Градуираният наем е интересна възможност за наемодателите. Тъй като увеличението на наемите обикновено не е безпроблемно. Постепенният наем, от друга страна, осигурява по-голяма сигурност при планирането по прост и удобен начин и не е непременно в неблагоприятно положение за наемателите, в зависимост от точния дизайн на договора.
Всички основни подробности относно градуирания наем са обяснени по-долу. Като наемодател разполагате с цялата информация, необходима ви за правилното съставяне на дипломирания договор за наем. Защото освен изискванията от наемното право, важни са и други моменти.
Какво е градуиран наем?
Градуираният наем е споразумението за определен размер на наема, което се записва в писмена форма между наемодателя и наемателя. Той се отнася до фиксиран период и постепенно увеличение на наема с точна сума. Наемът остава непроменен поне дванадесет месеца. По други причини той не може да бъде увеличен през този период съгласно § 557а BGB.
В случай на постепенно отдаване под наем, наемодателят и наемателят предварително се договарят по кое време наемът ще бъде увеличен до каква сума. За наемодателите това означава възможност за налагане на увеличение на наема без големи проблеми. Споразумението има за цел също така да даде на наемателите дългосрочна яснота относно жилищните разходи, с които ще се сблъскат в бъдеще.
Как се договаря дипломираният наем?
За да може допустимият градуиран наем с неговите увеличения, споразумението трябва да бъде формулирано в писмена форма. Възможно е също така впоследствие да се присвои градуиран наем на съществуващ лизинг, но само ако наемателят се съгласи. Писменото споразумение за мащаба трябва да бъде подписано от наемодателя и наемателя, така че не е достатъчно да напишете имейл.
Кога е ефективен постепенният лизинг?
Съгласно раздел 557а от Гражданския кодекс на Германия (BGB) официалните условия включват и точната спецификация на сумата в евро, с която се увеличава наемът. Процентите тук не са достатъчни. За да бъде валиден постепенният лизинг, наемодателят трябва да включи и допълнителни подробности в допълнение към увеличението на наема. Освен всичко друго, трябва да се определи и времето, когато ще се извърши увеличаването на наема. Следните предпоставки са от съществено значение, за да бъде ефективният постепенният лизинг:
- Споразумението трябва да бъде в писмена форма и подписано от двете страни. По този начин това включва съгласието на наемодателя и наемателя.
- Наемната цена и увеличението трябва да бъдат посочени в конкретни стойности в евро (не в проценти).
- Интервалът между увеличението на наема винаги трябва да бъде най-малко дванадесет месеца. По-късите везни не са разрешени, но са възможни по-дълги периоди.
- В договора трябва да бъде посочен поне един сезон.
В дипломирания договор за наем трябва да бъде ясно посочено в кой момент от времето се появява последващият мащаб на наема и до каква сума се увеличава наемът.
Правна и незаконна формулировка в дипломирания договор за наем
Дипломираният договор за наем трябва ясно да изясни кога ще настъпи следващото увеличение на наема и до каква сума ще се увеличи наемът. Лизингът, който предвижда годишно увеличение от три процента, е неефективен. Посочването на цената на квадратен метър също е невалидно, тъй като общият наем не е посочен под формата на парична сума. Самият размер на увеличението на наема може да варира, но интервалът между съответните дипломи трябва да бъде поне една година.
Пример за ефективно споразумение за отдаване под наем:
- Дипломираният лизинг започва на 1 януари 2019 г. с нетен наем от 800 евро. Този нетен наем ще се увеличава ежегодно: от 01.01.2020 г. до 830 евро, от 01.01.2021 г. до 870 евро, от 01.01.2022 г. до 900 евро.
Примери за неефективно споразумение:
- Дипломираният лизинг започва на 1 януари 2019 г. с нетен наем от 800 евро. След това нетният наем без отопление се увеличава ежегодно с два процента.
- Наемът ще се увеличи до 9,20 евро на квадратен метър на 01/01/2020.
Колко време важи градуираният наем?
В миналото на наемодателите беше позволено да определят увеличение на наемите само за следващите десет години, но тази граница вече не съществува. Това означава, че увеличенията могат да бъдат договорени и за период от 15 години или дори повече. Самият градуиран лизинг може да бъде ограничен или неограничен, в зависимост от вашите нужди.
По отношение на продължителността на постепенния наем също играе роля евентуалното прекратяване. Тъй като в допълнение към договарянето на градуирания наем, наемодателят има възможност да изключи прекратяването на лизинга за максимум четири години от началото на градуиран лизинг (вж. Раздел 557а, параграф 3, изречение 1 BGB). Подобна клауза обаче ограничава пространството за маневриране и за двете страни, т.е. за наемателя и наемодателя. Ето защо и двете страни трябва да помислят дали подобен регламент има смисъл и се вписва в планирането за следващите години.
Увеличението на наема е предвидено в постепенния лизинг и обикновено се извършва ежегодно.
Трябва ли да се обяви увеличение на наема в случай на градуиран наем?
Тъй като увеличението на наема вече се определя в рамките на поетапния лизинг при подписване на договора, наемодателят не трябва да изпраща допълнително известие на наемателя, ако наемът се увеличи. Ако наемателят е създал постоянна заповед за прехвърляне на наема, той трябва да направи съответната корекция на съответната дата. Ако не успее да направи това, наемодателят може да му напомни, че наемът се е увеличил, както е предвидено в договора, и че трябва да се извърши допълнително плащане.
Въпреки това наемодателят не може да поиска допълнително увеличение на наема по време на постепенния лизинг. И дори ако не се извършват модернизации. Такива разходи не могат да бъдат прехвърлени със задна дата, ако изтеклата наема изтече, постанови Берлинският окръжен съд. Когато обявява модернизацията, стопанинът съветва наемателя си за бъдещо увеличение на наема. Това се защити с успех: наемодателят или щеше да планира планираната модернизация в градуираната рента, или да се откаже от дипломираното споразумение (вж. Файл номер 65 S 225/17). Изключение: модернизациите бяха задължителни поради законови изисквания или официални изисквания. Тогава те също могат да бъдат предадени на наематели с постепенно отдаване под наем.
Кои увеличения на наемите са разрешени при постепенния лизинг?
Наемодателите често избират постепенно отдаване под наем, тъй като обичайното ограничение не се прилага тук. В случай на нормални договори за наем, това гарантира, че наемът не се увеличава с повече от 20 процента за период от три години. В някои региони горната граница е дори максимум 15 процента. Това ограничение не се отнася за градуиран наем. В зависимост от договорените мащаби, може да се случи наемът да се увеличи с повече от 20 процента за три години с договор за лизинг на мащаб.
Въпреки това, дори при постепенно отдаване под наем, индивидуалното увеличение на наема не може да бъде избрано без ограничения, тъй като ограниченията на Икономическия наказателен кодекс, § 5, се прилагат и за градуирания наем местни сравнителни наеми.
И има други изисквания за градуирания наем: В райони, където жилищната площ е оскъдна, целта е да се предотврати завишаване на наема. Следователно новодоговорените градуирани лизингови договори трябва да отговарят на лимита на наемните цени.
В райони, където жилищната площ е оскъдна, новодоговорените постепенни договори за наем трябва да отговарят на изискванията на наемната цена.
Градуиран наем: Прилага ли се спирачката под наем?
Когато се прилага спирачката с цената на наема, наемът на нает апартамент не трябва да бъде с повече от десет процента по-скъп от местния сравнителен наем (вж. Раздел 557а, параграф 4, BGB). Това важи и за градуирания наем. Това законово изискване означава, че за всеки нов договор за наем, както наемът в началото на договора, така и отделните везни могат да бъдат точно контролирани. Тази проверка се извършва в момента на увеличаване на скалата.
Ако една от договорените скали за наем е повече от десет процента по-висока от обичайната местна сравнителна рента в началото на нейната ефективност, се прави ограничение в случай на жалба от наемателя. Това означава, че скалата влиза в сила, сумата, която надвишава десетте процента, но не трябва да се плаща от наемателя. Договорът остава валиден.
Тъй като цената на наемите може да бъде зададена само за максимум пет години в съответните градове или региони, везните, които се дължат в по-късен момент, може вече да не бъдат засегнати и следователно няма да бъдат ограничени. Ако това прекалено ограничава наемодателите при планирането им, може да бъде опция за лизингов индекс, която може да заобиколи тази граница. Индексът под наем не се основава на обичайния в района индекс на наемите, а върху индекса на потребителските цени и неговото развитие.
Нарастващите наеми са особено интересни за наемодателите, които са подписали постепенния си договор за наем, преди да бъде приложена спирачката за цената на наема.
Каква е разликата между градуиран наем и индекс под наем?
Както градуираната рента, така и индексната рента регулират кога и как наемът се променя или увеличава в бъдеще. Следователно те съдържат точния момент във времето и съответния размер (в случай на градуиран наем) или индикация, че бъдещият наем се основава на индекса на потребителските цени (в случая на индекс на наема). Този индекс на потребителските цени се публикува веднъж годишно от Федералната статистическа служба и не може да бъде прогнозиран.
|
Дипломиран наем | Индекс под наем |
|---|---|
| Точната дата и размер на бъдещата корекция на наемите са посочени в постепенния лизинг. | Промените в цената на наема са пряко свързани с развитието на индекса на потребителските цени . Така че, ако разходите за живот се покачат, ще нарасне и наемът. Индекс за лизинг може да бъде договорен за неограничен период. |
|
Увеличенията на наемите могат да бъдат определени за няколко | Клауза за индекс е известна още като клауза за запазване на капитала . Точният размер на увеличението на наема не може да бъде предвиден конкретно . |
| Когато договорените везни влязат в сила и един и същ наемател продължава да живее в апартамента , наемът на везната се превръща в „нормален“ наем, при който увеличаването на наемите може да се приложи в съответствие с §§ 558 и 559 BGB . | Примерна формулировка: Ако индексът на потребителските цени за Германия се промени с четири процента или повече в сравнение с първия месец на наема , според определението на Федералната статистическа служба , тогава наемът се променя със същия процент. |
С индексния наем наемодателят може да увеличи наема по- независимо от наемната спирачка, при условие че индексът на потребителските цени се увеличи съответно. |
|
| Индексният наем по този начин предлага малко повече свобода за наемодателя дори в райони с недостиг на жилища , тъй като тук само началният наем се основава на наемната спирачка, докато стъпките за увеличаване в бъдеще не са толкова ограничени. |
Какво се случва, когато завършва наемът?
След последното договорено ниво на лизинг, договорът за многоетапен лизинг се променя в „нормален“ договор. Тогава могат да се използват обичайните видове увеличение на наемите, например под формата на модернизиране на наемите или чрез адаптиране към местния сравнителен наем.
Когато периодът на договорения градуиран лизинг изтече, наемодателят има възможност да се споразумее за друг градуиран наем. Такова споразумение е възможно само ако наемателят се съгласи с него. Едностранната уговорка за този нов сезон обаче не е ефективна. Това означава, че трябва да бъде съставен и подписан от двете страни нов договор.
Ако договорът за наем е с отворен край и везните са изброени само до определена дата, последно наречената везна остава. По този начин градуираният лизинг може да се трансформира в класически лизинг. След приключване на постепенния наем наемодателят има възможност да работи с други увеличения на наема. Това означава, че той може например да се приспособи към местните сравнителни наеми или да прехвърли разходите за модернизация на наемателите.
Какъв е отказът от прекратяване?
Едностранен отказ от прекратяване може да бъде уговорен в градуиран договор за наем. Тук наемателят подписва, че няма да прекрати апартамента за определен период от време, докато наемодателят запазва правото си да прекрати. Този едностранен отказ от прекратяване може да се прилага за максимум четири години, в противен случай той става неефективен (вж. Раздел 557а, параграф 3, BGB). За наемодателя това едностранно изключване на прекратяването осигурява добра сигурност при планирането, но не много наематели са готови да се ангажират да живеят в имот за определен период от време.
Много наематели биха искали да използват последваща клауза за наематели, когато се съгласяват да се откажат от прекратяването, за да запазят все пак известна степен на свобода. Тази клауза ви дава възможност да прекратите съществуващото наемане по-рано, ако е необходимо. Често тази нова клауза за наемател се придружава от задължението да предложи надежден заместител на наемателя.
Предимства и недостатъци на градуиран наем за наематели
Постепенният наем също така дава на наемателите известна сигурност. Тъй като по време на договорената разпределена продължителност, наемодателят може да не изисква допълнителни увеличения на наемите, дори в случай на мерки за обновяване или модернизация, освен ако те не са били разпоредени от властите или от закона (например, тъй като новите наредби за разходи за отопление трябва да бъдат инсталирани поради новата наредба за разходите за отопление). Корекциите са възможни само след уреждане на спомагателните разходи, но само с подходяща причина. Постепенният лизинг също така гарантира на наемателите наем, който остава постоянен поне една година и не се увеличава.
Предимствата с един поглед
- Планиране на сигурността на жилищните разходи през следващите няколко години.
- Не са възможни допълнителни увеличения на наемите за ремонти или модернизации.
- В икономически силни райони градуираната рента все още е по-евтина от индекса, което би включвало по-бързо увеличение на наема.
Недостатъци с един поглед
- Наемът се увеличава ежегодно, корекциите в договорените години вече не са възможни.
- След края на договореното дипломиране, срочният договор обикновено се прехвърля в следващ дипломиран договор. Само договори с безсрочен договор стават нормални договори за наем.
- Ако местният съпоставим наем падне, дипломирането остава независимо от това.
С постепенно отдаване под наем можете да следите разходите за наем, включително увеличаването на наема за следващите няколко години и десетилетия.
Предимства и недостатъци на градуиран наем за наемодатели
Постепенният лизинг си струва за всички онези наемодатели, които искат да постигнат възможно най-висок доход от наем. Когато се съгласите по скалата, можете да оцените местния сравнителен наем и неговото развитие и по този начин да планирате доходите си предварително. В зависимост от търсенето на жилища в съответния район, зашеметяването трябва да вземе предвид местния сравнителен наем в по-голяма или по-малка степен, за да се избегнат проблеми с евентуален прекомерен наем.
За добра сигурност при планирането предпазливите наемодатели могат да включат едностранно отказване от прекратяване в постепенния договор за наем. В този контекст може да е полезно да изберете по-ниски скали, за да направите договора привлекателен за наемателя. По-ниската скала е по-вероятно да насърчи наемателите да подпишат едностранно освобождаване от прекратяване.
Нарастващите наеми са особено интересни за наемодателите, които са подписали постепенните си лизингови договори, преди да се приложи спирачката за цената на наема. Ако, от друга страна, спирачната цена на наема вече се прилага при подписването на договора, наемодателите вече нямат толкова много възможности за увеличаване на доходите от наем. Най-малко градуираният наем позволява увеличение с наемната спирачка, което е до десет процента над местния сравнителен наем.
Предимствата с един поглед
- Автоматично коригиране на наема без допълнителни административни усилия: Данните за увеличението на наема вече са зададени в началото на наема, така че да няма въпроси или трудности по-късно.
- Опростен тип корекция на наема.
- Договорното споразумение позволява планиране в продължение на няколко години.
- Възможно е да се надвиши местният сравнителен наем (в зависимост от евентуално приложимата наемна спирачка в определена рамка).
- Възможно е да се съгласите с едностранно освобождаване от прекратяване (до четири години).
Недостатъци с един поглед
- Не са възможни други увеличения на наемите.
- Работата по модернизацията или обновяването не може да бъде компенсирана от увеличение на наема (изключение: модернизация, разпоредена от властите или от закона).
- Не всички наематели се съобразяват с уговореното увеличение на наемите при постепенния лизинг. Този липсващ доход може да бъде заявен само три години след това. Единствената алтернатива е прекратяване и, ако е необходимо, действие за изселване с изселване.
- В случай на градуиран наем, степента на инфлация не се взема предвид, тъй като размерите на наемите не зависят от спада в стойността. Това показва разликата спрямо индекса под наем.
Заключение
Постепенният наем предлага на наемодателите по-специално високо ниво на сигурност, дори ако позволява само ограничена свобода. Въпреки това, предвид недостига на жилища в много градове, това е справедливо. Различните перспективи на наемодателя и наемателя стават очевидни веднага след изготвянето на постепенния договор за наем. С необходимата сигурност от една страна и задоволителна компенсация чрез наемната цена, и двете страни трябва да бъдат уважавани. В този смисъл градуираният наем е добро решение за бъдещо планиране.
