е лесно за нервите ви.
Голяма част от работата, която предстои в или върху терасовидната къща, трябва да бъде одобрена от всички собственици.
Каква е правната основа на общността на собствениците?
Всички права и задължения във връзка с покупката на кооперация или терасовидна къща са точно регламентирани в Закона за етажната собственост (WEG) от 1951 г., последно изменен частично през 2014 г. Параграфите, записани там, съдържат разпоредби относно правата и задълженията на отделните собственици в общността на собствениците, както и изискванията за управление на собствеността и разпоредби относно задачите на административно-консултативния съвет. През 2020 г. федералното правителство планира реформа на WEG.
Какво представляват индивидуалното имущество, съвместното и частичното имущество?
Както вече споменахме, с вашата кооперация или градска къща също купувате части от целия имот. Тук обаче трябва да се прави разлика кои части от общия имот се използват от кого и как. Защото само тогава е ясно кой какво трябва да плати и какви разходи. Следователно се прави разлика между индивидуално имущество, съвместно и частично имущество.
Какво включва разделната и частична собственост?
Отделен имот е собствеността на вашия самостоятелен апартамент или къща. Освен това има еднолична собственост върху всички стаи, принадлежащи на апартамента, но не използвани за жилищни цели, като гараж или мазе. Тези помещения или площи - т.е. индивидуалният имот заедно с едноличната собственост - водят заедно до това, което е известно като частична собственост върху целия имот.
Всичко друго, което принадлежи на вас като индивидуален собственик, също се нарича отделен имот. Можете да премахнете този отделен имот по свое усмотрение или да добавите нещо, ако това не пречи на съсобствениците в жилищния комплекс или променя външния облик на имота. Вашата частна собственост включва например:
- Подови и стенни покрития, паркет, ламинат, плочки, тапети
- Санитарни помещения, включително всички фитинги
- Вградени кухни
- Всички интериорни врати на вашия апартамент
- Всички неносещи стени
- Всички линии за доставка във вашата кооперация или градска къща
Какво включва общото имущество?
За разлика от това областите на имота, които са еднакво достъпни за всички собственици и могат да се използват и от всички съсобственици, се наричат общи имоти. Това означава например стълбищната клетка или фасадата на жилищната сграда. Външните врати на апартамента също са част от общинската собственост и не могат да бъдат подменяни без разрешение. Общото имущество включва още:
- Асансьори
- покриви
- Отоплителни системи
- Всички носещи стени на цялата сграда също във вашия апартамент
- Линии за доставка до входа на етажната собственост
- Замазка
- Прозорци и френски врати
- Покрийте
- Фасади
Прозорците и френските врати в редовата къща принадлежат на всички, така че те са част от собствеността на обществото.
Част от това със сигурност ще бъде нещо разбираемо за вас, но може да се учудите, че прозорците и френските врати също са част от собствеността на обществото. И това е така само от съдебно решение на Висшия регионален съд в Хам (OLG Hamm, решение от 22 август 1991 г., Az. 15 W 166/91). Прозорците и френските врати бяха част от индивидуалното имущество на всеки отделен собственик. Всеки беше отговорен за това и можеше да изживее своята индивидуалност. Днес е различно: прозорците и вратите на отделните апартаменти или терасовидни къщи принадлежат на общността.
Дори да имате пред себе си стара декларация за разделяне, тя вече не е правно ефективна поради новите законови изисквания. Така че, ако искате да замените старите дървени прозорци с нови пластмасови прозорци във вашия апартамент без съвместно решение, вие ще промените външния облик на жилищния комплекс и в най-лошия случай ще бъдете задължени да го демонтирате от общността на собствениците. Това разбира се е повече от досадно и често води до несъответствия и недоразумения, особено в сдруженията на собствениците с по-малко еднородни интереси.
Всички разходи, свързани с общото имущество, се разпределят между собствениците пропорционално на съответния дял на съсобствеността. Всички мерки за поддръжка на общото имущество също трябва да бъдат взети с мнозинство заедно на събранието на собствениците.
Дори да има тераса на покрива, достъпна за всички собственици, плувен басейн, фитнес зала или ако градина може да се използва от всички собственици, всички тези съоръжения принадлежат към така наречената общностна собственост. Това ще бъде точно посочено във вашата декларация за разделяне (повече за това по-долу). Като купувач на кооперация, трябва да ги прочетете внимателно и да прецените дали направените договорености са приемливи за вас.
Какви са специалните права за използване?
Също така трябва внимателно да разгледате специалните права за ползване. Това означава тераси и градини, които могат да се използват само от собственика на съответните приземни апартаменти, но все пак принадлежат на общността. Ако се заигравате с покупката на градински апартамент в общност от собственици, разберете точно дали законите, залегнали в декларацията за разделяне, съответстват на вашите идеи за бъдещето.
Специални права за използване винаги заменят отделното свойство, ако това не може да бъде приложено законно или не е желано от собственика на споделянето. Следователно като първи собственик на жилищен комплекс, предприемачът на имота може първоначално да остави определени части от имота в обща собственост и да предвиди специално право на ползване за тях. Той често ще прави това за тераси и градини или за надземни паркоместа.
Каква е декларацията за разделяне?
Ако цял имот е разделен на частична собственост, трябва да се състави така наречената декларация за делба. След това това се вписва директно в поземления регистър и следователно е правно обвързващо за всеки съсобственик.
В декларацията за разделяне можете например да видите кои складови помещения или мазета принадлежат към кои апартаменти. Собствените дялове трябва да бъдат диференцирани, така че разпределението на разходите за общо имущество да може да бъде ясно определено. Често редът на общността е част от декларацията за разделяне. Това е абсолютно необходим документ за вас, когато купувате апартамент или терасовидна къща (повече за това по-долу). Следователно трябва да ги проверите щателно предварително и да потърсите професионален съвет, ако имате някакви съмнения.
Декларацията за делба също регламентира какво точно принадлежи към отделна собственост или частична собственост и какво е определено като съвместно имущество. Важно е да се знае, че декларациите за делба, които не отговарят на изискванията на Закона за етажната собственост, са правно невалидни. Например „части от сградата, които са необходими за нейното съществуване или сигурност, както и системи и съоръжения, които обслужват общото ползване на собствениците на апартаменти“, никога не могат да бъдат частна собственост съгласно раздел 5, параграф 2, WEG. Не е допустимо включването или използването на различна декларация за делба в поземления регистър по отношение на тези части на сградата.
В допълнение към декларацията за разделяне трябва да бъдат представени общността и правилник за дома и така нареченият план за разделяне. Това ви показва точното местоположение, размер и оформление на имота. Декларацията за разделяне може да бъде променена по-късно само ако всички собственици са съгласни. Тогава всяка нова декларация за делба трябва, както и първата, да бъде нотариално заверена от нотариуса и вписана в поземления регистър.
Какви са общите правила и правилата за дома?
Редът на общността, също съкратено GemO, е до декларацията за разделяне друг важен критерий при закупуване на кооперация или къща с редица. Съгласно Закона за етажната собственост всички права и задължения на собствениците са регламентирани. Ако няма специални разпоредби на общността, се прилагат разпоредбите на Закона за етажната собственост.
Цялата информация и разпоредби, които са важни за съвместния живот и организирането в жилищния комплекс, са заложени в регламентите на общността: Освен всичко друго, могат да бъдат определени следните теми:
- специални разпоредби, които засягат частната собственост
- Правилник за ползване на жилищния комплекс
- точно разпределение на правата на глас на отделните съсобственици
- Разпределение на разходите между собствениците
- специални разпоредби за регистрация на бизнес в жилищната сграда
- конкретни правила за отглеждане на домашни любимци
- Правилник за ремонт на жилищната сграда
- Правилник за назначаване на администратор
- Правила за използване на градински площи или покривни тераси
- Наредби за детски площадки и развлекателни съоръжения в имота
- Правила за хаус музика
Цялата информация и разпоредби, свързани със съвместното съществуване, са заложени в правилата на общността, например правилата за детската площадка в общността.
Правилата на общността могат да бъдат коригирани по всяко време. Това обаче трябва да бъде прието единодушно на събранието на собствениците. Опитът показва, че ще бъде много трудно да се променят съществени неща в случай на много големи сдружения на собственици. Като пианист в жилищен комплекс с всеобхватна забрана за домашна музика, вероятно няма да бъдете доволни и трябва да помислите повече от внимателно дали апартаментът - дори всичко останало да изглежда прекрасно и перфектно - наистина е подходящ за вас.
Също така трябва да обърнете внимание, ако използването на детските площадки и градинските площи е много строго регламентирано. Като родители на малки деца, вие си правите лоша услуга, ако потомството ви не може да играе навън, както им харесва. Тогава не бива да се надявате на толерантността на съсобствениците, защото те са изготвили правилата и следователно имат интерес към тях. Рядко може да се очаква мащабна промяна в системата на общността, освен ако структурата на собственост също не се е променила значително.
Също така трябва много внимателно да преминете през съществуващите правила за дома, преди да купите кооперацията си. Тук ежедневното съжителство на собствениците се регулира дори по-точно, отколкото в общностния ред. Независимо от това, частното право винаги се прилага в съответствие с общоприложимите в момента закони. Така че не могат да бъдат изброени разпоредби, които противоречат на приложимите закони.
Между другото, всички правила на домашния ред не са валидни само за вас като собственик, но разбира се трябва да се спазват и от вашите наематели и техните посетители. Всеки, който наруши правилата на къщата, може първо да бъде предупреден. Можете дори да заплашите наемателя си с прекратяване по-късно.
Като собственик на апартамент можете да дефинирате домашните правила заедно с останалите собственици и да ги променяте по всяко време, ако е необходимо. Задължително е да включите домашния ред като част от договора си за наем и / или да ги покажете директно в жилищната сграда, за да могат всички да го видят.
Общността на собствениците и управлението на собствеността еднакви ли са?
Не, компанията собственик и компанията за управление на собствеността не са едно и също. Но всяка общност от собственици трябва да има управител на имоти. Това е предписано в Закона за етажната собственост. В противен случай различните собственици обикновено не биха могли да управляват правилно целия текущ бизнес заедно за удовлетворение на всички. Следователно има повече от смисъл собствениците да намерят и изберат съвместен управител на собственост, който впоследствие да отговаря за всички организационни и други задачи на общността на собствениците.
Например мениджърът се грижи за портиерското обслужване, извършването на необходимите ремонти, като поръчва на компаниите да го направят, всички фактури и много други. Задачата на компания за управление на собствеността е също така да гарантира професионални съвети на собствениците по всички въпроси, свързани с комуналната собственост. Управителят на имота винаги трябва да успее да събере различни интереси на собственика под един покрив. След това той трябва да приложи съвместните решения на практика бързо и рутинно.
Екипът Ви за управление на имоти също така изготвя бизнес плана и сметката за жилищни помощи за всички собственици всяка година. Обикновено тя изпраща тези документи на всички участници преди срещата на собствениците. По този начин членовете на общността на собствениците могат предварително да получат точна информация и да коригират всички несъответствия. В противен случай като собственик можете по всяко време да преглеждате тези документи с вашия администратор.
На годишните срещи на собствениците се освобождават както администрацията, така и консултативният съвет. Администраторите докладват и управителният консултативен съвет проверява. Ако нищо не е неприятно, се предлага освобождаване на администратора. Това означава, че той е одобрен за действията си и вече не може да бъде преследван за това.
Важно: Управлението на частната собственост е единствената отговорност на отделния собственик. Ако искате да наемете кооперацията си под наем, вие носите отговорност за това и не можете да разчитате на подкрепата на управлението на вашия имот. Вие също така носите единствената организационна и финансова отговорност за ремонтите и необходимите работи по поддръжката във вашия частен имот.
Общност на собствеността: Какви са задачите на консултативния съвет?
Много асоциации на собственици избират това, което е известно като административен консултативен съвет. Това поддържа и контролира администратора по всички въпроси. Освен ако не е предвидено друго в регламентите на общността, общността на собствениците може да избере съсобственик с обикновено мнозинство.
Основната задача на административно-консултативния съвет, който между другото работи на доброволни начала, е да прегледа финансовото състояние и да контролира годишните отчети на администратора. Той има и функция посредник, която се състои в модериране между собствениците и управителя. Протоколите от срещите на собствениците трябва да бъдат подписани от консултативния съвет, за да бъдат правно ефективни.
Какво е значението на срещата на собствениците?
Управителят на общността на собствениците свиква събрание на собствениците веднъж годишно или по-често, ако е необходимо. Това е от голямо значение, защото тук се вземат всички решения, свързани с поддръжката или модернизацията на жилищната сграда.
Независимо дали покривът трябва да бъде прекрит, да бъде инсталирана модерна отоплителна система или фасадата да бъде боядисана в различен цвят - всичко това изисква решение от асоциацията на собствениците. За тази цел администраторът поставя на дневен ред всички предложени и обсъждани теми, тъй като сдружението на собствениците може да приеме правно ефективна резолюция само по точки, които са в дневния ред.
Освен това събранието на собствениците има кворум само ако присъстващите собственици представляват поне 50 процента от акциите на съсобствеността. Точните подробности за правата на глас са регламентирани в декларацията за разделяне. По този начин собствениците на по-големи апартаменти получават по-висок процент гласове в събранието на собствениците. Структурните промени обаче винаги трябва да се вземат с единодушие, докато решението с мнозинство също е правно ефективно за мерки за обновяване.
В допълнение към въпросите за обновяване и обновяване, следните точки също ще се появяват редовно в дневния ред на събранието на собствениците:
- Икономическият план
- Годишен отчет
- Счетоводството
- Изборът на администратора
- Изборът на управителния съвет
Какво мога да противопоставя на решение на мнозинството?
Като купувач на кооперация или градска къща, трябва да сте наясно, че ставате част от общността на собствениците. Така че може да има резолюции, които не са във ваш интерес. Особено дразнещо е, че все пак ще участвате пропорционално за евентуални разходи.
След такова решение обикновено малко може да се направи. Най-добрият вариант е да привлечете колкото се може повече гласоподаватели на ваша страна в навечерието на гласуването. Ако все пак искате да се противопоставите на решение на мнозинството, можете само да проверите дали то е правно невалидно поради формална грешка.
Ако искате сами да повдигнете загриженост, винаги е полезно да говорите с участниците преди срещата на собствениците. Това увеличава вероятността останалите съсобственици да гласуват за вашите притеснения. Тъй като срещите на собствениците обикновено се провеждат само веднъж годишно, иначе бихте загубили много време, ако предложението ви бъде отхвърлено.
Като цяло е препоръчително да сте готови да правите компромиси в интерес на добрата общност и да бъдете отворени за предложения от време на време в свой собствен интерес. Това също така увеличава вероятността другите собственици да са готови да вземат средното решение, когато става въпрос за вашата конкретна загриженост.
Въпросите, свързани със структурните промени, трябва винаги да се решават единодушно. В случай на мерки за обновяване, решението на мнозинството от общността на собствениците вече е правно ефективно.
Комунални услуги, годишен бизнес план и жилищно обезщетение
Как се съставя сметката за комунални услуги?
За общността на собствениците, както и за жителите на апартамент под наем, редовно се изготвя отчет за оперативните разходи. Това показва колко от разходите трябва да поемете.
Когато става въпрос за допълнителни разходи за поддръжка на вашата кооперация, направете ясно разграничение между разходите за общността на собствениците (например таксата на управителя) и разходите за общо ползване (например разходите за събиране на боклука). Последното е известно още като оперативни разходи.
Наредбата за оперативните разходи (BetrKV) регламентира точно кои спомагателни разходи принадлежат към оперативните разходи. Това не прави разлика за обитателите на собствениците, но ако наемете кооперацията си или градската къща, правилното разграничение е много важно, тъй като оперативните разходи можете да прехвърлите само на наемателя.
Обикновено настойникът създава декларации за обезщетения за жилища толкова ясно, че вие като собственик можете да видите с един поглед точно оперативните разходи, които можете да прехвърлите на наемателя си. Това улеснява изготвянето на сметката за комунални услуги за договорния ви партньор.
Какъв е годишният бизнес план?
Всеки управител изготвя годишен бизнес план за своя жилищен комплекс. Тук са изброени всички разходи и приходи, които могат да се очакват от общността на собствениците през календарната година. Собствениците трябва да одобрят този план на събранието на собствениците. Правейки това, те също така се задължават да изплащат месечната помощ за жилище (понякога наричана още „домашна помощ“). Тези пари се използват за плащане на текущите оперативни разходи и при необходимост се натрупват резерви.
Бизнес планът обикновено се прилага за текущата календарна година или се удължава до вземането на решение за следващия бизнес план. Състои се от цялостен икономически план, който се прилага за общността на собствениците като цяло и индивидуален икономически план, който се изготвя за всеки отделен съсобственик. Разходите обикновено се разпределят пропорционално на дела на съсобствеността.
Как се изчислява жилищното обезщетение за общност от собственици?
Надбавката за жилище или надбавка за жилище, която трябва да се изплаща от отделните членове на дружеството собственик, се състои, наред с други фактори:
- Административни разходи и такси (такса администратор)
- Разходи и такси за поддръжка на общинската собственост (пазач, градинар, почистващ персонал)
- Такси за смет и смет
- Резерви за поддръжка на имота
За резерва за издръжка при изчисляване на жилищното обезщетение често се използва стойността от 0,8 до 1,0 процента от покупната цена след завършване. - Приходи от лихви от съществуващите резерви за издръжка
Данъкът върху имуществото за вашия дом не е включен в жилищното обезщетение. Като собственик плащате това директно.
Ако има обща отоплителна система, разходите за отопление също могат да бъдат включени в обезщетението за жилище. Така че, преди да купите апартамент, проверете внимателно какви допълнителни разходи всъщност са включени в жилищното ви обезщетение, за да не бъдете изненадани от допълнителни, значително по-високи допълнителни разходи.
Услугите, свързани с домакинството, подлежат ли на приспадане за общност от собственици?
Като собственик на апартамент или собственик на терасовидна къща, можете да приспаднете част от вашата надбавка за жилище от данък като свързани с домакинството услуги. Можете да посочите 20% от разходите за труд и пътуване във вашата данъчна декларация при определени условия и по този начин да намалите данъчното си задължение.
Важно е всички елементи на разходите да се показват отделно в отчета за оперативните разходи, но също така и във фактурите на доставчика на услуги. Например услугите за почистване на сняг, почистващи прозорци, почистващи услуги или градинари могат да бъдат взети под внимание.
От това правило са изключени всички разходи за управление на общността на собствениците. Експертни разходи също не могат да се искат за данъчни цели. За да може собственикът да приспадне от данъка разходите за услуги, свързани с домакинството, от съществено значение е управителят на имота да издаде удостоверение, посочващо конкретния ви дял от направените разходи.
Собствениците трябва да поемат заедно разходите за поддръжка и администриране.
Как се застрахова общността на собствениците?
Когато купувате вашата кооперация или терасовидна къща, проверете кои застрахователни полици вече са сключени от общността на собствениците, защото можете да ги спасите сами. Съгласно раздел 21, параграф 5, точка 3 от WEG, застраховката срещу пожар в жилищна сграда е задължителна за всяка общност от собственици. Законът изисква и застраховка „Гражданска отговорност“ на дома и собственика. Вашият мениджър на собственост трябва да се погрижи за тази застраховка. Не е нужно да изваждате тези политики поотделно - при условие, че всичко се управлява правилно, разбира се - но обикновено участвате в тях чрез вашите плащания за жилищни помощи.
Застраховките за стъкло и електроника не са задължителни за сдруженията на собствениците. Следователно трябва да внимавате, ако в имота има големи стъклени повърхности или асансьорни системи. В този случай трябва да разберете как този проблем може да бъде решен съвместно с подходяща застрахователна компания, в противен случай той може бързо да стане скъп.
Може също да си струва да помислите за сключване на така наречената застраховка за домашни надбавки. Това се изплаща, ако някой от съсобствениците трябва да стане неплатежоспособен. Може би сключването на застраховка за правна защита е опция за вашата общност от собственици. Това обаче не плаща разходи за спорове в рамките на общността на собствениците, а само ако общността на собствениците има правни спорове с трети страни.
Какви трудности могат да възникнат в общност от собственици?
В много асоциации на собственици винаги има спорове относно разпределението на разходите, които не засягат всички собственици в еднаква степен. Например жителите на приземните апартаменти често се чувстват в неравностойно положение, ако получават пропорционален дял от разходите за асансьора, въпреки че никога не използват асансьора. В Закона за етажната собственост обаче е предвидено всички собственици да носят тежестта според своите съсобствени дялове, но също така да се възползват от ползите в общността. Това се основава на принципа на солидарността.
Понякога декларацията за разделяне предвижда, че определени собственици никога не използват системи и следователно не участват в разходите. Ако това не бъде решено задоволително - както в примера с асансьора - това може да бъде променено по-късно в отделни случаи. Последващите корекции обаче винаги зависят от съгласието на останалите собственици. С решение на мнозинството принципът на солидарност може да бъде отменен. Предпоставката за това обаче е, че правилното управление на обекта все още е гарантирано. Също така е важно никой да не бъде произволно в неравностойно положение от регламента.
Отклонение от принципа на солидарност също е възможно за подземния паркинг. Ако има повече подземни места за паркиране, отколкото апартаменти, те трябва да бъдат отделени и уредени въз основа на съответната декларация за разделяне.
В много сдружения на собственици също има разногласия относно разпределението на разходите за поддръжка на зелени площи и градини в жилищния комплекс. Ако собственикът има специално право на ползване на части от градината, той трябва да заплати всички разходи, направени в неговата градина. Независимо дали става въпрос за засаждане, поддържане на моравата или отсичане на мъртво дърво във вашата част от градината. Ако тук има други споразумения, те трябва да бъдат изрично записани в декларацията за разделяне.
В общността на собствениците често има разногласия относно разходите за поддържане на зелени площи. Едно е сигурно: Ако собственикът има специално право на ползване на части от градината, той също ще плати разходите в своята градина.
Често има проблеми и при използването на общите части. Домашните правила регламентират какво е позволено или забранено в общите зелени площи. Понякога влизането в зелени площи е напълно забранено или децата имат право да играят на детските площадки само в определени часове. Дори ако наемете кооперацията си под наем, трябва да се уверите, че наемателят ви спазва правилата на играта. Ако имате деца и трябва ли да им бъде позволено да играят в градината, трябва да работите за промяна на декларацията за разделяне. За това обикновено се нуждаете от мнозинство от две трети. Ако трябва да се променят само домашните правила, обикновено мнозинство е достатъчно.
На някои апартаменти са разпределени градински площи, които собственикът използва изключително. Той решава кои растения да засади и дали децата му ще се люлеят. Тези, които поставят саксии с цветя на балкона или ги украсяват за сезоните, също не се нуждаят от разрешение. Но свободата може да има граници. Ако
се изисква височина на жив плет или решетка за катерене на растения, собственикът трябва да се придържа към нея.
Хармоничното съжителство не зависи само от дизайнерските проблеми. Шумът често е причина за спорове. Особено важно е да бъдете внимателни в градината и на балкона. По-добре е да продължите да празнувате на закрито от 22:00 и да намалите шума до силата на стаята. Обикновено нищо не пречи на случайните барбекюта, но ако димът влиза в помещенията, барбекюто с въглища също може да бъде забранено. Електрическата скара така или иначе е по-добрият избор за спокойствие.
В общността на собствениците също има чести разногласия относно необходимостта и обхвата на мерките за ремонт и обновяване. Някои биха искали да похарчат много пари за нова фасада, докато съсобственикът смята, че обновяването е напълно преждевременно или дори напълно излишно. Особено когато спестеният резерв за поддръжка е твърде кратък за планираната мярка за обновяване, често възникват ожесточени спорове между членовете на общността на собствениците.
Става особено трудно, когато управителят определя специален принос от съсобствениците, за да може да приложи съвместно решен проект за обновяване. По-специално, ако един или повече собственици не могат или не искат да платят необходимата сума, трябва да се очакват допълнителни проблеми в общността. И дори самият администратор понякога поражда несъответствия, ако не изпълнява правилно задълженията си.
Какво трябва да се има предвид при смяна на собствеността?
Ако някой от общността на собствениците продаде своя апартамент или терасовидната къща, Законът за етажната собственост отново става важен. Той предвижда, че преди продажбата на кооперация в жилищен комплекс трябва да се получи писмено съгласие от вашия управител на собственост. Това съгласие има за цел да защити общността на собствениците от приемане на съмнителни купувачи в общността.
Резервите са важни и за продажбата на вашата кооперация. Всеки кредит, който вие като предишния собственик сте внесли с помощта си за жилище, отива директно на купувача на етажната собственост. След това настойникът трябва да изготви декларация за жилищно обезщетение, от която да е ясно пропорционално кои разходи ще бъдат направени от предишния собственик (т.е. вие) и кои ще бъдат направени от бъдещия собственик.
Ако на събранието на собствениците е бил решен специален налог преди продажбата, но той се дължи само след смяната на собственика, разходите за това се поемат от купувача на имота. Той също така трябва да компенсира всички съществуващи жилищни дефицити на предишния собственик. Следователно като купувач трябва да внимавате тук, за да не понесете високи разходи в случай на предполагаема сделка поради неизплатени плащания от предишния собственик или от специални налози, които трябва да бъдат внесени незабавно.
Общност на собствениците: казуси и примери за преценки
Изградете навес за навес, за да защитите колата?
Всеки, който притежава кола и трябва да я паркира на открито, обикновено избягва дърветата. Защото те изпускат всякакви неща, които могат да повредят автомобила: листа, плодове, клони и понякога смола. Независимо от това, съгласно закона за информационните услуги и данъците на LBS, собственикът на апартамент трябваше да живее със своето място за паркиране близо до кестен.
Случаят: Член на WEG се умори от многократно отстраняване на паднали кестени и сокове от дървета от покрива и капака на паркираната си кола. Мъжът искаше да построи навес за навес, за да защити колата. Други собственици обаче не се съгласиха. Те видяха това като структурна промяна, която изисква пълното одобрение на WEG. От своя страна „клиентът“ говори само за мярка за поддръжка или ремонт, за която критериите не са толкова строги.
Решението:Кестените и техните плодове са „реалност на природата“, реши гражданска камара на Нюрнберг-Фюртския окръжен съд. Собственикът на апартамента трябва да приеме това, особено след като вече е бил запознат с него, когато е купил имота. Декларацията за разделяне съдържа съответно представяне на местоположението на дърветата. Освен това проблемите с кестена се появяват само в определени часове през лятото и есента. Останалите собственици не би трябвало да му позволяват да построи навес за автомобили.
(Окръжен съд Нюрнберг-Фюрт, преписка номер 14 S 6188/17)
Кой има право на плана за заключване?
Дори без изрична договорна разпоредба, предприемачът трябва да предаде заключващата карта и плана за заключване на жилищен комплекс на общността на собствениците. Това е така нареченото вторично задължение на договора за строителство. (Висш окръжен съд Щутгарт, преписка № 3 U 98/16)
Делото:Планът за заключване и картата могат да бъдат изключително важни в ежедневието в жилищен комплекс. А именно когато ключ е загубен или трябва да бъде копиран по други причини. Това не е възможно без тези документи. Общност от собственици и отговорният предприемач не могат да се съгласят планът и картата да бъдат предадени. Ето защо WEG съди тази компания и се опитва да принуди предаването с помощта на съда. С оглед на спора разработчикът просто предложи да унищожи документите.
Решението:На втора инстанция Висшият окръжен съд в Щутгарт реши, че планът за заключване и картата трябва да бъдат предадени на общността на собствениците. Това е компетентният орган. Причината: "В интерес на всички собственици е дублиращите се ключове да не могат да се правят от всеки собственик на апартамент, а по-скоро от администратора."
Жилищната надбавка за празен тавански етаж не се прилага
Не е задължително собствениците на неразвит блок на последния етаж да допринасят за оперативните разходи и специалните разпределения. Регламентите за декларация за разделяне, които ви освобождават от плащания, са в сила. Това реши районният съд Берлин-Мите.
В договорения случай декларацията за разделяне на общност от собственици предвижда, че собствениците на най-горните етажни единици трябва да плащат надбавка за жилище само след като са били разширени. Според резолюцията на събранието на собствениците те също бяха изключени от специален принос. Съсобствениците са съдени срещу това - без успех. Установените разпоредби са ефективни, постанови съдът. Освобождаването от разходи е оправдано, тъй като заготовките на последния етаж все още не могат да се използват като отделна собственост и няма разходи за потребление.
Номер на файла: 22 C 42/17
WEG търговски активен
Електричество, продавано в общност от комбинирана топлоелектрическа централа
Сдружението на собствениците на жилища може да управлява комбинирана топлоелектрическа централа, която доставя електричество на външни клиенти. Според закона за информационните услуги и данъците на LBS това е решение на най-висшата съдебна инстанция. (Федерален финансов съд, досие номер IV R 6/16)
Делото:Основната цел на топлоелектрическата централа, принадлежаща на жилищен комплекс, беше да осигури собствено топлоснабдяване. Но излишъкът от електричество се подаваше в мрежата на доставчик на енергия срещу заплащане. Данъчната служба е на мнение, че следователно е търговско предприятие и е издала съответно уведомление до WEG. Засегнатите го смятат за незаконно. Най-много GbR, основан от собствениците, би могъл да бъде търговски активен, така че тяхната аргументация.
Решението:С оглед на гражданскоправната независимост чрез продажбата на електричество, общността на собствениците може да се разглежда като съвместно предприемачество. Последицата от решението: Търговският доход трябваше да бъде определен в отделна процедура срещу WEG. Управителят на имота трябва да подаде данъчната декларация.
Паркиране в обща зона
Регионалният съд в Дортмунд постанови, че общите части на сдружение на собственици на апартаменти не са подходящи за паркиране. Според информация от Службата за закон и данъчна информация на LBS това е недопустимо използване на комуналната зона. За кратко разтоварване или натоварване на превозно средство е разрешено паркирането в зоната, при условие че общата зона е обозначена като „влизане“ в декларацията за разделяне. Всеки, който е паркирал автомобила си от години и би искал да продължи да го прави, трябва да отговаря на високи изисквания - например, той трябва да може да докаже, че всички замесени са били запознати с такъв неписан регламент за употреба.